原告方某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址浙江省。
　　委托代理人彭繼南，上海彬釧律師事務(wù)所律師。
　　被告周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省句容市。
　　第三人上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住址上海市東新路88弄35丙號(hào)。
　　法定代表人黃立程。
　　委托代理人丁杰，上海金沁律師事務(wù)所律師。
　　原告方某與被告周某某、第三人上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱新湖房產(chǎn))房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告方某的委托代理人彭繼南，第三人新湖房產(chǎn)的委托代理人丁杰到庭參加訴訟。被告周某某經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告方某訴稱，2014年7月18日,新湖房產(chǎn)與周某某就上海市東新支路XXX號(hào)商鋪(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)商鋪)簽訂《房屋租賃合同》。該合同約定租賃期限為60個(gè)月,自2014年11月1日至2019年10月30日。租賃用途為農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品銷售。租賃期限的物業(yè)費(fèi)、水、電、通訊等費(fèi)用由周某某支付。如周某某未經(jīng)出租方同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租,則出租方有權(quán)單方解除合同。2018年7月20日,新湖地產(chǎn)將上述房屋轉(zhuǎn)讓并過(guò)戶給了方某，并由新湖房產(chǎn)、方某及周某某三方簽訂《出租人主體變更協(xié)議》,該協(xié)議約定新湖房產(chǎn)與周某某簽訂的《房屋租賃合同》由變更后的主體繼續(xù)履行,合同各項(xiàng)條款不變。近期,方某發(fā)現(xiàn)周某某未經(jīng)許可擅自轉(zhuǎn)租,已嚴(yán)重違反合同約定，多次找周某某交涉未果。為維護(hù)自身合法權(quán)益，特提起訴訟,請(qǐng)求判令：1、解除新湖房產(chǎn)與周某某于2014年7月18日就位于上海市東新支路XXX號(hào)商鋪簽訂的《房屋租賃合同》;2、周某某搬離上海市普陀區(qū)東新支路XXX號(hào)商鋪并向方某返還該商鋪;3、周某某結(jié)清租賃商鋪期間產(chǎn)生的水、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)(水、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)暫計(jì)人民幣600元)。
　　被告周某某未作應(yīng)訴。
　　第三人新湖房產(chǎn)述稱，方某陳述的租賃關(guān)系及合同主體的轉(zhuǎn)讓之事實(shí)基本屬實(shí)，本公司不清楚周某某是否存在轉(zhuǎn)租行為。因方某要求周某某承擔(dān)民事責(zé)任，故新湖房產(chǎn)對(duì)方某的訴請(qǐng)不發(fā)表意見。
　　經(jīng)審理查明，2014年7月18日,新湖房產(chǎn)(甲方)與周某某(乙方)就系爭(zhēng)商鋪簽訂《房屋租賃合同》。該合同約定甲方將系爭(zhēng)商鋪出租給乙方，建筑面積為79.48平方米。租賃用途為農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品銷售。租賃期限為60個(gè)月,即自2014年11月1日至2019年10月30日。其中裝修期為90天,自2014年8月日起至2014年10月30日止。裝修期內(nèi)免收租金。裝修期內(nèi)該商鋪的推廣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水、電、通訊等費(fèi)用及其他實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用，乙方應(yīng)該支付。甲方應(yīng)于2014年8月1日將該商鋪交付給乙方。商鋪第一年的租金2014年11月1日至2016年10月30日為人民幣171672元(以下幣種均為人民幣)；2016年11月1日至2018年10月30日，年租金為188839元；2018年11月1日至2019年10月30日年租金為207723元。每季度支付一次，第一期租金在本合同簽訂時(shí)支付,以后每期租金實(shí)行先付后用,在該季度開始前15天提前支付。乙方在本合同簽訂當(dāng)日向甲方支付租賃保證金28612元。租賃保證金用于擔(dān)保乙方履行本合同項(xiàng)下及物業(yè)管理規(guī)章制度的義務(wù)，如果乙方違反上述任何義務(wù),甲方有權(quán)從租賃保證金中扣除乙方應(yīng)付款項(xiàng)。租賃保證金在乙方按本合同約定返還租賃房屋、清償了所有應(yīng)付款項(xiàng),并履行本合同項(xiàng)下全部義務(wù)后的三十日內(nèi),由甲方將其中的50%無(wú)息退還給乙方。剩余部分租賃保證金，在租賃期屆滿或本合同提前終止一年內(nèi),沒有出現(xiàn)因乙方的服務(wù)質(zhì)量和商品質(zhì)量而引起的消費(fèi)者投訴糾紛,或上述糾紛已經(jīng)處理完畢的情況下,由甲方在一年屆滿之日起十日內(nèi)無(wú)息退還給乙方。乙方租賃期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)、水、電、通訊等費(fèi)用及其他實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，均由乙方承擔(dān)并按相關(guān)規(guī)定繳付。未經(jīng)甲方事先書面同意，乙方不得轉(zhuǎn)租該商鋪。乙方未經(jīng)甲方同意擅自轉(zhuǎn)租該商鋪或與他人交換各自承租的商鋪的，甲方有權(quán)單方解除本合同。甲方無(wú)正當(dāng)理由提前終止租賃合同的,甲方應(yīng)按剩余租期租金的25%向乙方支付違約金,但違約金不得低于三個(gè)月的當(dāng)期租金金額。合同中還約定了其他事項(xiàng)。合同簽訂后，雙方按約履行義務(wù)。
　　2018年7月20日,方某經(jīng)受讓并取得系爭(zhēng)商鋪《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后，由新湖房產(chǎn)(甲方)、方某(乙方)及周某某(丙方)簽訂《出租人主體變更協(xié)議》。協(xié)議中三方同意,自2018年8月10日起,租賃合同的出租人由甲方變更為乙方,由乙方向丙方繼續(xù)出租《租賃合同》項(xiàng)下的房屋,乙方行使并承擔(dān)出租人的所有權(quán)利義務(wù)。自2018年8月10日起,租賃合同項(xiàng)下的租金由丙方按轉(zhuǎn)賬方式向乙方進(jìn)行支付,不再向甲方支付,甲方對(duì)丙方是否按時(shí)足額向乙方支付租金不承擔(dān)任何責(zé)任。甲方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日起60日內(nèi)將押金28612元及2018年8月10日至2018年8月31日租金11168.20元轉(zhuǎn)至乙方。自本協(xié)議簽訂后，乙方與丙方繼續(xù)履行甲方與丙方簽訂的原《租賃合同》。乙方于(與)丙方履行租賃合同項(xiàng)下的各自義務(wù)均與甲方無(wú)關(guān)。甲方向丙方收取租賃合同項(xiàng)下2018年8月10日之前的租金歸甲方所有。合同生效后，周某某按約向方某支付租金。
　　2018年10月，現(xiàn)因商鋪已被分割為兩間，其中一間從事羊毛衫經(jīng)營(yíng)，另一間做餐飲面店。方某遂以周某某違反合同約定，擅自改變用途并轉(zhuǎn)租為由，訴至法院，請(qǐng)求判決支持如其訴請(qǐng)。另周某某已付清2019年10月31日前的租金。
　　庭審中，方某的證人方某(同名同姓)證明，自2017年8月起向案外人(個(gè)人)租賃了系爭(zhēng)商鋪的其中一間門面(面積約20平方米)。2018年2月又與自稱為周某某叔叔的人續(xù)簽了合同，租期到2019年10月底，租金也他上門收取。另一間門面使用人已幾次變更，目前為拉面餐飲店。
　　對(duì)此，方某認(rèn)為，證人的證言與其所提供的合同證據(jù)相符。方某也未與周某某見過(guò)面，雖未看見周某某在《出租人主體變更協(xié)議》上簽名，但雙方通過(guò)電話溝確認(rèn)過(guò)，租金也是由周某某通過(guò)在滬的親戚轉(zhuǎn)交給方某，且按月按時(shí)支付。現(xiàn)有證據(jù)證明周某某于2017年4月將系爭(zhēng)商鋪分割轉(zhuǎn)租，已違反了合同約定。
　　第三人稱，已根據(jù)三方協(xié)議履行，不清楚系爭(zhēng)商鋪的使用情況。
　　本院認(rèn)為，關(guān)于系爭(zhēng)商鋪當(dāng)事人簽訂的《房屋租賃合同》及《出租人主體變更協(xié)議》應(yīng)是簽約者的真實(shí)意思表示，具有法律約束力?，F(xiàn)有證據(jù)及當(dāng)事人自述，足以證明方某受讓系爭(zhēng)商鋪前，系爭(zhēng)商鋪實(shí)際占有使用人非周某某，且周某某向?qū)嶋H使用人收取商鋪使用費(fèi)后，再支付給系爭(zhēng)商鋪產(chǎn)權(quán)人，而方某作為產(chǎn)權(quán)受讓人應(yīng)當(dāng)知曉或了解系爭(zhēng)商鋪的實(shí)際使用狀況并予以認(rèn)可，現(xiàn)方某再以周某某擅自轉(zhuǎn)租商鋪已構(gòu)成違約，要求判令解除合同并追究違約責(zé)任之請(qǐng)求，與事實(shí)不符，本院難以準(zhǔn)許。周某某經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，不影響本案裁判。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　對(duì)原告方某的訴訟請(qǐng)求均不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案其他訴訟費(fèi)560元，由原告方某負(fù)擔(dān)。
　　本案受理費(fèi)人民幣50元，由原告方某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：王??儉

書記員：湯國(guó)榮