朱某
盧孔亮（湖北平長律師事務(wù)所）
十堰彪炳置業(yè)有限公司
鄭家（湖北鄖陽律師事務(wù)所）
郭勇輝（湖北博理律師事務(wù)所）
湖北匯星置業(yè)有限公司
龐美剛（湖北十堰張灣區(qū)東風(fēng)法律服務(wù)所）
十堰市港航管理局
龔中強(qiáng)

原告朱某。
委托代理人盧孔亮，湖北平長律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，代收法律文書等特別授權(quán)。
被告十堰彪炳置業(yè)有限公司。
住所地:湖北省十堰市江蘇路3號。
法定代表人柯昌舉，該公司董事長。
委托代理人鄭家，湖北鄖陽律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:一般代理。
委托代理人郭勇輝，湖北博理律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:一般代理。
被告湖北匯星置業(yè)有限公司。
住所地:湖北省十堰市茅箭區(qū)深圳街。
法定代表人錢明誠，該公司董事長。
委托代理人龐美剛，十堰市張灣區(qū)東風(fēng)法律服務(wù)所法律工作者。
代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，代為調(diào)解、簽收法律文書等特別授權(quán)。
第三人十堰市港航管理局。
住所地:湖北省十堰市香港街38號。
法定代表人方士釗，該局局長。
委托代理人龔中強(qiáng)，該局法規(guī)科科長。
代理權(quán)限:一般代理。
原告朱某訴被告十堰彪炳置業(yè)有限公司（下稱彪炳置業(yè)公司）、被告湖北匯星置業(yè)有限公司（下稱匯星置業(yè)公司）、第三人十堰市港航管理局（下稱港航局）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成由審判員王建濤擔(dān)任審判長，審判員張京鄖、代理審判員朱敏敏參加的合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告朱某的委托代理人盧孔亮，被告彪炳置業(yè)公司的委托代理人鄭家、郭勇輝，被告匯星置業(yè)公司的委托代理人龐美剛，第三人港航局的委托代理人龔中強(qiáng)到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告朱某訴稱:彪炳置業(yè)公司在開發(fā)建設(shè)十堰市江蘇路市政府新建還建房（C3-C5）項目時，由于資金緊張，委托匯星置業(yè)公司對外融資、銷售。
港航局為了解決內(nèi)部職工住房困難，于2014年3月17日和匯星置業(yè)公司簽訂《借款抵還商品房合同書》。
同日，朱某也和匯星置業(yè)公司簽訂《借款抵還商品房合同書》。
合同約定，朱某在合同簽訂7日內(nèi)借款20萬元，交房時間在17個月內(nèi)，交付產(chǎn)權(quán)證時間為備案證到位后12個月內(nèi)；如不能按期交房，超期按總價日萬分之三支付違約金。
合同簽訂后，朱某履行了自己的義務(wù)，港航局將1480萬元轉(zhuǎn)入?yún)R星置業(yè)公司賬戶，匯星置業(yè)公司又將款項轉(zhuǎn)給彪炳置業(yè)公司。
朱某多次找被告協(xié)商具體交房時間，被告以各種理由推脫，以行為表明不履行合同。
請求確認(rèn)朱某與被告簽訂的《借款抵還商品房合同書》有效，按合同約定的價格、時間將約定的房屋交付給朱某，訴訟費用由被告承擔(dān)。
原告朱某為支持起訴主張，向本院提交以下證據(jù):
證據(jù)一:借款抵還商品房合同書（朱某與匯星置業(yè)公司簽訂）。
證明雙方在2014年3月17日簽訂的合同實際就是商品房買賣合同，合同約定了房屋的位置、具體概況、價格、交房時間、辦證時間以及有熱水暖氣等內(nèi)容，而沒有約定還款時間，該合同不屬于借款合同。
證據(jù)二:授權(quán)委托書。
證明匯星置業(yè)公司受彪炳置業(yè)公司委托對外融資并銷售房屋，匯星置業(yè)公司據(jù)此與朱某簽訂的商品房買賣合同。
證據(jù)三:匯款憑證。
證據(jù)四:轉(zhuǎn)賬單。
證明匯星置業(yè)公司將收到的購房款轉(zhuǎn)給了彪炳置業(yè)公司。
被告彪炳置業(yè)公司辯稱:匯星置業(yè)公司與朱某簽訂的《借款抵還商品房合同書》中沒有商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容，不符合法律規(guī)定的商品房預(yù)售條件，該合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同；從合同約定的內(nèi)容看，實質(zhì)是借款合同，所涉商品房買賣只是作為一種擔(dān)保的方式，不能認(rèn)定雙方屬商品房買賣合同關(guān)系；朱某提交的《委托書》中，受托人是錢明誠，特別約定了融資銷售款必須轉(zhuǎn)入委托人的指定賬號，彪炳置業(yè)公司從未委托匯星置業(yè)公司對外融資、銷售房屋；根據(jù)法律規(guī)定，錢明誠只能以彪炳置業(yè)公司名義實施，不能以自己或他人名義實施；彪炳置業(yè)公司實際只收到匯星置業(yè)公司支付的1140萬元，而且該款并非購房款；彪炳置業(yè)公司與朱某不具有合同關(guān)系，不是適格被告；錢明誠雖然是匯星置業(yè)公司的法定代表人，但匯星置業(yè)公司的行為并不能等同于錢明誠的行為，請求依法駁回朱某的訴訟請求，并駁回朱某對彪炳置業(yè)公司的起訴。
被告彪炳置業(yè)公司未向本院提交證據(jù)。
被告匯星置業(yè)公司辯稱:匯星置業(yè)公司與彪炳置業(yè)公司訂立的《項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》符合法律規(guī)定，合法有效；匯星置業(yè)公司向彪炳置業(yè)公司支付有轉(zhuǎn)讓費，彪炳置業(yè)公司出具了收據(jù)，證明彪炳置業(yè)公司認(rèn)可該項目是匯星置業(yè)公司建設(shè)開發(fā)的項目；彪炳置業(yè)公司向匯星置業(yè)公司提供了江蘇路市政拆遷3-5號樓安置房明細(xì)表，也能證明彪炳置業(yè)公司認(rèn)可匯星置業(yè)公司處理自己房地產(chǎn)項目的權(quán)利；爭議項目商品房預(yù)售許可證已經(jīng)核發(fā)，朱某與匯星置業(yè)公司簽訂的合同合法有效。
被告匯星置業(yè)公司為支持抗辯理由，向本院提交以下證據(jù):
證據(jù)一:項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
證明匯星置業(yè)公司與彪炳置業(yè)公司訂立項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，確定項目轉(zhuǎn)讓時間為2014年3月8日。
證據(jù)二:授權(quán)委托書。
證明彪炳置業(yè)公司在訂立項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議之后，委托匯星置業(yè)公司代理融資、售房，匯星置業(yè)公司有權(quán)以自己名義對外融資、售房。
證據(jù)三:江蘇路市政拆遷3-5號樓安置房明細(xì)表。
證明對象同證據(jù)二。
證據(jù)四:借款抵還商品房合同書。
第三人港航局述稱:港航局不是房地產(chǎn)開發(fā)單位，不具備售房主體資格，僅僅是中間人。
第三人港航局未向本院提交證據(jù)。
本院認(rèn)為:在匯星置業(yè)公司與朱某簽訂的《借款抵還商品房合同書》中，匯星置業(yè)公司的義務(wù)是將約定房屋交付朱某，而不是將款項歸還給朱某，該情形證明涉案合同不屬于借款合同；合同約定了交付標(biāo)的物是特定房屋，還有房屋價格、交房時間等房屋買賣合同應(yīng)具備的條款，從約定的內(nèi)容看，買賣關(guān)系的成立無須再簽訂新的合同，該情形證明涉案合同不屬于房屋認(rèn)購、意向等合同；因此，雙方簽訂的《借款抵還商品房合同書》應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
匯星置業(yè)公司與朱某簽訂《借款抵還商品房合同書》的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為匯星置業(yè)公司履行彪炳置業(yè)公司委托事務(wù)的行為，合同中關(guān)于匯星置業(yè)公司的義務(wù)應(yīng)由彪炳置業(yè)公司承擔(dān)。
理由如下:1、從事商品房銷售的主體應(yīng)當(dāng)是具備相應(yīng)條件的房地產(chǎn)企業(yè)，錢明誠個人不具備銷售房地產(chǎn)的資格，作為專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的彪炳置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)不會將銷售房地產(chǎn)的事務(wù)委托給不具備資格的主體；2、錢明誠是匯星置業(yè)公司的法定代表人，匯星置業(yè)公司具備銷售房地產(chǎn)的資格，在現(xiàn)實生活中，將企業(yè)法人與其法定代表人身份混淆的情況時有發(fā)生，彪炳置業(yè)公司可能本意是委托匯星置業(yè)公司融資、銷售，而出具的委托書上表述的受托人則是錢明誠；3、雙方簽訂的《項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定了匯星置業(yè)公司以彪炳置業(yè)公司名義銷售房地產(chǎn)，在項目仍以彪炳置業(yè)公司名義開發(fā)的情況下，雙方為了履行前述協(xié)議，彪炳置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向匯星置業(yè)公司出具委托書以便于匯星置業(yè)公司銷售房地產(chǎn)，因此，向匯星置業(yè)公司出具委托書實際是彪炳置業(yè)公司履行《項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的內(nèi)容之一。
匯星置業(yè)公司雖然是以自己名義與朱某簽訂的合同，但朱某在簽訂合同時已經(jīng)知道委托人和受托人之間的代理關(guān)系，該合同直接約束彪炳置業(yè)公司和朱某。
彪炳置業(yè)公司在2015年9月取得商品房預(yù)售許可，此時是在朱某起訴以前。
根據(jù)法律規(guī)定，匯星置業(yè)公司與朱某簽訂《借款抵還商品房合同書》可以認(rèn)定有效。
根據(jù)合同約定的履行順序，首先是朱某交付20萬元（不含車位）；二是彪炳置業(yè)公司在取得商品房預(yù)售許可證并為朱某辦理商品房預(yù)售登記證及辦理商品房預(yù)告登記；三是朱某交齊剩余房款；四是彪炳置業(yè)公司交付房屋；然后是辦理產(chǎn)權(quán)登記等。
由此可見，交付房屋在付清房款之后，在朱某未付清房款前，彪炳置業(yè)公司有權(quán)拒絕交房。
因此，朱某在未付清房款的情況下要求彪炳置業(yè)公司交付房屋的訴訟請求不應(yīng)支持。
依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條 ?、《中華人民共和國合同法》第六十七條 ?、并參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北匯星置業(yè)有限公司受被告十堰彪炳置業(yè)有限公司委托與原告朱某于2014年3月17日簽訂的《借款抵還商品房合同書》有效。
二、駁回原告朱某的其他訴訟請求。
案件受理費用100元，由被告十堰彪炳置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費。
戶名:湖北省十堰市中級人民法院；開戶行:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行；帳號:17×××01。
通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號。
上訴人應(yīng)將注明一審案號的交費憑證復(fù)印件同時交本院。
上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費用，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為:在匯星置業(yè)公司與朱某簽訂的《借款抵還商品房合同書》中，匯星置業(yè)公司的義務(wù)是將約定房屋交付朱某，而不是將款項歸還給朱某，該情形證明涉案合同不屬于借款合同；合同約定了交付標(biāo)的物是特定房屋，還有房屋價格、交房時間等房屋買賣合同應(yīng)具備的條款，從約定的內(nèi)容看，買賣關(guān)系的成立無須再簽訂新的合同，該情形證明涉案合同不屬于房屋認(rèn)購、意向等合同；因此，雙方簽訂的《借款抵還商品房合同書》應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
匯星置業(yè)公司與朱某簽訂《借款抵還商品房合同書》的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為匯星置業(yè)公司履行彪炳置業(yè)公司委托事務(wù)的行為，合同中關(guān)于匯星置業(yè)公司的義務(wù)應(yīng)由彪炳置業(yè)公司承擔(dān)。
理由如下:1、從事商品房銷售的主體應(yīng)當(dāng)是具備相應(yīng)條件的房地產(chǎn)企業(yè)，錢明誠個人不具備銷售房地產(chǎn)的資格，作為專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的彪炳置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)不會將銷售房地產(chǎn)的事務(wù)委托給不具備資格的主體；2、錢明誠是匯星置業(yè)公司的法定代表人，匯星置業(yè)公司具備銷售房地產(chǎn)的資格，在現(xiàn)實生活中，將企業(yè)法人與其法定代表人身份混淆的情況時有發(fā)生，彪炳置業(yè)公司可能本意是委托匯星置業(yè)公司融資、銷售，而出具的委托書上表述的受托人則是錢明誠；3、雙方簽訂的《項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定了匯星置業(yè)公司以彪炳置業(yè)公司名義銷售房地產(chǎn)，在項目仍以彪炳置業(yè)公司名義開發(fā)的情況下，雙方為了履行前述協(xié)議，彪炳置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向匯星置業(yè)公司出具委托書以便于匯星置業(yè)公司銷售房地產(chǎn)，因此，向匯星置業(yè)公司出具委托書實際是彪炳置業(yè)公司履行《項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的內(nèi)容之一。
匯星置業(yè)公司雖然是以自己名義與朱某簽訂的合同，但朱某在簽訂合同時已經(jīng)知道委托人和受托人之間的代理關(guān)系，該合同直接約束彪炳置業(yè)公司和朱某。
彪炳置業(yè)公司在2015年9月取得商品房預(yù)售許可，此時是在朱某起訴以前。
根據(jù)法律規(guī)定，匯星置業(yè)公司與朱某簽訂《借款抵還商品房合同書》可以認(rèn)定有效。
根據(jù)合同約定的履行順序，首先是朱某交付20萬元（不含車位）；二是彪炳置業(yè)公司在取得商品房預(yù)售許可證并為朱某辦理商品房預(yù)售登記證及辦理商品房預(yù)告登記；三是朱某交齊剩余房款；四是彪炳置業(yè)公司交付房屋；然后是辦理產(chǎn)權(quán)登記等。
由此可見，交付房屋在付清房款之后，在朱某未付清房款前，彪炳置業(yè)公司有權(quán)拒絕交房。
因此，朱某在未付清房款的情況下要求彪炳置業(yè)公司交付房屋的訴訟請求不應(yīng)支持。

依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條 ?、《中華人民共和國合同法》第六十七條 ?、并參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北匯星置業(yè)有限公司受被告十堰彪炳置業(yè)有限公司委托與原告朱某于2014年3月17日簽訂的《借款抵還商品房合同書》有效。
二、駁回原告朱某的其他訴訟請求。
案件受理費用100元，由被告十堰彪炳置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：王建濤
審判員：張京鄖
審判員：朱敏敏

書記員：彭苗