上訴人（原審原告）朱某某（又名朱永榮）。
上訴人（原審原告）牟某某。系朱某某之女。
上訴人（原審原告）牟艷松。系朱某某之子。
三上訴人共同委托代理人（特別授權(quán)）黃成浩，湖北宏濟(jì)律師事務(wù)所律師。
三上訴人共同委托代理人（特別授權(quán)）向仁舉，湖北宏濟(jì)律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被上訴人（原審被告）陳發(fā)明。
委托代理人（一般代理）吳宗憲，湖北施南律師事務(wù)所律師。
原審被告牟某某。系朱某某之子。

上訴人朱某某、牟某某、牟艷松因與被上訴人陳發(fā)明、原審被告牟某某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，不服湖北省利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第00769號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月30日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
朱某某、牟某某、牟艷松在一審中訴稱：牟某某未經(jīng)朱某某、牟某某、牟艷松同意以朱某某的名義將朱某某、牟某某、牟艷松的房屋及房屋所轄范圍內(nèi)的竹木賣給了陳發(fā)明，同時(shí)還將朱某某、牟某某、牟艷松的承包地和自留地長(zhǎng)期轉(zhuǎn)包給了陳發(fā)明，事后也未取得朱某某、牟某某、牟艷松的追認(rèn)，故請(qǐng)求確認(rèn)陳發(fā)明與牟某某簽訂的《房屋買賣合同》無(wú)效，本案訴訟費(fèi)由陳發(fā)明、牟某某承擔(dān)。
牟某某在一審中辯稱：朱某某、牟某某、牟艷松所述屬實(shí)。
陳發(fā)明在一審中辯稱：其與牟某某簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，請(qǐng)求駁回朱某某、牟某某、牟艷松的訴訟請(qǐng)求。
原審查明：牟方俊生前與朱某某系夫妻，共生育了牟艷松、牟某某、牟某某三個(gè)子女。二人在利川市汪營(yíng)鎮(zhèn)甘泉壩村三組修建了石木結(jié)構(gòu)房屋四間半，在該村有責(zé)任地和自留地。2002年8月牟方俊死亡后，其遺產(chǎn)由朱某某繼承。2006年朱某某欲賣房屋，三次（2006年1月10日、1月21日、2月5日）委托陳國(guó)付為其介紹買主。2006年2月15日陳發(fā)明經(jīng)陳國(guó)付介紹到朱某某處買房，朱某某領(lǐng)著陳發(fā)明看了房屋、承包地、自留地后，雙方議定朱某某將其位于利川市汪營(yíng)鎮(zhèn)甘泉壩村三組的房屋及其屋周圍的竹木（有三棵樹未賣）賣給陳發(fā)明，同時(shí)將承包經(jīng)營(yíng)的全部責(zé)任地、自留地長(zhǎng)期轉(zhuǎn)包給陳發(fā)明，總計(jì)價(jià)款5萬(wàn)元，當(dāng)日雙方即請(qǐng)了周某（邦）洪為中證人（見證人）在陳國(guó)付家擬定并簽訂了《房屋買賣合同》，合同中賣方為朱某某，買方為陳發(fā)明，買方陳發(fā)明、中證人周某（邦）洪各自簽了名，賣方后的簽名為朱某某之子牟某某簽名，甘泉壩村委會(huì)在合同中加蓋了公章。隨后朱某某、牟某某到現(xiàn)場(chǎng)為陳發(fā)明指定了所轉(zhuǎn)包的責(zé)任地、自留地位置和邊界，并擬制了《田土轉(zhuǎn)讓協(xié)議》確認(rèn)，朱某某由他人在賣方欄后代為簽名后加蓋了自己的私章，另還簽有“牟某某”三字，陳發(fā)明在該協(xié)議的買方欄后簽了名。承包地以朱某某為家庭承包方代表，經(jīng)營(yíng)權(quán)共有人為其子女牟艷松、牟某某，其承包經(jīng)營(yíng)的責(zé)任地3.78畝，于2005年9月18日續(xù)簽《農(nóng)村土地承包合同》延包，承包期自1998年10月1日至2028年12月31日止。審理中，經(jīng)牟某某申請(qǐng)，一審法院按程序委托湖北三真司法鑒定中心對(duì)陳發(fā)明提交的前述《田土轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中“牟某某”的簽名進(jìn)行筆跡鑒定。經(jīng)湖北三真司法鑒定中心鑒定，該《田土轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中“牟某某”的簽名并非牟某某所簽。前述合同簽訂后陳發(fā)明分別于2006年2月15日付款45000元，2006年12月19日付款5000元，收條均系牟某某出具。朱某某經(jīng)陳國(guó)付在場(chǎng)見證于2006年3月8日（農(nóng)歷2月9日）將房屋及鑰匙交于陳發(fā)明，另將所承包土地的承包合同、經(jīng)營(yíng)權(quán)證、稅費(fèi)改革監(jiān)督卡等有關(guān)土地經(jīng)營(yíng)憑證交付陳發(fā)明。隨后陳發(fā)明攜家人從利川市汪營(yíng)鎮(zhèn)鷂子池村五組遷至汪營(yíng)鎮(zhèn)甘泉壩村三組居住生活，戶籍也相繼遷至該地。
原審認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。首先就合同訂立而言，從朱某某對(duì)外欲賣房屋的表意，委托他人介紹房屋買主及交易協(xié)定過(guò)程中其引領(lǐng)陳發(fā)明看房、看地，履行時(shí)其“交付”房屋，現(xiàn)場(chǎng)指定地塊位置和邊界的行為均充分說(shuō)明涉案合同的訂立是朱某某本人的真實(shí)意思，并非牟某某所“賣”，牟某某在“房屋買賣”合同上的簽名和收條的出具是代理行為。其次從交易標(biāo)的看，合同訂立時(shí)房屋為朱某某所有，其有權(quán)處分，而承包地和自留地系家庭承包經(jīng)營(yíng)，朱某某系承包戶主，其有權(quán)與陳發(fā)明簽訂土地轉(zhuǎn)包合同，且轉(zhuǎn)包行為取得了甘泉壩村委會(huì)的同意，合同的內(nèi)容不違反法律規(guī)定。至于合同中的“田土長(zhǎng)期轉(zhuǎn)包，不得收回”只能說(shuō)明期限約定不明，但不是導(dǎo)致合同無(wú)效的因素，可推定期限為承包期的剩余期限。最后從合同的履行看，涉案合同的主要義務(wù)均已依約履行完畢。綜上所述，雙方爭(zhēng)議的合同已依法成立，且有效。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款和《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三十七條的規(guī)定，判決：朱某某與陳發(fā)明所簽訂的房屋買賣合同有效。案件受理費(fèi)80元，依法減半收取40元，由朱某某、牟某某、牟艷松承擔(dān)。鑒定費(fèi)1000元，由陳發(fā)明承擔(dān)。
經(jīng)審理查明：原審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，綜合朱某某、牟某某、牟艷松的上訴理由、陳發(fā)明的答辯意見，結(jié)合案件情況，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納為：《房屋買賣合同》的效力。對(duì)此，本院分析評(píng)判如下：
牟某某與陳發(fā)明簽訂的《房屋買賣合同》中包括對(duì)房屋、田土的處理。農(nóng)村房屋買賣合同的當(dāng)事人非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，房屋買賣合同無(wú)效。雖然在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，陳發(fā)明的戶籍還未遷至汪營(yíng)鎮(zhèn)甘泉壩村，即非房屋宅基地所在的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但陳發(fā)明的戶籍現(xiàn)已遷至汪營(yíng)鎮(zhèn)甘泉壩村，已補(bǔ)正了《房屋買賣合同》農(nóng)村房屋買賣對(duì)戶籍要求的效力瑕疵。該合同第三條約定：“賣方必須將戶口和承包的田土全部長(zhǎng)期轉(zhuǎn)包給買方，不得收回”，從該條約定的實(shí)質(zhì)看，對(duì)田土的約定名為轉(zhuǎn)包，實(shí)為轉(zhuǎn)讓。朱某某、牟某某、牟艷松上訴時(shí)亦認(rèn)為一審判決錯(cuò)誤地將買賣承包地、自留地的行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)包，表明朱某某、牟某某、牟艷松認(rèn)為《房屋買賣合同》中對(duì)田土約定的本意應(yīng)為轉(zhuǎn)讓而非轉(zhuǎn)包。朱某某、牟某某、牟艷松在一審中提交的證據(jù)四，即牟某某的調(diào)查筆錄中，牟某某亦陳述“是我當(dāng)時(shí)急于出賣房屋，這里的轉(zhuǎn)包其實(shí)是與房屋一起賣給對(duì)方的”。原審判決認(rèn)定雙方就田土達(dá)成的合意為轉(zhuǎn)包錯(cuò)誤，實(shí)質(zhì)應(yīng)為轉(zhuǎn)讓，朱某某、牟某某、牟艷松認(rèn)為一審判決錯(cuò)誤地將轉(zhuǎn)讓承包地、自留地的行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)包行為的上訴理由成立。
牟某某與陳發(fā)明簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，周邦洪在合同尾部中證方處簽字，簽訂合同的地點(diǎn)為陳國(guó)付家，周邦洪和陳國(guó)付對(duì)合同簽訂情況所做的證言符合客觀實(shí)際，二人的證言能夠相互印證，證實(shí)房屋買賣合同的簽訂系朱某某的真實(shí)意思表示，簽訂協(xié)議時(shí)朱某某在場(chǎng)，牟某某的簽字系代理行為。且從合同的實(shí)際履行來(lái)看，牟某某于2006年2月15日給陳發(fā)明出具收條，載明收到陳發(fā)明買房款45000元整。在二審中，牟某某稱其在與陳發(fā)明簽訂合同后一個(gè)多月才將簽訂合同一事告知朱某某，若誠(chéng)如牟某某所言，朱某某在簽訂協(xié)議之時(shí)不在場(chǎng)，但在協(xié)議簽訂后一個(gè)多月便知曉了合同簽訂一事，朱某某在知曉后亦未提出異議。且在事隔半年多之后的2016年12月19日，牟某某還接受了陳發(fā)明支付的買房余款5000元，并給陳發(fā)明出具收條。此時(shí)朱某某、牟某某、牟艷松、牟某某亦未提出異議，表明朱某某、牟某某、牟艷松對(duì)牟某某簽訂《房屋買賣合同》一事認(rèn)可。合同簽訂后，牟某某亦將房屋、田土及相關(guān)的權(quán)證交付給了陳發(fā)明。雖然《田土轉(zhuǎn)讓協(xié)議》上牟某某的簽名不是牟某某本人所簽，但該協(xié)議的內(nèi)容實(shí)質(zhì)與《房屋買賣合同》中第三條約定的內(nèi)容一致，并未增加《房屋買賣合同》中不存在的內(nèi)容，故《田土轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并不影響《房屋買賣合同》的效力。綜上，應(yīng)認(rèn)定《房屋買賣合同》合法有效。
綜上，朱某某、牟某某、牟艷松的上訴理由雖部分成立，但并不影響對(duì)《房屋買賣合同》效力的認(rèn)定。原審判決審判程序合法，實(shí)體處理恰當(dāng)。經(jīng)合議庭評(píng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人朱某某、牟某某、牟艷松負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　朱華忠 審判員　　李　麗 審判員　　李志華

書記員：何奕娥