原告恩施維某某婚紗攝影有限公司，住所地：恩施市施州大道2號(hào)。
法定代表人田逢強(qiáng)，該公司經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）黃家猛，湖北施南律師事務(wù)所律師。
被告向某某，居民。

原告恩施維某某婚紗攝影有限公司訴被告向某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年12月2日立案受理，在適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖磉^程中，發(fā)現(xiàn)案情復(fù)雜，遂裁定轉(zhuǎn)入普通程序，依法組成由審判員于永國(guó)擔(dān)任審判長(zhǎng)、審判員郭韶華、吳紅參加的合議庭于2015年8月7日公開開庭進(jìn)行了審理。原告維某某公司的委托代理人黃家猛、被告向某某到庭參加訴訟。審理中，原、被告同意調(diào)解期間延長(zhǎng)至2015年8月7日。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，原告為承租方（簡(jiǎn)稱乙方），被告為出租方（簡(jiǎn)稱甲方），雙方于2011年6月18日簽訂《房屋租賃合同》。合同載明，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就甲方將房屋出租給乙方使用，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。第一條，甲方保證所出租的房屋符合國(guó)家對(duì)租賃房屋的有關(guān)規(guī)定。第二條，甲方出租給乙方的房屋位于恩施市舞陽(yáng)壩街道辦事處耿家坪村花果山小區(qū)，門牌號(hào)為××，出租房屋建筑面積共150平方米。第三條，甲方應(yīng)提供房產(chǎn)證（或出具有出租權(quán)的有效證明）、身份證明（營(yíng)業(yè)執(zhí)照）等文件，乙方應(yīng)提供身份證明文件。雙方驗(yàn)證后可復(fù)印對(duì)方文件備存。所有復(fù)印件僅本次租賃使用。第四條，租賃期限，1、該房屋租賃期限為叁年。自2011年6月18日起至2014年6月18日止，房屋租金，一樓門面和三樓一間住房第一年租金為壹萬伍仟元整，次年租金每年以遞增壹仟元上浮增長(zhǎng)。2、租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿30日之前書面通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同，租金應(yīng)與相鄰房屋租金相當(dāng)。第五條，租金及支付方式，房屋租金支付方式如下：乙方按年度向甲方支付租金，甲方收款后應(yīng)提供給乙方有效的收款憑證。第九條合同的變更、解除與終止，1、雙方可以協(xié)商變更或終止本合同。2、甲方有下列行為之一的，乙方有權(quán)解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合約定條件，嚴(yán)重影響工作。（2）甲方未盡房屋修繕義務(wù)，嚴(yán)重影響使用的。3、房屋租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)解除合同，收回出租房屋：（1）未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)。（2）拖欠房租累計(jì)達(dá)3個(gè)月以上。4、租賃期滿前，乙方要繼續(xù)租賃的，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿30前書面通知甲方。如甲方在租賃期屆滿后仍要對(duì)外出租的，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。5、租賃期滿合同自然終止。6、因不可抗力因素導(dǎo)致合同無法履行的，合同終止。第十條房屋交付及收回的驗(yàn)收，1、甲方應(yīng)保證租賃房屋本身及附屬設(shè)施、設(shè)備處于能夠正常使用狀態(tài)。2、驗(yàn)收時(shí)雙方共同參與，如對(duì)裝修、器物等硬件設(shè)施、設(shè)備有異議應(yīng)當(dāng)場(chǎng)提出。當(dāng)場(chǎng)難以檢測(cè)判斷的，應(yīng)于10日內(nèi)向?qū)χ鲝垺?、乙方應(yīng)于房屋租賃期滿后，將承租房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備交還甲方。4、乙方交還甲方房屋應(yīng)當(dāng)保持房屋設(shè)施、設(shè)備的完好狀態(tài)，不得留存物品或影響房屋的正常使用。對(duì)未經(jīng)同意留存的物品，甲方有權(quán)處置。第十一條甲方違約責(zé)任處理規(guī)定，1、甲方因不能提供本合同約定的房屋而解除合同的，應(yīng)支付乙方本合同租金總額20%的違約金。甲方除應(yīng)按約定支付違約金外，還應(yīng)對(duì)超出違約金以外的損失進(jìn)行賠償。2、由于甲方怠于履行維修義務(wù)或情況緊急，乙方組織維修的，甲方應(yīng)支付乙方費(fèi)用或抵折租金，但乙方應(yīng)提供有效憑證。3、甲方違反本合同約定，提前收回房屋的，應(yīng)按照合同總租金的20%向乙方支付違約金，若支付違約金不足彌補(bǔ)乙方損失的，甲方還應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。4、甲方因房屋權(quán)屬瑕疵或非法出租房屋而導(dǎo)致本合同無效時(shí)，甲方應(yīng)賠償乙方損失。第十二條乙方違約責(zé)任，1、租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)終止合同收回該房屋，乙方應(yīng)按照合同總租金的20%向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償直至達(dá)到彌補(bǔ)全部損失為止。（1）未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋；（2）利用該房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；（3）拖欠房租累計(jì)3個(gè)月以上的。2、在租賃期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意，中途擅自退租的，乙方應(yīng)該按合同總租金20%的額度向甲方支付違約金。若支付違約金不足彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3、租賃期滿，乙方應(yīng)如期交還該房屋。乙方應(yīng)承擔(dān)因逾期歸還給甲方造成的損失。第十三條免責(zé)條款，1、因不可抗力原因致使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。2、因上述原因而中止合同的，租金按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算，不足整月的按天數(shù)計(jì)算，多退少補(bǔ)。雙方還對(duì)其他相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
合同簽訂后，被告按約定向原告交付房屋，原告按約定向被告交納租金，原告使用租賃房屋。2012年8月18日凌晨，被告的婆母逝世，被告在未告知原告的情況下，將出租的房屋其中一扇門（鄰樓梯間側(cè)）的鑰匙換掉，用于辦理喪事。當(dāng)天，原告得知后派人至現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了錄像，但雙方對(duì)此事未進(jìn)行溝通。2012年8月20日，被告將喪事辦理完畢后，遂向原告交付換掉門鎖的鑰匙，原告的工作人員未接收。此后，被告幾次交付鑰匙，因損失賠償數(shù)額未能達(dá)成協(xié)議，原告均未接收鑰匙。
2012年8月28日，原告向被告送達(dá)《通知》，內(nèi)容為。向某某：你于2011年6月18日與我公司簽訂了房屋租賃合同。在2012年8月18日未經(jīng)我公司同意將我公司所租賃的房屋擅自將鎖撬開，在租賃屋內(nèi)設(shè)置靈堂，給我公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，現(xiàn)通知你接到通知后三日內(nèi)到我公司洽談解除租賃合同和賠償事宜。特此通知。被告于2012年9月6日收到通知后，再次向原告交付租賃鑰匙，并與原告就賠償損失事宜進(jìn)行協(xié)商無果。2012年10月22日，原告訴至本院，請(qǐng)求判準(zhǔn)其訴訟請(qǐng)求。
另查明，被告出租給原告的房屋系一樓門面兩間，中間未設(shè)隔墻，裝置兩扇卷閘門，且靠樓梯間側(cè)卷閘門安裝有一扇小門；另租賃的三樓一間房屋，在合同履行過程中，雙方協(xié)商更換為四樓一間房屋。
審理中，原告主張要求解除與被告簽訂的《房屋租賃合同》，被告表示同意。原告于2012年11月27日將承租房屋的鑰匙交付被告。解除合同后，原告一直未拆除牌子，給我造成了損失；原告租用四樓一間房屋，卻占用整套房屋，也造成租金損失10000元；一樓至今未恢復(fù)原狀。但未提交證據(jù)予以證實(shí)。還稱被告有三個(gè)月電費(fèi)未交納，應(yīng)予支付。其提交的證據(jù)被告提出異議，原告未提供其他證據(jù)予以佐證。
本案經(jīng)本院主持調(diào)解，因雙方分歧較大未能達(dá)成協(xié)議。

本院認(rèn)為，關(guān)于原告請(qǐng)求被告退還2012年8月18日至2013年6月18日的租金13333元的請(qǐng)求。原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，在原告訴被告房屋租賃合同糾紛一案的（2012）鄂恩施民初字第03625號(hào)案中，雙方已協(xié)商解除，經(jīng)兩級(jí)法院生效判決予以確認(rèn)。2012年11月27日原告將承租房屋的鑰匙交付被告。合同解除時(shí)，該年度租賃未屆滿，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”的規(guī)定，原告已向被告支付的尚未期滿的租金應(yīng)予退還。故，原告要求被告退還租金的請(qǐng)求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。第二年度自2012年6月19日至2013年6月18日，原告支付租金為16000元。原告已使用時(shí)間應(yīng)計(jì)算至其退還租賃房屋時(shí)止，即2012年11月27日。尚未使用時(shí)間自2012年11月28日起至2013年6月18日，共6個(gè)月21天，及201天，租金為8933.33元（16000／12／30×201）。
關(guān)于原告要求被告支付違約金9600元的請(qǐng)求。原、被告簽訂的《房屋租賃合同》第十一條甲方違約責(zé)任處理第一款約定“甲方因不能提供本合同約定的房屋而解除合同的，應(yīng)支付乙方本合同租金總額20%的違約金。甲方除應(yīng)按約定支付違約金外，還應(yīng)對(duì)超出違約金以外的損失進(jìn)行賠償”，第三款約定“甲方違反本合同約定，提前收回房屋的，應(yīng)按照合同總租金的20%向乙方支付違約金，若支付違約金不足彌補(bǔ)乙方損失的，甲方還應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任”，根據(jù)該約定，甲方需要支付合同租金總額20%的情形為甲方因不能提供本合同約定的房屋而解除合同的、甲方違反本合同約定，提前收回房屋的。本案中，被告向某某在情況比較緊急、特殊的情況下，將出租給原告的房屋使用三天的行為確屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。但被告在使用后積極向原告返還房屋，并主動(dòng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，只是因賠償數(shù)額雙方未能達(dá)成協(xié)議，致原告維某某公司沒有接收房屋。依據(jù)該事實(shí)，不能認(rèn)定被告向某某的行為構(gòu)成根本違約；既非被告因不能提供本合同約定的房屋而解除合同，也非被告提前收回出租房屋，是原告不接收租賃房屋鑰匙。合同中雙方對(duì)一般違約也未明確約定，且涉案合同的解除系雙方協(xié)商解除。原告要求被告支付合同租金總額20%的違約金的請(qǐng)求不符合雙方約定。故，對(duì)原告的該請(qǐng)求不予支持。
審理中，被告辯稱解除合同后，原告一直未拆除牌子，給其造成了損失；原告租用四樓一間房屋，卻占用整套房屋，也造成租金損失10000元；一樓至今未恢復(fù)原狀。因其未提交證據(jù)予以證實(shí)；被告還辯稱被告有三個(gè)月電費(fèi)未交納，應(yīng)予支付。其提交證據(jù)尚不能足以證明系被告應(yīng)繳納的費(fèi)用。故，對(duì)被告的上述抗辯主張本院不予支持，被告可在收集證據(jù)后另行主張權(quán)利。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條第、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第二款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告向某某于本判決生效之日返還原告恩施維某某婚紗攝影有限公司租金8933.33元。
二、駁回原告恩施維某某婚紗攝影有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)370元，由原告恩施維某某婚紗攝影有限公司負(fù)擔(dān)170元，被告向某某負(fù)擔(dān)200元。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)按照不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納案件受理費(fèi)，款郵匯至恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng)　　于永國(guó) 審判員　　郭韶華 審判員　　吳　紅

書記員：羅毅