原告：及昆明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住任丘市。
原告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住任丘市。
二原告委托訴訟代理人：楊永勝，河北維則律師事務(wù)所律師。
二原告委托訴訟代理人：張燁，河北維則律師事務(wù)所律師。
被告：及建峰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住任丘市。
被告：及江浩，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住任丘市。
被告：劉冬梅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住任丘市。

原告及昆明、李某某與被告及建峰、及江浩、劉冬梅合同糾紛一案，本院于2018年4月27日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告及昆明、李某某的委托訴訟代理人楊永勝、張燁、被告及建峰、劉冬梅到庭參加訴訟。被告及江浩經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告及昆明、李某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告履行雙方簽訂的“土地使用權(quán)及廠房設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”交付土地使用權(quán)和廠房及設(shè)備；2、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原、被告是同村村民，雙方經(jīng)平等的協(xié)商，雙方達(dá)成協(xié)議，被告把位于任丘市雁翎工業(yè)園南區(qū)北側(cè)的建設(shè)用地使用權(quán)及地上廠房設(shè)備等一并轉(zhuǎn)讓給原告，雙方于2017年12月18日簽訂了“土地使用權(quán)及廠房設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”。重申約定的內(nèi)容，在書面協(xié)議簽訂前和簽訂后，原告履行了合同義務(wù)，向被告支付了合同對(duì)價(jià)款，但被告一直怠于履行合同義務(wù)，為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，現(xiàn)起訴至法院，請(qǐng)判如所請(qǐng)。對(duì)被告及建峰提供的證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)協(xié)議書的證據(jù)三性均不認(rèn)可，該協(xié)議書與任丘市國(guó)土資源局頒發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書記載內(nèi)容不一致，不能達(dá)到被告的證明目的，土地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以國(guó)家機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件作為認(rèn)定的依據(jù)；經(jīng)銷處的所有權(quán)人應(yīng)以公示信息為準(zhǔn)，屬及建峰所有；微信截圖復(fù)印件沒(méi)有單位蓋章，對(duì)其真實(shí)性不認(rèn)可，李亞芳賬戶給及建峰轉(zhuǎn)款應(yīng)當(dāng)以原告提交的轉(zhuǎn)賬記錄作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，其中李亞芳轉(zhuǎn)款的金額中有20萬(wàn)元是原告與被告簽訂轉(zhuǎn)賬協(xié)議的轉(zhuǎn)讓款。
被告及建峰、劉冬梅辯稱，一、原、被告雙方就土地使用權(quán)及廠房簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。（一）涉案土地未取得合法的建設(shè)用地使用權(quán)。涉案土地本身系耕地，未經(jīng)過(guò)合法的土地變性手續(xù)，變更為集體建設(shè)用地，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批，并通過(guò)招、拍、掛手續(xù)變更為國(guó)有建設(shè)用地，被告無(wú)權(quán)處分該土地的使用權(quán)，且被告的轉(zhuǎn)讓行為擾亂了正常的土地管理秩序，轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。（二）廠房建設(shè)未經(jīng)規(guī)劃許可，無(wú)合法產(chǎn)權(quán)。涉案廠房建設(shè)未經(jīng)過(guò)管理部門的規(guī)劃許可，無(wú)建設(shè)許可證，系臨建，甚至也可以定性為違建。根據(jù)物權(quán)法定原則，被告不可能取得對(duì)涉案房屋的登記所有權(quán)，被告對(duì)涉案房屋無(wú)轉(zhuǎn)讓處分權(quán)。目前司法實(shí)踐中，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的意見(jiàn)為買賣合同無(wú)效。本案中，被告轉(zhuǎn)讓的廠房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)尚達(dá)不到小產(chǎn)權(quán)房的標(biāo)準(zhǔn)，買賣合同亦應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。二、原、被告雙方之間實(shí)質(zhì)存在民間借貸法律關(guān)系，轉(zhuǎn)讓合同的簽訂目的是對(duì)民間借貸的擔(dān)保。原告支付的款項(xiàng)實(shí)質(zhì)為出借款，而轉(zhuǎn)讓合同也僅是一種擔(dān)保性質(zhì)。雙方簽訂買賣合同后，原告多次向被告主張款項(xiàng)利息，被告也有過(guò)數(shù)次償還，原告也接收了相關(guān)利息，足以證明雙方之間存在的是民間借貸法律關(guān)系，而非形式上的轉(zhuǎn)讓關(guān)系。同時(shí)提請(qǐng)法庭注意的是不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保以抵押登記為生效要件，本案中涉案廠房及土地使用權(quán)沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)，未辦理抵押登記，抵押行為無(wú)效。三、即使轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定為有效，合同目的也無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)予以解除。因被告的經(jīng)營(yíng)狀況惡化，負(fù)債累累，許多債權(quán)人上門主張債權(quán)，并將本案轉(zhuǎn)讓合同所涉的動(dòng)產(chǎn)（包括但不限于叉車、玻璃等）全部搬走，被告已經(jīng)無(wú)法履行轉(zhuǎn)讓合同的交付義務(wù)，合同目的已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)。由于被告對(duì)相關(guān)土地沒(méi)有取得合法的集體建設(shè)用地使用權(quán)或者國(guó)有土地使用權(quán)，亦不能完成涉案土地使用權(quán)的變更登記，無(wú)法履行交付義務(wù)。同時(shí)，涉案廠房亦沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)，也不能辦理過(guò)戶登記手續(xù)，被告無(wú)法履行交付義務(wù)。同時(shí)提請(qǐng)法庭注意的是本案中，雙方約定的違約責(zé)任過(guò)高，在法庭支持解除合同的情況下，被告請(qǐng)求調(diào)低或免除被告的違約責(zé)任。綜上所述，被告認(rèn)為轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，即使合同有效，因合同目的不能實(shí)現(xiàn)，也應(yīng)當(dāng)予以解除。對(duì)原告提供的證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)二原告身份證、企業(yè)信息、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、轉(zhuǎn)賬明細(xì)均沒(méi)有異議；企業(yè)占地協(xié)議書原告根本沒(méi)有原件，被告交給其的是復(fù)印件，復(fù)印件與被告的原件一致；收條是2018年6月6日下午寫的，對(duì)內(nèi)容不認(rèn)可，因被告沒(méi)有收到及昆明轉(zhuǎn)給被告的220萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)出于人情所以簽字了；對(duì)轉(zhuǎn)賬結(jié)果不認(rèn)可，雖然給被告打的錢，但不是被告和李某某借的錢，是擔(dān)保人南公特種鋼制品有限公司向李某某借的，目的是為了還信用社貸款；轉(zhuǎn)讓協(xié)議書簽訂時(shí)間不對(duì)，不是2017年12月18日，具體時(shí)間記不清了，被告簽字時(shí)乙方和中證人部分都是空白的，簽訂地點(diǎn)是在南公特種鋼制品有限公司而不是協(xié)議中寫的地點(diǎn)，對(duì)協(xié)議第11條不認(rèn)可，李某某轉(zhuǎn)入及建峰100萬(wàn)元，是還信用社的貸款，第11條的其他內(nèi)容也不屬實(shí)，價(jià)款220萬(wàn)元不認(rèn)可，過(guò)低，被告的設(shè)備和廠房不止220萬(wàn)元，對(duì)協(xié)議的第1條也不認(rèn)可，所有的設(shè)備都沒(méi)有明確的標(biāo)價(jià)，所以協(xié)議不成立。另外補(bǔ)充答辯意見(jiàn)如下：被告從2009年開始經(jīng)營(yíng)門窗鋁型材至今已有9年，由于經(jīng)營(yíng)不善，造成大量債務(wù)，其中農(nóng)村信用社貸款兩筆分別為150萬(wàn)元、50萬(wàn)元，共計(jì)200萬(wàn)元，由南公特種鋼材制品有限公司擔(dān)保，這筆款在2017年12月15日到期，經(jīng)營(yíng)到這個(gè)時(shí)候，被告已經(jīng)沒(méi)有能力再償還這筆貸款，但是又不能不還，不還就會(huì)連累擔(dān)保人，而擔(dān)保人在銀行也有數(shù)額不小的貸款，如果被告的貸款還不上，擔(dān)保人在銀行也就貸不出款來(lái)了。出于這個(gè)原因，被告在到期之前曾想辦法籌錢，但是由于種種原因未能籌上貸款，這時(shí)已經(jīng)18號(hào)了，由于時(shí)間緊迫而且已經(jīng)逾期2天，被告和擔(dān)保人非常著急就四處借錢，在這種情況下，擔(dān)保人在李某某處借了100萬(wàn)元，又從其他人手里借了100萬(wàn)，在2017年12月18日分別打入被告的信用社還款賬戶，被告在18號(hào)下午辦理完信用社全部還款手續(xù)，另外20萬(wàn)元是為被告還的其他貸款。后來(lái)，擔(dān)保人說(shuō)被告欠別人的錢太多，得把被告經(jīng)營(yíng)的那個(gè)廠子的地皮保留下，要不寫給及昆明和李某某，在當(dāng)時(shí)的情況下，被告是懷著感恩的心對(duì)待擔(dān)保人的，畢竟是幫了被告，給擔(dān)保還替被告還了貸款。被告感恩不盡，只要能保住這塊地怎么都行，就連看也沒(méi)有看內(nèi)容毫不猶豫簽了字按了手印，擔(dān)保人說(shuō)光你簽不行，還得冬梅和小浩簽，及建峰就打電話通知了冬梅和小浩，二人在不知道內(nèi)容的情況下簽了字按了手印。本來(lái)以為廠子能保留下來(lái)，還有一條生路，沒(méi)想到原告拿著這份協(xié)議起訴到法院，被告清楚如果法院判給原告，被告就什么也沒(méi)有了，怎么去掙錢還債，被告上有70多歲的老母，下有15歲還在上學(xué)的女兒，兒子24歲未結(jié)婚，讓被告怎么生存。再說(shuō)這塊地還有被告姨夫的一半，被告不能私自賣，被告還年輕有信心，也有能力掙錢，被告會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)償還所有債務(wù)，請(qǐng)求原告不要把唯一的退路堵死。
被告及江浩未答辯。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2010年7月8日，北漢鄉(xiāng)工業(yè)發(fā)展管理辦公室（甲方）與及建峰（乙方）簽訂企業(yè)占地協(xié)議，主要內(nèi)容為：“為了發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，經(jīng)小李莊村兩委、黨員及村民代表討論，并經(jīng)市政府及相關(guān)部門同意，由甲方牽頭，將位于村西北、會(huì)戰(zhàn)道西側(cè)的300余畝地建立燕南石油鉆采配件園。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，共同簽訂如下協(xié)議：一、面積及承包期：乙方承包位于園區(qū)內(nèi)的土地2.63畝，年限由2010年至2050年，共計(jì)40年。二、費(fèi)用及交費(fèi)方法：1、協(xié)議簽訂后，乙方當(dāng)即向甲方交納5年青苗費(fèi)（含多補(bǔ)助一年）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等費(fèi)用，每畝共計(jì)1.6萬(wàn)元，合計(jì)4.21萬(wàn)元，由2013年起，以后每年6月30日前向甲方交納土地租金每畝1200元，共計(jì)3156元，逾期不交的加罰10%的滯納金……”。
2013年7月10日涉案土地取得的建設(shè)用地批準(zhǔn)書（任丘市（縣）【2013】準(zhǔn)建字第010號(hào)）記載，用地單位名稱為：任丘市興業(yè)鋁型材經(jīng)銷處；建設(shè)項(xiàng)目名稱：任丘市興業(yè)鋁型材經(jīng)銷處；批準(zhǔn)用地機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)文號(hào)：任丘市人民政府住政占字【2013】20號(hào)；批準(zhǔn)用地面積：1830平方米，0.1830公頃；土地所有權(quán)性質(zhì)：集體；土地取得方式：占用；批準(zhǔn)的建設(shè)工期：2013年7月至2014年4月；本批準(zhǔn)書有效期：2013年7月至2014年4月。
2017年12月18日，被告及建峰、及江浩、劉冬梅（甲方）與原告及昆明、李某某（乙方）簽訂土地使用權(quán)及廠房設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，主要內(nèi)容為：“一、甲方現(xiàn)有位于任丘市雁翎工業(yè)園南區(qū)北側(cè)，水電廠變電站南側(cè)土地，經(jīng)市人民政府、市國(guó)土資源局審批的建設(shè)用地一塊，1830平方米（東至小李莊村地、西至小李莊村地、南至工業(yè)園區(qū)路、北至水電廠變電站，詳見(jiàn)附圖），經(jīng)過(guò)家庭民主協(xié)商一致，自愿把該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，甲方自愿將其有處分權(quán)的廠房及設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，包括現(xiàn)有廠房變壓器一臺(tái)、鋁合金型材、叉車、玻璃、玻璃加工設(shè)備及所有土地以上物品等及該廠所占用的土地使用權(quán)，在乙方受讓時(shí)，甲方應(yīng)保證水、電、路暢通，乙方已做了充分了解，自愿受讓。二、甲方保證轉(zhuǎn)讓標(biāo)的無(wú)任何產(chǎn)權(quán)糾紛。保證轉(zhuǎn)讓標(biāo)的無(wú)抵押、抵賬、出賣等影響乙方行使權(quán)利的情形存在，否則由甲方消除影響并賠償乙方因此遭受的一切損失。三、乙方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，甲方將轉(zhuǎn)讓標(biāo)的交付給乙方。此后乙方對(duì)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的享有使用權(quán)、所有權(quán)，乙方對(duì)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的可自由支配（轉(zhuǎn)讓、出賣、改建、擴(kuò)建等）。四、本協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)自覺(jué)遵守。若有一方擅自違約，違約方應(yīng)支付給對(duì)方總轉(zhuǎn)讓費(fèi)百分之二十的違約金并賠償對(duì)方因此遭受的損失。五、土地使用權(quán)及廠房設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)共計(jì)人民幣貳佰貳拾萬(wàn)元整（￥2200000.00元），四至清楚無(wú)爭(zhēng)議、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬合法，即日價(jià)業(yè)兩清、各無(wú)異說(shuō)。六、甲方須在簽訂協(xié)議時(shí)將該用地使用權(quán)有關(guān)的審批表及協(xié)議等交于乙方，并協(xié)助乙方辦理有關(guān)手續(xù)。甲方該用地使用權(quán)和廠房設(shè)備所有權(quán)屬于乙方。七、協(xié)議簽訂后，該土地使用權(quán)和廠房設(shè)備所有權(quán)如有親族產(chǎn)鄰爭(zhēng)執(zhí)或者其他糾紛等由甲方負(fù)責(zé)解決，與乙方無(wú)關(guān)。乙方須服從村內(nèi)規(guī)劃建設(shè)和統(tǒng)一管理。八、本協(xié)議未盡事宜雙方協(xié)商解決，其補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。九、轉(zhuǎn)讓期限為長(zhǎng)期?！?、按甲方要求，乙方已于2017年12月17日、18日，由李某某卡轉(zhuǎn)入及建峰卡100萬(wàn)元，李某某借及政權(quán)100萬(wàn)元，李亞芳20萬(wàn)元，并由二人卡轉(zhuǎn)入及建峰卡，款已付清。甲方：及建峰、及江浩、劉冬梅乙方：及昆明、李某某中證人：任丘市北漢鄉(xiāng)小李莊村村民委員會(huì)（公章）、劉景瑞、及向輝協(xié)議訂立地點(diǎn)：順屹鋁材協(xié)議訂立時(shí)間：二〇一七年十二月十八日”。2017年12月17日，李亞芳向被告及建峰賬戶轉(zhuǎn)款45萬(wàn)元。2017年12月18日，原告李某某向被告及建峰賬戶轉(zhuǎn)款100萬(wàn)元。同日，及政權(quán)向被告及建峰賬戶轉(zhuǎn)款100萬(wàn)元。后被告及建峰為二原告出具收條一張，內(nèi)容為：“今收到及昆明、李某某款2200000元（大寫：貳佰貳拾萬(wàn)元整）。收款人：及建峰2017年12月18日”。
另查明，任丘市興業(yè)鋁型材經(jīng)銷處系個(gè)體工商戶，組成形式為個(gè)人經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)者為被告及建峰。
上述事實(shí)，有原、被告當(dāng)庭陳述，企業(yè)占地協(xié)議復(fù)印件、土地使用權(quán)及廠房設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、轉(zhuǎn)賬記錄、收條、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、企業(yè)信用信息公示報(bào)告等證據(jù)證實(shí)。
本院認(rèn)為，任丘市興業(yè)鋁型材經(jīng)銷處系個(gè)體工商戶，組成形式為個(gè)人經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)者為被告及建峰，涉案土地建設(shè)用地批準(zhǔn)書記載用地單位為任丘市興業(yè)鋁型材經(jīng)銷處，有原告提交的建設(shè)用地批準(zhǔn)書、企業(yè)信用信息公示報(bào)告證實(shí)，本院予以確認(rèn)，對(duì)被告及建峰、劉冬梅辯稱涉案土地未取得合法建設(shè)用地使用權(quán)、廠房建設(shè)未經(jīng)規(guī)劃許可無(wú)合法產(chǎn)權(quán)以及涉案土地系及建峰與其他人共有的意見(jiàn)不予采納。原告主張被告履行雙方簽訂的“土地使用權(quán)及廠房設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”交付土地使用權(quán)和廠房及設(shè)備，提供了土地使用權(quán)及廠房設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、轉(zhuǎn)賬記錄、收條等證據(jù)，被告及建峰、劉冬梅持有異議。土地使用權(quán)及廠房設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書有原、被告雙方的簽名、手印，任丘市北漢鄉(xiāng)小李莊村村民委員會(huì)在中證人處蓋章確認(rèn)，同意轉(zhuǎn)讓。被告及建峰、劉冬梅辯稱該協(xié)議簽訂目的系對(duì)實(shí)質(zhì)為民間借貸的擔(dān)保，但未能提供證據(jù)證實(shí)，故對(duì)該辯解意見(jiàn)不予采納。該協(xié)議系原、被告雙方真實(shí)意思的表示，對(duì)雙方均具有約束力。原告提供的收條、轉(zhuǎn)賬記錄顯示被告及建峰收到二原告220萬(wàn)元，被告及建峰雖對(duì)此持有異議，但未能提供足以推翻收條內(nèi)容的證據(jù)，故對(duì)及建峰該辯解意見(jiàn)不予采納?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)”。原告已按照協(xié)議內(nèi)容履行了交付款項(xiàng)的義務(wù)，被告亦應(yīng)按照協(xié)議內(nèi)容履行交付土地使用權(quán)和廠房及設(shè)備的義務(wù)。被告及建峰、劉冬梅辯稱協(xié)議內(nèi)容所涉動(dòng)產(chǎn)（包括但不限于叉車、玻璃等）已全部被其他債權(quán)人搬走，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，合同應(yīng)予解除，但未能提供相關(guān)證據(jù)證實(shí)，本院不予采納。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條，《最高人民法院關(guān)于適用

的解釋》第九十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

被告及建峰、及江浩、劉冬梅于本判決生效之日起十日內(nèi)依協(xié)議約定向原告及昆明、李某某交付涉案土地使用權(quán)和廠房及設(shè)備。
案件受理費(fèi)80元，由被告及建峰、及江浩、劉冬梅負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級(jí)人民法院。

審判員 張莎莎

書記員： 張東