田昀鵬
劉彥詞（河北厚正律師事務(wù)所）
劉亞航（河北厚正律師事務(wù)所）
董某某
高國菲（河北新業(yè)律師事務(wù)所）
郭永良

上訴人（原審原告、執(zhí)行案外人）:田昀鵬，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所石家莊市。
委托代理人:劉彥詞，河北厚正律師事務(wù)所律師。
委托代理人:劉亞航，河北厚正律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、申請(qǐng)執(zhí)行人）:董某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所石家莊市橋西區(qū)。
委托代理人:高國菲，河北新業(yè)律師事務(wù)所律師。
原審第三人（被執(zhí)行人）:郭永良，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)服刑于河北鹿泉監(jiān)獄。
上訴人田昀鵬因與被上訴人董某某及原審第三人郭永良案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服石家莊市長安區(qū)人民法院（2016）冀0102民初3844號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年11月12日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
田昀鵬上訴請(qǐng)求:撤銷一審判決、依法改判。
事實(shí)和理由:田昀鵬與郭永良因民間借貸糾紛一案，經(jīng)藁城區(qū)人民法院主持調(diào)解，郭永良將位于石家莊市中山東路581號(hào)瑞城小區(qū)E區(qū)1號(hào)樓2單元604室房產(chǎn)抵頂田昀鵬64萬元出借款及違約金。
田昀鵬已將郭永良銀行貸款20萬元?dú)w還，并收到房屋鑰匙、相關(guān)備案合同和購房票據(jù)，且交納了物業(yè)、燃?xì)?、取暖費(fèi)用，已實(shí)際居住房屋。
2014年6月10日簽收調(diào)解書之后，因郭永良與其他人的糾紛，本案所涉房產(chǎn)一直處于查封狀態(tài)，客觀導(dǎo)致田昀鵬無法辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，而非田昀鵬的原因沒有辦理變更手續(xù)。
董某某辯稱，田昀鵬與郭永良之間屬于以物抵債，不屬于買賣合同；裁定處理的是程序性問題，不能確定房屋所有權(quán)；調(diào)解書的內(nèi)容只能確定債權(quán)效力，并不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，故案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人依然屬于郭永良。
綜上，田昀鵬的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回。
田昀鵬向一審法院起訴請(qǐng)求:依法判令停止對(duì)位于石家莊市中山東路581號(hào)瑞城小區(qū)E區(qū)1號(hào)樓2單元604室房屋一套（備案號(hào):№xxxx3）的執(zhí)行，解除查封，認(rèn)定田昀鵬合法取得該房屋所有權(quán)。
一審法院認(rèn)定事實(shí):坐落于石家莊市長安區(qū)中山東路581號(hào)瑞城E1號(hào)住宅樓02單元0604號(hào)房屋系郭永良購買，該房屋未辦理房屋權(quán)屬證書，僅辦理了預(yù)售房備案登記。
田昀朋因與郭永良、張茹（郭永良之妻）、郭琳青（擔(dān)保人）民間借貸糾紛將郭永良、張茹、郭琳青訴至藁城市法院，2014年6月9日藁城法院出具（2014）藁民初字第02015民事調(diào)解書，主要內(nèi)容為:郭永良、張茹用上述涉案房產(chǎn)抵頂欠田昀朋的64萬元借款及違約金；田昀朋負(fù)責(zé)償還郭永良為上述房產(chǎn)在中國工商銀行石家莊橋東支行貸款20萬元，房屋更名費(fèi)及產(chǎn)生的其他費(fèi)用均由田昀朋負(fù)擔(dān)，郭永良協(xié)助開發(fā)商撤銷備案。
田昀朋稱郭永良已將涉案房產(chǎn)鑰匙、相關(guān)備案合同及購房票據(jù)交付田昀鵬，其償還了上述房產(chǎn)剩余的銀行貸款，并居住使用該房產(chǎn)，該房產(chǎn)的物業(yè)、燃?xì)?、取暖等費(fèi)用由其繳納。
董某某因與郭永良民間借貸糾紛于2014年7月28日將郭永良訴至原橋東法院，2014年8月27日原橋東法院作出民事調(diào)解書，主要內(nèi)容為郭永良于2014年9月1日前一次性償還董某某10萬元，如未按期給付，還應(yīng)支付借款利息。
因郭永良未依照調(diào)解書履行，董某某申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，長安法院于2015年3月20日作出（2014）長執(zhí)字第648號(hào)執(zhí)行裁定書，查封了郭永良名下的上述房產(chǎn)。
田昀朋對(duì)此提出書面異議，長安法院受理后于2016年1月8日作出（2015）長執(zhí)異字第102號(hào)執(zhí)行裁定書，田昀朋不服申請(qǐng)復(fù)議，2016年2月19日本院作出（2016）冀01執(zhí)復(fù)24號(hào)執(zhí)行裁定書，認(rèn)為該案屬于案外人異議，撤銷（2015）長執(zhí)異字第102號(hào)執(zhí)行裁定，發(fā)回重審。
2016年6月8日長安法院作出（2016）冀0102執(zhí)異105號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定駁回田昀朋異議，告知其如不服該裁定，可自該裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向長安法院提起訴訟。
田昀鵬于2016年6月11日提起案外人執(zhí)行異議之訴。
一審法院認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
2014年6月9日藁城法院作出的民事調(diào)解書并不直接導(dǎo)致涉案房產(chǎn)的物權(quán)變更，田昀鵬如需變更涉案房產(chǎn)所有權(quán)，需遵循物權(quán)公示原則，進(jìn)行變更登記方為有效，否則物權(quán)轉(zhuǎn)移不發(fā)生效力。
該調(diào)解書生效后田昀鵬未對(duì)涉案房產(chǎn)辦理過戶登記手續(xù)，田昀鵬提交的其他證據(jù)不能證明其對(duì)該房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，就田昀鵬請(qǐng)求停止對(duì)涉案房產(chǎn)的執(zhí)行、解除查封、認(rèn)定合法取得該房屋所有權(quán)的主張不予支持。
一審法院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?、第十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條 ?規(guī)定，判決:駁回田昀朋的訴訟請(qǐng)求。
訴訟費(fèi)80元，由田昀朋負(fù)擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。
本院對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，藁城法院調(diào)解書是對(duì)雙方以物抵債協(xié)議內(nèi)容予以確認(rèn)，其內(nèi)容實(shí)質(zhì)仍為合同，只是賦予了合同強(qiáng)制執(zhí)行力。
調(diào)解書形成時(shí)間早于執(zhí)行查封時(shí)間；田昀鵬已合法控制占有案涉房屋；田昀鵬以以物抵債的方式支付給郭永良全部價(jià)款；案涉房屋沒有辦理變更登記手續(xù)的原因系一直被法院查封，而非田昀鵬自身原因。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條 ?“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
”的規(guī)定，田昀鵬上訴請(qǐng)求停止執(zhí)行案涉房產(chǎn)的理由成立，應(yīng)予支持。
綜上所述，田昀鵬的上訴請(qǐng)求成立，予以支持。
依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
一、撤銷石家莊市長安區(qū)人民法院（2016）冀0102民初3844號(hào)民事判決；
二、不得執(zhí)行石家莊市中山東路581號(hào)瑞城小區(qū)E區(qū)1號(hào)樓2單元604室房產(chǎn)（備案號(hào):№xxxx3）。
一、二審案件受理費(fèi)160元，由董某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，藁城法院調(diào)解書是對(duì)雙方以物抵債協(xié)議內(nèi)容予以確認(rèn)，其內(nèi)容實(shí)質(zhì)仍為合同，只是賦予了合同強(qiáng)制執(zhí)行力。
調(diào)解書形成時(shí)間早于執(zhí)行查封時(shí)間；田昀鵬已合法控制占有案涉房屋；田昀鵬以以物抵債的方式支付給郭永良全部價(jià)款；案涉房屋沒有辦理變更登記手續(xù)的原因系一直被法院查封，而非田昀鵬自身原因。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條 ?“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
”的規(guī)定，田昀鵬上訴請(qǐng)求停止執(zhí)行案涉房產(chǎn)的理由成立，應(yīng)予支持。
綜上所述，田昀鵬的上訴請(qǐng)求成立，予以支持。

依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
一、撤銷石家莊市長安區(qū)人民法院（2016）冀0102民初3844號(hào)民事判決；
二、不得執(zhí)行石家莊市中山東路581號(hào)瑞城小區(qū)E區(qū)1號(hào)樓2單元604室房產(chǎn)（備案號(hào):№xxxx3）。
一、二審案件受理費(fèi)160元，由董某某負(fù)擔(dān)。

審判長：楊愛軍

書記員：喬秀艷