李某某
陳方德（湖北正苑律師事務(wù)所）
蘇會芬特別授權(quán)代理
羅會學(xué)
韓驥（湖北今天律師事務(wù)所）

原告:李某某。
委托代理人:陳方德，湖北正苑律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號碼:14201199810446769。一般授權(quán)代理。
委托代理人:蘇會芬。特別授權(quán)代理。
被告:羅會學(xué)。
委托代理人:韓驥，湖北今天律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號碼:14201200711598002。一般授權(quán)代理。
原告李某某訴被告羅會學(xué)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法組成由審判員鄭萍擔(dān)任審判長，人民陪審員郭回、熊英參加的合議庭，于2015年3月17日公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某及其委托代理人陳方德、蘇會芬，被告羅會學(xué)及其委托代理人韓驥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，對證據(jù)一、證據(jù)三、證據(jù)五至證據(jù)十一的真實性，被告無異議，本院予以采信。對證據(jù)二系復(fù)印件，被告不予認(rèn)可，本院不予采信。對證據(jù)四被告提出異議，且不符合證據(jù)的真實性、合法性，本院不予采信。對證據(jù)十二、十三被告提出異議，且不具備證據(jù)的關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。
經(jīng)審理查明:2009年3月7日，原、被告簽訂一份《房屋租賃合同書》，主要約定:甲方（被告羅會學(xué)）將其所有的位于洪山區(qū)珞珈山路附11號綜合樓1101號房屋出租給乙方（原告李某某），租賃期一年，自2009年6月8日至2010年6月7日止，期滿后，如果需續(xù)簽合同，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán)。月租金3500元，按季交付，每次（季）付款必須提前10天付款。乙方不得隨意改變甲方房屋結(jié)構(gòu)，否則由乙方負(fù)責(zé)。如果乙方自身要改建、裝修，須經(jīng)甲方同意后進(jìn)行。乙方自行投入的不動產(chǎn)（裝修、搭蓋、電線等固定設(shè)施），在合同期滿（或者終止合同）后，乙方不得拆除或破壞，應(yīng)無償歸甲方所有，乙方不得提出任何要求等。合同簽訂后，被告將房屋交付原告使用，原告依約交付了一年房租，并將房屋用于經(jīng)營服裝銷售。2010年6月7日合同期滿后，雙方未重新簽訂書面租賃合同，原告亦未從該房屋中退出，而是繼續(xù)使用該租賃房屋并向被告支付租金至2013年6月7日，被告未提出異議，期間被告從原告處收取了前承租人扣減的裝修費3500元。2011年8月，原告對租賃房屋進(jìn)行了裝修。
2013年4月27日，武漢市洪山區(qū)人民政府發(fā)布洪政征決字（2013）第1號文及房屋征收決定公告，對勸業(yè)場社區(qū)舊城改造項目予以征收，被告房屋在此次征收范圍。2013年5月17日，洪山區(qū)房屋征收管理辦公室發(fā)出通知，要求出租戶及租賃戶在20天內(nèi)將房屋騰退完畢。原告接此通知后，多次找被告協(xié)商停產(chǎn)停業(yè)損失無果，遂于2013年6月停止向被告交付房租。原告于2014年春節(jié)前將房屋騰退，但未與被告辦理房屋騰退手續(xù)。
另查明，經(jīng)征收部門委托評估，被告房屋裝修補償價值為71280元、夾層補償價值為8705元。2014年8月12日，被告與洪山區(qū)房屋征收事務(wù)服務(wù)中心簽訂《國有土地上房屋征收補償安置協(xié)議書》，其中對被告的裝飾裝修補償為70280元、停產(chǎn)停業(yè)補償為131004元（按房屋補償價2620080元的5%計算），夾層補償為8705元、房屋結(jié)構(gòu)差異補助為41850元等。協(xié)議簽訂后，被告收到了上述安置補償款。
本院認(rèn)為，原、被告之間的爭議系房屋租賃合同法律關(guān)系。雙方于2009年3月7日簽訂的《房屋租賃合同書》系當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律法規(guī)的規(guī)定，為有效合同。在合同期限內(nèi)，雙方均履行了各自的義務(wù)。合同一年期滿后，雙方?jīng)]有續(xù)簽書面合同，原告沒有將房屋予以騰退，而是繼續(xù)按原合同約定向被告交付租金，被告收取了租金且沒有提出異議，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十六條 ?的規(guī)定，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。對于不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。2013年4月27日后，原、被告均知曉訴爭房屋已被納入武漢市洪山區(qū)人民政府征收范圍，原告從同年6月7日后未向被告交付房屋租金，雙方以自己的行為解除了原房屋租賃合同。根據(jù)《房屋租賃合同書》第六條第二款“原告自行投入的不動產(chǎn)（裝修、搭蓋、電線等固定設(shè)施），在合同期滿（或者終止合同）后，原告不得拆除或破壞，應(yīng)無償歸被告所有”，以及《最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》》第十條“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀”的規(guī)定之精神，原告對其裝飾裝修及搭建部分不享有權(quán)利。故訴爭房屋被征收后補償?shù)难b飾裝修補償70280元、夾層補償8705元、房屋結(jié)構(gòu)差異補助41850元等應(yīng)由被告所有。原告請求被告將征收部門支付的房屋裝飾裝修補償費、夾層、房屋結(jié)構(gòu)差異補助費用共計121835元返還給原告的訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。原告將租賃房屋進(jìn)行裝修后辦理了個體工商戶營業(yè)執(zhí)照，從事服裝經(jīng)營，由于所租賃房屋被政府征收后，原告停止了服裝經(jīng)營，造成了一定的經(jīng)營損失，對于政府征收部門補償?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)損失，原告應(yīng)合理合法享有。被告雖損失了租金利益，但其已按房屋面積得到了補償，本院酌情由原告享有停產(chǎn)停業(yè)損失的80%，故被告應(yīng)將停產(chǎn)停業(yè)損失補償中的104803.20元返還給原告。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第二百一十二條 ?、第二百三十二條 ?、第二百三十六條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告羅會學(xué)將停產(chǎn)停業(yè)損失補償款104803.20元返還給原告李某某；
二、駁回原告李某某的其他訴訟請求。
上列應(yīng)付款項，于本判決生效后十日內(nèi)付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5092元（原告已預(yù)繳5092元），由原告負(fù)擔(dān)2696元，被告負(fù)擔(dān)2396元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至武漢市中級人民法院，收款單位全稱:武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費分戶；帳號:07×××93；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，對證據(jù)一、證據(jù)三、證據(jù)五至證據(jù)十一的真實性，被告無異議，本院予以采信。對證據(jù)二系復(fù)印件，被告不予認(rèn)可，本院不予采信。對證據(jù)四被告提出異議，且不符合證據(jù)的真實性、合法性，本院不予采信。對證據(jù)十二、十三被告提出異議，且不具備證據(jù)的關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。
經(jīng)審理查明:2009年3月7日，原、被告簽訂一份《房屋租賃合同書》，主要約定:甲方（被告羅會學(xué)）將其所有的位于洪山區(qū)珞珈山路附11號綜合樓1101號房屋出租給乙方（原告李某某），租賃期一年，自2009年6月8日至2010年6月7日止，期滿后，如果需續(xù)簽合同，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán)。月租金3500元，按季交付，每次（季）付款必須提前10天付款。乙方不得隨意改變甲方房屋結(jié)構(gòu)，否則由乙方負(fù)責(zé)。如果乙方自身要改建、裝修，須經(jīng)甲方同意后進(jìn)行。乙方自行投入的不動產(chǎn)（裝修、搭蓋、電線等固定設(shè)施），在合同期滿（或者終止合同）后，乙方不得拆除或破壞，應(yīng)無償歸甲方所有，乙方不得提出任何要求等。合同簽訂后，被告將房屋交付原告使用，原告依約交付了一年房租，并將房屋用于經(jīng)營服裝銷售。2010年6月7日合同期滿后，雙方未重新簽訂書面租賃合同，原告亦未從該房屋中退出，而是繼續(xù)使用該租賃房屋并向被告支付租金至2013年6月7日，被告未提出異議，期間被告從原告處收取了前承租人扣減的裝修費3500元。2011年8月，原告對租賃房屋進(jìn)行了裝修。
2013年4月27日，武漢市洪山區(qū)人民政府發(fā)布洪政征決字（2013）第1號文及房屋征收決定公告，對勸業(yè)場社區(qū)舊城改造項目予以征收，被告房屋在此次征收范圍。2013年5月17日，洪山區(qū)房屋征收管理辦公室發(fā)出通知，要求出租戶及租賃戶在20天內(nèi)將房屋騰退完畢。原告接此通知后，多次找被告協(xié)商停產(chǎn)停業(yè)損失無果，遂于2013年6月停止向被告交付房租。原告于2014年春節(jié)前將房屋騰退，但未與被告辦理房屋騰退手續(xù)。
另查明，經(jīng)征收部門委托評估，被告房屋裝修補償價值為71280元、夾層補償價值為8705元。2014年8月12日，被告與洪山區(qū)房屋征收事務(wù)服務(wù)中心簽訂《國有土地上房屋征收補償安置協(xié)議書》，其中對被告的裝飾裝修補償為70280元、停產(chǎn)停業(yè)補償為131004元（按房屋補償價2620080元的5%計算），夾層補償為8705元、房屋結(jié)構(gòu)差異補助為41850元等。協(xié)議簽訂后，被告收到了上述安置補償款。
本院認(rèn)為，原、被告之間的爭議系房屋租賃合同法律關(guān)系。雙方于2009年3月7日簽訂的《房屋租賃合同書》系當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律法規(guī)的規(guī)定，為有效合同。在合同期限內(nèi)，雙方均履行了各自的義務(wù)。合同一年期滿后，雙方?jīng)]有續(xù)簽書面合同，原告沒有將房屋予以騰退，而是繼續(xù)按原合同約定向被告交付租金，被告收取了租金且沒有提出異議，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十六條 ?的規(guī)定，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。對于不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。2013年4月27日后，原、被告均知曉訴爭房屋已被納入武漢市洪山區(qū)人民政府征收范圍，原告從同年6月7日后未向被告交付房屋租金，雙方以自己的行為解除了原房屋租賃合同。根據(jù)《房屋租賃合同書》第六條第二款“原告自行投入的不動產(chǎn)（裝修、搭蓋、電線等固定設(shè)施），在合同期滿（或者終止合同）后，原告不得拆除或破壞，應(yīng)無償歸被告所有”，以及《最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》》第十條“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀”的規(guī)定之精神，原告對其裝飾裝修及搭建部分不享有權(quán)利。故訴爭房屋被征收后補償?shù)难b飾裝修補償70280元、夾層補償8705元、房屋結(jié)構(gòu)差異補助41850元等應(yīng)由被告所有。原告請求被告將征收部門支付的房屋裝飾裝修補償費、夾層、房屋結(jié)構(gòu)差異補助費用共計121835元返還給原告的訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。原告將租賃房屋進(jìn)行裝修后辦理了個體工商戶營業(yè)執(zhí)照，從事服裝經(jīng)營，由于所租賃房屋被政府征收后，原告停止了服裝經(jīng)營，造成了一定的經(jīng)營損失，對于政府征收部門補償?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)損失，原告應(yīng)合理合法享有。被告雖損失了租金利益，但其已按房屋面積得到了補償，本院酌情由原告享有停產(chǎn)停業(yè)損失的80%，故被告應(yīng)將停產(chǎn)停業(yè)損失補償中的104803.20元返還給原告。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第二百一十二條 ?、第二百三十二條 ?、第二百三十六條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告羅會學(xué)將停產(chǎn)停業(yè)損失補償款104803.20元返還給原告李某某；
二、駁回原告李某某的其他訴訟請求。
上列應(yīng)付款項，于本判決生效后十日內(nèi)付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5092元（原告已預(yù)繳5092元），由原告負(fù)擔(dān)2696元，被告負(fù)擔(dān)2396元。

審判長：鄭萍
審判員：郭回
審判員：熊英

書記員：李路