原告曾某。
委托代理人石覓詮，湖北恒康律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。
被告湖北珩生五洲建材股份有限公司。住所地：武漢市黃陂區(qū)漢口北大道318號(hào)。
法定代表人張化冰，系該公司董事長。
委托代理人張旭、段明，該公司員工。一般代理。

原告曾某訴被告湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱珩生建材公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法適用普通程序，組成由審判員文利軍擔(dān)任審判長、人民陪審員王輝、談?dòng)顒倕⒓拥暮献h庭，于2015年1月21日公開開庭進(jìn)了審理。原告曾某的委托代理人石覓詮、被告珩生建材公司的委托代理人張旭、段明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告曾某訴稱：2011年6月18日，原、被告簽訂《武漢市商品房買賣合同》，約定原告以312971元的總價(jià)，購買被告開發(fā)的位于武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場(chǎng)青龍分場(chǎng)漢口北五洲建材J單元2層175號(hào)房，建筑面積43.45平方米。該合同還約定，被告應(yīng)在2013年3月28日前將驗(yàn)收合格的商品房交付原告使用，并在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理房地產(chǎn)初始登記。因被告的原因造成原告不能辦理房屋權(quán)屬證書超過60日，原告有權(quán)解除合同，被告應(yīng)當(dāng)自原告解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部購房款，并按已付房?jī)r(jià)的1%賠償原告損失。合同簽訂后，原告立即支付全部購房款312971元。原告履行付款義務(wù)后，但被告至今仍未給原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，已構(gòu)成嚴(yán)重違約。原告多次要求被告退房并返還購房款，但被告均以各種理由拖延。原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，訴至法院，請(qǐng)求判令：1、解除原、被告簽訂的合同編號(hào)為黃113025134的《武漢市商品房買賣合同》。2、被告返還原告購房款312971元。3、被告支付原告違約金3129.71元。4、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
原告曾某為支持其訴訟主張，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一、《武漢市商品房買賣合同》一份，證明原、被告于2011年6月18日簽訂商品房買賣合同，約定原告購買被告位于武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場(chǎng)青龍分場(chǎng)漢口北五洲建材J單元2層175號(hào)房，總價(jià)款312971元。合同對(duì)付款方式、交房條件、期限、方式、辦證期限及違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。
證據(jù)二、購房發(fā)票一張，證明原告于2011年6月18日被告支付購房款312971元，原告已付清全部房款。
被告珩生建材公司辯稱：1、原告的訴訟請(qǐng)求已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，應(yīng)駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。被告與原告于2011年6月18日簽訂《武漢市商品房買賣合同》，約定交房的時(shí)間為2013年3月28日。同時(shí)被告與原告又簽訂《五洲國際建材城物業(yè)委托經(jīng)營管理合同》（以下簡(jiǎn)稱委托經(jīng)營合同），約定原告于2012年3月10日將上述房屋出租給被告統(tǒng)一經(jīng)營管理，委托經(jīng)營期限為5年，被告自2012年3月6日起向原告支付租金。鑒于此被告應(yīng)早于2012年3月10日前已將商鋪交付給原告，原告才有權(quán)再次將房屋出租并交付給被告。雖然雙方之間的房屋交付均是口頭通知，并沒有實(shí)際的交接手續(xù)，但應(yīng)視為一種觀念上的交付，而且被告已按委托經(jīng)營合同約定如期向原告支付租金，故此種觀念上的交付應(yīng)視為真實(shí)有效的交付，也證明被告最遲已于2012年3月10日向原告交付了房屋。根據(jù)雙方簽訂的商品買賣合同的約定，被告為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的最后期限為交房之日起的90日，即為2012年6月10日。因此原告于2012年6月10日就已經(jīng)知道并且應(yīng)該知道其權(quán)利受到侵害，原告起訴時(shí)已超過了2年的訴訟時(shí)效，故請(qǐng)求法院依法駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。2、被告雖然延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)的“兩證”，但系由于政府的原因?qū)е隆皟勺C”遲遲不能辦理。根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同約定，被告不應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，并且案涉房屋目前已經(jīng)可以辦理“兩證”，從維護(hù)交易穩(wěn)定的角度考慮，也應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告珩生建材公司為支持其抗辯理由，向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一、湖北中南鴻泰商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中南鴻泰公司）的合并公告，證明2011年12月，中南鴻泰公司公告其與被告合并為湖北珩生建材股份有限公司。
證據(jù)二、《武漢市商品房買賣合同》一份，證明原、被告之間的商品房買賣合同關(guān)系。
證據(jù)三、委托經(jīng)營合同一份，證明原告將案涉房屋出租給被告，被告于2012年3月10日將房屋交付給原告。
證據(jù)四、付款憑證，證明被告自2012年3月至2015年1月向原告支付租金共計(jì)65724元，亦間接證明雙方所簽訂的委托經(jīng)營合同已在實(shí)際履行。
經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，被告對(duì)原告所舉證據(jù)二無異議。對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無異議，證明目的有異議，根據(jù)合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，被告已將辦理房屋權(quán)屬證書所需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，已履行了辦證義務(wù)，但由于政府主管部門的原因，導(dǎo)致原告未取得權(quán)屬證書，被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告對(duì)被告所舉證據(jù)二無異議。對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無異議，公告時(shí)間為2011年10月27日，實(shí)際合并的時(shí)間為2011年12月31日。對(duì)證據(jù)三的真實(shí)性無異議，證明目的有異議，原告于2011年6月18日與中南鴻泰公司簽訂委托經(jīng)營合同時(shí)，該公司系獨(dú)立法人，故該合同無法證明被告的交房時(shí)間為2012年3月10日，應(yīng)以合同約定的2013年3月28日為交房時(shí)間。對(duì)證據(jù)四無異議，系被告銷售房屋的促銷手段，且雙方簽訂委托經(jīng)營合同時(shí)案涉房屋不具備交房條件，亦未辦理交房手續(xù)。
本院對(duì)原、被告所舉證據(jù)，結(jié)合庭審質(zhì)證情況和本案事實(shí)，經(jīng)綜合評(píng)判認(rèn)證如下：
對(duì)原告所舉證據(jù)一，具有客觀真實(shí)性，能證明原告的出證目的，本院予以確認(rèn)。對(duì)原告所舉證據(jù)二，因被告無異議，本院予以確認(rèn)。對(duì)被告所舉證據(jù)一，因原告對(duì)其真實(shí)性無異議，本院予以確認(rèn)。對(duì)被告所舉證據(jù)二，因原告無異議，本院予以確認(rèn)。對(duì)被告所舉證據(jù)三，因原告對(duì)其真實(shí)性無異議，本院確認(rèn)其真實(shí)性。對(duì)被告所舉證據(jù)四，因原告無異議，本院予以確認(rèn)。
經(jīng)審理查明：2011年6月18日，原告曾某與被告珩生建材公司簽訂合同編號(hào)為黃113025134的《武漢市商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定原告購買被告位于武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場(chǎng)青龍分場(chǎng)漢口北五洲建材J單元2層175號(hào)商鋪，建筑面積43.45平方米，總價(jià)款312971元。被告應(yīng)在2013年3月28日前，將符合下列條件的商品房交付給原告使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)驗(yàn)收；2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；3、供電、供水、排水等設(shè)施按設(shè)計(jì)要求完成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件；4、完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)；5、供電：交付時(shí)電通；6、供水：交付時(shí)水通。因不可抗力或者買賣雙方在合同約定的其它原因，需延期交付使用的，被告應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起60日內(nèi)書面告知原告。逾期超過90日，原告有權(quán)解除合同。原告應(yīng)在有權(quán)解除合同之日起7日內(nèi)書面通知被告，超過7日沒有通知的視為原告同意繼續(xù)履行合同。被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。如因被告責(zé)任造成原告不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列方式處理：1、原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日內(nèi)將原告已付房?jī)r(jià)款退還給原告，并按已付房?jī)r(jià)款的1%賠償原告損失。2、原告不退房，被告按已付房?jī)r(jià)款的1%向原告支付違約金。3、被告履行辦理初始登記義務(wù)即將原告辦理權(quán)屬證書需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，因原告自己的原因或政府主管部門的原因?qū)е略嫖慈〉脵?quán)屬證書除外。合同還約定了雙方的其它權(quán)利義務(wù)。合同簽訂當(dāng)日，原告支付全部購房款312971元。后被告未能為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，雙方由此產(chǎn)生糾紛。
被告所建的五洲建材J棟樓房至今未辦理竣工驗(yàn)收備案證。
另查明，原告與被告簽訂商品房買賣合同的同時(shí)，又與中南鴻泰公司（該公司于2012年2月與被告合并為湖北珩生五洲建材股份有限公司）簽訂《五洲國際建材城物業(yè)委托經(jīng)營管理合同》，約定原告將其購買的位于武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場(chǎng)青龍分場(chǎng)漢口北五洲建材J單元2層175號(hào)商鋪委托中南鴻泰公司經(jīng)營管理，委托經(jīng)營期限為5年，自2012年3月10日起至2017年3月9日止，每季度租金5477元。截止2015年1月，被告已支付原告租金65724元，但后期租金已停止支付。

本院認(rèn)為：原告曾某與被告珩生建材公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》，系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效，原、被告雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。關(guān)于房屋的交付問題。原告與被告簽訂商品買賣合同的同時(shí)，原告與中南鴻泰公司又簽訂委托經(jīng)營合同，同意將其購買的商鋪委托給中南鴻泰公司統(tǒng)一運(yùn)營管理，并將該商鋪五年的租賃權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)和收益權(quán)全部委托給該公司，原告可就此獲得為期五年的租賃收益。因此，原告與被告實(shí)際系以簽訂三方合同的形式形成了商鋪售后返租協(xié)議。原告以其所購被告商鋪一定期限內(nèi)的占有、使用權(quán)為對(duì)價(jià)，換取租金的回報(bào)，現(xiàn)租賃協(xié)議已實(shí)際履行，應(yīng)視為被告已向原告交付了房屋，但該房屋交付不符合合同約定的交付條件，故不能認(rèn)定被告履行了合同約定的交付義務(wù)。被告辯稱其已于委托經(jīng)營合同約定的租金起算時(shí)間2012年3月10日向原告交付房屋的抗辯理由，不能成立，本院不予采納。關(guān)于合同的解除問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！敝?guī)定，取得房屋所有權(quán)系原告購房的主要合同目的之一，因被告在法定期限內(nèi)仍未辦理訟爭(zhēng)房屋所在樓棟的竣工備案手續(xù)及權(quán)屬證明，且被告當(dāng)庭陳述無法確認(rèn)辦理訟爭(zhēng)房屋所在樓棟及訟爭(zhēng)房屋權(quán)屬證明的時(shí)間，故原告在被告遲延辦證導(dǎo)致其取得房屋所有權(quán)的目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，對(duì)《商品房買賣合同》享有法定解除權(quán)。此系對(duì)于原告在無法辦理房地產(chǎn)權(quán)證、其合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情形下所適用的司法救濟(jì)手段。被告提出原告在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)沒有行使，其解除權(quán)消滅的抗辯意見，本院不予采納。對(duì)原告要求解除商品房買賣合同的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。關(guān)于原告請(qǐng)求被告退還已付購房款312971元的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”之規(guī)定，雙方簽訂的商品房買賣合同解除后，被告應(yīng)將收受的購房款312971元返還給原告并賠償原告的損失。對(duì)原告主張被告返還購房款312971元及支付違約金3129.71元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。關(guān)于原告主張逾期辦證違約金的訴訟時(shí)效問題，雙方商品房買賣合同約定，被告逾期辦證的，按已付房?jī)r(jià)的1%賠償原告損失。該約定的違約金雖為一時(shí)性債權(quán)，但被告逾期交房違約行為一直處于持續(xù)狀態(tài)，其訴訟時(shí)效期間應(yīng)自案涉商鋪具備交付條件時(shí)起算，而于被告至今仍未取得案涉商鋪的竣工備案證，故原告主張逾期辦證違約金的訴訟請(qǐng)求，未超過訴訟時(shí)效。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百一十四條和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告曾某與被告湖北衍生建材股份有限公司簽訂的合同編號(hào)為黃113025134的《武漢市商品房買賣合同》。
二、被告湖北衍生建材股份有限公司返還原告購房款312971元。
三、被告湖北衍生建材股份有限公司支付原告曾某違約金3129.71元。
上述二、三項(xiàng)定于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。
如果未按本院判決指定的期限履行支付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6192元，由被告湖北衍生建材股份有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判長 文利軍
人民陪審員 王輝
人民陪審員 談?dòng)顒?/p>

書記員： 王玲