上訴人（原審被告）：朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住定州市南城區(qū)。
委托訴訟代理人：姚立斌，河北暖風(fēng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：薛某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住定州市。
被上訴人（原審原告）：郭旭飛(系薛某之妻)，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住定州市。
委托訴訟代理人：于建茹，河北泰通律師事務(wù)所律師。
原審第三人：王祖賢，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住定州市。

上訴人朱某某因與被上訴人薛某、郭旭飛及原審第三人王祖賢合同糾紛一案，不服河北省定州市人民法院(2016)冀0682民初l906號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。現(xiàn)已審理終結(jié)。
朱某某上訴請(qǐng)求：撤銷原審判決，駁回被上訴人訴訟請(qǐng)求；案件訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：被上訴人郭旭飛不是本案的適格主體，不能作為原告參加訴訟。薛某與朱某某簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中，轉(zhuǎn)讓費(fèi)25萬(wàn)元只是包括定州的產(chǎn)品代理權(quán)、樣品費(fèi)、該品牌在定州市場(chǎng)價(jià)值，不包括房屋租賃使用權(quán)，一審法院認(rèn)定轉(zhuǎn)讓協(xié)議中包括專賣店房屋租賃使用權(quán)，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。一審法院判決朱某某返還薛某、郭旭飛轉(zhuǎn)讓費(fèi)7萬(wàn)元、房租5萬(wàn)元，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
薛某、郭旭飛辯稱，一審法院在法庭調(diào)查階段追加了郭旭飛為原告。轉(zhuǎn)讓協(xié)議第一條明確規(guī)定：“自2015年11月1日起，邦元名匠整體衣柜品牌專賣店所有權(quán)歸屬乙方，(邦元名匠衣柜品牌所有權(quán)以及位于南關(guān)大街××段路東邦元名匠衣柜專賣店)”，從這點(diǎn)看來(lái)，轉(zhuǎn)讓協(xié)議當(dāng)然包括專賣店所依附的房屋租賃權(quán)。衣柜品牌經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，衣柜樣品就裝訂在租賃房子的墻壁上，這就確定了專賣店場(chǎng)地的唯一性、不可分割性，必須有房子作為載體，才能發(fā)揮品牌樣品的作用。上訴方在簽訂和履行合同中存在瑕疵，在交付專賣店的同時(shí)，將自己無(wú)權(quán)處分的房子進(jìn)行處分，擅自轉(zhuǎn)租房屋，導(dǎo)致第三人(房主)鎖門，被上訴人專賣店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)被迫停止，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。按照《合同法》第94條第一款第四項(xiàng)被上訴人經(jīng)營(yíng)僅半年就扣除了6萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，我們認(rèn)為判決結(jié)果雖有不妥之處，但是為了盡快解決問(wèn)題，還是對(duì)此結(jié)果予以認(rèn)可。因此，一審法院判決解除合同，返還7萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)、5萬(wàn)元租賃費(fèi)，公平、公正、合理，有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。請(qǐng)二審法院駁回上訴，維持原判。
王祖賢述稱，認(rèn)可一審判決。
薛某、郭旭飛向一審法院起訴請(qǐng)求：1、依法解除原、被告之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議和房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議；2、責(zé)令被告返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)13萬(wàn)元；3、責(zé)令被告退還房租5萬(wàn)元；4、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：1、關(guān)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽訂、生效日期。原告主張簽訂日期、履行日期均為2015年11月1日。為證實(shí)自己的主張，原告提交了甲方為朱某某、乙方為薛某的轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份。被告朱某某對(duì)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為沒有履行，主張自己是于2015年11月11日與二原告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，認(rèn)為該協(xié)議與原告提交的轉(zhuǎn)讓協(xié)議雖內(nèi)容一樣，但落款時(shí)間不一致，乙方處還有原告郭旭飛的簽名、身份證號(hào)，因此，簽訂日期應(yīng)為11月11日，履行日期應(yīng)為11月12日。為證實(shí)自己的主張，被告提交了一份11月11日轉(zhuǎn)讓協(xié)議的復(fù)印件。對(duì)被告提交的協(xié)議，因無(wú)原件，原告不予認(rèn)可。第三人則稱，因自己與被告朱某某有房屋不允許轉(zhuǎn)租的口頭協(xié)議，轉(zhuǎn)讓前被告朱某某應(yīng)通知第三人，但因未通知第三人，故不認(rèn)可轉(zhuǎn)讓協(xié)議。綜合原、被告及第三人的主張及證據(jù)效力情況，法院對(duì)原告提交的轉(zhuǎn)讓協(xié)議予以確認(rèn)，簽訂時(shí)間應(yīng)為2015年11月1日。根據(jù)協(xié)議載明的“自2015年11月1日起”等內(nèi)容，履行日也應(yīng)為2015年11月1日始。對(duì)被告提交的轉(zhuǎn)讓協(xié)議復(fù)印件，不予采信。2、關(guān)于糾紛產(chǎn)生的原因問(wèn)題。原告認(rèn)為被告沒有將專賣店轉(zhuǎn)讓情況如實(shí)告訴第三人，擅自轉(zhuǎn)租房屋才導(dǎo)致了糾紛的產(chǎn)生。為證實(shí)自己的主張，原告申請(qǐng)了證人田某、宋某、叢某、熊某出庭作證。被告朱某某對(duì)此不予認(rèn)可，認(rèn)為自己將原告的房租如數(shù)轉(zhuǎn)給了第三人，第三人也經(jīng)常去店里，她應(yīng)該知道轉(zhuǎn)租的事，自己不存在擅自轉(zhuǎn)租房屋的問(wèn)題，主張產(chǎn)生糾紛是第三人要漲房租導(dǎo)致的。為證實(shí)自己的主張，被告朱某某提交了工商局檔案資料租房合同一份、被告與第三人的錄音一份，并申請(qǐng)了證人孫某、劉某出庭作證。第三人則認(rèn)為，問(wèn)題產(chǎn)生的根本原因是被告擅自轉(zhuǎn)租房屋造成的，主張自己與被告之間就房屋出租問(wèn)題有口頭約定：房子不允許轉(zhuǎn)租；若轉(zhuǎn)租，必須第三人同意；如未經(jīng)同意，除當(dāng)年的房租不予退還，被告還需承擔(dān)房租30％的違約金，并有義務(wù)告知新的承租人交納當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)的房租，期間出現(xiàn)任何問(wèn)題，都由被告朱某某承擔(dān)；一星期以內(nèi)租賃房屋里的所有物品必須清理，否則第三人有權(quán)處置。為證明自己的主張，第三人提交了2016年8月8日自己與被告朱某某等談話錄音一份。對(duì)該錄音證據(jù)，被告認(rèn)為超過(guò)法律規(guī)定的期限，不予質(zhì)證。原告則認(rèn)為系重要證據(jù)，可以提交作為本案依據(jù)。對(duì)此，法院認(rèn)為，該證據(jù)系訴訟期間新取得的證據(jù)，是證明第三人與被告之間口頭協(xié)定的重要證據(jù)，應(yīng)準(zhǔn)予提交為宜。對(duì)于被告提交的工商局檔案資料“王福勝與郭旭飛的租房合同”，被告認(rèn)為因調(diào)取自國(guó)家機(jī)關(guān)，其效力應(yīng)予認(rèn)定。原告則認(rèn)為當(dāng)時(shí)只是為了辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照讓兩個(gè)店員代簽的，王福勝（第三人丈夫）根本不知道，主張?jiān)摵贤痪哂姓鎸?shí)性。第三人對(duì)該合同也認(rèn)為是假的，不予認(rèn)可。對(duì)此，法院認(rèn)為，雖然該合同自工商局調(diào)取，但沒有證據(jù)表明相關(guān)部門對(duì)該租房合同的真實(shí)性進(jìn)行了審核，因此，對(duì)該合同內(nèi)容的真實(shí)性應(yīng)不予采信為宜。對(duì)于原告申請(qǐng)的田某、宋某、叢某、熊某及被告申請(qǐng)的孫某、劉某等證人證言，因原、被告均未提出其他異議，第三人除對(duì)證人叢某、熊某證言提出異議，認(rèn)為自己只拿走了一把鑰匙外，其他無(wú)異議，對(duì)原、被告及第三人均無(wú)異議的證人證言本院予以確認(rèn)。關(guān)于被告提交的其與第三人錄音一份，原告認(rèn)為出示晚了，不是關(guān)鍵證據(jù)，不應(yīng)作為證據(jù)使用；第三人認(rèn)為該錄音只是截取的對(duì)被告有利的一小部分，不是全部的，不予認(rèn)可。對(duì)此，法院認(rèn)為，該證據(jù)雖具有真實(shí)性，但因缺乏全面性、客觀性，其證據(jù)效力無(wú)法采信。綜上，根據(jù)原、被告及第三人各自主張及提交證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、效力性，本院對(duì)原告及第三人主張的產(chǎn)生糾紛的原因?yàn)楸桓嫖唇?jīng)第三人同意擅自轉(zhuǎn)租房屋的事實(shí)予以確認(rèn)，對(duì)被告主張的是由第三人要漲房租引起糾紛的說(shuō)法不予采信。3、關(guān)于原、被告間轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否包括專賣店房屋租賃使用權(quán)問(wèn)題。原告主張既是專賣店轉(zhuǎn)讓，就當(dāng)然包括房屋的租賃權(quán)、使用權(quán)，被告則主張不包括。對(duì)此，原、被告雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議第一條明確約定：邦元名匠整體衣柜品牌專賣店所有權(quán)歸屬乙方（邦元名匠衣柜品牌所有權(quán)以及位于南關(guān)大街××段路東邦元名匠衣柜專賣店）。因此，基于專賣店與其所依附房屋的不可分割性，不論原、被告間房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議是否另行存在，轉(zhuǎn)讓內(nèi)容已當(dāng)然及于專賣店房屋租賃使用權(quán)。因此，對(duì)原告主張的轉(zhuǎn)讓協(xié)議包括房屋租賃使用權(quán)內(nèi)容，予以確認(rèn)，對(duì)被告相反主張不予采信。一審法院認(rèn)為，“本案為轉(zhuǎn)讓合同糾紛，原、被告及第三人爭(zhēng)議焦點(diǎn)的核心問(wèn)題為原告受讓后專賣店的房屋租賃使用權(quán)誰(shuí)來(lái)保障的問(wèn)題。本院根據(jù)前述認(rèn)定及查明的事實(shí)，認(rèn)為：原、被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議內(nèi)容清楚，權(quán)利義務(wù)明確。在原告依約履行了相關(guān)付費(fèi)義務(wù)后，被告也應(yīng)依約履行相關(guān)交付義務(wù)。被告雖然也向原告交付了專賣店，但因被告系無(wú)權(quán)處分，交付的專賣店所依附的房屋租賃使用權(quán)存在重大瑕疵，導(dǎo)致原告專賣店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)被迫停止，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，根據(jù)《合同法》第94條第（四）項(xiàng)規(guī)定，加之原告業(yè)已通知被告要求解除合同，對(duì)原告主張解除原、被告之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議的請(qǐng)求，應(yīng)予支持為宜。解除時(shí)間因原告向被告發(fā)送解除合同通知書后，又以本次訴訟的形式請(qǐng)求解除，認(rèn)定為本案立案之日更妥。合同解除后，原告根據(jù)《合同法》第97條規(guī)定，向被告主張返還扣除占用期間后剩余房租的請(qǐng)求，亦應(yīng)予以支持為宜。對(duì)于原告主張的返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)13萬(wàn)元的請(qǐng)求，因原告已實(shí)際經(jīng)營(yíng)近半年，且轉(zhuǎn)讓費(fèi)無(wú)年限約定，亦無(wú)具體考量標(biāo)準(zhǔn)，返還時(shí)應(yīng)酌情扣減6萬(wàn)元為宜。同時(shí)，原告亦應(yīng)將受讓物品返還被告。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十七條規(guī)定，判決：“一、原告薛某與被告朱某某于2015年11月1日簽訂裝讓協(xié)議于2016年5月31日解除；二、被告朱某某于本判決生效后二十日內(nèi)返還原告薛某、郭旭飛轉(zhuǎn)讓費(fèi)7萬(wàn)元，返還房租5萬(wàn)元；三、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)3900元，由原告負(fù)擔(dān)1300元，被告負(fù)擔(dān)2600元。”
二審中各方均未提交新證據(jù)，二審法院查明事實(shí)與一審法院查明事實(shí)無(wú)異。

本院認(rèn)為,上訴人與被上訴人轉(zhuǎn)讓協(xié)議第一條約定：邦元名匠整體衣柜品牌專賣店所有權(quán)歸屬乙方（邦元名匠衣柜品牌所有權(quán)以及位于南關(guān)大街××段路東邦元名匠衣柜專賣店）。基于專賣店與其所依附房屋的不可分割性，轉(zhuǎn)讓內(nèi)容已當(dāng)然包括房屋的租賃權(quán)、使用權(quán)。因此，對(duì)被上訴人主張的轉(zhuǎn)讓協(xié)議包括房屋租賃使用權(quán)內(nèi)容，應(yīng)予確認(rèn)。上訴人在簽訂和履行合同中存在瑕疵，在交付專賣店的同時(shí)，將自己無(wú)權(quán)處分的房子一并進(jìn)行處分，擅自轉(zhuǎn)租房屋，有第三人提供的錄音證據(jù)證實(shí)。上訴人的行為導(dǎo)致被上訴人專賣店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)被迫停止，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)；且被上訴人業(yè)已通知上訴人解除合同，對(duì)被上訴人主張解除雙方之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。又根據(jù)《合同法》第97條規(guī)定，被上訴人向上訴人主張返還扣除占用期間后剩余房租的請(qǐng)求，亦應(yīng)予以支持。對(duì)于被上訴人主張的返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)13萬(wàn)元的請(qǐng)求，因被上訴人已實(shí)際經(jīng)營(yíng)近半年，且轉(zhuǎn)讓費(fèi)無(wú)年限約定，亦無(wú)具體考量標(biāo)準(zhǔn)，一審法院酌定返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)7萬(wàn)元并無(wú)不當(dāng)，酌定返還房租5萬(wàn)元并無(wú)不妥。同時(shí)，被上訴人亦應(yīng)將受讓物品返還上訴人。關(guān)于主體問(wèn)題，二被上訴人在訴訟中就夫妻關(guān)系存續(xù)期間對(duì)外形成的合同之債共同提出訴訟主張，并未違反法律規(guī)定，上訴人對(duì)郭旭正訴訟主體所提異議，本院不予采信。
綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3900元，由上訴人朱某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　霍麗芳 審　判　員　　付術(shù)勇 代理審判員　　張　露

書記員：齊亞卿