李某
朱發(fā)剛（湖北民基律師事務(wù)所）
龔某某
陳國(guó)勇（湖北鼎楚律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）:李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，葛洲壩三峽建設(shè)工程有限公司職工，住江西省撫州市樂(lè)安縣。
委托訴訟代理人:朱發(fā)剛，湖北民基律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:龔某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市伍家崗區(qū)。
委托訴訟代理人:陳國(guó)勇，湖北鼎楚律師事務(wù)所律師。
上訴人李某因與被上訴人龔某某房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法（2016）鄂0503民初849號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年9月28日立案受理后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某上訴請(qǐng)求:依法撤銷一審判決，改判龔某某立即向李某騰退其位于宜昌市北山坡北山花園2號(hào)樓1單元的201號(hào)房屋并清潔物業(yè)、水電費(fèi)用，同時(shí)從2015年11月3日起按3000元／月向李某支付房屋占用費(fèi)至實(shí)際騰退之日止，并由龔某某承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用。
事實(shí)和理由:一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
一審判決將龔某某2015年10月30日及2016年4月5日向李某的兩次付款（合計(jì)金額12000元）錯(cuò)誤認(rèn)定為向李某支付的租金，進(jìn)而認(rèn)定本案所涉租賃合同的租賃期限已延長(zhǎng)至2016年11月錯(cuò)誤。
李某在一審期間提供的雙方手機(jī)短信截屏及電話錄音足以證實(shí)前述款項(xiàng)并非向李某支付的租金，而是向李某支付的逾期支付購(gòu)房款的利息，龔某某在2016年7月11日另案起訴李某的訴狀中亦自認(rèn)前述款項(xiàng)為其逾期支付購(gòu)房款的利息，足以認(rèn)定。
二、原審實(shí)體處理不當(dāng)。
由于一審將本案所涉租賃合同的租賃期限錯(cuò)誤認(rèn)定已延長(zhǎng)至2016年11月，致使其以本案所涉租賃合同尚未到期為由駁回李某請(qǐng)求騰退房屋的訴訟請(qǐng)求的判決結(jié)果錯(cuò)誤。
龔某某辯稱:原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法，請(qǐng)求二審人民法院依法駁回上訴，維持原判。
李某一審訴訟請(qǐng)求:1、龔某某立即騰退租住李某的住房（宜昌市北山坡北山花園2號(hào)樓1單元201室）并結(jié)清物業(yè)、水電費(fèi)用。
2、龔某某按照3000元／月的標(biāo)準(zhǔn)向李某支付房屋占用費(fèi)（從2015年11月3日到龔某某實(shí)際騰退房屋之日止）。
3、龔某某負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審判決認(rèn)定的事實(shí):2014年11月2日，李某（甲方）與龔某某（乙方）簽訂《房屋租賃預(yù)售協(xié)議》一份，約定:甲方將宜昌市西陵區(qū)東山大道北山花園2號(hào)樓第一單元201號(hào)毛坯住房一套租給乙方，并在協(xié)議期限內(nèi)預(yù)售給乙方。
并約定:1、租賃期限從2014年11月3日至2015年11月2日，或乙方可以提前結(jié)束租賃期限，最遲不超過(guò)2015年11月2日。
2、乙方可以根據(jù)自身情況對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。
3、甲方同意在2015年11月2日前將該房屋以人民幣620000元的價(jià)格預(yù)售給乙方（房屋涉及的任何過(guò)戶、稅費(fèi)等一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)），甲方承諾在租賃期限內(nèi)不得將房屋租賃或出售給任何個(gè)人。
乙方承諾須在2015年11月2日前將約定購(gòu)房款61萬(wàn)元支付給甲方（乙方預(yù)扣1萬(wàn)元，作為甲方后期配合乙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶保證金，待過(guò)戶手續(xù)完結(jié)后乙方將該保證金退還），房屋出售時(shí)甲、乙雙方另簽定房屋買賣合同。
超過(guò)2015年11月2日，甲方有權(quán)不將房屋出售給乙方。
4、租賃期滿后，無(wú)論何種原因乙方若未按照約定方式支付甲方購(gòu)房款，則甲方有權(quán)收回房屋，乙方不得以任何理由拒絕交房。
關(guān)于租金及押金，雙方另約定:1、租金標(biāo)準(zhǔn):每月1000元，其它物業(yè)、水、電、氣等一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
2、支付方式:年支付一次，本協(xié)議簽訂后支付一年租金12000元，最終租金以乙方實(shí)際租賃時(shí)間為準(zhǔn)，不足一個(gè)月的按一個(gè)月計(jì)算……等內(nèi)容。
后龔某某依約支付李某2015年期間的房屋租金12000元。
2015年10月30日，龔某某向李某支付2015年11月至2016年4月期間房屋租金6600元。
2015年4月5日，龔某某向李某支付5400元。
2016年5月25日，葛洲壩集團(tuán)三峽實(shí)業(yè)有限公司基地建設(shè)部出具證明一份，載明，李某購(gòu)買的上述房屋產(chǎn)權(quán)證正在辦理過(guò)程中。
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。
本案雙方簽訂房屋租賃預(yù)售合同，約定由龔某某承租李某的房屋直至2015年11月2日，并約定在2015年11月2日前，龔某某將購(gòu)房款全額支付給李某，李某配合辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。
根據(jù)李某提交的錄音，結(jié)合李某轉(zhuǎn)款的憑證，龔某某在2015年11月2日前未向李某支付全額購(gòu)房款，而是與李某協(xié)商于2015年10月30日向其支付至2016年4月期間的房屋租金6600元，則應(yīng)視為雙方就續(xù)租已經(jīng)達(dá)成合意，后龔某某又于2015年4月5日向李某支付5400元，雖李某認(rèn)為龔某某于2015年4月5日支付5400元系其未按時(shí)支付購(gòu)房款而產(chǎn)生的購(gòu)房款利息，但龔某某未予認(rèn)可，則根據(jù)龔某某支付錢款的時(shí)間、數(shù)額結(jié)合雙方對(duì)于續(xù)租的意思表示，可以認(rèn)定龔某某分兩次向李某支付的款項(xiàng)共計(jì)12000元實(shí)系從2015年11月至2016年11月期間全年房屋租金，李某無(wú)權(quán)在租賃期限屆滿前要求龔某某搬離爭(zhēng)議房屋。
至于李某要求龔某某支付其房屋占用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，因合同未予約定，且于法無(wú)據(jù)，不應(yīng)予以支持。
基于前述，一審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第二百三十五條 ?、第二百三十六條 ?之規(guī)定，判決駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。
一審判決并同時(shí)決定，一審案件受理費(fèi)減半收取50元，由李某負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。
本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對(duì)當(dāng)事人二審有爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下:
本案所涉《房屋租賃預(yù)售協(xié)議》簽訂后，龔某某依合同約定的租賃期限及標(biāo)準(zhǔn)向李某支付了房屋租金12000元。
在合同約定的租賃期限到期前，因龔某某在租賃期滿后一次性支付購(gòu)房款有困難，遂于2015年10月30日按1100元／月再行向李某支付了2015年11月至2016年4月期間的房屋租金6600元。
龔某某并于2016年4月5日向李某支付逾期支付購(gòu)房款的利息5400元。
該項(xiàng)事實(shí)，有李某于一審期間提供的其與龔某某之間的短信截屏、電話錄音、帳戶明細(xì)及李某二審期間提供的龔某某另案起訴李某的訴狀予以證實(shí)。
原一審認(rèn)定5400元的支付時(shí)間為2015年4月5日與李某一審提供的帳戶明細(xì)所載明的日期（2016年4月5日）不符，本院予以糾正。
李某主張2015年10月30日及2016年4月5日的兩筆付款均為逾期支付購(gòu)房款的利息，其該項(xiàng)事實(shí)主張與其一審期間提供的其與龔某某間的短信截屏及電話錄音所證明的事實(shí)不符，龔某某主張?jiān)搩晒P付款均為租金則不僅與李某一審提供的其與龔某某間的短信截屏及電話錄音所證明的事實(shí)不符，亦與龔某某在另案起訴李某的訴狀中的自認(rèn)不符，均部分不能成立。
據(jù)此，本院作出前述認(rèn)定。
除前述事實(shí)外，原審認(rèn)定的其余事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:李某是否有權(quán)請(qǐng)求龔某某騰退本案所涉房屋。
針對(duì)該爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院評(píng)述如下:
本院認(rèn)為，本案李某請(qǐng)求龔某某騰退房屋的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為其基于房屋所有權(quán)所享有的返還請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)成立與否取決于龔某某占有房屋是否為有權(quán)占有。
要弄清楚這個(gè)問(wèn)題，首先必須對(duì)本案所涉合同的性質(zhì)予以有效厘清，并在厘清合同性質(zhì)的基礎(chǔ)上根據(jù)合同的效力及履行情況具體分析龔某某在當(dāng)前占有房屋是否為有權(quán)占有。
關(guān)于本案所涉合同的性質(zhì)，本院認(rèn)為，雙方所簽訂的合同無(wú)論從合同名稱---房屋租賃（預(yù)售）協(xié)議，還是從合同約定的具體內(nèi)容來(lái)看，均應(yīng)認(rèn)定為包含有房屋租賃及房屋買賣兩方面內(nèi)容的復(fù)合型合同。
且從相關(guān)房屋買賣的條款來(lái)看，其雖名為預(yù)售，但實(shí)際上包括了諸如標(biāo)的物、價(jià)金、付款期限、所有權(quán)移轉(zhuǎn)等實(shí)質(zhì)性條款，而非以訂立本約為目的的房屋買賣預(yù)約，意即雙方間的房屋買賣合同已經(jīng)成立。
從房屋租賃及房屋買賣的履行期限來(lái)看，二者在履行期上相互承繼，即租賃合同的履行期限（租賃期限）至2015年11月2日終止后，逕行履行房屋買賣合同。
后在合同的實(shí)際履行過(guò)程中，因龔某某于租賃合同到期后一次性支付購(gòu)房款有困難，雙方協(xié)商將租賃期限延長(zhǎng)至2016年4月，相應(yīng)的房屋買賣合同的履行期限亦推延至2016年5月開(kāi)始。
考察本案所涉租賃條款的效力，其主體適格，意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，應(yīng)為有效。
龔某某基于本案所涉合同的相關(guān)租賃條款在租賃期內(nèi)占有房屋為有權(quán)占有。
但租賃期限于2016年4月屆至后，龔某某對(duì)該房屋的占有并不必然演化為無(wú)權(quán)占有，因?yàn)榇藭r(shí)其與李某之間尚存在房屋買賣合同關(guān)系，龔某某此時(shí)對(duì)房屋占有的根據(jù)在于雙方之間的房屋買賣條款。
李某此時(shí)主張返還請(qǐng)求權(quán)（騰退房屋）應(yīng)基于雙方之間的房屋買賣關(guān)系或主張房屋買賣合同無(wú)效后的返還請(qǐng)求權(quán)，或主張解除房屋買賣合同后的返還請(qǐng)求權(quán)。
也就是說(shuō)李某主張租賃合同到期后的返還請(qǐng)求權(quán)（騰退房屋）與人民法院實(shí)際查明的雙方間的法律關(guān)系（房屋買賣）不一致。
一審法院未予查清雙方之間真實(shí)的法律關(guān)系并在此基礎(chǔ)上對(duì)李某作適當(dāng)釋明并由其選擇究竟是以租賃合同到期主張返還房屋，還是主張買賣合同無(wú)效或解除房屋買賣合同并請(qǐng)求返還房屋，程序上存在暇疵。
但鑒于本案龔某某已另案起訴李某，以房屋無(wú)法辦理過(guò)戶為由請(qǐng)求李某賠償裝修損失，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)就房屋買賣合同關(guān)系提起了訴訟，李某基于房屋買賣關(guān)系請(qǐng)求返還房屋可在該案中提起反訴（亦可另案提起訴訟），從減少當(dāng)事人訴累和訴訟效率原則出發(fā)，本案可對(duì)一審判決結(jié)果予以維持而不必發(fā)回重審。
綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，但不影響本案的實(shí)體處理。
經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由李某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:李某是否有權(quán)請(qǐng)求龔某某騰退本案所涉房屋。
針對(duì)該爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院評(píng)述如下:
本院認(rèn)為，本案李某請(qǐng)求龔某某騰退房屋的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為其基于房屋所有權(quán)所享有的返還請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)成立與否取決于龔某某占有房屋是否為有權(quán)占有。
要弄清楚這個(gè)問(wèn)題，首先必須對(duì)本案所涉合同的性質(zhì)予以有效厘清，并在厘清合同性質(zhì)的基礎(chǔ)上根據(jù)合同的效力及履行情況具體分析龔某某在當(dāng)前占有房屋是否為有權(quán)占有。
關(guān)于本案所涉合同的性質(zhì)，本院認(rèn)為，雙方所簽訂的合同無(wú)論從合同名稱---房屋租賃（預(yù)售）協(xié)議，還是從合同約定的具體內(nèi)容來(lái)看，均應(yīng)認(rèn)定為包含有房屋租賃及房屋買賣兩方面內(nèi)容的復(fù)合型合同。
且從相關(guān)房屋買賣的條款來(lái)看，其雖名為預(yù)售，但實(shí)際上包括了諸如標(biāo)的物、價(jià)金、付款期限、所有權(quán)移轉(zhuǎn)等實(shí)質(zhì)性條款，而非以訂立本約為目的的房屋買賣預(yù)約，意即雙方間的房屋買賣合同已經(jīng)成立。
從房屋租賃及房屋買賣的履行期限來(lái)看，二者在履行期上相互承繼，即租賃合同的履行期限（租賃期限）至2015年11月2日終止后，逕行履行房屋買賣合同。
后在合同的實(shí)際履行過(guò)程中，因龔某某于租賃合同到期后一次性支付購(gòu)房款有困難，雙方協(xié)商將租賃期限延長(zhǎng)至2016年4月，相應(yīng)的房屋買賣合同的履行期限亦推延至2016年5月開(kāi)始。
考察本案所涉租賃條款的效力，其主體適格，意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，應(yīng)為有效。
龔某某基于本案所涉合同的相關(guān)租賃條款在租賃期內(nèi)占有房屋為有權(quán)占有。
但租賃期限于2016年4月屆至后，龔某某對(duì)該房屋的占有并不必然演化為無(wú)權(quán)占有，因?yàn)榇藭r(shí)其與李某之間尚存在房屋買賣合同關(guān)系，龔某某此時(shí)對(duì)房屋占有的根據(jù)在于雙方之間的房屋買賣條款。
李某此時(shí)主張返還請(qǐng)求權(quán)（騰退房屋）應(yīng)基于雙方之間的房屋買賣關(guān)系或主張房屋買賣合同無(wú)效后的返還請(qǐng)求權(quán)，或主張解除房屋買賣合同后的返還請(qǐng)求權(quán)。
也就是說(shuō)李某主張租賃合同到期后的返還請(qǐng)求權(quán)（騰退房屋）與人民法院實(shí)際查明的雙方間的法律關(guān)系（房屋買賣）不一致。
一審法院未予查清雙方之間真實(shí)的法律關(guān)系并在此基礎(chǔ)上對(duì)李某作適當(dāng)釋明并由其選擇究竟是以租賃合同到期主張返還房屋，還是主張買賣合同無(wú)效或解除房屋買賣合同并請(qǐng)求返還房屋，程序上存在暇疵。
但鑒于本案龔某某已另案起訴李某，以房屋無(wú)法辦理過(guò)戶為由請(qǐng)求李某賠償裝修損失，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)就房屋買賣合同關(guān)系提起了訴訟，李某基于房屋買賣關(guān)系請(qǐng)求返還房屋可在該案中提起反訴（亦可另案提起訴訟），從減少當(dāng)事人訴累和訴訟效率原則出發(fā)，本案可對(duì)一審判決結(jié)果予以維持而不必發(fā)回重審。
綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，但不影響本案的實(shí)體處理。

經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由李某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：朱紅洲
審判員：尹為民
審判員：關(guān)俊峰

書記員：張娟