上訴人（原審被告）：恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司，住所地湖北省來某縣翔鳳鎮(zhèn)桂花樹村18組11號(hào)。法定代表人：朱晞煜，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：肖波，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：熊海煒，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住湖北省來某縣。被上訴人（原審原告）：楊勝菊，女，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住湖北省來某縣。

華龍集團(tuán)來某公司的上訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求二審法院判決華龍集團(tuán)來某公司逾期交房的違約金按日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約責(zé)任，即承擔(dān)11020.64元；判決華龍集團(tuán)來某公司不承擔(dān)逾期辦證的違約金9451.7元。二、由吳某某、楊勝菊承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：一、一審法院判決的逾期交房違約金過高，超過了吳某某、楊勝菊的實(shí)際損失，也沒有考慮到華龍集團(tuán)來某公司的實(shí)際困難。雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中約定的按日萬分之2.5的違約條款系由住建部門統(tǒng)一印發(fā)的格式條款，華龍集團(tuán)來某公司也無法更改。該違約條款約定的違約金超過了華龍集團(tuán)來某公司的合理預(yù)測(cè)，也超過了吳某某、楊勝菊的實(shí)際損失。且若按照一審判決支付違約金，華龍集團(tuán)來某公司沒有資金處理其他問題，這將損害整個(gè)業(yè)主的利益；二、雙方在商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議第四條對(duì)辦證條件進(jìn)行了約定，吳某某、楊勝菊并未提交證據(jù)證明繳納相關(guān)稅費(fèi)的證據(jù)，華龍集團(tuán)來某公司并未收到過吳某某、楊勝菊的任何資料，辦證條件未成就，華龍集團(tuán)來某公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證違約金。吳某某、楊勝菊二審未提交書面答辯意見。吳某某、楊勝菊向一審法院起訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院判令吳某某、楊勝菊與華龍集團(tuán)來某公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中第十條、第二十條所包含“x”的條款為無效條款；2、請(qǐng)求法院判令華龍集團(tuán)來某公司繼續(xù)履行合同，并且限期無條件的向吳某某、楊勝菊交付配套基礎(chǔ)設(shè)施完備的房屋；3、請(qǐng)求法院判令華龍集團(tuán)來某公司因交付未經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房給吳某某、楊勝菊造成的損失所產(chǎn)生的賠償金47495元；4、請(qǐng)求法院判令華龍集團(tuán)來某公司因逾期交房和未向房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)送商品房測(cè)繪成果以及需要由華龍集團(tuán)來某公司提供的其他證明文件和資料，導(dǎo)致吳某某、楊勝菊不能按約定期限辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記帶來的損失29299元；5、請(qǐng)求法院判令本案包含訴訟費(fèi)在內(nèi)的一切相關(guān)費(fèi)用由華龍集團(tuán)來某公司承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年6月6日，吳某某、楊勝菊（買受人）與華龍集團(tuán)來某公司（出賣人）簽訂了合同編號(hào)為ESZ201303370的《商品房買賣合同（預(yù)售）》。合同約定：華龍集團(tuán)來某公司將自己開發(fā)的坐落于來某縣武漢大道桂花樹村來某華龍城三區(qū)7號(hào)樓2層203號(hào)商品房一套出售給買受人，該商品房的規(guī)劃用途為商業(yè)。該商品房總價(jià)款為人民幣274146元。付款方式及期限，簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金50000元，該定金于交付總房款時(shí)抵作商品房?jī)r(jià)款。買受人貸款方式付款，應(yīng)當(dāng)在2013年6月6日前支付首期房?jī)r(jià)款（人民幣）144146元，余款130000元，向中國建設(shè)銀行股份有限公司來某支行申請(qǐng)貸款支付。第九條商品房交付條件：該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2項(xiàng)所列條件：1、該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測(cè)繪報(bào)告。第十一條交付時(shí)間和手續(xù)：出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年5月31日前向買受人交付該商品房。第十二條逾期交付責(zé)任：除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時(shí)間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列方式處理：（1）逾期在30日之內(nèi)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款千分之2.5的違約金。（2）逾期超過30日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款千分之2.5的違約金。第二十條房屋登記：（二）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：1、雙方同意共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2、因出賣人的責(zé)任，買受人未能在該商品房交付之日起x日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第（1）種方式處理：（1）買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算給付利息。買受人不解除合同的，自買受人應(yīng)當(dāng)完成房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實(shí)際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款萬分之x的違約金。雙方在合同第十條對(duì)商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件沒有詳盡明確約定部分，均以“x”表示。合同簽訂后，吳某某、楊勝菊分別于2013年6月7日、2013年8月6日給華龍公司支付了購房款144146元、130000元，共計(jì)購房款274146元。吳某某、楊勝菊于201３年６月6日與恩施華龍村物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂了《來某華龍物業(yè)服務(wù)合同書》。此后，華龍集團(tuán)來某公司沒有按照合同約定的時(shí)間交付房屋，吳某某、楊勝菊在2016年7月7日收房。交付房屋后，華龍集團(tuán)來某公司沒有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記及房屋所有權(quán)證書，故吳某某、楊勝菊于2017年4月24日向一審法院提起訴訟。一審另查明，吳某某、楊勝菊就華龍集團(tuán)來某公司未能按照合同約定交付房屋及辦證的問題向相關(guān)部門進(jìn)行過反映，但涉案房屋仍未能辦證。從合同所約定的交房時(shí)間2015年5月31日起，至2016年7月7日止，華龍集團(tuán)來某公司逾期交房的天數(shù)為402日。一審法院認(rèn)為，吳某某、楊勝菊與華龍集團(tuán)來某公司簽訂的合同編號(hào)為ESZ201303370的《商品房買賣合同（預(yù)售）》是合法有效的合同，吳某某、楊勝菊依合同約定支付了全部購房?jī)r(jià)款，華龍集團(tuán)來某公司在2016年7月7日向吳某某、楊勝菊交付商品房，吳某某、楊勝菊接收使用了商品房，華龍集團(tuán)來某公司沒有給吳某某、楊勝菊辦理房屋權(quán)屬證書。雙方當(dāng)事人對(duì)這些基本事實(shí)沒有爭(zhēng)議，一審法院依法予以認(rèn)定。對(duì)于雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題，一審法院作出如下評(píng)判：（一）關(guān)于吳某某、楊勝菊與華龍集團(tuán)來某公司簽訂的合同編號(hào)為ESZ201303370的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中第十條、第二十條所包含“×”的條款是否為無效條款的問題。本院認(rèn)為，該合同中第十條、第二十條打“×”的條款應(yīng)當(dāng)是雙方?jīng)]有進(jìn)行明確約定的內(nèi)容，也即該內(nèi)容沒有存在和成立，就不存在是否有效的問題，故對(duì)于吳某某、楊勝菊要求確認(rèn)該合同中第十條、第二十條所包含“×”的條款為無效條款的訴訟請(qǐng)求，依法不予支持。（二）關(guān)于吳某某、楊勝菊要求繼續(xù)履行合同，華龍集團(tuán)來某公司應(yīng)無條件向吳某某、楊勝菊交付達(dá)到法定條件的商品房的問題。一審法院認(rèn)為，吳某某、楊勝菊要求繼續(xù)履行合同編號(hào)為ESZ201303370的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，華龍集團(tuán)來某公司也表示同意，符合雙方合同的約定及法律規(guī)定，依法予以支持。華龍集團(tuán)來某公司在2016年7月7日已向吳某某、楊勝菊交付商品房，吳某某、楊勝菊接受并使用了商品房，視為雙方變更了房屋交付條件。故吳某某、楊勝菊要求限期華龍集團(tuán)來某公司無條件的交付配套基礎(chǔ)設(shè)施完備的房屋的訴訟請(qǐng)求，依法不予支持。（三）關(guān)于請(qǐng)求法院判令華龍集團(tuán)來某公司因交付未經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房給吳某某、楊勝菊造成的損失所產(chǎn)生的賠償金47495元的問題。雙方簽訂的合同編號(hào)為ESZ201303370的《商品房買賣合同（預(yù)售）》系雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，對(duì)雙方具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行。吳某某、楊勝菊依合同約定支付了274146元全部購房款后，華龍集團(tuán)來某公司就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，在2015年5月31日前向吳某某、楊勝菊交付符合合同所約定條件的商品房。華龍集團(tuán)來某公司在2016年7月7日向吳某某、楊勝菊交付商品房，雖不符合合同約定的交付條件，但吳某某、楊勝菊接收并使用了商品房，視為雙方變更了房屋交付條件，符合法律規(guī)定，本院依法應(yīng)予準(zhǔn)許。華龍集團(tuán)來某公司未在2015年5月31日前向吳某某、楊勝菊交付符合合同約定條件的商品房，未履行合同中約定的交房義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)從2015年6月1日起到2016年7月7日止共計(jì)402天此期間違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。雙方約定的“買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款千分之2.5的違約金?！彪m合同中約定的違約金過高，但吳某某、楊勝菊只要求按此標(biāo)準(zhǔn)的10%即每日萬分之２.5支付，吳某某、楊勝菊所主張逾期交房已經(jīng)產(chǎn)生的違約金已經(jīng)明顯低于合同所約定的違約金，且符合雙方合同約定及法律規(guī)定，依法予以支持。違約天數(shù)只能從2015年6月1日起算到2016年7月7日華龍集團(tuán)來某公司向吳某某、楊勝菊交房商品房日共計(jì)402天。華龍集團(tuán)來某公司向吳某某、楊勝菊給付逾期交房違約金金額為27551.60元（總房款274146元×402日×0.025%），吳某某、楊勝菊要求華龍集團(tuán)來某公司給付2016年7月7日后至2017年4月24日的違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。（四）吳某某、楊勝菊所主張的因華龍集團(tuán)來某公司原因?qū)е缕洳荒苋〉梅课輽?quán)屬證書所產(chǎn)生的違約金的問題。因涉案的商品房已經(jīng)交付，而房屋的物權(quán)變動(dòng)需要登記，沒有有效的交付就不能產(chǎn)生合理、正當(dāng)?shù)牡怯?。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！彪p方在合同第二十條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記中只約定，吳某某、楊勝菊在該商品房交付后未取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，華龍集團(tuán)來某公司應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但沒有約定華龍集團(tuán)來某公司應(yīng)辦理房屋所有權(quán)證書的期限，違約后應(yīng)承擔(dān)違約金的具體金額，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，該商品房交付后90日內(nèi)，華龍公司未給吳某某、楊勝菊辦理房屋所有權(quán)證書，理應(yīng)承擔(dān)該商品房交付后90日后沒有為吳某某、楊勝菊辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。吳某某、楊勝菊要求華龍集團(tuán)來某公司按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，向吳某某、楊勝菊按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，其理由成立，故吳某某、楊勝菊要求華龍集團(tuán)來某公司給付導(dǎo)致其不能取得房屋權(quán)屬證書所產(chǎn)生的違約金的訴訟請(qǐng)求，依法予以支持。支付違約金起算日為華龍集團(tuán)來某公司向吳某某、楊勝菊自房屋交付使用之日2016年7月7日起90日后的2016年10月6日，一審法院根據(jù)華龍公司實(shí)際情況確定計(jì)算違約金的利率為銀行同期貸款基準(zhǔn)利率4.75%基礎(chǔ)上上浮30%，華龍公司來某公司應(yīng)當(dāng)給付從2016年10月6日起至2017年4月24日止的逾期辦證違約金9451.70元（總房款274146元×4.75%×1.3÷12÷30×201天），吳某某、楊勝菊要求華龍集團(tuán)來某公司給付2015年9月1日起至2016年10月6日期間逾期辦證違約金的訴訟請(qǐng)求，依法不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條規(guī)定，判決：一、吳某某、楊勝菊與恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司繼續(xù)履行雙方于2013年6月6日簽訂的合同編號(hào)為ESZ201303370的《商品房買賣合同（預(yù)售）》；二、恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司于判決生效后30日內(nèi)支付吳某某、楊勝菊逾期交房違約金27551.60元；三、恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司于判決生效后30日內(nèi)支付吳某某、楊勝菊自2016年10月6日至2017年4月24日的違約金9451.70元。四、駁回吳某某、楊勝菊的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1760元，由吳某某、楊勝菊負(fù)擔(dān)760元，恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1000元。二審中，雙方均未提交新的證據(jù)。經(jīng)二審審理查明，一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華龍集團(tuán)來某公司）因與被上訴人吳某某、楊勝菊商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省來某縣人民法院（2017）鄂2827民初482號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月3日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方的訴辯意見，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、一審法院判決的違約金數(shù)額是否恰當(dāng)。二、華龍集團(tuán)來某公司是否應(yīng)支付逾期辦證違約金。對(duì)此本院分析評(píng)判如下：關(guān)于焦點(diǎn)一，在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，一方當(dāng)事人主張對(duì)方當(dāng)事人按照合同約定的違約金條款支付違約金，對(duì)方當(dāng)事人以合同約定的違約金過高為由請(qǐng)求人民法院予以調(diào)減時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款的規(guī)定，以守約方的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量。本案中，華龍集團(tuán)來某公司未按期交房構(gòu)成違約，本應(yīng)按照合同約定按日向買受人吳某某、楊勝菊支付全部房?jī)r(jià)款2.5‰的違約金，但吳某某、楊勝菊在提起訴訟時(shí)，僅要求華龍集團(tuán)來某公司按此標(biāo)準(zhǔn)的10%支付違約金，事實(shí)上已主動(dòng)減輕了華龍集團(tuán)來某公司的違約責(zé)任。在房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交付房屋時(shí)買受人所遭受的實(shí)際損失應(yīng)如何確定，現(xiàn)無明確的法律規(guī)定，根據(jù)本案合同的履行情況、華龍集團(tuán)來某公司的違約程度及雙方當(dāng)事人簽訂合同時(shí)對(duì)對(duì)方違約的預(yù)期利益等因素，本院認(rèn)為，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第一款“借貸雙方對(duì)逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24%為限”之規(guī)定，認(rèn)定吳某某、楊勝菊主張的違約金是否過高，更為公平合理。本案中吳某某、楊勝菊主張華龍集團(tuán)來某公司支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)為每日萬分之2.5，低于上述法律規(guī)定的利率標(biāo)準(zhǔn)。故一審法院按照吳某某、楊勝菊主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)判決華龍集團(tuán)來某公司支付違約金并無不當(dāng)。無論是按照同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金還是按照每日萬分之一的利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，均不能體現(xiàn)違約金的懲罰性，且與吳某某、楊勝菊在簽訂合同時(shí)對(duì)華龍集團(tuán)來某公司可能違約后其應(yīng)享有的預(yù)期利益亦不符，故華龍集團(tuán)來某公司請(qǐng)求按日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)減違約金的上訴理由，本院不予支持。關(guān)于焦點(diǎn)二，吳某某、楊勝菊在一審中提交了其支付住房維修基金房產(chǎn)登記費(fèi)、土地評(píng)估費(fèi)、土地交易服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的四份收據(jù)，對(duì)該四份證據(jù)，華龍集團(tuán)來某公司未提出異議，上述證據(jù)可以證明吳某某、楊勝菊在辦理房屋交付手續(xù)時(shí)已經(jīng)支付了相應(yīng)的辦證費(fèi)用。且從來某縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的答復(fù)看，至2017年6月13日華龍集團(tuán)來某公司尚未取得辦理不動(dòng)產(chǎn)證所需要的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。因此華龍集團(tuán)來某公司上訴認(rèn)為系吳某某、楊勝菊未提交相應(yīng)的稅費(fèi)造成辦證條件未成就，華龍集團(tuán)來某公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證違約金的理由不成立。綜上，華龍集團(tuán)來某公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)449元，由上訴人恩施華龍村集團(tuán)來某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。