承德市政通物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司
趙文澤（河北尚豐律師事務(wù)所）
樂桂芹
張某某
劉翠珍（河北德律律師事務(wù)所）

原告承德市政通物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司，住所地承德市雙橋區(qū)北興隆街小區(qū)28號樓。
法定代表人張同山，職務(wù)總經(jīng)理。
委托代理人趙文澤，河北尚豐律師事務(wù)所律師。
委托代理人樂桂芹，住承德市，公民身份號碼×××。
被告張某某，住承德市，公民身份號碼×××。
委托代理人劉翠珍，河北德律律師事務(wù)所律師。
原告承德市政通物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司與被告張某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告承德市政通物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司的委托代理人趙文澤、樂桂芹，被告張某某的委托代理人劉翠珍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告承德市政通物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司訴稱，被告張某某購買了暢和樓101室、105室、205室、301室四處房屋，并接受我公司物業(yè)服務(wù)。自2011年7月1日，被告無故拖欠我公司物業(yè)服務(wù)費，我公司多次向其催要未果。截止2014年6月30日，被告共計拖欠原告物業(yè)費69735.00元，滯納金16098.00元。為維護(hù)原告合法權(quán)益，故起訴至法院，要求被告支付原告物業(yè)費69735.00元，滯納金16098.00元。本案訴訟費由被告承擔(dān)。
為支持其訴請，原告提供如下證據(jù)材料:證據(jù)1、房地產(chǎn)開發(fā)公司出具的證明一份，證明張某某系暢和樓101室、105室、205室、301室四處房屋的所有權(quán)人，并接受物業(yè)服務(wù)。證據(jù)1同時證明被告張某某辦理交房手續(xù)之前，提前將四處房屋的鑰匙領(lǐng)取，所以就沒有辦理物業(yè)手續(xù)，后來就不簽字了。證據(jù)2、《暢和樓前期物業(yè)合同》，證明張某某在某某房地產(chǎn)公司購買了四處房屋，接受了政通物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)服務(wù)，受暢和樓前期物業(yè)合同的約束。根據(jù)暢和樓前期物業(yè)合同附件5的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費是按照每平米每月1.00元計算，電梯費是每平米每月0.5元計算，物業(yè)費計費時間暢和樓301室從2010年7月1日至2014年6月30日，面積816.75平方米，301室物業(yè)費每年是9801.00元、電梯費4900.5.00元，費用共計58806.00元。101室、105室、205室拖欠時間為2013年7月1日至2014年6月30日，面積為910.72平米，共計10929.00元。負(fù)一層為101室，一層105室，二層205室，這三層都沒有電梯所以沒有電梯費，物業(yè)費是按照每平米每月1.00元計算。滯納金按合同約定按日萬分之五收取，101室、105室、205室沒有滯納金，301室滯納金為16098.00元，從2011年6月30日計算至2014年6月30日，原告在履行合同中沒有發(fā)生達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的事情。證據(jù)3、負(fù)一層即101室物業(yè)費發(fā)票9張，是當(dāng)時租賃被告房屋的一方某某醫(yī)院繳納的。
被告張某某辯稱，按照最高院的審理物業(yè)糾紛的若干問題解釋第6條，經(jīng)書面催繳業(yè)主無正常理由繳納，或者在催告的期間內(nèi)還沒有繳納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求繳納物業(yè)費的，法院應(yīng)予支持。原告并沒有對被告進(jìn)行書面催繳，所以應(yīng)于駁回。原、被告之間沒有簽訂前期物業(yè)服務(wù)管理合同，也沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，所以原告訴請沒有依據(jù)。按照法律規(guī)定，服務(wù)水平和收費相適應(yīng)，原告的服務(wù)水平和她的收費數(shù)額相比達(dá)不到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，存在根本性的違約。
為支持其抗辯，被告提供如下證據(jù)材料:證據(jù)1、商品房買賣合同復(fù)印件，證明被告購買房屋的時候，建設(shè)單位和原告沒有與被告簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，另外建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及開始時間，涉及物業(yè)買受人的共同利益的約定時應(yīng)當(dāng)一致。本案中原告出示的證據(jù)，并沒有張某某的簽字，該合同被告不知情，屬于強(qiáng)買強(qiáng)賣。證據(jù)2、承德市公安局雙橋分局立案告知書、受案回執(zhí)等4頁，證明被告所屬房屋被盜之后的保安情況，被告的房屋多次發(fā)生盜竊案，說明原告的協(xié)助安全不到位，沒有保安巡邏，沒有監(jiān)控。證據(jù)3、照片18，證實原告服務(wù)是非常不到位的，房前屋后臟亂差，長期積水，因為空調(diào)滴水，導(dǎo)致地下室地面下沉，墻面開裂發(fā)霉，室內(nèi)的窗戶都開裂。證據(jù)4、證人武某某的出庭證言，證明停電、反水的事實都是存在的，夜間停電原告無法到場，但是物業(yè)和配電室是緊靠的，因為物業(yè)沒有及時開配電室，造成客人退房，給被告造成損失。因地下反水被告停業(yè)3、4天，原告不進(jìn)行相應(yīng)的服務(wù)，所以導(dǎo)致被告自己雇人清理垃圾。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認(rèn)為原告的1號證據(jù)只能證明該四處房屋的所有權(quán)人是被告，無法達(dá)到原告的證明目的，無法證明雙方存在服務(wù)合同和被告接受原告的服務(wù)；對原告的2號證據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，合同沒有涉及到被告張某某；對原告的3號證據(jù)的真實性沒有異議。
原告對被告的1號證據(jù)的真實性無異議，但該證據(jù)同時證明被告張某某是爭議物業(yè)房屋的所有權(quán)人，房屋買賣合同簽訂的日期是2009年1月20日，而物業(yè)服務(wù)合同簽訂的時間是2009年3月1日，當(dāng)時簽訂合同沒有涉及到交房，物業(yè)服務(wù)合同是交房30日前由乙方物業(yè)公司接受房地產(chǎn)開發(fā)公司委托辦理承接手續(xù)，所以簽訂買賣合同時是沒有這個物業(yè)服務(wù)合同的，合同是后續(xù)簽訂的；對證據(jù)2真實性無異議，被告從事賓館業(yè)務(wù)，是開放性服務(wù)，所以對相關(guān)風(fēng)險被告應(yīng)自行承擔(dān)。對被告3號證據(jù)體現(xiàn)的空調(diào)是被告自己的，所以滴水不是原告的責(zé)任，墻體開裂及其他的情況也是由被告自己裝修的時候造成的，對3號證據(jù)照片的真實性無異議，窗戶是屬于開發(fā)商的質(zhì)量問題，與原告的物業(yè)服務(wù)沒有關(guān)系。對被告的4號證據(jù)證人證言，原告認(rèn)為證人系某某，與被告有利害關(guān)系，對證言真實性有異議。
以上證據(jù)，本院經(jīng)審查后認(rèn)為:被告認(rèn)可原告1號證據(jù)的真實性，因此原告的1號證據(jù)可以證明被告為暢和樓101室、105室、205室、301室房屋的所有權(quán)人。原告的2號證據(jù)為原告與承德市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的暢和樓前期物業(yè)服務(wù)合同，該合同內(nèi)容真實、合法，故本院確認(rèn)其具有證據(jù)效力。原告的3號證據(jù)，被告認(rèn)可其真實性，因此可以證明被告將其負(fù)一層房屋即101室出租給某某醫(yī)院后，由仁愛醫(yī)院向原告繳納了2012年7月1日至2013年6月30日的物業(yè)費。
被告的1號證據(jù)雖然具有真實性，但不能到達(dá)其證明目的。2號證據(jù)可以說明原告確實存在物業(yè)管理疏漏的情況，但被告是否被盜與原告是否在夜間配備保安不具有直接因果關(guān)系。3號證據(jù)照片具有真實性，但僅能證明原告存在清理垃圾不及時、打掃衛(wèi)生不到位的情況；4號證據(jù)證人證言，因證人與被告有利害關(guān)系，故對其證言，本院不予采信。
本院認(rèn)為，被告張某某在與承德市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同時不涉及交付房屋等問題，而被告張某某在承德市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向其辦理交房手續(xù)前已先行領(lǐng)取了四間房屋的鑰匙，由于原告與房地產(chǎn)開發(fā)公司無法制約被告在前期物業(yè)服務(wù)合同書中簽字，因此被告存在拒絕在暢和樓前期物業(yè)服務(wù)合同書中簽字確認(rèn)的情形；原告的3號證據(jù)已經(jīng)證實被告所出租的暢和樓負(fù)一層即101室的物業(yè)費已由承租人仁愛醫(yī)院繳納，且被告在答辯時一方面強(qiáng)調(diào)原、被告之間不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，一方面又強(qiáng)調(diào)原告的物業(yè)服務(wù)沒有達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，其陳述存在相互矛盾之處。同時根據(jù)法律規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力；業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。綜合以上分析，被告應(yīng)受暢和樓前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，其與原告之間也存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系，因其存在違約行為，故應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定向原告繼續(xù)履行按時繳納物業(yè)費及相關(guān)樓層電梯費的義務(wù)?？紤]到本案原告在向被告提供物業(yè)服務(wù)的過程中存在著不同程度的違約行為，故對原告向被告主張的物業(yè)費50133.00元可適當(dāng)減少為40000.00元，對原告向被告主張的滯納金16098.00元，本院不予支持；電梯費19602.00元，被告應(yīng)當(dāng)如數(shù)給付。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百二十條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性給付原告承德市政通物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司物業(yè)費40000.00元、電梯費19602.00元，共計59602.00元。
二、駁回原告承德市政通物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。遲延履行期間的債務(wù)利息，根據(jù)《最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行程序中計算遲延履行期間的債務(wù)利息適用法律若干問題的解釋》》第一條規(guī)定計算。
本案受理費2240.00元，由原告承德市政通物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)440.00元，由被告張某某負(fù)擔(dān)1800.00元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本上訴于河北省承德市中級人民法院。

本院認(rèn)為，被告張某某在與承德市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同時不涉及交付房屋等問題，而被告張某某在承德市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向其辦理交房手續(xù)前已先行領(lǐng)取了四間房屋的鑰匙，由于原告與房地產(chǎn)開發(fā)公司無法制約被告在前期物業(yè)服務(wù)合同書中簽字，因此被告存在拒絕在暢和樓前期物業(yè)服務(wù)合同書中簽字確認(rèn)的情形；原告的3號證據(jù)已經(jīng)證實被告所出租的暢和樓負(fù)一層即101室的物業(yè)費已由承租人仁愛醫(yī)院繳納，且被告在答辯時一方面強(qiáng)調(diào)原、被告之間不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，一方面又強(qiáng)調(diào)原告的物業(yè)服務(wù)沒有達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，其陳述存在相互矛盾之處。同時根據(jù)法律規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力；業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。綜合以上分析，被告應(yīng)受暢和樓前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，其與原告之間也存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系，因其存在違約行為，故應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定向原告繼續(xù)履行按時繳納物業(yè)費及相關(guān)樓層電梯費的義務(wù)?？紤]到本案原告在向被告提供物業(yè)服務(wù)的過程中存在著不同程度的違約行為，故對原告向被告主張的物業(yè)費50133.00元可適當(dāng)減少為40000.00元，對原告向被告主張的滯納金16098.00元，本院不予支持；電梯費19602.00元，被告應(yīng)當(dāng)如數(shù)給付。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百二十條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性給付原告承德市政通物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司物業(yè)費40000.00元、電梯費19602.00元，共計59602.00元。
二、駁回原告承德市政通物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。遲延履行期間的債務(wù)利息，根據(jù)《最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行程序中計算遲延履行期間的債務(wù)利息適用法律若干問題的解釋》》第一條規(guī)定計算。
本案受理費2240.00元，由原告承德市政通物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)440.00元，由被告張某某負(fù)擔(dān)1800.00元。

審判長：崔海生
審判員：滿麗園
審判員：朱旺

書記員：劉娜