朱某某
牟某某
牟某松
陳發(fā)明
吳宗憲（湖北施南律師事務所）

上訴人（原審原告）朱某某（又名朱永榮）。
上訴人（原審原告）牟某某。系朱某某之女。
上訴人（原審原告）牟某松。系朱某某之子。
三
上訴人共同委托代理人（特別授權）黃成浩，湖北宏濟律師事務所律師。
三
上訴人共同委托代理人（特別授權）向仁舉，湖北宏濟律師事務所實習律師。
被上訴人（原審被告）陳發(fā)明。
委托代理人（一般代理）吳宗憲，湖北施南律師事務所律師。
原審被告牟某兵。系朱某某之子。
上訴人朱某某、牟某某、牟某松因與被上訴人陳發(fā)明、原審被告牟某兵確認合同無效糾紛一案，不服湖北省利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第00769號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月30日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，綜合朱某某、牟某某、牟某松的上訴理由、陳發(fā)明的答辯意見，結合案件情況，本案二審的爭議焦點歸納為:《房屋買賣合同》的效力。對此，本院分析評判如下:
牟某兵與陳發(fā)明簽訂的《房屋買賣合同》中包括對房屋、田土的處理。農(nóng)村房屋買賣合同的當事人非同一集體經(jīng)濟組織成員的，房屋買賣合同無效。雖然在簽訂《房屋買賣合同》時，陳發(fā)明的戶籍還未遷至汪營鎮(zhèn)甘泉壩村，即非房屋宅基地所在的集體經(jīng)濟組織成員，但陳發(fā)明的戶籍現(xiàn)已遷至汪營鎮(zhèn)甘泉壩村，已補正了《房屋買賣合同》農(nóng)村房屋買賣對戶籍要求的效力瑕疵。該合同第三條約定:“賣方必須將戶口和承包的田土全部長期轉包給買方，不得收回”，從該條約定的實質看，對田土的約定名為轉包，實為轉讓。朱某某、牟某某、牟某松上訴時亦認為一審判決錯誤地將買賣承包地、自留地的行為認定為轉包，表明朱某某、牟某某、牟某松認為《房屋買賣合同》中對田土約定的本意應為轉讓而非轉包。朱某某、牟某某、牟某松在一審中提交的證據(jù)四，即牟某兵的調查筆錄中，牟某兵亦陳述“是我當時急于出賣房屋，這里的轉包其實是與房屋一起賣給對方的”。原審判決認定雙方就田土達成的合意為轉包錯誤，實質應為轉讓，朱某某、牟某某、牟某松認為一審判決錯誤地將轉讓承包地、自留地的行為認定為轉包行為的上訴理由成立。
牟某兵與陳發(fā)明簽訂《房屋買賣合同》時，周邦洪在合同尾部中證方處簽字，簽訂合同的地點為陳國付家，周邦洪和陳國付對合同簽訂情況所做的證言符合客觀實際，二人的證言能夠相互印證，證實房屋買賣合同的簽訂系朱某某的真實意思表示，簽訂協(xié)議時朱某某在場，牟某兵的簽字系代理行為。且從合同的實際履行來看，牟某兵于2006年2月15日給陳發(fā)明出具收條，載明收到陳發(fā)明買房款45000元整。在二審中，牟某兵稱其在與陳發(fā)明簽訂合同后一個多月才將簽訂合同一事告知朱某某，若誠如牟某兵所言，朱某某在簽訂協(xié)議之時不在場，但在協(xié)議簽訂后一個多月便知曉了合同簽訂一事，朱某某在知曉后亦未提出異議。且在事隔半年多之后的2016年12月19日，牟某兵還接受了陳發(fā)明支付的買房余款5000元，并給陳發(fā)明出具收條。此時朱某某、牟某某、牟某松、牟某兵亦未提出異議，表明朱某某、牟某某、牟某松對牟某兵簽訂《房屋買賣合同》一事認可。合同簽訂后，牟某兵亦將房屋、田土及相關的權證交付給了陳發(fā)明。雖然《田土轉讓協(xié)議》上牟某兵的簽名不是牟某兵本人所簽，但該協(xié)議的內(nèi)容實質與《房屋買賣合同》中第三條約定的內(nèi)容一致，并未增加《房屋買賣合同》中不存在的內(nèi)容，故《田土轉讓協(xié)議》并不影響《房屋買賣合同》的效力。綜上，應認定《房屋買賣合同》合法有效。
綜上，朱某某、牟某某、牟某松的上訴理由雖部分成立，但并不影響對《房屋買賣合同》效力的認定。原審判決審判程序合法，實體處理恰當。經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由上訴人朱某某、牟某某、牟某松負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，綜合朱某某、牟某某、牟某松的上訴理由、陳發(fā)明的答辯意見，結合案件情況，本案二審的爭議焦點歸納為:《房屋買賣合同》的效力。對此，本院分析評判如下:
牟某兵與陳發(fā)明簽訂的《房屋買賣合同》中包括對房屋、田土的處理。農(nóng)村房屋買賣合同的當事人非同一集體經(jīng)濟組織成員的，房屋買賣合同無效。雖然在簽訂《房屋買賣合同》時，陳發(fā)明的戶籍還未遷至汪營鎮(zhèn)甘泉壩村，即非房屋宅基地所在的集體經(jīng)濟組織成員，但陳發(fā)明的戶籍現(xiàn)已遷至汪營鎮(zhèn)甘泉壩村，已補正了《房屋買賣合同》農(nóng)村房屋買賣對戶籍要求的效力瑕疵。該合同第三條約定:“賣方必須將戶口和承包的田土全部長期轉包給買方，不得收回”，從該條約定的實質看，對田土的約定名為轉包，實為轉讓。朱某某、牟某某、牟某松上訴時亦認為一審判決錯誤地將買賣承包地、自留地的行為認定為轉包，表明朱某某、牟某某、牟某松認為《房屋買賣合同》中對田土約定的本意應為轉讓而非轉包。朱某某、牟某某、牟某松在一審中提交的證據(jù)四，即牟某兵的調查筆錄中，牟某兵亦陳述“是我當時急于出賣房屋，這里的轉包其實是與房屋一起賣給對方的”。原審判決認定雙方就田土達成的合意為轉包錯誤，實質應為轉讓，朱某某、牟某某、牟某松認為一審判決錯誤地將轉讓承包地、自留地的行為認定為轉包行為的上訴理由成立。
牟某兵與陳發(fā)明簽訂《房屋買賣合同》時，周邦洪在合同尾部中證方處簽字，簽訂合同的地點為陳國付家，周邦洪和陳國付對合同簽訂情況所做的證言符合客觀實際，二人的證言能夠相互印證，證實房屋買賣合同的簽訂系朱某某的真實意思表示，簽訂協(xié)議時朱某某在場，牟某兵的簽字系代理行為。且從合同的實際履行來看，牟某兵于2006年2月15日給陳發(fā)明出具收條，載明收到陳發(fā)明買房款45000元整。在二審中，牟某兵稱其在與陳發(fā)明簽訂合同后一個多月才將簽訂合同一事告知朱某某，若誠如牟某兵所言，朱某某在簽訂協(xié)議之時不在場，但在協(xié)議簽訂后一個多月便知曉了合同簽訂一事，朱某某在知曉后亦未提出異議。且在事隔半年多之后的2016年12月19日，牟某兵還接受了陳發(fā)明支付的買房余款5000元，并給陳發(fā)明出具收條。此時朱某某、牟某某、牟某松、牟某兵亦未提出異議，表明朱某某、牟某某、牟某松對牟某兵簽訂《房屋買賣合同》一事認可。合同簽訂后，牟某兵亦將房屋、田土及相關的權證交付給了陳發(fā)明。雖然《田土轉讓協(xié)議》上牟某兵的簽名不是牟某兵本人所簽，但該協(xié)議的內(nèi)容實質與《房屋買賣合同》中第三條約定的內(nèi)容一致，并未增加《房屋買賣合同》中不存在的內(nèi)容，故《田土轉讓協(xié)議》并不影響《房屋買賣合同》的效力。綜上，應認定《房屋買賣合同》合法有效。
綜上，朱某某、牟某某、牟某松的上訴理由雖部分成立，但并不影響對《房屋買賣合同》效力的認定。原審判決審判程序合法，實體處理恰當。經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由上訴人朱某某、牟某某、牟某松負擔。

審判長：朱華忠
審判員：李麗
審判員：李志華

書記員：何奕娥