李某某
李太忠（河北天捷律師事務所）
馬某某
何東遠（河北晟舜律師事務所）
馮某某
河北新聯房地產開發(fā)有限公司
許秀峰
魏雁麗（河北三和時代律師事務所）

原告李某某，建研科技股份有限公司技術員。
委托代理人李太忠，河北天捷律師事務所律師。
被告馬某某，陸軍第二十七集團軍66071部隊四級軍士長。
委托代理人何東遠，河北晟舜律師事務所律師。
被告馮某某，石家莊市橋西區(qū)長興街道辦事處西興社區(qū)居民委員會辦公室職員。
被告河北新聯房地產開發(fā)有限公司，住所地石家莊市橋西區(qū)紅旗大街負61號正陽宮302室。
法定代表人劉朝龍，該公司總經理。
委托代理人許秀峰，該公司職工。
委托代理人魏雁麗，河北三和時代律師事務所律師。
原告李某某與被告馬某某、馮某某、河北新聯房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“新聯房地產公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員姜蕾適用簡易程序，公開開庭進行了審理。
原告李某某之委托代理人李太忠、被告馬某某及其委托代理人何東遠、被告馮某某、被告新聯房地產公司之委托代理人魏雁麗到庭參加了訴訟。
本案現已審理終結。
原告李某某訴稱:2009年5月29日，第一和第二被告以第一被告的名義與第三被告簽訂《河北新聯房地產開發(fā)有限公司內部認購協議書》，約定:第一被告購買第三被告開發(fā)的位于石家莊市橋西區(qū)的37度七金苑3號樓2單元1802室期房，房價2910元/㎡，首付款72713元、余款16萬元由第三被告給予辦理15年銀行按揭貸款，第三被告為第一和第二被告免費辦理一次轉讓該房屋的更名手續(xù)，2011年8月31日前交房。
本認購協議書簽訂當日，第一被告支付第三被告首付款72713元。
2011年1月4日，第一和第二被告與原告簽訂《協議書》，約定上述房屋以353000元轉讓給原告，原告向第一和第二被告支付193000元房款，第一和第二被告收到第三被告交付的房屋鑰匙后及時轉交原告驗房，第一和第二被告保證房屋權屬清楚并與他人無任何爭議、負責清理房屋產權和債務等糾紛并向原告承擔賠償責任，其他事項按2009年5月29日第一和被二被告以第一被告的名義與第三被告簽訂《河北新聯房地產開發(fā)有限公司內部認購協議書》辦理。
2011年1月4日，原告按約支付第一和第二被告193000元房款后，三被告嚴重違約，第一和第二被告不履行配合等義務，第三被告遲遲辦不下16萬元銀行按揭貸款、遲遲不能交房，對原告的催促總是讓再等待；后期，第三被告又讓原告按5500元/㎡一次性補交房款，原告不同意。
日前，原告獲悉本案房屋已被案外人裝修占有，而且至今第三被告還未辦妥本案商品房建設、銷售的法定手續(xù)，便找第一和第二、第三被告交涉，各方均同意解除合同，但第一和第二被告不愿依法遵約全額返還原告支付的193000元房款及承擔相應責任，第三被告只愿返還收取的72713元首付款并承擔占用該款額的相應責任。
因上述被告行為構成嚴重、根本的違法和違約，并導致原告無法實現辦理銀行按揭貸款購房合同目的，為維護原告合法權益，特訴至法院，請求判令:1、原告與第一和第二被告、第三被告之間關于房屋買賣的《協議書》、《河北新聯房地產開發(fā)有限公司內部認購協議書》解除；2、第一和第二被告向原告返還購房款193000元并支付違約賠償金57900元，第三被告對其中的72713元購房款及全額違約賠償金承擔連帶返還支付責任；3、三被告承擔訴訟費用。
被告馬某某、馮某某辯稱:1、被告不同意同原告李某某解除房屋買賣的《協議書》，協議書本身是有效的，是在當事人自愿、平等的基礎上簽訂的，效力有效。
2、被告沒有違約，沒有過錯。
原被告雙方簽訂有公證的《協議書》和《委托書》，協議書中載明，原告對被告所轉讓的房產權益的交易方式及房產戶型、位置等情況進行了充分了解，而且房產由被告過戶到原告名下的一切費用由原告承擔。
因為被告為軍隊服役人員，外出不便，為方便原告的過戶行為，故雙方訂立公證委托事項，《委托書》中明確記載有被告夫妻雙方將辦理上述房產的房產過戶、登記、繳納稅費等有關手續(xù)全權委托給李某某，于此，李某某完全是有自主的房屋的處分權、過戶權等房屋權利，其自己完全可以辦理房屋的過戶、更名、繳費等權利，已不需要被告親自到場配合了，主動權完全在原告手中。
只是原告自身遲遲未履行其權利，一直到起訴之日，被告才得知房屋的現狀。
故被告對交易是沒有過錯的，義務完全履行到位，只是原告自身原因沒有實際履行，原告應繼續(xù)履行合同即可。
被告新聯房地產公司辯稱:原告與第一、二被告之間的交易我司并不知情，且無人辦理更名手續(xù)，我司與原告之間沒有任何法律關系，請求法院依法駁回原告對我司的起訴。
本院認為，被告馬某某與被告新聯房地產公司簽訂的內部認購協議書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且被告新聯房地產公司已經按照約定收受了被告馬某某的購房款，故該協議應當認定為商品房買賣合同。
上述合同雖系雙方當事人的真實意思表示，但由于被告新聯房地產公司至今未能取得本案訴爭房產的商品房預售許可證明，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”的規(guī)定，該內部認購協議書依法應當被認定為無效。
原告李某某與被告馬某某、馮某某簽訂的協議書實際為更名協議，該協議的履行將導致購房主體的變更，由原告取代被告成為買受人。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、第五十八條 ?、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下:
一、原告李某某與被告馬某某、馮某某簽訂的協議書無效；
二、被告馬某某、馮某某于本判決生效之日起十日內退還原告李某某購房款193000元及利息（利息自2011年1月4日起至本判決生效之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）；
三、駁回原告李某某的其他訴訟請求。
如未按本判決指定期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費5064元，減半收取2532元，由被告馬某某、馮某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。
并于上訴期限屆滿之日起7日內預交上訴費（上訴費按照不服一審判決部分的上訴請求數額交納；收款單位:河北省石家莊市中級人民法院訴訟費專戶，賬號:62×××47，開戶銀行:河北銀行華興支行）。
逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，被告馬某某與被告新聯房地產公司簽訂的內部認購協議書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且被告新聯房地產公司已經按照約定收受了被告馬某某的購房款，故該協議應當認定為商品房買賣合同。
上述合同雖系雙方當事人的真實意思表示，但由于被告新聯房地產公司至今未能取得本案訴爭房產的商品房預售許可證明，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”的規(guī)定，該內部認購協議書依法應當被認定為無效。
原告李某某與被告馬某某、馮某某簽訂的協議書實際為更名協議，該協議的履行將導致購房主體的變更，由原告取代被告成為買受人。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、第五十八條 ?、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下:
一、原告李某某與被告馬某某、馮某某簽訂的協議書無效；
二、被告馬某某、馮某某于本判決生效之日起十日內退還原告李某某購房款193000元及利息（利息自2011年1月4日起至本判決生效之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）；
三、駁回原告李某某的其他訴訟請求。
如未按本判決指定期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費5064元，減半收取2532元，由被告馬某某、馮某某負擔。

審判長：姜蕾

書記員：夏靜