委托代理人：王雪梅，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市元某某，系再審上訴人李某某之妻。
再審上訴人（原審被告）：元某某南某某東南街第七隊。
代表人張國其，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市元某某，該隊隊長。
委托代理人：郭建軍，石家莊市元氏鴻宇法律服務所法律工作者。
再審被上訴人（原審被告）：元某某南某某南某東南街村民委員會。
法定代表人：賈成林，該村委會主任。
再審被上訴人（原審第三人）：胡夕巧，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市元某某。
委托代理人：張朋，河北子辰律師事務所律師。
委托代理人：蔣麗翠，河北子辰律師事務所律師。

再審上訴人李某某、元某某南某某東南街第七隊（以下簡稱第七隊）與再審被上訴人元某某南某某南某東南街村民委員會（以下簡稱村委會）為房屋買賣合同糾紛一案，河北省元某某人民法院于2013年2月25日作出（2012）元民一初字第01159號民事判決，已經發(fā)生法律效力。案外人胡夕巧向該院申請再審，該院后于2015年1月8日作出（2014）元民監(jiān)字第00002號民事裁定，對本案進行再審。再審期間追加胡夕巧為第三人，于2015年10月20日作出（2015）元民再字第00001號民事判決。李某某、第七隊不服，上訴至本院。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。再審上訴人李某某及其委托代理人王雪梅，再審上訴人第七隊的代表人張國其及其委托代理人郭建軍，再審被上訴人村委會的法定代表人賈成林，再審被上訴人胡夕巧及其委托代理人張朋、蔣麗翠到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審原告李某某訴稱，原審原告系第七隊成員。2006年2月份，原審原告與原審被告第七隊自愿協(xié)商達成協(xié)議，將本隊位于商品街西排南邊第一座房屋土地使用權轉讓給原審原告，并經村委會同意加蓋公章。2012年8月6日，原審原告與第七隊達成協(xié)議，又將上述土地上的房屋轉讓給原審原告。原審原告按協(xié)議履行相應義務并支付了款項。在合同具備履行條件時，原審被告至今未按協(xié)議履行交付義務。為此訴請貴院，要求依法確認原審原、被告的土地、房屋轉讓協(xié)議合法有效；依法責令原審被告將土地、房屋移交給原審原告；由原審被告承擔本案訴訟費用。
原審被告村委會的原審辯稱意見與再審辯稱意見不同。
原審辯稱，第七隊與李某某簽訂的南某商品街土地使用權移交協(xié)議有改動、印章不一致，有瑕疵，不認可；我村村民胡夕巧房產證10××14號所占用土地與本案所爭議的土地是同一塊，因此，村委會認可合法房產證下的土地，不認可原審原告所主張的該土地歸其使用，故請法院駁回原審原告的起訴。
再審辯稱，經查南某商品街的房屋及土地所有權屬于東南街第七生產小隊所有，經第七小隊代表們開會商議后簽訂了李某某的土地使用權移交協(xié)議，并上報給了村委會；村委會的公章是上一屆村委會交接時移交給下一屆村委會的，后來又統(tǒng)一改變了模式，所以涉嫌偽造村委會的公章是不存在的。請求法院依法判決。
原審被告第七隊辯稱，土地和房屋都是第七隊的，房屋、土地買賣協(xié)議有效，通過了代表開會同意，出賣爭議房屋及土地的款項已給老百姓分了；第七隊不應成為原審被告，應駁回原審原告的起訴。
第三人胡夕巧述稱，原審原告李某某提交的《南某商品街土地使用權移交協(xié)議》中南某某東南街村委會的印章不真實，與南某某東南街村委會在其他正規(guī)文件中所蓋印章印模不同；原審原告與原審二被告簽訂的《南某商品街土地使用權移交協(xié)議》無效，沒有進行民主議定，違反了我國物權法第146條的規(guī)定；原審原告與南某東南街第七隊簽訂的《南某商品街房屋轉讓協(xié)議》無效，侵犯了第三人的合法權益，第三人對該房屋享有所有權，有房產證及（2013）元民一初字第00563號民事判決書、（2014）石民六終字第00525號民事判決書證實；總之，第三人享有對訴爭房產的所有權及其附著土地的使用權，請求駁回原審原告的訴請。
河北省元某某人民法院原審認定，農民集體所有的土地……已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理……。本案中，原審原、被告對1992年8月1日南某某政府與被告村委會簽訂的租地協(xié)議書和2004年3月31日南某某政府與被告村委會簽訂的南某山貨批發(fā)市場南部土地使用權、部分房屋及債權債務移交協(xié)議的內容均無異議，予以確認。根據法律規(guī)定和上述兩份協(xié)議，結合被告第七隊與原告簽訂的南某商品街土地使用權移交協(xié)議，該爭議土地“……自2012年到期后，土地使用權歸李某某長期使用……”，因該行為是附期限的民事法律行為，因此，被告第七隊與原告2006年2月24日簽訂的南某商品街土地使用權移交協(xié)議合法有效，對原告要求確認該協(xié)議合法有效的訴訟請求，予以支持。
2004年3月31日南某某政府與被告村委會協(xié)商簽訂的南某山貨批發(fā)市場南部土地使用權、部分房屋及債權債務移交協(xié)議中約定：“一、……其中西邊（13）的房屋仍按原占地合同執(zhí)行，到期終止……二、乙方須在協(xié)議簽訂之日付給甲方壹拾陸萬元整……”。被告第七隊出示2004年4月2日元某某南某某財務集中支付中心出具山貨市場房屋轉讓費壹拾陸萬元整的收據，雖然與上述協(xié)議的費用金額一致，但簽訂協(xié)議時，爭議房屋“西邊（13）”還沒有移交給被告第七隊，即被告第七隊尚不享有西邊（13）爭議房屋的產權，并且，被告第七隊也沒有證據證實租地協(xié)議到期后獲得爭議房屋的產權，而且，其承認當時處分該爭議土地和房屋時，胡夕巧已經占用了，不知道胡夕巧是否辦有房產證，而實際上胡夕巧已于2011年辦理了房產證的情況下，仍然與原告簽訂房屋轉讓協(xié)議并收取房屋轉讓費，因此，被告第七隊與原告2012年8月6日簽訂的南某商品街房屋轉讓協(xié)議無效，對原告要求確認該協(xié)議合法有效的訴訟請求，不予支持。
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記……經依法登記，發(fā)生效力……。原、被告爭議的土地、房屋已于2011年3月28日經元某某房屋產權產籍監(jiān)理所進行了登記，房屋所有權人為胡夕巧（元氏房產證南某某字第××號。附記：名稱變更，原證10006537號），因此，原告要求被告將爭議土地、房屋移交給原告的訴訟請求，不予支持?；?，一審判決為：一、原告李某某與被告元某某南某某東南街第七隊于2006年2月24日簽訂的南某商品街土地使用權移交協(xié)議合法有效。二、駁回原告李某某要求確認與被告元某某南某某東南街第七隊于2012年8月6日簽訂的南某商品街房屋轉讓協(xié)議合法有效的訴訟請求。三、駁回原告李某某要求責令被告元某某南某某東南街村委會、元某某南某某東南街第七隊將土地、房屋移交的訴訟請求。案件受理費500元，由被告元某某南某某東南街第七隊負擔。
河北省元某某人民法院再審查明，根據縣委、縣政府會議精神，在南某建山貨批發(fā)市場，租地事宜由南某某政府負責。為此，甲方南某某政府與乙方南某東南街村委會于1992年8月1日簽訂租地協(xié)議書，協(xié)議約定：（一）鎮(zhèn)政府租用東南街第六、七兩隊土地……（二）……每年的租金全部歸六隊與七隊……（三）租期20年，自1992年8月1日至2012年8月1日止……（六）合同有效期內，甲乙雙方不得以任何理由單方面撕毀合同。落款處有甲方、乙方的印章，代理人簽名、捺印，六隊、七隊群眾代表的簽字、捺印。之后，經縣政府安排，由縣工商局委托南某工商所負責建造南某山貨批發(fā)市場房屋事宜。
1993年3月11日，南某某北佐村張林虎以22000元價款從元某某南某工商所購買商品房一座。由于當時南某商品市場尚未形成規(guī)模，在商品房處無法搞經營，張林虎就按原價將商品房轉手賣給李君樓、胡夕巧夫婦，2009年李君樓以自有自建房屋的名義將該房屋辦理了房產證，2011年3月28日房產證更名為胡夕巧。該房產證所載房屋及所附著土地為本案爭議房屋及附著土地。
2002年4月11日，元某某人民政府縣長辦公會議決定：工商局將市場整體移交給南某某政府，同時，將市場屬于工商局產權的房屋及債權債務一并移交。
2004年3月31日，甲方南某某政府與乙方南某東南街村委會協(xié)商，簽訂南某山貨批發(fā)市場南部土地使用權、部分房屋及債權債務移交協(xié)議，協(xié)議約定：一、甲方將南某山貨批發(fā)市場南部東西兩邊26座東邊從北數(shù)第【（1）、2、……（13）】戶，西邊從北數(shù)第【1、2、……（13）】26戶的管理使用權整體移交給乙方。其中西邊（13）的房屋仍按原占地合同執(zhí)行，到期終止。二、乙方須在協(xié)議簽訂之日付給甲方壹拾陸萬元整。三、自簽訂協(xié)議之日起甲方不再承擔乙方第七隊的市場租地費用，一九九二年簽訂的租地協(xié)議自行廢止。落款處有甲方、乙方的印章，第七隊代表的簽名、捺印。
以上協(xié)議中的“西邊（13）的房屋”就是本案爭議的房屋，該房屋以前由第三人胡夕巧管理使用或出租，現(xiàn)因與原審原告李某某發(fā)生爭議，房屋閑置，第三人胡夕巧拿著房屋鑰匙。該房屋附著的土地屬第七隊，李某某系第七隊成員。
2006年，南某東南街第七隊（蓋有原審被告村委會印章）與李某某簽訂南某商品街土地使用權移交協(xié)議。證明爭議房屋附著的土地在2012年到期后，土地使用權歸李某某長期使用。
2006年2月24日，南某東南街第七隊收到原審原告交納的商品街房基地款。證明李某某將土地使用費交給第七隊。
2012年8月6日，南某東南街第七隊與李某某簽訂南某商品街房屋轉讓協(xié)議。證明李某某享有爭議房屋的所有權。
2012年8月6日，南某東南街七隊代表收到李某某交納的房屋轉讓費。
以上事實有租地協(xié)議、張林虎購買商品房票據、胡夕巧房產證、及檔案材料、張林虎筆錄、元某某人民政府辦公會紀要、移交協(xié)議、轉讓協(xié)議、庭審筆錄、李某某交費收據等在卷證實。
本案爭議的重點問題是：南某東南街七隊與李某某簽訂的土地移交和房屋轉讓協(xié)議是否合法有效。
原審原告認為，2006年南某東南街第七隊（蓋有原審被告村委會印章）與李某某簽訂南某商品街土地使用權移交協(xié)議一份。證明爭議土地自2012年到期后，土地使用權歸李某某長期使用；南某東南街第七隊2006年2月24日收到原審原告交納的商品街房基地款證明一份。證明李某某將土地使用費交給第七隊。南某東南街第七隊與李某某2012年8月6日簽訂的南某商品街房屋轉讓協(xié)議一份。證明李某某享有房屋所有權。南某東南街七隊代表2012年8月6日收到原審原告交納的房屋轉讓費收據一份。證明李某某將房價款交給第七隊。李某某享有爭議地的使用權、享有爭議房屋的所有權。爭議房屋已移交給第七小隊，第七小隊與原審原告簽訂的移交協(xié)議和轉讓協(xié)議合法有效。第三人的房屋產權證存在造假，不應認定。
原審被告村委會對協(xié)議和證明在本院原審時不認可，稱，1、村委會沒有見過該協(xié)議。2、協(xié)議中的“甲”有改動。3、協(xié)議上沒有日期。4、2004年3月31日移交協(xié)議中村委會的印章與村委會2012年12月20日出具的證明中村委會印章一致，均與原審原告出示的移交協(xié)議中村委會的印章形式不一樣，有明顯瑕疵。并辯稱，該收條（收款證明）與原審原告出示的協(xié)議沒有關聯(lián)性，收條中是房基地款，協(xié)議中是土地使用權，收條未加蓋村委會印章，其收款行為是個人行為，與村委會無關。5、房屋所有權的變動，依據法律規(guī)定應到有權機關辦理變更登記。
原審被告村委會重審中表示對原審原告提供的協(xié)議認可。
原審被告第七隊稱，協(xié)議是真實的，但協(xié)議中的“甲”字改動過，并提交七隊代表的證明，證明協(xié)議改動過。對收條無異議。原審被告第七隊為了證明對爭議土地、房屋享有處分權，除提供1992年8月1日南某某政府與原審被告村委會簽訂的租地協(xié)議書、2004年3月31日南某某政府與原審被告村委會簽訂的南某山貨批發(fā)市場南部土地使用權、部分房屋及債權債務移交協(xié)議外，還出示以下證據：
1、第七隊給本隊全體成員分錢（土地款）的明細表一份。
2、2004年4月2日元某某南某某財務集中支付中心出具的山貨市場房屋轉讓費壹拾陸萬元整收據一份。
3、第七隊商品房頂價表。
4、提供證人安某、李某證言均證明在租地合同未到期之前，曾找胡夕巧，問是否購買爭議房屋，其表示不買。
第三人胡夕巧為反駁原審原告的主張?zhí)峁┮韵伦C據：
1、第三人胡夕巧對爭議房屋的房產證、證號元氏房權證南某某字第××號；張林虎從南某工商所購房票據2、南某東南街村委會、南某某政府房屋權屬及土地使用證明1份，能夠認定爭議房屋歸第三人所有，所屬地塊歸第三人使用。3、（2013）元民一初字第00563號民事判決書1份；4、（2014）石民六終字第00525號民事判決書1份。均駁回李某某要求胡夕巧遷出爭議房屋，交還爭議土地的訴訟請求?？傊?，根據物權法的規(guī)定，房屋的確權和轉讓應到房管部門登記，沒有登記，不能對抗善意第三人。七小隊無權買賣宅基地。
河北省元某某人民法院再審認為，本案是縣政府在南某建成山貨批發(fā)市場后，因不動產物權的某個轉讓移交環(huán)節(jié)存在確權不明、銜接不夠產生的遺留問題。原審被告村委會作為村民基層組織，應對本案的事實整體考慮，處理問題的觀點應慎重、穩(wěn)定，隨意迎合一方，均不利于矛盾的妥善解決。本案表面上《南某山貨批發(fā)市場南部土地使用權、部分房屋及債權債務移交協(xié)議》規(guī)定“西邊（13）的房屋仍按原占地合同執(zhí)行，到期終止”。實際上，西邊（13）的房屋的產權始終沒有解決，土地租賃期限20年可以到期終止，但張林虎賣給胡夕巧的有價房產沒有期限，不能等同于租賃土地一樣無償終止移交。2006年2月24日，在原租地協(xié)議尚未到期的情況下，原審被告第七隊與原審原告簽訂的《南某商品街土地使用權移交協(xié)議》將附著爭議房屋的土地附條件移交給原審原告使用。致使不可分的爭議房屋與其所附著的土地割成二戶，此舉違背了客觀實際，違反了物權法關于房地一體、地隨房走的原則。因此，《南某商品街土地使用權移交協(xié)議》應為無效協(xié)議。
我國物權法明確規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。本案爭議房屋早在1993年由張林虎從工商局購買，后賣給李君樓，并于2009年辦理了房產證，2011年更名為胡夕巧，依據物權法的規(guī)定，第三人胡夕巧享有爭議房產的產權。2012年8月6日，原審被告第七隊與原審原告簽訂《南某商品街房屋轉讓協(xié)議》，將爭議房屋重復賣給原審原告的行為，侵犯了第三人的合法權益，應為無效協(xié)議。原審原告提出第三人所持的房產證存在嚴重瑕疵，可通過行政途徑解決，而非民事法律關系調整的范圍。根據《中華人民共和國物權法》第六條、第九條、第十六條、第十七條；《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條的規(guī)定，本案經該院審判委員會研究決定，一審再審判決為：一、維持本院（2012）元民一初字第01159號民事判決第（三）項；二、撤銷本院（2012）元民一初字第01159號民事判決第（一）、（二）項；三、原審原告李某某與原審被告元某某南某某東南街村民委員會、南某東南街七隊簽訂的《南某商品街土地使用權移交協(xié)議》無效；四、原審原告李某某與原審被告南某東南街七隊簽訂的《南某商品街房屋轉讓協(xié)議》無效。案件受理費500元，由原審原告李某某負擔。
本院二審查明的事實與一審再審查明的事實一致。

本院二審認為，元某某南某山貨批發(fā)市場，系在1992年由南某某人民政府與東南街村委會簽訂租期間20年的租地協(xié)議，并由元某某工商局及下屬南某工商所具體籌建。市場建成后工商所將其中的西13門市房屋賣給張林虎，張林虎后轉讓給胡夕巧夫婦，并辦理了房屋所有權證書。元某某工商局根據2002年4月縣長辦公會議經要將市場整體移交給南某某政府，并將屬于該局產權的房屋及債權債務一并移交。南某某政府后于2004年3月將市場山貨批發(fā)市場南部土地使用權、部分房屋移交給東南街村委會，所簽訂的移交協(xié)議也注明了西13門市房屋仍按原占地合同執(zhí)行。關于租地協(xié)議到期后該宗地塊的續(xù)租或到期收回及房屋處置等事宜，東南街村委會與胡夕巧并未協(xié)商一致。在此情況下，東南街第七隊另與李某某簽訂《南某商品街土地使用權移交協(xié)議》和《南某商品街房屋轉讓協(xié)議》，違反了物權法關于房地一體的原則，也侵害了胡夕巧的合法權益，應為無效協(xié)議。本案爭議焦點是第七隊與李某某簽訂的移交及轉讓協(xié)議是否有效，胡夕巧應否交納地價款租非本案審理范圍，第七隊的上訴請求，理據不足，不予支持。李某某要求中止訴訟，撤證后再審的上訴請求，理據不足，亦不予支持。綜上，一審再審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應予維持?；耍勒铡吨腥A人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第二百零七條第一款之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持河北省元某某人民法院（2015）元民再字第00001號民事判決。
二審再審案件受理費1000元，由再審上訴人李某某負擔500元，由再審上訴人元某某南某某東南街第七隊負擔500元。
本判決為終審判決。

審判長　　安軍民 審判員　　高玉坡 審判員　　許毅鵬

書記員：關繼娜