上訴人（原審原告）：恩施市博某學校，住所地湖北省恩施市沙灣路18號。
法定代表人：向周國，該校校長。
委托訴訟代理人：周斌，湖北雄視律師事務所律師。
委托訴訟代理人：李永松，湖北正典律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：恩施土家族苗族自治州商務技工學校，住所地湖北省恩施市沙灣路18號。
法定代表人：周順祿，該校校長。
委托訴訟代理人：賀信，湖北施南律師事務所律師。

上訴人恩施市博某學校因與被上訴人恩施土家族苗族自治州商務技工學校（以下簡稱恩施州商校）租賃合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初2936號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月5日立案后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理，上訴人恩施市博某學校的委托訴訟代理人周斌、李永松、被上訴人恩施州商校的法定代表人周順祿及其委托訴訟代理人賀信到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
恩施市博某學校上訴請求：撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判；一、二審訴訟費由恩施州商校承擔。事實及理由，一、恩施州商校違約?！拜^短的時間”，從字面理解應為相對短暫的時間。從2015年8月27日恩施市博某學校支付租金到2015年12月17日發(fā)出解除合同通知，這一時間段已占一年租期的三分之一，恩施州商校在2015年12月17日前尚未按照合同約定將運動場交付給恩施市博某學校，明顯違反雙方“較短的時間”的約定。二、雙方的租賃合同已解除。恩施州商校違反租賃合同中關于交付運動場的約定，達到了雙方約定解除合同的條件。恩施市博某學校于2015年9月14日、9月28日、11月2日向恩施州商校及其主管部門發(fā)出過催促函，已盡到催告義務，而恩施州商校仍未在合理期限履行交付義務。那么，恩施市博某學校解除合同的通知到達恩施州商校便發(fā)生解除租賃合同的效力，雙方的合同關系已終止。三、一審認定恩施市博某學校放棄解除合同的權利錯誤。根據合同法第九十六條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十四條的規(guī)定，一方提出解除合同的，相對方采取除訴訟之外的其他異議方式不能產生異議的效力。本案中，雙方未對解除合同的異議期進行約定，且恩施州商校在收到解除合同通知后的三個月內也未提起訴訟，其于2016年1月29日將運動場交付給恩施市博某學校的行為不能起到上述法條中異議的效力。恩施市博某學校在2016年1月29日接收運動場的行為并非是放棄解除合同的權利。雙方的租賃合同已于2015年12月17日解除，雙方的合同關系消滅。在合同關系已終止的情形下，已無放棄解除合同權利的可能。故恩施市博某學校接收運動場并使用的行為，應認定為恩施州商校有權要求恩施市博某學校支付占用費的法律關系。
恩施州商校辯稱，雙方簽訂的租賃合同合法有效，恩施州商校履行了交付義務，恩施市博某學校應按照合同約定支付租金并承擔違約責任，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院予以維持。
恩施州商校向一審法院起訴請求：1.判令恩施市博某學校履行雙方簽訂的《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋（場地）租賃合同》，向恩施州商校支付房屋租金214萬元，保證金50萬元以及依照合同的約定承擔違約責任；2.判令由恩施市博某學校承擔本案訴訟費。訴訟過程中，恩施州商校將訴訟請求中的違約責任明確為：按年租金總額414萬元的10%支付違約金。
一審法院認定事實：2014年12月16日，恩施土家族苗族自治州商務局書面請示恩施土家族苗族自治州人民政府，擬將恩施州商校閑置的場地、教室、設施設備對外租賃，并擬定了《恩施州商務技校對外租賃部分閑置固定資產方案》。2015年1月14日，恩施土家族苗族自治州人民政府原則同意恩施州商校在堅持辦學性質不變的前提下對外租賃。2015年1月27日，恩施州商校再次書面請示恩施土家族苗族自治州財政局。2015年3月30日、5月18日，恩施州商校就出租事項兩次書面請示恩施土家族苗族自治州商務局。2015年4月9日，恩施土家族苗族自治州商務局經局長辦公會議決定同意恩施州商校對外招租。2015年5月22日，恩施土家族苗族自治州商務局為此書面請示恩施土家族苗族自治州財政局，同日，恩施土家族苗族自治州財政局書面批復同意恩施州商校就部分閑置房屋及場地等整體對外出租，底價為每年150萬元，租期6年，并指定其持《批復書》到關谷產權交易中心公開掛牌競價。
2015年6月，經恩施土家族苗族自治州財政局批準，恩施州商校委托武漢光谷聯(lián)合產權交易所以網絡競價的方式對其擁有的部分閑置固定資產招租，《恩施州商務技工學校部分閑置固定資產招租競租文件》對競價標的、競價須知等進行了明確的告知。后恩施市博某學校通過網絡競價的方式以年租金414萬元中標。2015年6月25日，武漢光谷聯(lián)合產權交易所恩施產權交易有限公司出具《承租確認書》予以確認。
2015年8月25日，恩施州商校（甲方即出租方）與恩施市博某學校（乙方即承租方）簽訂《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋（場地）租賃合同》，合同約定：1.甲方向乙方出租的教室、運動場地等資產位于恩施市××號院內，出租的標的物為：新教學樓（1至6層計4800㎡）、老辦公樓（1至5層計3534㎡）、學生食堂（1至2層計1480㎡）、運動場（7480㎡）、新教學樓前操場（1350㎡）、學生食堂前場地（450㎡）、教學設施設備（見資產交接明細表）等；2.出租期限為6年，即自2015年9月1日至2021年8月31日止；3.租金支付方式為先付租金后使用，租金為每年414萬元，合同期內，每年租金乙方必須于當年的8月25日前全部付清（轉至甲方或財政指定的銀行賬戶內），從第四年起，每年租金遞增5%，否則視為違約。由于甲方將大量廢舊床鋪架堆放在即將出租給乙方的場地上，因需要時間處理，經雙方協(xié)商，乙方同意甲方在2015年11月25日前處理完畢，清空場地。第一年租金甲方同意乙方于2015年8月28日前到賬200萬元（合同簽訂3日內），剩余租金214萬元乙方必須于2015年11月25日前全部付清，否則視為乙方違約；4.乙方必須于2015年8月25日前向甲方交納租賃保證金50萬元，轉至甲方或財政指定的銀行賬戶內，否則視為乙方違約；5.甲方于本合同簽訂生效、乙方支付租金之日起7日內，將所出租的房屋、場地、教學設施設備交付給乙方使用并辦理有關交接手續(xù)（駕校作為特殊情況除外，甲方必須保證在較短的時間內解決駕校問題），否則視為違約；6.合同生效后，任何一方不得隨意變更或解除；7.甲乙雙方應全面履行本合同約定，若一方不履行或不完全履行，即為違約，另一方有權解除合同，違約方因按年租金總額的10%支付違約金。合同簽訂后，恩施市博某學校于2015年8月27日交納了租金200萬元，恩施州商校亦按合同約定將除運動場（7480㎡）外的其他租賃物移交給恩施市博某學校使用至今。期間，恩施市博某學校于2015年11月2日，去函催促恩施州商校于2015年11月10日前將所有場地交付其使用。2015年12月17日，恩施市博某學校書面通知恩施州商校解除雙方簽訂的《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋（場地）租賃合同》。2016年春季和秋季，恩施市博某學校仍在案涉租賃地點招生。
2016年1月29日，恩施州商校、恩施市博某學校及恩施嘉航陪練有限責任公司在《恩施州商務技校運動場交接單》上簽字確認后，恩施州商校將案涉合同約定的運動場（7480㎡）交與恩施市博某學校管理使用至今，恩施市博某學校對此亦無異議。2015年12月16日、2016年2月26日、4月1日、5月23日，恩施州商校四次書面通知恩施市博某學校按合同約定繳納租賃保證金50萬元和剩余租金214萬元，但恩施市博某學校至今仍未繳納。2016年7月25日，恩施州商校具狀訴至法院，請求判準前述訴訟請求。
另查明，案涉土地使用權使用者為恩施州民族貿易技工學校[國有土地使用證號為恩市國用（1998）字第030839號]；案涉房屋所有權人為鄂西自治州民族貿易技工學校[房屋所有權證號為恩市字第1424號]。2006年11月26日，恩施土家族苗族自治州機構編制委員會同意“恩施土家族苗族自治州民族貿易技工學?！备麨椤岸魇┩良易迕缱遄灾沃萆虅占脊W校”。
一審法院認為，合同效力的認定應當嚴格按照《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，只有在具備該條規(guī)定的情形之一的前提下，人民法院方可確認合同無效。本案中，恩施州商校與恩施市博某學校于2015年8月25日簽訂的《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋（場地）租賃合同》，經過了嚴格的行政審批程序，并經過網絡公開招標競標后簽訂，該合同內容系雙方當事人的真實意思表示，且不違背法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應當遵循誠實信用原則，按照合同約定全面履行自己的義務。恩施市博某學校辯稱案涉合同無效的理由不成立，不予采納。
本案爭議的焦點是：一、雙方于2015年8月25日簽訂的《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋（場地）租賃合同》是否已解除的問題；二、恩施市博某學校應不應就尚欠的租賃費214萬元、保證金50萬元等共計264萬元向恩施州商校支付的問題；三、恩施州商校主張的違約責任應否支持的問題。結合雙方訴辯焦點和審理查明的事實，作如下評述：一、關于雙方于2015年8月25日簽訂的《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋（場地）租賃合同》是否已解除的問題。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條理解與適用的請示的答復（2013年6月4日法研[2013]79號），當事人根據合同法第九十六條的規(guī)定通知對方要求解除合同的，必須具備合同法第九十三條或者第九十四條規(guī)定的條件，才能發(fā)生解除合同的法律效力。按照雙方簽訂的合同之約定，恩施市博某學校應于2015年11月25日前向恩施州商校支付剩余租金214萬元，恩施州商校應于合同簽訂生效、乙方支付租金之日起7日內，將所出租的房屋、場地、教學設施設備交付給乙方使用并辦理有關交接手續(xù)（駕校作為特殊情況除外，甲方必須保證在較短的時間內解決駕校問題）。在合同履行過程中，恩施市博某學校雖于2015年12月17向恩施州商校發(fā)出了解除合同通知，但因雙方未明確約定運動場（駕校）的交付期限，故不能認定恩施州商校有違約行為，恩施市博某學校通知解除合同不具備約定或者法定的解除合同條件，不能發(fā)生解除合同的法律效力。而且，在法律規(guī)定的異議期間內即2016年1月29日，恩施州商校將案涉合同約定的運動場（7480㎡）交與恩施市博某學校，恩施市博某學校無異議，并予以接收，后恩施市博某學校仍繼續(xù)招生使用案涉租賃物至今，恩施市博某學校用自己的行為向恩施州商校表明了雙方仍按原合同約定履行的意思，放棄了解除合同的權利。故，雙方于2015年8月25日簽訂的《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋（場地）租賃合同》并未解除，仍在繼續(xù)履行中。二、關于恩施市博某學校應不應就尚欠的租賃費214萬元、保證金50萬元等共計264萬元向恩施州商校支付的問題。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人應當按照約定的期限支付租金，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。故，恩施州商校主張恩施市博某學校支付第一年度欠付租金214萬元的請求，予以支持。對于恩施州商校主張的保證金50萬元，雙方在案涉合同中對交納保證金的金額、時間有明確的約定，現(xiàn)恩施州商校主張支付，亦予以支持。三、關于恩施州商校主張的違約責任應否支持的問題。根據審理查明的事實及訴辯雙方的主張，本案恩施州商校主張判令恩施市博某學校按年租金總額414萬元的10%支付違約金，實際上就是請求恩施市博某學校支付恩施州商校違約金41.4萬元。從雙方2015年8月25日簽訂的《恩施自治州行政事業(yè)單位房屋（場地）租賃合同》來看，案涉合同對交納保證金和支付租賃費的金額、時間均有明確的約定，現(xiàn)恩施市博某學校未按合同約定向恩施州商校交納保證金和全額支付租賃費，經催收后，恩施市博某學校至今仍未支付，已構成違約，應承擔相應的違約責任。對恩施州商校主張按年租金總額414萬元的10%支付違約金41.4萬元的請求，予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定判決：一、恩施市博某學校于判決生效后十日內向恩施土家族苗族自治州商務技工學校支付保證金50萬元、2015年9月1日至2016年8月31日的租賃費214萬元，共計264萬元。二、恩施市博某學校于判決生效后十日內向恩施土家族苗族自治州商務技工學校支付違約金41.4萬元。案件受理費31232元，由恩施市博某學校負擔。
本院二審期間，恩施市博某學校提交了2014年3月11日恩施市博某學校與恩施州州商校簽訂的房屋租賃合同，用以證明該租賃合同與本案中的部分租賃物重合，在本案招租時未對租賃物的使用權限予以落實，且該租賃合同目前處于有效階段。恩施州商校質證認為，該份證據不屬于新證據，且該租賃合同已實際解除。本院認為恩施市博某學校提交的2014年3月11日的租賃合同與本案不具有關聯(lián)性，且不屬于二審中新的證據，無法達到恩施市博某學校的證明目的，不予采信。
經二審審理查明，一審判決查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，綜合恩施市博某學校的上訴理由及恩施州商校的答辯意見，本案的爭議焦點為，第一，恩施州商校交付運動場是否違反合同約定；第二，雙方的租賃合同是否已解除。結合案件事實和有關法律規(guī)定，分析評判如下：
關于恩施州商校交付運動場是否違反合同約定的問題。雙方在《租賃合同》第六條第三項中約定：“甲方（恩施州商校）于本合同簽訂生效、乙方（恩施市博某學校）支付租金之日起7日內，將所出租的房屋、場地、教學設施設備交付給恩施市博某學校使用并辦理有關交接手續(xù)（駕校作為特殊情況除外，甲方必須在較短的時間內解決駕校問題?！彪p方對“較短時間”為多長時間并沒有明確約定，恩施市博某學校也沒有提交證據證明恩施州商校存在故意拖延交付運動場的行為。另外，從雙方約定出租期限為2015年9月1日至2021年8月31日、第一年租金應于2015年11月25日前付清等時間節(jié)點來看，恩施州商校于2016年1月29日交付運動場時，恩施市博某學校在交接單上簽字接收了運動場，并未對交付時間提出異議。故恩施州商校交付運動場應認定為符合雙方在租賃合同中的約定，恩施州商校沒有違約。因此，恩施市博某學校主張恩施州商校在2015年12月17日前仍沒交付運動場，即違背了在“較短時間”解決駕校問題并交付運動場的約定，沒有事實和法律依據。
關于雙方租賃合同是否已解除的問題。合同法第九十三條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同?！焙贤ǖ诰攀臈l規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”由此看出，合同的解除主要有三種方式，即雙方協(xié)商一致解除、約定的條件成就時解除權人提出解除、法定情形出現(xiàn)時解除權人提出解除。恩施市博某學校稱恩施州商校交付運動場違約，出現(xiàn)了雙方約定的解除合同的情形，故在其發(fā)出的解除合同通知到達恩施州商校之日即2015年12月17日，雙方所簽訂的《租賃合同》已解除。本院認為，恩施州商校交付運動場時，恩施市博某學校在交接單上簽字認可，并未提出異議，應認定為恩施州商校交付運動場符合雙方約定。相反，恩施市博某學校沒有在約定的日期即2015年11月25日付清第一年租金，構成違約。因此，本案并沒有出現(xiàn)恩施市博某學校有權單方解除合同的約定或法定情形，恩施市博某學校向恩施州商校寄發(fā)的解除合同通知不發(fā)生解除合同的法律效力，雙方簽訂的《租賃合同》仍對當事人具有約束力，合法有效。
綜上所述，上訴人恩施市博某學校的上訴理由不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費27920元，由上訴人恩施市博某學校負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　郜幫勇 審判員　　吳　衛(wèi) 審判員　　張成軍

書記員：賴宏為