李家秀
秦文（系李家秀
秦志成之子）
秦志成
張玉清代理權限一般代理
喬某
王磊（湖北朗潤律師事務所）
陳娟代理權限代為承認
放棄
變更訴訟請求

原告李家秀。
原告秦志成。
上述兩原告委托代理人秦文（系李家秀、秦志成之子），男，漢族，1981年8月出生。代理權限:代為承認、放棄、變更、和解、調解等。
上述兩
原告
委托代理人張玉清。代理權限:一般代理。
被告喬某。
委托代理人王磊，湖北朗潤律師事務所律師。代理權限:代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行調解、和解等。
委托代理人陳娟。代理權限:代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行調解、和解等。
原告李家秀、秦志成訴被告喬某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員張京鄖適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告李家秀、秦志成及其委托代理人秦文、張玉清，被告喬某及其委托代理人王磊、陳娟到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為:秦文與喬某簽訂《房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，內容不違反法律規(guī)定，該合同有效。秦文受李家秀、秦志成委托進行的民事行為，法律后果由委托人承擔，李家秀、秦志成有權主張出租人的權利。雙方在上述合同期滿后未就續(xù)租達成協(xié)議，喬某應在期滿后退還承租的房屋。喬某關于因糾紛導致無法退房的理由不能成立，喬某未及時將房屋退還給出租方的行為構成違約，應當承擔違約責任。
合同約定的“房屋現(xiàn)狀及設施設備情況的附件”是約定出租方將房屋交付承租人時房屋的現(xiàn)狀，而約定恢復原狀是基于承租方在使用房屋過程中對房屋內部結構、裝修或設置的改變。根據(jù)合同約定，對這些改變由出租方選擇依附于房屋的固定裝修歸秦文所有、要求喬某恢復原狀或者向喬某收取恢復工程實際發(fā)生的費用。由此，李家秀、秦志成有權要求該項權利。但是李家秀、秦志成既然選擇主張恢復原狀的費用，應按約定在恢復工程實際發(fā)生后向喬某主張，李家秀、秦志成以裝飾公司出具的《工程預算單》為據(jù)主張該費用不應支持。
李家秀、秦志成主張的違約金損失5萬元不應支持，理由有以下幾點:1、李家秀、秦志成與他人簽訂《房屋某某合同書》及收取5萬元定金的事實尚未被確認；2、即便前述事實被確認，李家秀、秦志成與合同相對人之間的權利義務關系尚未明確，合同的效力、爭議的處理尚未依法認定，李家秀、秦志成是否損失5萬元尚不能確定；3、即便前述事實和損失5萬元被確認，但該損失明顯超過承租方訂立合同時預見到或應當預見到的因違反合同可能造成的損失，根據(jù)法律規(guī)定，超出部分不屬于違約方應當賠償?shù)姆秶?br/>李家秀、秦志成的房屋用于出租，喬某遲延交房造成的損失應當是房屋不能出租造成的租金損失。喬某遲延6個月交房，根據(jù)原合同約定，該期間的租金為10800元。按約定的新合同期租金上限即漲幅不超過10%，半年的租金也只有11880元。李家秀、秦志成主張的遲延返還房屋的履行金32400元和租金損失48000元合計為80400元，該金額過分高于因喬某違約造成的損失，喬某主張降低違約金的請求應予支持，根據(jù)法律規(guī)定并結合本案案情，該違約金可支持15444元。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?、并參照《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告喬某將位于十堰市茅箭區(qū)北京中路37號姜灣新村356號1棟二、三層房屋返還給原告李家秀、秦志成（已于2013年12月21日實際返還）。
二、被告喬某賠償原告李家秀、秦志成損失15444元。
三、駁回原告李家秀、秦志成的其他訴訟請求。
以上款項于本判決生效后十日內支付。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費3308元，原告李家秀、秦志成負擔1498元，被告喬某負擔1810元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時預交上訴案件受理費10元。十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱:十堰市財政局非稅收入?yún)R繳結算戶；開戶銀行:十堰市農行五堰支行；帳號:17×××33。通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號。上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內未預交訴訟費用，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理通知書）

本院認為:秦文與喬某簽訂《房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，內容不違反法律規(guī)定，該合同有效。秦文受李家秀、秦志成委托進行的民事行為，法律后果由委托人承擔，李家秀、秦志成有權主張出租人的權利。雙方在上述合同期滿后未就續(xù)租達成協(xié)議，喬某應在期滿后退還承租的房屋。喬某關于因糾紛導致無法退房的理由不能成立，喬某未及時將房屋退還給出租方的行為構成違約，應當承擔違約責任。
合同約定的“房屋現(xiàn)狀及設施設備情況的附件”是約定出租方將房屋交付承租人時房屋的現(xiàn)狀，而約定恢復原狀是基于承租方在使用房屋過程中對房屋內部結構、裝修或設置的改變。根據(jù)合同約定，對這些改變由出租方選擇依附于房屋的固定裝修歸秦文所有、要求喬某恢復原狀或者向喬某收取恢復工程實際發(fā)生的費用。由此，李家秀、秦志成有權要求該項權利。但是李家秀、秦志成既然選擇主張恢復原狀的費用，應按約定在恢復工程實際發(fā)生后向喬某主張，李家秀、秦志成以裝飾公司出具的《工程預算單》為據(jù)主張該費用不應支持。
李家秀、秦志成主張的違約金損失5萬元不應支持，理由有以下幾點:1、李家秀、秦志成與他人簽訂《房屋某某合同書》及收取5萬元定金的事實尚未被確認；2、即便前述事實被確認，李家秀、秦志成與合同相對人之間的權利義務關系尚未明確，合同的效力、爭議的處理尚未依法認定，李家秀、秦志成是否損失5萬元尚不能確定；3、即便前述事實和損失5萬元被確認，但該損失明顯超過承租方訂立合同時預見到或應當預見到的因違反合同可能造成的損失，根據(jù)法律規(guī)定，超出部分不屬于違約方應當賠償?shù)姆秶?br/>李家秀、秦志成的房屋用于出租，喬某遲延交房造成的損失應當是房屋不能出租造成的租金損失。喬某遲延6個月交房，根據(jù)原合同約定，該期間的租金為10800元。按約定的新合同期租金上限即漲幅不超過10%，半年的租金也只有11880元。李家秀、秦志成主張的遲延返還房屋的履行金32400元和租金損失48000元合計為80400元，該金額過分高于因喬某違約造成的損失，喬某主張降低違約金的請求應予支持，根據(jù)法律規(guī)定并結合本案案情，該違約金可支持15444元。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?、并參照《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告喬某將位于十堰市茅箭區(qū)北京中路37號姜灣新村356號1棟二、三層房屋返還給原告李家秀、秦志成（已于2013年12月21日實際返還）。
二、被告喬某賠償原告李家秀、秦志成損失15444元。
三、駁回原告李家秀、秦志成的其他訴訟請求。
以上款項于本判決生效后十日內支付。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費3308元，原告李家秀、秦志成負擔1498元，被告喬某負擔1810元。

審判長：張京鄖

書記員：彭苗