原告：曲某某，男，住安達(dá)市。委托訴訟代理人：楊春杰，黑龍江隆華律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：王繼東，男，住安達(dá)市，系安達(dá)市安達(dá)鎮(zhèn)立志村民委員會(huì)推薦。被告：安達(dá)市興某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地安達(dá)市。法定代表人：于永成，職務(wù)總經(jīng)理。委托訴訟代理人：劉鐵峰，男，住大慶市大同區(qū)，系安達(dá)市興某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法律顧問(wèn)。被告：王某某，女，住安達(dá)市。委托訴訟代理人：安琦，黑龍江中慶律師事務(wù)所律師。第三人：周桂華，男，住安達(dá)市。委托訴訟代理人：明志榮，男，住江蘇省通州市,系安達(dá)市新興街道辦事處推薦。

原告曲某某與被告安達(dá)市興某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱興某某公司）、被告王某某、第三人周桂華房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2017年7月25日立案受理后,依法適用簡(jiǎn)易程序,于2017年8月28日第一次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告曲某某的委托訴訟代理人楊春杰、被告興某某公司的委托訴訟代理人劉鐵峰、第三人周桂華到庭參加訴訟。于2017年8月28日第二次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告曲某某的委托訴訟代理人王繼東、被告興某某公司的委托訴訟代理人劉鐵峰、被告王某某及其委托訴訟代理人安琦、第三人周桂華到庭參加訴訟。因本案爭(zhēng)議房屋被安達(dá)市人民法院和大慶市讓胡路區(qū)人民法院查封，于2017年9月27日裁定中止訴訟，2018年7月18日恢復(fù)訴訟。于2018年8月2日第三次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告曲某某及其委托訴訟代理人王繼東、被告王某某及其委托訴訟代理人安琦、第三人周桂華的委托訴訟代理人明志榮到庭參加訴訟，被告興某某公司經(jīng)傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。曲某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.確認(rèn)曲某某與興某某公司于2016年7月12日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效；2.判令興某某公司交付安達(dá)市學(xué)子家園小區(qū)A7幢2單元XXXX室房屋；3.判令王某某停止侵權(quán)遷出上述房屋；4.判令興某某公司在符合辦理初始登記條件時(shí)協(xié)助曲某某辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)登記。事實(shí)和理由:2016年7月12日，曲某某在興某某公司購(gòu)買(mǎi)安達(dá)市學(xué)子家園小區(qū)A7號(hào)樓2單元XXXX室房屋，建筑面積為109.25平方米，雙方簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，曲某某交付了購(gòu)房款。按合同約定，興某某公司應(yīng)當(dāng)交付房屋，曲某某起訴興某某公司后得知：上述房屋由王某某非法占有。故訴至法院，請(qǐng)求支持曲某某的訴訟請(qǐng)求。興某某公司辯稱，1、曲某某購(gòu)買(mǎi)的43套頂賬房屋已被興某某公司全部收回，雙方之間不存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；2、周桂華與興某某公司往來(lái)賬沒(méi)有結(jié)算，不存在房屋買(mǎi)賣(mài)交易的事實(shí)；3、該工程未竣工，不存在交付。王某某辯稱，1、王某某與興某某公司存在合法有效的購(gòu)房合同，且該合同興某某公司已實(shí)際履行，將房屋交付給王某某，故其不存在侵權(quán)行為，其占有使用房屋符合法律規(guī)定和合同約定。2、曲某某和興某某公司存在商品房買(mǎi)賣(mài)合同，曲某某只能主張違約責(zé)任，而不是王某某倒出房屋。3、王某某作為被告并不適格，曲某某起訴的是買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，依據(jù)合同相對(duì)性王某某只能作為第三人，而不是本案被告。周桂華陳述稱，興某某公司稱不欠工程款不屬實(shí)，已經(jīng)通過(guò)公安局結(jié)算完畢，除上述頂給周桂華的43套房屋外，還欠周桂華工程款200余萬(wàn)元，周桂華有權(quán)將抵頂工程款的房源對(duì)外出售，關(guān)于曲某某這套房屋是周桂華本人出賣(mài)的，故該房屋應(yīng)歸曲某某所有。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1.曲某某提交的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及收據(jù)，證實(shí)興某某公司認(rèn)可涉案房屋商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力。興某某公司對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為票據(jù)中寫(xiě)明是抵賬房屋，該合同無(wú)效，所有的抵賬房屋均被公司收回。王某某對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為該合同形成的時(shí)間是在2016年，因該房屋屬于抵賬房屋，曲某某并不是從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)，因此其不屬于買(mǎi)受人，該合同已被興某某公司收回，因此該合同無(wú)法確認(rèn)其合同的有效性。周桂華對(duì)該組證據(jù)無(wú)異議。本院認(rèn)為，興某某公司、王某某、周桂華對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議，興某某公司和王某某的質(zhì)證意見(jiàn)均無(wú)證據(jù)證實(shí)，該組證據(jù)具有真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性，本院予以確認(rèn)。2.曲某某提交的建筑工程施工合同及補(bǔ)充協(xié)議，證實(shí)興某某公司欠周桂華工程款，用涉案房屋抵賬。興某某公司和周桂華均無(wú)異議。王某某對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為證明問(wèn)題有異議，該協(xié)議屬于債權(quán)協(xié)議，第三人并沒(méi)有取得房屋所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商將房屋一房二賣(mài)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際取得房屋人作為合同的履約方。本院認(rèn)為，興某某公司、王某某、周桂華對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議，該組證據(jù)與曲某某提交的第一組證據(jù)以及當(dāng)事人的陳述能夠形成證據(jù)鏈條，該組證據(jù)具有真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性，本院予以確認(rèn)。3.曲某某提交的銀行交易明細(xì)兩頁(yè)及結(jié)婚證書(shū)復(fù)印件，證實(shí)曲某某和劉紅艷系夫妻關(guān)系，于2016年7月13日，由二人賬戶分別轉(zhuǎn)給周桂華弟弟50,000.00元和200,000.00元，共交付給周桂華購(gòu)房款250,000.00元。興某某公司未出庭未質(zhì)證。王某某對(duì)該證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，認(rèn)為曲某某在起訴狀中陳述，是與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同交付的購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有收到款項(xiàng)，其與起訴狀陳述不符。周桂華無(wú)異議。本院認(rèn)為，該組證據(jù)與曲某某提交的第一組、第二組證據(jù)以及當(dāng)事人的陳述能夠形成證據(jù)鏈條，該組證據(jù)具有真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性，本院予以確認(rèn)。4.曲某某提交的安達(dá)市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)文件（安編發(fā)201544號(hào)）、綏化國(guó)土資源局官網(wǎng)資料（4張照片），證明2015年10月9日安達(dá)市組建安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，2016年1月21日安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心頒發(fā)了綏化市第一證，王某某提交的商品房買(mǎi)賣(mài)合同落款時(shí)間是2015年8月11日，該合同不具有真實(shí)性。興某某公司未出庭未質(zhì)證。王某某對(duì)該證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，認(rèn)為在2015年期間興某某公司陸續(xù)開(kāi)具了多份合同，各購(gòu)房人向法院提交了異議申請(qǐng)，所使用的房屋買(mǎi)賣(mài)合同與王某某是一致的，法院也已經(jīng)采納了各購(gòu)房人意見(jiàn)，并作出了裁定，請(qǐng)求法院結(jié)合其他購(gòu)房合同作出綜合考慮。周桂華對(duì)該證據(jù)無(wú)異議。本院認(rèn)為，該組證據(jù)具有真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性，本院予以確認(rèn)。5.曲某某提交的安達(dá)市房產(chǎn)管理局證明一份，證明曲某某于2016年7月13日辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，與王某某的買(mǎi)賣(mài)合同證明力相比，具有排他性。興某某公司未出庭未質(zhì)證。王某某對(duì)該證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，認(rèn)為不能依據(jù)網(wǎng)簽就證明其購(gòu)買(mǎi)房屋具有排他性。周桂華無(wú)異議。本院認(rèn)為，該組證據(jù)具有真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性，本院予以確認(rèn)。6.王某某提交的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及收據(jù)，證實(shí)王某某與興某某公司簽訂了合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同，且交付購(gòu)房款284050.00元。曲某某有異議，認(rèn)為王某某與興某某公司串通提前書(shū)寫(xiě)了合同簽訂時(shí)間，王某某也沒(méi)有交付全部購(gòu)房款，該合同在簽訂時(shí)不動(dòng)產(chǎn)中心還沒(méi)有成立，不動(dòng)產(chǎn)中心成立時(shí)間是2016年1月1日，該房屋不是善意取得。興某某公司無(wú)異議，不同意曲某某的質(zhì)證意見(jiàn)。周桂華有異議，認(rèn)為因2015年8月11日簽訂的該合同，當(dāng)時(shí)安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)中心還沒(méi)有成立，應(yīng)叫安達(dá)市房產(chǎn)局，所以此合同涉嫌造假。本院認(rèn)為，第一、該組證據(jù)的落款時(shí)間為2015年8月11日，該合同項(xiàng)下第二條關(guān)于商品房銷(xiāo)售依據(jù)所體現(xiàn)的預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為“安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心”，根據(jù)曲某某提交的安達(dá)市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)文件、綏化國(guó)土資源局官網(wǎng)資料，“安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心”于2015年10月9日開(kāi)始組建，2016年1月21日頒發(fā)了綏化市第一證，該合同的簽訂時(shí)間與“安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心”成立時(shí)間存在客觀沖突；第二、王某某陳述于簽合同當(dāng)天交付購(gòu)房款284,050.00元，但對(duì)交款過(guò)程、交款收據(jù)上為什么標(biāo)注了“抵”字均陳述不清；第三、法院于2017年9月14日對(duì)興某某公司法定代表人于永成進(jìn)行了詢問(wèn)，其證實(shí)興某某公司與王某某是在2016年10月份以后簽訂的合同，之后辦理的入住，因?yàn)槭堑仲~，并沒(méi)有收到購(gòu)房款，合同落款時(shí)間為什么往前寫(xiě)記不清了。于永成的證詞，與王某某所述的簽合同時(shí)間為2015年8月11日、以現(xiàn)金方式交付購(gòu)房款不一致，相反，能夠與“安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心”成立時(shí)間、王某某辦理入住時(shí)間、王某某提交的收據(jù)上面體現(xiàn)的“抵”字形成證據(jù)鏈條。故對(duì)王某某提交的該組證據(jù)不予確認(rèn)。7.王某某提交的住宅使用說(shuō)明及附件、收據(jù)、房屋交付查驗(yàn)單、裝修申請(qǐng)表、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)票據(jù)、裝修管理費(fèi)票據(jù)、電梯垂直費(fèi)票據(jù)、入伙簽訂手冊(cè)，證實(shí)興某某公司在2016年11月25日向王某某交付了房屋，王某某向興某某公司預(yù)交電費(fèi)、燃?xì)獬跹b費(fèi)、取暖費(fèi)。王某某取得房屋后在2016年11月30日和2017年4月19日購(gòu)買(mǎi)生活用水，且繳納了污水處理費(fèi)，王某某已實(shí)際使用該房屋。曲某某有異議，認(rèn)為王某某與興某某公司惡意串通，非善意取得。興某某公司無(wú)異議。周桂華質(zhì)證意見(jiàn)同曲某某意見(jiàn)一致。本院認(rèn)為，王某某提交的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和收據(jù)的形成時(shí)間均無(wú)法確定，是否交付購(gòu)房款也無(wú)法確定。故對(duì)王某某提交的該組證據(jù)不予確認(rèn)。根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2015年6月5日，興某某公司與安達(dá)市建安建筑工程有限公司簽訂《建筑工程施工合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，合同約定：由安達(dá)市建安建筑工程有限公司承建興某某公司開(kāi)發(fā)的學(xué)子家園小區(qū)A7#、A9#樓以及S2商業(yè)裙房部分，同時(shí)約定用A7#樓全部住宅及車(chē)庫(kù)抵頂工程款，其中包括案涉房屋安達(dá)市學(xué)子家園小區(qū)A7幢2單元XXXXX室（面積109.25平方米、抵頂金額為251,275.00元），周桂華系實(shí)際施工人。周桂華取得案涉房屋后出售給曲某某，于2016年7月12日，興某某公司與曲某某簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，給曲某某出具加蓋興某某公司財(cái)務(wù)專(zhuān)用章的收據(jù)，收據(jù)上體現(xiàn)收款方式為“抵賬”。7月13日，曲某某交付購(gòu)房款250,000.00元，并于當(dāng)日辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。在審理過(guò)程中，王某某提交了其與興某某公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及收據(jù)，該合同項(xiàng)下第二條關(guān)于商品房銷(xiāo)售依據(jù)所體現(xiàn)的預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為“安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心”，該合同和收據(jù)的落款日期均為2015年8月11日，收據(jù)上體現(xiàn)收款方式為“現(xiàn)金（抵）”。2016年11月25日，興某某公司給王某某辦理了入住手續(xù)，王某某交納了相關(guān)費(fèi)用。另查，安達(dá)市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)于2015年10月9日向國(guó)土資源局下發(fā)文件，根據(jù)《綏化市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)關(guān)于組建安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的通知》，開(kāi)始組建“安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心”。2016年1月21日，綏化市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第一證在安達(dá)市首發(fā)。

本院認(rèn)為,（一）關(guān)于曲某某與興某某公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。曲某某提交的證據(jù)能夠證明興某某公司將案涉房屋給付周桂華抵頂工程款，周桂華出售給曲某某后，興某某公司與曲某某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，該合同系興某某公司與曲某某的真實(shí)意思表示，該合同不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故該合同合法有效；（二）關(guān)于興某某公司應(yīng)否交付案涉房屋及協(xié)助曲某某辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記的問(wèn)題。曲某某與興某某公司簽訂了合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，交納了購(gòu)房款，已履行了合同約定義務(wù)，現(xiàn)房屋已符合交付條件，故興某某公司應(yīng)按合同約定履行交付房屋義務(wù)，可待符合辦理初始登記條件時(shí)協(xié)助曲某某辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記；（三）關(guān)于王某某應(yīng)否遷出案涉房屋的問(wèn)題。王某某提交的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和收據(jù)的形成時(shí)間均無(wú)法確定，是否交付購(gòu)房款也無(wú)法確定。而且，在合同和收據(jù)的落款日期之前，興某某公司就已經(jīng)將案涉房屋給付周桂華抵頂工程款，興某某公司對(duì)案涉房屋已無(wú)處分權(quán)。王某某雖已裝修入住，但無(wú)證據(jù)證明系合法入住，故其應(yīng)予遷出房屋。綜上，曲某某的訴訟請(qǐng)求合理，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條的規(guī)定，判決如下：一、曲某某與安達(dá)市興某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2016年7月12日簽訂的關(guān)于安達(dá)市學(xué)子家園小區(qū)A7號(hào)樓2單元XXXX室的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效；二、安達(dá)市興某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在王某某遷出后立即將安達(dá)市學(xué)子家園小區(qū)A7號(hào)樓2單元XXXX室房屋交付給曲某某，待符合辦理初始登記條件時(shí)協(xié)助曲某某辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；三、王某某于本判決生效后立即遷出安達(dá)市學(xué)子家園小區(qū)A7號(hào)樓2單元XXXX室房屋。案件受理費(fèi)2,535.00元（已減半），由安達(dá)市興某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省綏化市中級(jí)人民法院。

審判員　　張振學(xué)

書(shū)記員：王沫