原告：李國(guó)勝,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族，住武漢市江岸區(qū)。
委托訴訟代理人：王立丹（特別授權(quán)代理），湖北華忠律師事務(wù)所律師。
被告：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市漢陽(yáng)區(qū)新五里156號(hào)。
委托代訴訟理人：黃玲（特別授權(quán)代理），湖北國(guó)森律師事務(wù)所律師。
第三人：梅雙武，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市江漢區(qū)。

原告李國(guó)勝訴被告劉某、第三人梅雙武案外人執(zhí)行異議之訴，本院于2017年3月30日立案受理后，依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告李國(guó)勝的委托訴訟代理人王立丹，被告劉某，第三人梅雙武到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李國(guó)勝向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、撤銷（2017）鄂0102執(zhí)異26號(hào)《執(zhí)行裁定書》，判決不得執(zhí)行位于武漢市江岸區(qū)東方恒星園竹葉苑小區(qū)A區(qū)5棟2單元3-4層2室房屋。2、本案訴訟費(fèi)用由劉某承擔(dān)。
事實(shí)與理由：2014年6月5日，梅雙武因急需購(gòu)房款向我借款1,500,000元(人民幣，下同)，我按梅雙武的要求直接將上述借款匯入其賬戶。2015年1月15日，我和梅雙武就上述借款達(dá)成《有關(guān)后湖竹葉苑小區(qū)房屋處置辦法備忘錄》(以下簡(jiǎn)稱備忘錄)，約定梅雙武將其位于武漢市江岸區(qū)東方恒星園竹葉苑小區(qū)A區(qū)5棟2單元3-4層2室房產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱竹葉苑房屋)售于我；原借款1,500,000元折抵該房屋購(gòu)房款；房屋抵押期滿后梅雙武協(xié)助我辦理房屋過戶手續(xù)。備忘錄簽訂后，梅雙武將該房屋及房屋產(chǎn)權(quán)證書、鑰匙一并交付于我。2015年11月23日，武漢市江岸區(qū)人民法院(以下簡(jiǎn)稱江岸法院)經(jīng)劉某申請(qǐng)對(duì)竹葉苑房屋進(jìn)行了查封保全，判決生效后劉某要求強(qiáng)制執(zhí)行該房屋。2017年1月17日，我向江岸法院申請(qǐng)執(zhí)行異議，江岸法院作出（2017）鄂0102執(zhí)異26號(hào)執(zhí)行裁定，駁回了我的異議申請(qǐng)。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”1、我與梅雙武在備忘錄中約定“在梅雙武交付房屋兩證和鑰匙后，即日雙方債務(wù)消除”。事實(shí)上，我與梅雙武通過協(xié)商已將原民間借貸法律關(guān)系轉(zhuǎn)換為房屋買賣合同關(guān)系，備忘錄實(shí)為合法有效的買賣合同。2、我與梅雙武以原借款1,500,000元折抵竹葉苑房屋購(gòu)房款，應(yīng)視為我已經(jīng)支付了房屋全部?jī)r(jià)款。3、備忘錄簽訂后，梅雙武已將房屋、產(chǎn)權(quán)證、鑰匙一并交付于我，我按期繳納房屋物業(yè)費(fèi)、出席物業(yè)會(huì)，并將房屋租賃給武漢森安特種鋼門有限公司(案外人，以下簡(jiǎn)稱森安公司)，以上事實(shí)足以證明我已經(jīng)實(shí)際占有和控制了該房屋。4、因梅雙武以竹葉苑房屋為擔(dān)保另外申請(qǐng)了抵押貸款，我與梅雙武約定抵押期滿后，梅雙武協(xié)助我辦理過戶手續(xù)，截止目前該房屋抵押期限尚未屆滿，我與梅雙武約定的過戶條件尚未成就，我對(duì)房屋未過戶不存在過錯(cuò)。綜上所述，我對(duì)竹葉苑房屋享有權(quán)利能夠排除執(zhí)行異議。
經(jīng)審理查明：2015年11月23日，本院依據(jù)劉某的訴前保全申請(qǐng)，依法作出(2015)鄂江岸保字第00598號(hào)民事裁定，查封了竹葉苑房屋。嗣后，劉某以梅雙文、梅雙武、張瑤、武漢傳奇時(shí)代戶外傳媒有限公司、武漢諾道科技發(fā)展有限公司為被告向本院提起民間借貸糾紛一案，本院審理后于2016年8月1日作出(2015)鄂江岸民商初字第01940號(hào)民事判決書，判令：梅雙文向劉某償還借款本金1,621,700元及逾期利息；梅雙武、張瑤、武漢傳奇時(shí)代戶外傳媒有限公司、武漢諾道科技發(fā)展有限公司對(duì)上述還款義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。上述判決書發(fā)生法律效力后，本院依劉某的申請(qǐng)，于2016年11月8日受理(2016)鄂0102執(zhí)1976號(hào)執(zhí)行案件。執(zhí)行中，李國(guó)勝作為案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議，本院受理后，依法作出(2017)鄂0102執(zhí)異26號(hào)執(zhí)行裁定，駁回了李國(guó)勝的異議申請(qǐng)。李國(guó)勝據(jù)此提起本案訴訟。
另查明：2014年6月5日，李國(guó)勝向梅雙文(案外人)帳戶內(nèi)轉(zhuǎn)款1,500,000元。2015年1月13日，李國(guó)勝與梅雙武簽訂備忘錄，載明：梅雙武于2014年6月5日所購(gòu)竹葉苑房屋購(gòu)房資金合計(jì)1,500,000元，由李國(guó)勝全額墊付；梅雙武同意欠款期間按月息1.2%支付利息；因梅雙武原因，所購(gòu)房屋一直閑置，也未償還李國(guó)勝所墊付購(gòu)房款及利息，從即日起，梅雙武無(wú)條件將竹葉苑房屋產(chǎn)權(quán)交李國(guó)勝處置；梅雙武在向李國(guó)勝交付房屋權(quán)屬證書及鑰匙后，李國(guó)勝即日免除梅雙武應(yīng)承擔(dān)的借款利息；因竹葉苑房屋存有抵押，故抵押注銷前無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)人名稱變更，梅雙武承諾抵押期滿后，無(wú)條件協(xié)助李國(guó)勝辦理注銷抵押及房產(chǎn)過戶手續(xù)。2015年11月3日，黃惠珠(案外人，李國(guó)勝之妻)與森安公司簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，黃惠珠作為出租方將竹葉苑房屋租賃給森安公司，租期從2015年12月1日起至2017年12月1日止。
又查明：梅雙武將竹葉苑房屋抵押給富登小額貸款(湖北)有限公司，于2014年6月24日辦理了最高額抵押核準(zhǔn)登記，履行債務(wù)期限為2014年6月20日至2019年6月19日。
上述事實(shí)，有經(jīng)庭審質(zhì)證的《有關(guān)后湖竹葉苑小區(qū)房屋處置辦法備忘錄》、《招商銀行戶口歷史交易明細(xì)表》、《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》、《房地產(chǎn)租賃合同》、《借記卡賬戶歷史明細(xì)清單》、《武漢市房屋抵押記載信息單》、（2017）鄂0102執(zhí)異26號(hào)《執(zhí)行裁定書》、（2015）鄂江岸民商初字第01940號(hào)《民事判決書》、《生效證明》、2015鄂江岸保字第00598號(hào)《保全裁定書》、《湖北省非稅收入一般繳款書》、《湖北省地方稅務(wù)局通用網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》、《稅收繳款書》、《稅收完稅證明》、《中信銀行卡賬戶交易明細(xì)》、中國(guó)建設(shè)銀行交易明細(xì)及當(dāng)事人的陳述在案佐證。上列證據(jù)來源合法，內(nèi)容真實(shí)，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院均予以采信。

本院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”此后實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；(三)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”上述法律規(guī)定后者是對(duì)前者的細(xì)化。李國(guó)勝根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定對(duì)竹葉苑房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。對(duì)于備忘錄的形成，李國(guó)勝在庭審中陳述：梅雙武購(gòu)買竹葉苑房屋時(shí)因資金不足向李國(guó)勝借款，雙方擬定購(gòu)房后將房屋抵押貸款，再以所貸款項(xiàng)用于償還李國(guó)勝借款，但幾個(gè)月后梅雙武仍未還款，在此情況下雙方簽訂備忘錄。從備忘錄記載的內(nèi)容來看，因梅雙武未能償還借款本息，故將竹葉苑房屋交由李國(guó)勝處置。上述證據(jù)均證明了李國(guó)勝與梅雙武之間屬民間借貸的法律關(guān)系，梅雙武雖將竹葉苑房屋交給李國(guó)勝占用，但實(shí)際上是以物抵債的行為，雙方在竹葉苑房屋查封前未簽訂合法有效的書面買賣合同。另外，李國(guó)勝明知竹葉苑房屋已設(shè)立了抵押，其與梅雙武簽訂備忘錄后，未積極代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，以求盡快通過變更登記取得房屋的所有權(quán)，而是等待抵押期限自然屆滿，不符合購(gòu)房人對(duì)物權(quán)的積極期待。綜上，李國(guó)勝認(rèn)為其與梅雙武通過備忘錄已將原民間借貸法律關(guān)系轉(zhuǎn)換為房屋買賣合同關(guān)系，備忘錄實(shí)為合法有效的買賣合同的訴訟觀點(diǎn)于法無(wú)據(jù)，其主張不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，故李國(guó)勝對(duì)竹葉苑房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，對(duì)其訴訟請(qǐng)求本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條和《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民事訴訟法＞的解釋》第三百一十二條第一款第(二)項(xiàng)、第一百四十四條的規(guī)定，裁定如下：

駁回原告李國(guó)勝的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)9,150元、郵寄費(fèi)40元，共計(jì)9,190元，由原告李國(guó)勝負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　胡　迪 人民陪審員　　葛一紅 人民陪審員　　丁鳳玲

書記員：尹代媛