上訴人（原審原告、反訴被告）：李某龍，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住宜昌市西陵區(qū)。1107委托訴訟代理人：范亮亮，湖北今天(宜昌)律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告、反訴原告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。委托訴訟代理人：易建旻，湖北民基律師事務(wù)所律師。

李某龍上訴請求：撤銷一審判決，改判支持李某龍的一審訴訟請求，駁回陳某某全部反訴請求。事實(shí)和理由：一審對本案的部分事實(shí)認(rèn)定不清，法律適用不當(dāng)。一、一審認(rèn)定“鄭新月委托其父母收回41號、42號商鋪，并于2016年6月24日重新出租了他人”，鄭新月是否實(shí)際收回了41號、42號商鋪缺乏證據(jù)證明。另，結(jié)合原第一次開庭時(shí)陳某某代理人陳述鄭新月直接與陳某某另行簽訂了五年期合同，“重新出租給何人”，是陳某某還是其他人，是本案應(yīng)當(dāng)查明的對裁判結(jié)果有實(shí)質(zhì)性影響的基本事實(shí)。二、基于上述第一項(xiàng)理由，陳某某主張解除合同是否符合法定條件，其本人或關(guān)聯(lián)方是否仍繼續(xù)利用李某龍的裝飾裝修價(jià)值，均不能確定。三、結(jié)合一審判決后新調(diào)取的證據(jù)，李某龍與陳某某訂立的租賃合同系為宜昌高品汽車商貿(mào)有限公司設(shè)立所進(jìn)行的民事活動，該公司設(shè)立登記時(shí)陳某某為發(fā)起股東、法定代表人，職務(wù)為執(zhí)行董事和總經(jīng)理，其43號商鋪?zhàn)鳛楣镜淖缘兀?1、42、43號共同作為該公司的經(jīng)營場所。在雙方房屋租賃合同糾紛審理期間，該公司仍然實(shí)際使用41、42、43號商鋪進(jìn)行正常的經(jīng)營活動。四、在一審?fù)徶校ü傧螂p方釋明，建議先行辦理房屋交接。因43號商鋪的現(xiàn)狀不符合《租賃合同》第三條和按照租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)，所以庭后李某龍張貼《告知書》要求陳某某繳清43號商鋪水電費(fèi)，將房屋修復(fù)至原租房合同退房交付標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上陳某某于2016年11月30日從宜昌高品汽車商貿(mào)有限公司減資退股，因?yàn)閮?nèi)部糾紛，所以炮制了解除合同的事由。陳某某辯稱，一、陳某某在原一審、原二審及重審中，均向法庭提交了證據(jù)，能夠證明41、42號商鋪的房東鄭新月委托其母親將涉案有爭議的門面收回后出租給案外人汪某某。二、李某龍所訴宜昌高品汽車商貿(mào)有限公司所發(fā)生的公司設(shè)立行為、公司經(jīng)營行為等與本案無關(guān)。李某龍所稱陳某某系因該公司內(nèi)部產(chǎn)生糾紛而惡意實(shí)施的，并炮制合同解除的事由不屬實(shí)。請求二審依法駁回李某龍的上訴請求。陳某某上訴請求：撤銷一審判決中關(guān)于本訴部分的判決，改判陳某某僅需支付李某龍2016年7月8曰至2016年10月6日三個(gè)月的租金(21615元）。事實(shí)和理由：陳某某與李某龍租賃合同糾紛一案，一審法院作出（2016)鄂0502民初1184號判決后，陳某某不服提上訴至宜昌市中級人民法院。宜昌市中級人民法院審理后發(fā)回一審法院重新審理。一審法院于2017年8月7日另行開庭對本案進(jìn)行了審理，并于2017年I2月8日向陳某某送達(dá)了重審判決書。陳某某認(rèn)為，重審支持了解除合同，但對于合同何時(shí)解除這一雙方爭議的問題，作出錯(cuò)誤的論斷，導(dǎo)致陳某某需要多支付李某龍租金72050元。在原一審訴訟中，陳某某于2016年9月28日提交了反訴狀，主張雙方合同在2016年9月7日已經(jīng)解除。但一審認(rèn)為陳某某僅提交了短信打印件，且李某龍是否收到短信，無法核實(shí)其真實(shí)性，因此應(yīng)當(dāng)從重審開庭當(dāng)天作為雙方解除合同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。陳某某認(rèn)為，在原一審中，陳某某向法庭提交了短信，李某龍并未否認(rèn)，也沒有提出任何異議。因此，陳某某以短信方式通知李某龍合同解除一節(jié)，應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)定。退言之，即使短信真實(shí)性不能認(rèn)定，但陳某某向法庭提交反訴狀，原一審法庭于2016年10月6曰（傳票確定的首次開庭日期）將反訴狀送達(dá)給李某龍，陳某某通過反訴的方式將解除合同的通知送達(dá)給了李某龍。合同當(dāng)事人行使合同解除權(quán)，該項(xiàng)權(quán)利是形成權(quán)，審判機(jī)關(guān)沒有權(quán)利代替合同當(dāng)事人解除合同。因此，一審以2017年8月7日開庭時(shí)組織雙方辦理43號房屋交接，李某龍拒絕，從而認(rèn)定雙方合同在該時(shí)間節(jié)點(diǎn)被解除，這是對法律的錯(cuò)誤理解和適用。李某龍的答辯意見同其上訴意見。李某龍向一審法院提出訴訟請求：1.判令陳某某向李某龍支付拖欠房屋租金86460元（2016年7月8日起至2017年7月7日），并從2016年6月8日起至實(shí)際履行之日止，每日按拖欠租金數(shù)額的1%支付違約金；2.判令陳某某向李某龍支付拖欠房屋租金86460元（2017年7月8日至2018年7月7日），并從2017年6月8日起至實(shí)際履行之日止，每日按拖欠租金數(shù)額的1%支付違約金。陳某某向一審法院提出反訴請求：判令解除李某龍與陳某某簽訂的《租賃合同》，李某龍退還陳某某世紀(jì)歐洲城41號、42號門面裝修補(bǔ)償費(fèi)49133元。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年4月5日，李某龍（甲方）與陳某某（乙方）簽訂《租賃合同》1份，合同約定李某龍將位于宜昌市世紀(jì)歐洲城41、42、43號商鋪（租賃面積為402平方米）出租給陳某某用于經(jīng)營汽車裝飾美容，租賃期限從2015年4月5日起至2020年5月4日止。第一、二年的租金，按每平方米稅后55元計(jì)算，兩年以后租金按每兩年10%遞增一次，直至合同期滿。前兩年的合同租金每月稅后人民幣22110元，每年稅后人民幣265320元。合同第五條第一款約定，從租賃物交付之日，甲方給予乙方合理的裝修時(shí)間30天（其中131平方米裝修至2015年7月7日），裝修期間免收租金。第五條第三款約定，合同簽訂之日，乙方繳納2萬元押金、271平方米一年租金178860元和67000元裝修補(bǔ)償費(fèi)用，2015年5月8日繳納3000元押金和131平方米一年租金86460元和33000元裝修補(bǔ)償費(fèi)用。乙方每次按一年為一個(gè)周期交付，并提前一個(gè)月預(yù)付下期一年租金給甲方。若乙方未按照約定及時(shí)向甲方預(yù)付租金，甲方有權(quán)追究乙方的違約責(zé)任，解除合同或向乙方追索滯納金（拖欠期間，每天按拖欠額的1%計(jì)算）。合同簽訂后，陳某某向李某龍交納了41、42、43號商鋪第一年的租金265320元和裝修補(bǔ)償費(fèi)用10萬元。一審法院另認(rèn)定：世紀(jì)歐洲城41號、42號商鋪，系案外人鄭新月所有，房屋面積合計(jì)271平方米。李某龍從鄭新月父親鄭安成手中承租該商鋪后又將其轉(zhuǎn)租給陳某某。因李某龍違反協(xié)議擅自轉(zhuǎn)租，鄭新月委托其父母收回了上述41號、42號商鋪，并于2016年6月24日重新出租給了他人。世紀(jì)歐洲城43號商鋪系李某龍所有，房屋面積131平方米，因陳某某未按期交納世紀(jì)歐洲城43號商鋪第二年的房屋租賃費(fèi)，故李某龍起訴至法院。2017年8月7日的庭審中，為避免上述43號商鋪繼續(xù)閑置、損失繼續(xù)擴(kuò)大，一審法院組織雙方當(dāng)事人先行辦理房屋交接，被李某龍拒絕。一審法院認(rèn)為，本案中陳某某承租世紀(jì)歐洲城41、42、43號商鋪的目的是為了用以經(jīng)營汽車裝飾美容。而李某龍于41、42號商鋪并無處分權(quán)，致陳某某承租該41、42號商鋪后商鋪中途被權(quán)利人收回另租他人，陳某某整體利用上述三個(gè)商鋪經(jīng)營汽車裝飾美容的合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，陳某某所提解除其與李某龍簽訂的《租賃合同》的反訴訴訟請求成立，一審予以支持。陳某某主張其于2016年9月7日已通知李某龍解除上述租賃合同，但其就此僅提交了一份短信打印件，此短信是否真實(shí)、李某龍是否收到，均難予認(rèn)定。2016年7月8日起至2017年8月7日止的43號商鋪?zhàn)饨?3665元，陳某某仍須向李某龍支付。2017年8月7日以后的租金為李某龍自行擴(kuò)大的損失，應(yīng)由李某龍自負(fù)。李某龍請求的違約金過高，本案中的違約金應(yīng)當(dāng)按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率的1.3倍計(jì)算。關(guān)于41號、42號商鋪的裝修補(bǔ)償費(fèi)，因陳某某依據(jù)與李某龍的《租賃合同》使用該商鋪僅截止到2016年6月，所余租期對應(yīng)的裝修補(bǔ)償費(fèi)李某龍應(yīng)予返還。綜上，一審依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、陳某某給付李某龍宜昌市世紀(jì)歐洲城43號商鋪?zhàn)饨?3665元。二、陳某某以86460元為基數(shù)，自2016年6月8日起至租金實(shí)際給付之日止，按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率的1.3倍標(biāo)準(zhǔn)向李某龍給付違約金；以7205元為基數(shù)，自2017年6月8日起至租金實(shí)際給付之日止，按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率的1.3倍標(biāo)準(zhǔn)向李某龍給付違約金。三、解除李某龍與陳某某簽訂的《租賃合同》。四、李某龍返還陳某某宜昌市世紀(jì)歐洲城41號、42號門面裝修補(bǔ)償費(fèi)49133元。五、駁回李某龍的其他本訴請求。上列應(yīng)付款項(xiàng)，于判決生效后十日內(nèi)履行。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審本訴案件受理費(fèi)4158元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)1420元，合計(jì)5578元（李某龍已預(yù)交），由陳某某負(fù)擔(dān)2708.12元，李某龍負(fù)擔(dān)2869.88元，陳某某負(fù)擔(dān)的本訴訴訟費(fèi)由其在履行上述判項(xiàng)時(shí)一并直接轉(zhuǎn)付李某龍。反訴案件受理費(fèi)1028元（陳某某已預(yù)交），由李某龍負(fù)擔(dān)，其在履行上述判項(xiàng)時(shí)一并直接轉(zhuǎn)付陳某某。二審中，李某龍?zhí)峤涣巳缦伦C據(jù)：證據(jù)組一、宜昌高品汽車商貿(mào)有限公司企業(yè)信用信息公示報(bào)告及設(shè)立、變更工商檔案。擬證明：1.陳某某系宜昌高品汽車商貿(mào)有限公司2015年10月22日設(shè)立時(shí)的發(fā)起股東、法定代表人，職務(wù)為執(zhí)行董事及總經(jīng)理，公司的經(jīng)營為汽車美容等。2016年11月30日陳某某通過宜昌高品汽車商貿(mào)有限公司減資退出，同時(shí)被免去執(zhí)行董事兼總經(jīng)理、法定代表人職務(wù)。2.陳某某與李某龍所簽訂《租賃合同》中的43號商鋪是宜昌高品汽車商貿(mào)有限公司注冊住所，41、42、43號商鋪共同作為公司的經(jīng)營場所。證據(jù)組二、收據(jù)三份、照片六張。擬證明宜昌高品汽車商貿(mào)有限公司在陳某某與李某龍房屋租賃合同糾紛審理期間，仍實(shí)際使用41、42號商鋪正常從事經(jīng)營活動。證據(jù)組三、宜昌坤達(dá)物業(yè)有限公司證明及照片三份。擬證明：1.在2017年8月7日原審?fù)徶?，法官向雙方釋明為防止損失擴(kuò)大，建議先行辦理房屋交接。庭審后李某龍張貼《告知書》要求陳某某繳清43號商鋪水電費(fèi)，將房屋修復(fù)至原租房合同退房交付標(biāo)準(zhǔn)；2.43號商鋪的現(xiàn)狀不符合《租賃合同》第三條和按照租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。經(jīng)庭審質(zhì)證，陳某某對證據(jù)組一的真實(shí)性不持異議；對證據(jù)組二中的收據(jù)的真實(shí)性不持異議；對證據(jù)組三中加蓋有宜昌坤達(dá)物業(yè)公司印章的兩份證明，認(rèn)為從證據(jù)形式上講，屬于單位出具的書面證詞，因?yàn)樽C明所載明的內(nèi)容需要有宜昌坤達(dá)物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人或者簽署意見的經(jīng)辦人簽名，同時(shí)公章旁邊也沒有日期，該兩份證明在形式上不符合證據(jù)的法定要求。對證據(jù)組二和證據(jù)組三中的照片因其為打印件，對真實(shí)性持異議。本院經(jīng)審查，對上述雙方當(dāng)事人對真實(shí)性沒有異議的證據(jù)，本院予以認(rèn)定。對宜昌坤達(dá)物業(yè)公司出具的兩份證明，因其不符合《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第一百一十五條“單位向人民法院提出的證明材料，應(yīng)當(dāng)由單位負(fù)責(zé)人及制作證明材料的人員簽名或蓋章…”的規(guī)定，本院不予認(rèn)定。對李某龍?zhí)峤坏钠渌C據(jù)，本院將綜合全案證據(jù)予以認(rèn)定。二審審理查明，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人李某龍因與上訴人陳某某房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2017）鄂0502民初1184號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月27日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于權(quán)利人鄭新月是否收回爭議門面并另行出租給他人的問題。陳某某在一審提交了鄭新月給其母楊君授權(quán)管理門面的承諾書，楊君與案外人鄧攀、汪光華就爭議門面簽訂的租賃合同，及對楊君的調(diào)查筆錄。上述證據(jù)證明了楊君收回爭議門面，并出租給鄧攀、汪光華的事實(shí)。李某龍對除楊君的調(diào)查筆錄之外的其他證據(jù)的真實(shí)性有異議，但未提交反證推翻，一審根據(jù)證據(jù)規(guī)則對上述事實(shí)予以認(rèn)定并無不當(dāng)，本院予以支持。二、關(guān)于陳某某是否可以解除合同的問題。陳某某與李某龍簽訂的租賃合同標(biāo)的包括宜昌市世紀(jì)歐洲城41、42、43號門面，租賃面積402平方米。因李某龍對41、42號門面系無權(quán)轉(zhuǎn)租，導(dǎo)致權(quán)利人收回該門面另行出租，陳某某能夠?qū)嶋H占有、使用的僅43號門面（131平方米），無疑會影響陳某某對合同預(yù)期的實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致陳某某不能實(shí)現(xiàn)合同目的。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定，陳某某得以主張法定解除權(quán)。李某龍稱陳某某租賃41、42、43號門面是為了宜昌高品汽車商貿(mào)有限公司經(jīng)營，且41、42號門面由宜昌高品汽車商貿(mào)有限公司經(jīng)營至今，43號門面系李某龍有權(quán)出租，因此不存在陳某某不能實(shí)現(xiàn)合同目的的問題。但經(jīng)查，原41、42、43號門面的承租方為陳某某，現(xiàn)41、42號門面的承租方為鄧攀、汪光華，宜昌高品汽車商貿(mào)有限公司并非承租人。至于陳某某、鄧攀、汪光華之間，及三人與宜昌高品汽車商貿(mào)有限公司之間的內(nèi)部關(guān)系，根據(jù)合同的相對性原則，并非本案的審查范圍。李某龍的該項(xiàng)上訴理由沒有法律依據(jù)，本院不予支持。三、關(guān)于陳某某租金的計(jì)算時(shí)間問題。如前所述，陳某某是行使法定解除權(quán)，但沒有證據(jù)證明陳某某在其主張的時(shí)間內(nèi)向李某龍交付了房屋，因此一審以庭審主持交付的時(shí)間為準(zhǔn)計(jì)算房屋租金并無不當(dāng)。李某龍上訴稱因門面不符合約定的狀態(tài)所以沒有接受，但經(jīng)查一審卷宗相應(yīng)的庭審記錄為：“不接收，理由是一旦接受了就好像是認(rèn)同被告主張的租賃合同已經(jīng)解除，在事實(shí)上雙方中止了合同履行?！倍壹词归T面交付存在瑕疵，也不妨礙李某龍向陳某某主張違約責(zé)任。因此一審認(rèn)定李某龍不接受門面為其自行擴(kuò)大的損失并不不當(dāng)，本院予以支持。綜上所述，李某龍、陳某某的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)3432元，由李某龍負(fù)擔(dān)1831元，由陳某某負(fù)擔(dān)1601元。本判決為終審判決。

審判長　　陳繼雄
審判員　　劉　強(qiáng)
審判員　　王明兵

書記員：袁昌芹