朱某
馬小兵（北京盈科（武漢）律師事務所）
吳波（北京盈科（武漢）律師事務所）
湖北新一佳超市有限公司
譚軍紅（湖南崇民律師事務所）
武漢鑫東方置業(yè)有限公司
朱毅（湖北瑞通天元律師事務所）

原告（反訴被告）朱某。
委托代理人馬小兵、吳波，北京盈科（武漢）律師事務所律師。
代理權限為特別授權。
被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司，住所地武漢市洪山區(qū)卓刀泉南路特1號。
法定代表人李偉方，董事長。
委托代理人譚軍紅，湖南崇民律師事務所律師，代理權限為特別授權。
被告（反訴第三人）武漢鑫東方置業(yè)有限公司，住所地武漢市江漢區(qū)青年路153號。
法定代表人梁桃榮，董事長。
委托代理人朱毅，湖北瑞通天元律師事務所律師。
代理權限為一般代理。
原告（反訴被告）朱某與被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司（以下簡稱新一佳公司）、被告（反訴第三人）武漢鑫東方置業(yè)有限公司（以下簡稱鑫東方公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員喻瑛獨任審判，公開開庭進行了審理。
原告（反訴被告）朱某及其委托代理人馬小兵、被告（反訴原告）新一佳公司的委托代理人譚軍紅、被告（反訴第三人）鑫東方公司的委托代理人朱毅到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告（反訴被告）朱某訴稱，2004年5月8日，新一佳公司與鑫東方公司簽訂《租賃合同書》，約定鑫東方公司將嘉鑫大廈1-3樓商場出租給新一佳公司。
2012年3月26日，朱某與新一佳公司簽訂《租賃合同》，約定新一佳公司將商場建筑面積345平方米商業(yè)用房轉(zhuǎn)租給朱某，租賃期限自2012年4月17日起至2017年4月30日。
同年4月17日，朱某向新一佳公司交付租金29900元、一次性綜合管理費20000元、店慶費10000元、保證金60000元等費用。
自2012年7月起，因新一佳公司拖欠物業(yè)費導致朱某無法正常經(jīng)營。
2013年9月，鑫東方公司解除了與新一佳公司的租賃合同，現(xiàn)新一佳公司已無法履行與朱某的合同義務，又不承擔違約責任，故朱某起訴到法院，請求判令:1、新一佳公司、鑫東方公司向朱某支付違約金20000元；2、新一佳公司、鑫東方公司向朱某賠償裝修損失280000元；3、新一佳公司、鑫東方公司向朱某賠償購置設備、設施的損失245000元；4、新一佳公司、鑫東方公司向朱某賠償租賃期間損失100000元；5、新一佳公司、鑫東方公司向朱某賠償可得利益損失516733.8元；6、新一佳公司、鑫東方公司向朱某返還一次性綜合管理費20000元、店慶費10000元、保證金60000元；7、本案訴訟費由新一佳公司、鑫東方公司承擔。
被告（反訴原告）新一佳公司辯稱，鑫東方公司并沒有違反合同約定，相反是朱某違反租賃合同約定未按時繳納租金。
朱某主張的設備、裝修等損失沒有證據(jù)證明。
朱某的損失是鑫東方公司造成的，侵權人是鑫東方公司，朱某主張的可得利益沒有事實和法律依據(jù)。
請求駁回朱某對新一佳公司的訴訟請求。
被告（反訴第三人）鑫東方公司辯稱，鑫東方公司與新一佳公司之間的租賃合同糾紛已經(jīng)在訴訟程序中，鑫東方公司在糾紛中已提出反訴。
2013年11月29日，鑫東方公司書面通知朱某，告知鑫東方公司已解除與新一佳的合同，要求朱某從欠租之日起將應付的租金支付至鑫東方公司，但朱某未向鑫東方公司支付租金。
朱某經(jīng)營的麥谷粒青年路店已于2014年3月25日至4月1日拆除、搬走了店內(nèi)所有裝飾、物品，朱某所稱的損失與鑫東方公司無關，朱某主張的可得利益沒有法律和事實依據(jù)。
被告（反訴原告）新一佳公司反訴稱，2012年3月26日，新一佳公司與朱某簽訂了《租賃合同》，約定新一佳公司將嘉鑫大廈面積230平方米的場地用于朱某餐飲經(jīng)營，每月租金29900元，不得以任何理由欠租，否則合同無條件終止，如違約履約保證金不退還，并應承擔違約責任。
新一佳公司交付場地后，朱某僅支付了2012年前的租金、水電和2013年水電費，未支付2013年的租金。
截止到2013年10月底，朱某已欠租246530.3元，故新一佳公司提出反訴，請求判令:1、朱某支付新一佳公司2013年1月至10月的租金246530.3元；2、新一佳公司無須向朱某支付一次性綜合管理費20000元、店慶費10000元、保證金60000元；3、反訴費由朱某承擔。
原告（反訴被告）朱某針對新一佳公司反訴辯稱，朱某未繳納2013年房租是因為新一佳公司未提供合適的經(jīng)營場所供其使用，朱某行使的是不安抗辯權。
新一佳公司要求朱某交納租金沒有事實及法律依據(jù)。
被告（反訴第三人）鑫東方公司針對新一佳公司反訴述稱，新一佳公司的反訴與鑫東方公司無關，不發(fā)表意見。
本院認為，朱某與新一佳公司簽訂的《租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同有效。
一、關于合同的解除。
鑫東方公司與新一佳公司的租賃合同于2013年9月3日解除，新一佳公司不能按約定履行義務，朱某與新一佳公司簽訂的《租賃合同》目的無法實現(xiàn)，朱某主張《租賃合同》于2013年10月解除，新一佳公司予以認可，雙方簽訂的《租賃合同》于2013年10月解除。
二、針對朱某要求新一佳公司返還保證金6萬元、一次性綜合管理費2萬元、店慶費1萬元，本院認為雙方約定收取的一次性管理費、店慶費，是新一佳公司收取朱某開業(yè)期間的管理費用，朱某按期開業(yè)后，要求新一佳公司返還該費用，沒有合同的約定和法律規(guī)定，本院不予支持。
雙方合同約定“甲方以現(xiàn)狀交樓給乙方，乙方不得以任何理由拖欠租金，在合同有效期內(nèi)，乙方違反上述約定，履約保證金不退還”，扣除裝修期和一個月租金，朱某應在2012年6月25日前向新一佳公司支付2012年7月的租金，但朱某在該期限內(nèi)無任何理由，未向新一佳公司支付2012年7月的租金，朱某的行為已違反上述合同的約定，新一佳公司有權不退還朱某的保證金。
三、針對新一佳公司要求朱某支付2013年1月至10月的租金246530.3元，本院認為，由于新一佳公司在2013年1月至3月期間與舒鑫公司發(fā)生糾紛，導致朱某經(jīng)營的門店多次停電、停水，無法正常經(jīng)營，新一佳公司對此負有相應的責任，該期間的費用應予以扣除。
2013年9月3日鑫東方公司已解除與新一佳公司的租賃合同，因此新一佳公司主張的租金應從2013年4月1日起計算至2013年9月2日止，金額為152489元（29900元×5月＋29900元÷30天×3天）。
四、關于支付違約金。
雙方在合同中約定“因甲方違約行為致使本合同無法履行或有下列情形之一的（未依法、依約履行職責和義務，致使乙方不能正常經(jīng)營30天以上），乙方有權選擇解除本合同，并可要求支付2萬元違約金”，在租賃期間內(nèi)，由于新一佳公司未向鑫東方公司繳納租金，鑫東方公司解除與新一佳公司的租賃合同，導致新一佳公司不能履行與朱某簽訂的《租賃合同》，應按合同約定向朱某支付違約金2萬元。
五、關于裝修殘值、設施損失、租賃期間損失和可得利益損失的賠償。
根據(jù)《最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》》第十一條第一項目“因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應予支持。
”由于新一佳公司違約導致合同解除，應向朱某賠償裝修殘值損失。
鑒于朱某對裝修、設施進行公證在搬遷前，不能真實反映搬遷后房屋狀態(tài)，因此本院根據(jù)朱某提交的裝修票據(jù)、不能移動的設施設備票據(jù)進行核對，確認朱某提入裝修金額為414310元，結合朱某退出場地時間，計算剩余租期為1126天（1839天-713天），折算為160632元（414310元÷1839天×713天）。
確認不能移動的設施、設備金額為150880.9元，折算為58498元（150880.9元÷1839天×713天）。
朱某要求新一佳公司賠償租賃期間的損失10萬元，本院認為朱某遭受的該損失與新一佳公司無因果關系，雙方對該損失承擔既無合同依據(jù)，也無法律規(guī)定，本院不予支持。
《中華人民共和國合同法》第一百一十九條 ?的規(guī)定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。
鑫東方公司于2013年9月3日解除了與新一佳公司的租賃合同后，告知朱某可向其交租，朱某可以與鑫東方公司建立新的租賃關系，但朱某并未向新一佳公司交付租金，也未向鑫東方公司交付租金，并繼續(xù)占有該門面至2014年4月1日，朱某對可得利益的損失負有責任，故朱某要求新一佳公司支付可得利益損失516733.8元，本院不予支持。
據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第四項 ?，第一百零七條 ?、第一百一十九條 ?、第二百一十二條 ?，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條第一項，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十條 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司向原告（反訴被告）朱某支付違約金2萬元；
二、被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司向原告（反訴被告）朱某賠償裝修損失160632元；
三、被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司向原告（反訴被告）朱某賠償設施、設備損失58498元；
四、原告（反訴被告）朱某向被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司支付租金152489元；
五、駁回原告（反訴被告）朱某的其他訴訟請求；
六、駁回被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司的其他反訴請求。
上述款項于本判決生效后十日內(nèi)給付。
如未按本判決指定的期間履行付款義務，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
減半收取本訴案件受理費8033元，其他訴訟費80元，共計8113元，由朱某負擔6693元，湖北新一佳超市有限公司負擔1420元（此款朱某已墊付，湖北新一佳超市有限公司連同上述款項一并支付），減半收取反訴案件受理費3174元，由朱某負擔1587元（此款由湖北新一佳超市有限公司墊付，朱某連同上述款項一并給付），湖北新一佳超市有限公司負擔1587元（已付）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

本院認為，朱某與新一佳公司簽訂的《租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同有效。
一、關于合同的解除。
鑫東方公司與新一佳公司的租賃合同于2013年9月3日解除，新一佳公司不能按約定履行義務，朱某與新一佳公司簽訂的《租賃合同》目的無法實現(xiàn)，朱某主張《租賃合同》于2013年10月解除，新一佳公司予以認可，雙方簽訂的《租賃合同》于2013年10月解除。
二、針對朱某要求新一佳公司返還保證金6萬元、一次性綜合管理費2萬元、店慶費1萬元，本院認為雙方約定收取的一次性管理費、店慶費，是新一佳公司收取朱某開業(yè)期間的管理費用，朱某按期開業(yè)后，要求新一佳公司返還該費用，沒有合同的約定和法律規(guī)定，本院不予支持。
雙方合同約定“甲方以現(xiàn)狀交樓給乙方，乙方不得以任何理由拖欠租金，在合同有效期內(nèi)，乙方違反上述約定，履約保證金不退還”，扣除裝修期和一個月租金，朱某應在2012年6月25日前向新一佳公司支付2012年7月的租金，但朱某在該期限內(nèi)無任何理由，未向新一佳公司支付2012年7月的租金，朱某的行為已違反上述合同的約定，新一佳公司有權不退還朱某的保證金。
三、針對新一佳公司要求朱某支付2013年1月至10月的租金246530.3元，本院認為，由于新一佳公司在2013年1月至3月期間與舒鑫公司發(fā)生糾紛，導致朱某經(jīng)營的門店多次停電、停水，無法正常經(jīng)營，新一佳公司對此負有相應的責任，該期間的費用應予以扣除。
2013年9月3日鑫東方公司已解除與新一佳公司的租賃合同，因此新一佳公司主張的租金應從2013年4月1日起計算至2013年9月2日止，金額為152489元（29900元×5月＋29900元÷30天×3天）。
四、關于支付違約金。
雙方在合同中約定“因甲方違約行為致使本合同無法履行或有下列情形之一的（未依法、依約履行職責和義務，致使乙方不能正常經(jīng)營30天以上），乙方有權選擇解除本合同，并可要求支付2萬元違約金”，在租賃期間內(nèi)，由于新一佳公司未向鑫東方公司繳納租金，鑫東方公司解除與新一佳公司的租賃合同，導致新一佳公司不能履行與朱某簽訂的《租賃合同》，應按合同約定向朱某支付違約金2萬元。
五、關于裝修殘值、設施損失、租賃期間損失和可得利益損失的賠償。
根據(jù)《最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》》第十一條第一項目“因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應予支持。
”由于新一佳公司違約導致合同解除，應向朱某賠償裝修殘值損失。
鑒于朱某對裝修、設施進行公證在搬遷前，不能真實反映搬遷后房屋狀態(tài)，因此本院根據(jù)朱某提交的裝修票據(jù)、不能移動的設施設備票據(jù)進行核對，確認朱某提入裝修金額為414310元，結合朱某退出場地時間，計算剩余租期為1126天（1839天-713天），折算為160632元（414310元÷1839天×713天）。
確認不能移動的設施、設備金額為150880.9元，折算為58498元（150880.9元÷1839天×713天）。
朱某要求新一佳公司賠償租賃期間的損失10萬元，本院認為朱某遭受的該損失與新一佳公司無因果關系，雙方對該損失承擔既無合同依據(jù)，也無法律規(guī)定，本院不予支持。
《中華人民共和國合同法》第一百一十九條 ?的規(guī)定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。
鑫東方公司于2013年9月3日解除了與新一佳公司的租賃合同后，告知朱某可向其交租，朱某可以與鑫東方公司建立新的租賃關系，但朱某并未向新一佳公司交付租金，也未向鑫東方公司交付租金，并繼續(xù)占有該門面至2014年4月1日，朱某對可得利益的損失負有責任，故朱某要求新一佳公司支付可得利益損失516733.8元，本院不予支持。

據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第四項 ?，第一百零七條 ?、第一百一十九條 ?、第二百一十二條 ?，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條第一項，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十條 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司向原告（反訴被告）朱某支付違約金2萬元；
二、被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司向原告（反訴被告）朱某賠償裝修損失160632元；
三、被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司向原告（反訴被告）朱某賠償設施、設備損失58498元；
四、原告（反訴被告）朱某向被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司支付租金152489元；
五、駁回原告（反訴被告）朱某的其他訴訟請求；
六、駁回被告（反訴原告）湖北新一佳超市有限公司的其他反訴請求。
上述款項于本判決生效后十日內(nèi)給付。
如未按本判決指定的期間履行付款義務，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
減半收取本訴案件受理費8033元，其他訴訟費80元，共計8113元，由朱某負擔6693元，湖北新一佳超市有限公司負擔1420元（此款朱某已墊付，湖北新一佳超市有限公司連同上述款項一并支付），減半收取反訴案件受理費3174元，由朱某負擔1587元（此款由湖北新一佳超市有限公司墊付，朱某連同上述款項一并給付），湖北新一佳超市有限公司負擔1587元（已付）。

審判長：喻瑛

書記員：葉長青