上訴人（原審被告）：李某樹，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遠(yuǎn)安縣。上訴人（原審被告）：望某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遠(yuǎn)安縣。系李某樹之妻。二上訴人共同委托的訴訟代理人：李明，湖北沮城律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：胡勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遠(yuǎn)安縣。委托訴訟代理人：胡仁國(guó)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遠(yuǎn)安縣，系胡勇父親。委托訴訟代理人：張少俊，湖北力效律師事務(wù)所律師。

李某樹、望某某上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求依法撤銷一審判決并依法改判。主要事實(shí)與理由：1、一審判決認(rèn)定依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定，該協(xié)議不符合該條的情形，該合同合法有效。但在后面又認(rèn)定雙方均存在規(guī)避法律、行政法規(guī)的故意，判決前后矛盾。2、一審法院引用合同法規(guī)定，出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)履行法定義務(wù)，但該規(guī)定只適應(yīng)原房屋的買賣，該出售的房屋胡勇己經(jīng)拆除，李某樹、望某某沒有辦理過戶的標(biāo)的物。對(duì)于新建的房屋李某樹、望某某是否要有過戶的義務(wù)，雙方?jīng)]有約定。3、一審法院在開庭過程中遺漏李某樹、望某某提交的當(dāng)時(shí)申請(qǐng)建房的建房申請(qǐng)書和土地行政部門發(fā)放的土地許可證等證據(jù)。在事實(shí)認(rèn)定中也沒有說明該證據(jù)的法律屬性及證明效力。李某樹、望某某實(shí)際出售的土地面積是80平方米。胡勇口頭答辯稱：一審判決查明事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求依法駁回上訴，維持原判。胡勇向一審法院起訴請(qǐng)求：依法判決李某樹、望某某立即共同按房屋買賣《協(xié)議》之約定，履行協(xié)助胡勇辦理登記為李某樹，證號(hào)分別為遠(yuǎn)土集用（2008）第100-54-0320土地使用權(quán)證中86.72㎡的土地、第0-00-3-180號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證中序號(hào)2顯示的建筑面積351.92㎡房屋的過戶登記手續(xù)的義務(wù)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：李某樹、望某某原有二幢獨(dú)立相鄰的房屋，登記在一個(gè)房屋所有權(quán)證中。胡勇因建房需要宅基地，同李某樹、望某某協(xié)商后，李某樹、望某某將其房屋后院的住房賣給胡勇用于拆舊建新，雙方于2006年9月8日簽訂協(xié)議，主要內(nèi)容為：“經(jīng)雙方協(xié)商同意將李某樹后院坐南朝北的住房作價(jià)20000元轉(zhuǎn)讓給乙方（胡勇），東至西長(zhǎng)11米，南至北長(zhǎng)7.5米。四至抵界：東抵污水溝，西抵何慈玲墻邊，南抵李某樹墻邊，北抵通道。其過戶手續(xù)由李某樹申請(qǐng)土地、城建部門辦理審批?！焙潞屠钅硺洹⑼衬吃趨f(xié)議中簽字，時(shí)任李某樹、望某某所在的鳴鳳鎮(zhèn)南門3組組長(zhǎng)何奎林作為見證人簽字。協(xié)議簽訂當(dāng)日，胡勇支付了購(gòu)房款，李某樹、望某某將房屋交付給胡勇。因當(dāng)時(shí)胡勇戶口尚在鳴鳳鎮(zhèn)，依有關(guān)政策不能在李某樹、望某某住所地鳴鳳鎮(zhèn)南門購(gòu)買、建造房屋，故雙方簽訂協(xié)議后沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，達(dá)成以李某樹、望某某名義向土地、城建部門辦理過戶審批手續(xù)，實(shí)際由胡勇建房的協(xié)議。雙方交房后不久，胡勇在未取得建房審批手續(xù)的情況下，即開始拆舊建新。胡勇在施工過程中遇縣城建、城管部門前來檢查，因不能出具建房審批手續(xù)被責(zé)令停止施工。此后，應(yīng)胡勇要求，李某樹、望某某以自己名義于2006年9月26日為胡勇辦理了建房審批手續(xù)，取得用地面積80㎡的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，胡勇得以繼續(xù)施工。在施工過程中，李某樹、望某某發(fā)現(xiàn)胡勇在緊鄰其住房處砌墻時(shí)，鋸掉了李某樹、望某某房屋的部分飛檐，向胡勇提出異議后，胡勇雖給李某樹、望某某拖去磚、砂石料予以補(bǔ)償，但雙方協(xié)商未果產(chǎn)生糾紛。2006年12月，胡勇的該房屋竣工。2008年12月8日，李某樹以新建房屋為由向有關(guān)部門申請(qǐng)對(duì)房屋辦理變更登記，取得權(quán)利人登記為李某樹的遠(yuǎn)土集用（2008）第100-54-0320號(hào)集體土地使用權(quán)證和第××號(hào)房屋所有權(quán)證，李某樹、望某某家庭實(shí)際居住的房屋和胡勇新建的房屋均合并登記在該二份產(chǎn)權(quán)證中。其中，李某樹、望某某家庭居住的二層房屋在產(chǎn)權(quán)證中顯示占地面積100.83㎡、建筑面積201.66㎡，胡勇新建的四層房屋在產(chǎn)權(quán)證中顯示占地面積86.72㎡、建筑面積351.92㎡。此后，胡勇要求李某樹、望某某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，李某樹、望某某以胡勇?lián)p害其房屋飛檐未解決為由予以拒絕，雙方多年來協(xié)商未果。一審法院另認(rèn)定：胡勇原系鳴鳳鎮(zhèn)居民，于2006年11月遷入鳴鳳鎮(zhèn)南門，系農(nóng)村居民。一審法院認(rèn)為：該案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為，（一）胡勇、李某樹、望某某于2006年9月8日簽訂的協(xié)議是否合法有效？（二）李某樹、望某某是否應(yīng)當(dāng)履行協(xié)助胡勇辦理新建房屋產(chǎn)權(quán)證的過戶手續(xù)？關(guān)于焦點(diǎn)一，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！薄吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！钡诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！笔紫龋?、李某樹、望某某簽訂的協(xié)議時(shí)是雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)過協(xié)商達(dá)成的一致內(nèi)容，該協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示；其次，現(xiàn)行法律規(guī)定只是禁止將農(nóng)民集體土地使用權(quán)用于非農(nóng)建設(shè)，通過對(duì)轉(zhuǎn)讓人不再審批宅基地的方式制約以轉(zhuǎn)讓宅基地牟利的行為；出賣宅基地上的房屋的對(duì)象不能是城鎮(zhèn)居民，并沒有明確禁止非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購(gòu)買宅基地及房屋；第三，雙方于2006年9月簽訂協(xié)議時(shí)，胡勇雖然不是鳴鳳鎮(zhèn)南門村民，但胡勇系農(nóng)村居民，其在簽訂協(xié)議后不久于同年11月就已經(jīng)將戶口由鳴鳳鎮(zhèn)遷至鳴鳳鎮(zhèn)南門而成為南門村村民，雙方簽訂協(xié)議時(shí)時(shí)任南門村3組組長(zhǎng)到場(chǎng)見證也并未對(duì)雙方之間的買賣行為提出異議；第四，胡勇、李某樹、望某某簽訂協(xié)議時(shí)均明知胡勇向李某樹、望某某購(gòu)買該房屋的目的是為了拆舊建新以方便自己的生產(chǎn)和生活，并非是為了改變土地的所有權(quán)性質(zhì)或者是用于非農(nóng)生產(chǎn)，且胡勇購(gòu)買后于當(dāng)年即拆除舊房投資建成一幢四層樓房居住至今。綜上，胡勇、李某樹、望某某簽訂的協(xié)議既未損害集體利益，亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示。雙方多年來未辦理過戶的主要原因是李某樹、望某某認(rèn)為胡勇建房時(shí)對(duì)其造成損害未得到解決，李某樹、望某某對(duì)此可以依法行使權(quán)利。現(xiàn)李某樹、望某某主張雙方協(xié)議無效，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，不利于交易秩序的穩(wěn)定，不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條有關(guān)認(rèn)定合同無效的法定情形，不予支持。關(guān)于焦點(diǎn)二，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！钡谝话倭闫邨l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！笔紫?，出賣人向買受人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)是出賣人應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)，雙方在協(xié)議中對(duì)此亦有約定；其次，雙方簽訂協(xié)議的目的是胡勇為了拆舊建新，因胡勇當(dāng)時(shí)不具有鳴鳳鎮(zhèn)南門戶口，李某樹、望某某以自己名義為胡勇辦理了建房審批手續(xù)，雙方均存在規(guī)避法律、行政法規(guī)的故意；第三，因胡勇所建房屋是以李某樹、望某某名義辦理的建房審批手續(xù)，故李某樹、望某某于2008年12月申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)，有關(guān)部門將房屋產(chǎn)權(quán)登記在李某樹、望某某名下，但該產(chǎn)權(quán)證中登記為2006年新建的房屋實(shí)際為胡勇所有；第四，因雙方協(xié)議的標(biāo)的物已不存在，亦不必再辦理所有權(quán)變更，但胡勇在此新建的房屋被登記在李某樹、望某某名下，李某樹、望某某應(yīng)當(dāng)履行后合同義務(wù)，即協(xié)助胡勇將該房屋的所有權(quán)變更登記為胡勇，其不履行該義務(wù)的行為違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜上所述，一審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第六十條、第一百零七條規(guī)定，判決：李某樹、望某某于判決生效后三日內(nèi)協(xié)助胡勇辦理登記為李某樹，證號(hào)分別為遠(yuǎn)土集用（2008）第100-54-0320號(hào)土地使用權(quán)證中86.72㎡的土地使用權(quán)、第0-00-3-180號(hào)房屋所有權(quán)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）中建筑面積351.92㎡的房屋所有權(quán)變更登記為胡勇。一審案件受理費(fèi)300元，減半收取150元，由李某樹、望某某負(fù)擔(dān)。胡勇已經(jīng)交納，李某樹、望某某在履行義務(wù)時(shí)直接給付胡勇。雙方當(dāng)事人在二審中均未提交新的證據(jù)。經(jīng)審理查明，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人李某樹、望某某因與被上訴人胡勇不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛一案，不服湖北省遠(yuǎn)安縣人民法院（2018）鄂0525民初181號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年6月14日受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有的權(quán)利。雙方當(dāng)事人于2006年9月簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，胡勇雖不是南門村村民，但其為農(nóng)村村民，且時(shí)任南門村3組組長(zhǎng)到場(chǎng)進(jìn)行了見證并在協(xié)議上簽字。協(xié)議簽訂后不久，胡勇就于當(dāng)年11月將戶口遷至南門村而成為了該村村民。胡勇在購(gòu)買李某樹、望某某的房屋后未改變?cè)撏恋氐乃袡?quán)性質(zhì)或者是用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其僅拆舊建新用以居住至今。故雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議未損害該集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益，亦未違反土地管理法的相關(guān)規(guī)定，該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)依照約定全面履行各自義務(wù)。同時(shí)，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循協(xié)商一致原則。現(xiàn)李某樹、望某某主張其僅同意轉(zhuǎn)讓80㎡土地給胡勇建房，但雙方在簽訂協(xié)議時(shí)未明確詳細(xì)的土地面積，根據(jù)《遠(yuǎn)安縣房屋所有權(quán)登記發(fā)證申請(qǐng)審批表》載明的房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)平面圖，胡勇新建的四層房屋占地面積為86.72㎡。并且，南門村委員會(huì)出具的《證明》亦表明胡勇購(gòu)李某樹宅基地使用權(quán)86.72㎡轉(zhuǎn)讓給胡勇建私房。一審根據(jù)上述證據(jù)認(rèn)定本案土地使用權(quán)變更登記范圍并無不當(dāng)。李某樹、望某某辯稱胡勇建房時(shí)對(duì)其權(quán)利造成損害的主張系另一個(gè)法律關(guān)系，其可另行主張權(quán)利。因協(xié)議所涉房屋已拆舊建新，現(xiàn)新建房屋實(shí)際屬胡勇所有，故胡勇要求李某樹、望某某協(xié)助變更登記的訴求，符合我國(guó)合同法對(duì)后合同義務(wù)的相關(guān)規(guī)定，本院予以維持。綜上所述，李某樹、望某某的上訴請(qǐng)求不成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)300元，由李某樹、望某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　張　燦
審判員　李淑一
審判員　閆玲玲

書記員：莊麗可