原告：曲某安（反訴被告），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，佳木斯市前進區(qū)泰德威假日中心經理，住黑龍江省佳木斯市前進區(qū)。
委托訴訟代理人：吳春朋，黑龍江艾未律師事務所律師。
委托訴訟代理人：王天姝，黑龍江艾未律師事務所律師。
被告：佳木斯海新物業(yè)管理有限公司（反訴原告），住所地黑龍江省佳木斯市前進區(qū)和平街1號。
法定代表人：丁友，經理。
委托訴訟代理人：鄒麗艷，該公司會計。

原告曲某安（反訴被告）與被告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司（反訴原告）（以下簡稱海新物業(yè)）物業(yè)服務合同糾紛一案。本院立案受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行審理。原告曲某安及其委托訴訟代理人吳春朋，被告的法定代表人丁友及其委托訴訟代理人鄒麗艷到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告曲某安向本院提出訴訟請求：1、請求法院判令被告賠償原告所有的、坐落于“我的家”小區(qū)2號樓4單元10層1號房屋排風通道及房屋漏水的修復費用20423.31元；2、要求被告賠償原告自2008年12月31日至2017年12月31日因原告房屋無法居住的租金損失計108000元（按1000元月計算）3、由被告承擔本案的訴訟費用及司法鑒定費。事實和理由：原告系“我的家”小區(qū)2號樓4單元10層1號房屋業(yè)主，被告系該小區(qū)物業(yè)管理單位。原告購買房屋入住后，繳納了二年的物業(yè)費用。在此期間原告發(fā)現小區(qū)業(yè)主共有及共用的排風通道被人為堵塞，造成原告室內廚衛(wèi)所產生的帶有異味且對健康有害的氣體全部彌漫在房屋內，原告多次向被告反映，被告始終未予解決處理。另，原告在與被告協商過程中，發(fā)現原告房屋多處出現漏水，通知被告進行修復也沒有予以處理，影響了原告的正常居住。原告的訴訟過程中，申請法院對房屋存在異味及漏水原因、修復方案及修復費用進行了司法鑒定，花費鑒定費17000元，鑒定現實支出費用2000元。依上述，被告作為提供物業(yè)服務的管理公司，雙方存在著物業(yè)服務合同關系，根據《合同法》第60條的規(guī)定，被告的行為已構成違約，根據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持”。原告的訴求依法有據，請求支持原告的訴請。
被告海新物業(yè)辯稱：原告的損失系原樓上業(yè)主張曉東房屋裝修私改管線，搭建陽光房造成的。張曉東裝修時于2006年12月20日與被告簽訂有房屋裝飾裝修管理協議，其承諾自愿承擔裝修行為的連帶責任，并于2007年10月12日向被告提交裝修完工申報表，證明當時室內無任何改動。經被告了解，原告于2007年就房屋異味、漏水事宜與樓上業(yè)主張曉東達成了共識，事隔多年，在張曉東房屋轉讓他人后，原告對被告提起訴訟，顯然不妥。原告應向張曉東主張權利，張曉東應按裝修承諾書的約定向原告承擔責任。依上述，造成通風管道堵塞被告無直接責任；房屋漏水是開發(fā)單位房屋質量問題，開發(fā)單位屋面保修五年，如原告沒有向開發(fā)單位以法律形式進行申訴維修，視為自動放棄，五年以后的維修由房屋維修基金支付，該費用與物業(yè)公司無任何關系，請求駁回原告的訴請。
反訴原告海新物業(yè)提出訴訟請求：1、反訴被告曲某安支付2008年10月1日至2016年9月30日的物業(yè)服務費（含電梯使用費及車位費）計21384元；2、按日3‰支付違約金至2015年9月30日，計81954元；3、反訴費用由反訴被告承擔。事實及理由：反訴被告曲某安系“我的家”小區(qū)業(yè)主，房屋面積為142.32平方米。2005年10月22日反訴被告與佳木斯海新房屋開發(fā)有限公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，根據該合同第十七條的約定，該房屋的物業(yè)服務費標準為1元月平方米。根據《物業(yè)產權人公約》第二十九條的約定，反訴被告應于每季度首月10日交納該季度物業(yè)服務，第三十一條約定，逾期交納物業(yè)服務費，按拖欠物業(yè)服務費按日3‰支付違約金。反訴被告自2008年10月1日起未交納物業(yè)服務費（含電梯費和車位費）至今。反訴原告多次催要，反訴被告仍未履行，請求法院支持反訴原告的反訴請求。
反訴被告曲某安辯稱：反訴原告沒有按照規(guī)定和約定的內容提供物業(yè)服務，根據合同法第67條的規(guī)定，反訴被告享有先履行抗辯權；正是基于反訴原告沒有按約履行物業(yè)合同，在送達反訴狀之前物業(yè)公司從未向反訴被告主張過物業(yè)費及違約金，其訴請已超過訴訟時效，勝訴權已喪失；3、反訴原告主張的違約金明顯過高，根據合同法第114條的規(guī)定反訴原告應承擔舉證責任證明實際損失的數額，否則人民法院不應支持其過高的違約金請求。綜上，請求駁回反訴原告的反訴請求。
本院經審理認定事實如下：原告曲某安系“我的家”小區(qū)2號樓4單元10層1號房屋業(yè)主，被告海新物業(yè)系該小區(qū)物業(yè)管理單位。2008年開始，原告所住單元樓共用排風通道堵塞，造成原告室內廚衛(wèi)所產生的異味氣體彌漫房屋內無法消散，房屋漏水造成房屋墻面存在滲漏、脫皮、掉粉的情況。原告為此多次找到被告予以解決處理，被告一直未予解決，原告為此自2008年10月至今未向被告予交納物業(yè)服務費。另，原告為證明其訴訟主張，申請對房屋存在異味、房屋漏水的原因及修復費用進行司法鑒定，經本院委托，黑龍江中和力得爾工程咨詢有限責任公司出具黑中力鑒字【2017】第J3-0015號司法鑒定意見書，意見為：1、佳木斯市“我的家”2號樓4單元10樓1號曲某安房屋產生的異味與樓上鄰居（4單元11樓1號）拆除房屋排水管道有因果關系。2、墻面漏水與樓上鄰居（4單元11樓1號）露臺搭建陽光房改變了原設計圖屋面排水方式有因果關系；按建議的修復方案進行修復，墻面修復費用預計為2410.99元。3、排水管道恢復及因此造成的損失費用預計如下：（1）衛(wèi)生間排水管道1790.35元；（2）衛(wèi)生間吊棚及墻面13548.36元；（3）衛(wèi)生間地面2673.61元。原告支付司法鑒定費19000元。上述事實有房屋所有權證照1份、物業(yè)費收據4張、施工圖紙1張、前期物業(yè)服務合同1份、物業(yè)產權人公約1份、司法鑒定意見書1份、鑒定費收據1張、交納鑒定費銀行賬戶交易明細1份及當事人的陳述在案佐證。

本院認為，根據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持?！北景副桓婧Ｐ挛飿I(yè)作為原告居住小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，應按雙方簽訂的物業(yè)產權人公約履行相應的服務、維修、管理義務，并對業(yè)主的裝飾裝修活動履行監(jiān)檢之責。而本案被告在原告樓上業(yè)主裝修時沒有盡到監(jiān)督檢查的責任，造成共用排氣管道被拆除，導致原告房屋異味無法排除，在原告尋求解決處理時怠于履行維修、養(yǎng)護義務。再者，其他業(yè)主在占用共用部分樓頂露臺搭建違章建筑時，未盡監(jiān)管之責，造成原告房屋墻面損失。被告的行為違反法律法規(guī)及雙方約定，屬違約行為，應對原告的損失承擔賠償責任。關于本案被告的反訴請求，被告作為物業(yè)服務企業(yè)，在其提供物業(yè)服務的過程中，并未嚴格按照合同的約定，履行物業(yè)服務義務，因其所提供的服務質量并未達到合同約定的標準，存在違約行為，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十一條的規(guī)定，對物業(yè)服務費應予減少，酌定原告按照50%比例支付物業(yè)費；關于滯納金，滯納金是指超過規(guī)定的繳款期限，征收的一種帶有懲罰性質的款項，本案被告作為物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務未達到合同約定的標準，屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，原告作為業(yè)主有權拒絕交納滯納金，本院對被告的該反訴請求不予支持。另外，關于原告主張的房屋租金損失，原告雖申請法院對同地區(qū)、同類房屋的租賃費予以調查，但租金損失屬直接損失，應由原告對該訴請負有舉證責任，予以證實原告在此期間確實在外租賃房屋居住的事實及存在租金損失，原告的調取證據申請亦不屬于法院依職權調取證據的范圍，故對原告的該項訴請本院不予支持。關于原告主張的司法鑒定費損失，屬原告為主張合法訴求而產生的合理費用，本院予以支持。
綜上，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十一條、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條、第一百四十二條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司于判決生效十日內賠償原告曲某安經濟損失20423.31元及司法鑒定費19000元；
二、反訴被告曲某安給付反訴原告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司2008年10月1至2016年9月30的物業(yè)服務費10692元；
三、駁回原告曲某安的其他訴訟請求；
四、駁回反訴原告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費300元，減半收取計150元，由被告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司承擔；反訴費920元，由反訴被告曲某安承擔34元，由反訴原告佳木斯海新物業(yè)管理有限公司承擔886元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

審判員 丁文博

書記員： 孫婉靜