施某某
肖軍文（北京盈科（武漢）律師事務(wù)所）
武漢福地明某置業(yè)有限公司
云平（湖北君博律師事務(wù)所）

原告施某某。
委托代理人肖軍文，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。
被告武漢福地明某置業(yè)有限公司，住所地湖北省武漢市江夏區(qū)大橋新區(qū)大花嶺小區(qū)。
法定代表人林鳳輝，董事長。
委托代理人云平，湖北君博律師事務(wù)所律師。
原告施某某訴被告武漢福地明某置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年12月25日立案受理后，依法由審判員陳玲霞適用簡易程序公開開庭進(jìn)行審理。各方當(dāng)事人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定享有權(quán)利履行義務(wù)。本案爭議焦點有三個，本院評判如下:
一、被告是否存在逾期交房的違約行為、是否應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?規(guī)定“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用”、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”及國務(wù)院發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條 ?規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收?！ㄔO(shè)工程經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”以及雙方簽訂的商品房買賣合同第九條 ?約定“出賣人應(yīng)在2012年9月30日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用:1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ楎炇铡?，由此可見，包括工程質(zhì)量驗收在內(nèi)的各個單項竣工驗收（水、電、氣、人防、消防、規(guī)劃等專項驗收）是由法律和行政法規(guī)規(guī)定的商品房交付條件。鑒于房屋是特殊商品，房屋不但要保障住房人的正常居住使用功能，還要確保住房人的生命財產(chǎn)安全。且雙方在合同第九條 ?約定“4、完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)”，故雙方將竣工驗收備案證的取得作為約定的交付條件。本案中，截止2016年2月18日，被告向原告交付的房屋尚未辦理竣工驗收備案證，故其交付的房屋仍不符合約定的交房條件，即使原告已于2012年11月30日收房，被告也應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。對于被告辯稱原告辦理了收房手續(xù)，即視為其交付的房屋符合交房條件的意見，本院不予采信。
二、簽訂逾期補(bǔ)償協(xié)議后，被告是否還應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
被告福地明某公司辯稱，原告于2012年11月30日收房時，被告已經(jīng)通過減免半年的物業(yè)管理費(fèi)的方式向其支付了逾期交房的違約金，并在《逾期補(bǔ)償》協(xié)議上簽字確認(rèn)，其不應(yīng)再主張逾期交房違約金。原告認(rèn)為，該補(bǔ)償協(xié)議僅能證明被告支付了延期兩個月交房的補(bǔ)償金，而非違約金。
本院認(rèn)為，武漢福地明某置業(yè)有限公司龍發(fā)分公司于2012年11月30日發(fā)布《通知》“……，合同約定應(yīng)2012年9月30日交房，我公司通知2012年11月29日前交房，逾期60日。……與業(yè)主協(xié)商后決定減免半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式承擔(dān)違約責(zé)任”及原告于2012年12月3日簽署的《逾期補(bǔ)償》“……，因開發(fā)商逾期交房，本人同意……，作為違約補(bǔ)償”，根據(jù)上述通知可知，原告與被告就原告收房之前的，被告逾期交房的違約金達(dá)成了一致意見，對于收房之后的違約金，原告未表示放棄，被告福地明某公司仍應(yīng)向原告支付違約金。
關(guān)于2012年11月30日之后的違約金，根據(jù)合同第十一條第一款第（2）項約定:……；買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同約定的交房日第二日起至實際交付日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之壹的違約金。本案中，房屋總價款為442484元整，合同約定逾期交房違約金按照每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)，但鑒于原告已于2012年11月30日收房。結(jié)合本案的事實和雙方當(dāng)事人對合同的履行情況以及對因逾期交房而給原告所造成的實際損失情況考量，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金，本院確定本案違約金以日萬分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)計算較為合理。故被告福地明某公司應(yīng)以442484元為基數(shù)，以每日萬分之0.5為標(biāo)準(zhǔn)，向原告支付從2012年12月1日起至房屋實際符合交付條件之日止的違約金。
三、被告是否應(yīng)限期辦理初始登記。
關(guān)于原告要求被告限期辦理初始登記的訴請，本院認(rèn)為，能否如期辦理初始登記，應(yīng)該以被告能否交付符合條件的房屋為前提，而被告不能交付符合約定的房屋已經(jīng)既成事實，并被判定承擔(dān)違約責(zé)任至違約情形消失時止。只有在辦理初始登記的該前提條件成就而被告拒不辦理時，才可以判令其限期完成辦理義務(wù)，故原告該項請求不應(yīng)支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規(guī)定，判決如下:
一、由被告武漢福地明某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告施某某支付逾期交房的違約金，違約金以442484元為基數(shù)，以每日萬分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)從2012年12月1日起計算至房屋實際符合交房條件之日止；
二、駁回原告施某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)1100元，減半收取為550元，由被告武漢福地明某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)450元，由原告施某某負(fù)擔(dān)100元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯湖北省武漢市中級人民法院。戶名-湖北省武漢市中級人民法院，帳號-17×××67，開戶行-農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定享有權(quán)利履行義務(wù)。本案爭議焦點有三個，本院評判如下:
一、被告是否存在逾期交房的違約行為、是否應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?規(guī)定“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用”、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”及國務(wù)院發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條 ?規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收?！ㄔO(shè)工程經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”以及雙方簽訂的商品房買賣合同第九條 ?約定“出賣人應(yīng)在2012年9月30日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用:1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ楎炇铡?，由此可見，包括工程質(zhì)量驗收在內(nèi)的各個單項竣工驗收（水、電、氣、人防、消防、規(guī)劃等專項驗收）是由法律和行政法規(guī)規(guī)定的商品房交付條件。鑒于房屋是特殊商品，房屋不但要保障住房人的正常居住使用功能，還要確保住房人的生命財產(chǎn)安全。且雙方在合同第九條 ?約定“4、完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)”，故雙方將竣工驗收備案證的取得作為約定的交付條件。本案中，截止2016年2月18日，被告向原告交付的房屋尚未辦理竣工驗收備案證，故其交付的房屋仍不符合約定的交房條件，即使原告已于2012年11月30日收房，被告也應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。對于被告辯稱原告辦理了收房手續(xù)，即視為其交付的房屋符合交房條件的意見，本院不予采信。
二、簽訂逾期補(bǔ)償協(xié)議后，被告是否還應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
被告福地明某公司辯稱，原告于2012年11月30日收房時，被告已經(jīng)通過減免半年的物業(yè)管理費(fèi)的方式向其支付了逾期交房的違約金，并在《逾期補(bǔ)償》協(xié)議上簽字確認(rèn)，其不應(yīng)再主張逾期交房違約金。原告認(rèn)為，該補(bǔ)償協(xié)議僅能證明被告支付了延期兩個月交房的補(bǔ)償金，而非違約金。
本院認(rèn)為，武漢福地明某置業(yè)有限公司龍發(fā)分公司于2012年11月30日發(fā)布《通知》“……，合同約定應(yīng)2012年9月30日交房，我公司通知2012年11月29日前交房，逾期60日?！c業(yè)主協(xié)商后決定減免半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式承擔(dān)違約責(zé)任”及原告于2012年12月3日簽署的《逾期補(bǔ)償》“……，因開發(fā)商逾期交房，本人同意……，作為違約補(bǔ)償”，根據(jù)上述通知可知，原告與被告就原告收房之前的，被告逾期交房的違約金達(dá)成了一致意見，對于收房之后的違約金，原告未表示放棄，被告福地明某公司仍應(yīng)向原告支付違約金。
關(guān)于2012年11月30日之后的違約金，根據(jù)合同第十一條第一款第（2）項約定:……；買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同約定的交房日第二日起至實際交付日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之壹的違約金。本案中，房屋總價款為442484元整，合同約定逾期交房違約金按照每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)，但鑒于原告已于2012年11月30日收房。結(jié)合本案的事實和雙方當(dāng)事人對合同的履行情況以及對因逾期交房而給原告所造成的實際損失情況考量，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金，本院確定本案違約金以日萬分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)計算較為合理。故被告福地明某公司應(yīng)以442484元為基數(shù)，以每日萬分之0.5為標(biāo)準(zhǔn)，向原告支付從2012年12月1日起至房屋實際符合交付條件之日止的違約金。
三、被告是否應(yīng)限期辦理初始登記。
關(guān)于原告要求被告限期辦理初始登記的訴請，本院認(rèn)為，能否如期辦理初始登記，應(yīng)該以被告能否交付符合條件的房屋為前提，而被告不能交付符合約定的房屋已經(jīng)既成事實，并被判定承擔(dān)違約責(zé)任至違約情形消失時止。只有在辦理初始登記的該前提條件成就而被告拒不辦理時，才可以判令其限期完成辦理義務(wù)，故原告該項請求不應(yīng)支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規(guī)定，判決如下:

一、由被告武漢福地明某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告施某某支付逾期交房的違約金，違約金以442484元為基數(shù)，以每日萬分之0.5的標(biāo)準(zhǔn)從2012年12月1日起計算至房屋實際符合交房條件之日止；
二、駁回原告施某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)1100元，減半收取為550元，由被告武漢福地明某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)450元，由原告施某某負(fù)擔(dān)100元。

審判長：陳玲霞

書記員：許念