上訴人（原審原告）曹某某。
委托代理人陳家麒，大冶城北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審被告）馮某某。
被上訴人（原審被告）馮某。
被上訴人（原審被告）龔文書(shū)。
被上訴人（原審被告）吳國(guó)民。
委托代理人黃青忠、陳希（實(shí)習(xí)律師），湖北湛月律師事務(wù)所律師。

上訴人曹某某因房屋買賣合同糾紛一案，不服大冶市人民法院（2014）鄂大冶民初字第00778號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，曹某某系大冶市東岳路辦事處伍橋村村民。1993年4月10日，曹某某與馮某某因夫妻感情破裂而離婚。離婚后，曹某某長(zhǎng)年在外打工生活。2002年6月，曹某某委托馮某某在伍橋村移民建鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃的地塊建二層樓房一棟，建筑面積240㎡。房屋建成后，一直由馮某某居住。2009年2月9日，馮某某（賣方）與吳國(guó)民（買方）簽訂房屋買賣協(xié)議。雙方約定：賣方將坐落于大冶市東岳路辦事處伍橋村新村的二層樓房（建筑面積240㎡）出賣給買方，價(jià)格為120000元，該款雙方簽字生效時(shí)付清，交房時(shí)間在2009年12月31日前，如一方違約賠償對(duì)方違約金50000元。馮某某與吳國(guó)民的委托代理人龔文書(shū)在該協(xié)議上簽字。當(dāng)日，吳國(guó)民付清120000元房款。2009年9月8日，馮某以其母即曹某某委托其對(duì)房屋全權(quán)處理為由在該協(xié)議中補(bǔ)充簽名。之后吳國(guó)民搬進(jìn)該房屋居住并對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修。
另查明，2009年2月23日，曹某某出境到新加坡打工，2014年6月26日被遣返回國(guó)。吳國(guó)民原系大冶市金牛鎮(zhèn)吳偉村村民，后因購(gòu)得上述訴爭(zhēng)房屋于2013年1月8日將其戶籍從大冶市金牛鎮(zhèn)吳偉村遷入大冶市東岳路辦事處伍橋村新村落戶。2014年4月11日，吳國(guó)民與大冶市尹家湖東岸片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)指揮部簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)，該協(xié)議確認(rèn)本案訴爭(zhēng)房屋拆遷后還建房屋370㎡，其中130㎡戶型2戶，110㎡戶型1戶，貨幣補(bǔ)償248734元?，F(xiàn)該訴爭(zhēng)房屋已拆除。
原審判決認(rèn)為，馮某某、馮某與吳國(guó)民簽訂房屋買賣協(xié)議，將曹某某所有的坐落于大冶市東岳路辦事處伍橋村新村的二層樓房一棟作價(jià)120000元出賣給吳國(guó)民。雖然曹某某對(duì)該協(xié)議的訂立未授權(quán)，但該房屋系曹某某委托馮某某所建并且由馮某某、馮某占有居住，故馮某某、馮某出賣房屋行為屬合法占有人所實(shí)施的無(wú)權(quán)處分行為。該房屋出讓后，吳國(guó)民已支付了對(duì)價(jià)且已接受交付，該房屋未辦理物權(quán)登記，是因?yàn)樵摲课輰俎r(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)房屋，并非當(dāng)事人主觀原因造成，所以吳國(guó)民受讓上述房屋行為應(yīng)視為善意取得。龔文書(shū)是吳國(guó)民的受委托人，其在委托權(quán)限內(nèi)實(shí)施的民事行為所產(chǎn)生的后果由吳國(guó)民享有和承擔(dān)。故馮某某、馮某與吳國(guó)民簽訂的房屋買賣協(xié)議應(yīng)為有效?，F(xiàn)曹某某請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效并返還所得利益的訴訟請(qǐng)求，理由不成立，不予支持。據(jù)此，判決：駁回曹某某的訴訟請(qǐng)求。
本院二審查明，1982年4月，曹某某與馮某某登記結(jié)婚，婚后生育三個(gè)子女馮娟、馮慧、馮某。1993年4月10日，曹某某與馮某某因夫妻感情破裂而離婚。離婚協(xié)議約定三個(gè)子女馮娟、馮慧、馮某由曹某某撫養(yǎng)，小孩成人后隨父隨母由其本人自由選擇。其他案件事實(shí)與原審判決認(rèn)定事實(shí)相同。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議涉及農(nóng)村宅基地上的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是否違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的問(wèn)題，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理變更登記或注銷登記手續(xù)”。上述法律并未明確禁止農(nóng)民出租、出賣住房，只是強(qiáng)調(diào)在農(nóng)村村民出賣房屋后，不得再申請(qǐng)宅基地。因《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)，故法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購(gòu)買方為集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。本案中購(gòu)房人吳國(guó)民原系大冶市金牛鎮(zhèn)吳偉村村民，其與售房人馮某某簽訂房屋買賣協(xié)議所涉及房屋為伍橋村移民建鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃的地塊上所建的房屋。從該房屋買賣合同主體確定，本案房屋買賣合同訂立時(shí)是發(fā)生在農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣。但因該合同訂立后，買房人吳國(guó)民的戶口已遷入房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織，成為該組織成員的，其合同效力得到補(bǔ)正，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。此外，吳國(guó)民購(gòu)買房屋后亦是用于自住用途，雙方的買賣行為屬于農(nóng)村村民之間為了滿足自住需要，該行為并不損害農(nóng)民集體土地的所有權(quán)，也沒(méi)有改變土地用途，不違反我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不違反相關(guān)國(guó)家政策，該買賣行為有效。對(duì)于本案馮某某、馮某處分曹某某房屋的法律后果的爭(zhēng)議，雖然曹某某與馮某某已離婚，但本案爭(zhēng)議房屋系曹某某委托馮某某所建并由馮某某、馮某占有居住。而吳國(guó)民是基于與馮某某的房屋買賣協(xié)議取得本案爭(zhēng)議房屋，其雙方簽訂合同時(shí)有若干見(jiàn)證人在場(chǎng)見(jiàn)證，吳國(guó)民依合同約定交付了購(gòu)房款，馮某某、馮某向吳國(guó)民交付了房屋，馮某某、馮某出賣房屋行為屬合法占有人所實(shí)施的無(wú)權(quán)處分行為，且吳國(guó)民在整個(gè)購(gòu)房交易中并無(wú)重大過(guò)失行為，故其受讓房屋行為是善意取得。曹某某提出的上訴理由不能成立，本院不予支持；原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人曹某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　謝靜 審　判　員　　詹軍 代理審判員　　張莉

書(shū)記員：萬(wàn)瑩