原告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住齊齊哈爾市鐵鋒區(qū)。委托訴訟代理人：李柏濤，黑龍江宇恒律師事務所律師。被告：董某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住齊齊哈爾市龍沙區(qū)。委托訴訟代理人：杜佳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住齊齊哈爾市龍沙區(qū)。委托訴訟代理人：李曄，黑龍江仁大律師事務所律師。第三人：齊齊哈爾和平房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地齊齊哈爾市鐵鋒區(qū)紅星路鐵鋒工商局東200米。法定代表人：李煒，該公司董事長。委托訴訟代理人：劉文麗，該公司財務經(jīng)理。

徐某某向本院提出訴訟請求：一、判決立即停止對徐某某購買的位于依安縣世紀雅苑小區(qū)5號樓102號商服和3號樓25號車庫的強制執(zhí)行，并解除對上述房屋的查封；二、判決確認徐某某及和平房地產(chǎn)開發(fā)公司于2012年12月16日、2013年4月11日簽訂的商品房買賣合同合法有效，并確認位于依安縣世紀雅苑小區(qū)5號樓102號商服和3號樓25號車庫歸徐某某所有；三、案件受理費用由董某某承擔。事實及理由：2012年12月16日、2013年4月11日，徐某某從和平開發(fā)公司購得依安縣世紀雅苑小區(qū)5號樓102號商服房和3號樓25號車庫。和平開發(fā)公司與徐某某簽訂了商品房買賣合同，并出具了房款收據(jù)。但至今一直未辦理產(chǎn)權變更登記，該房屋一直由徐某某管理使用。董某某與于長虹、和平開發(fā)公司因民間借貸糾紛一案涉訴，齊齊哈爾市中級人民法院作出（2015）齊執(zhí)字第142-1號執(zhí)行裁定書，裁定將徐某某購買的世紀雅苑小區(qū)5號樓102號商服和3號樓25號車庫予以查封。隨后，徐某某依法向齊齊哈爾市中級人民法院提出書面執(zhí)行異議，并提供購房依據(jù)等相關證據(jù)，要求解除查封，并中止對上述財產(chǎn)的執(zhí)行。2017年11月10日，齊齊哈爾市中級人民法院作出（2017）黑02執(zhí)異49號執(zhí)行裁定書，裁定駁回徐某某的異議，并明確告知可在15日內向齊齊哈爾市中級人民法院另案提起訴訟。綜上，徐某某及和平開發(fā)公司2012年12月16日、2013年4月11日簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，該合同不違反國家有關法律法規(guī)的強制性規(guī)定，該協(xié)議合法有效，和平開發(fā)公司應當協(xié)助徐某某辦理產(chǎn)權過戶登記。同時，徐某某購買涉案房屋后，雖然沒有辦理產(chǎn)權過戶登記，但是，徐某某已依合同支付全部價款并占有標的物至今。為此，根據(jù)《物權法》第十五條：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。以及《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”之規(guī)定，徐某某取得涉案房屋后，未登記只是物權未設立，但并不影響合同的效力，且徐某某在本案中并無過錯，故人民法院不得查封、扣押、凍結該財產(chǎn)。為此，依據(jù)《民事訴訟法》第二百二十七條：“執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟”。《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百零四條：“案外人、當事人對執(zhí)行異議裁定不服，自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起執(zhí)行異議之訴的，由執(zhí)行法院管轄”。第三百零五條：“案外人提起執(zhí)行異議之訴，除符合民事訴訟法第一百一十九條規(guī)定外，還應當具備下列條件：（一）案外人的執(zhí)行異議申請已經(jīng)被人民法院裁定駁回；（二）有明確的排除對執(zhí)行標的執(zhí)行的訴訟請求，且訴訟請求與原判決、裁定無關；（三）自執(zhí)行異議裁定送達之日起十五日內提起。人民法院應當在收到起訴狀之日起十五日內決定是否立案”。第三百零七條：“案外人提起執(zhí)行異議之訴的，以申請執(zhí)行人為被告。被執(zhí)行人反對案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告；被執(zhí)行人不反對案外人異議的，可以列被執(zhí)行人為第三人”。第三百一十二條：“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的”；以及《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十九條：“案外人依照民事訴訟法的規(guī)定提起訴訟的，執(zhí)行法院應當依照訴訟程序審理。經(jīng)審理，理由不成立的，判決駁回其訴訟請求；理由成立的，根據(jù)案外人的訴訟請求作出相應的裁判”之規(guī)定，徐某某特提起訴訟，請人民法院支持徐某某的訴訟請求。董某某辯稱，一、徐某某的《商品房買賣合同》是偽造的合同。經(jīng)重慶市公信物證司法鑒定所出具的渝公信【2017】（文）鑒字第110號《司法鑒定意見書》的鑒定意見：2012年12月16日、2013年4月11日的兩份商品房買賣合同中填寫字跡是同一個月內書寫形成。該鑒定可以證明徐某某提交的2012年12月16日、2013年4月11日的兩份商品房買賣合同是為了逃避執(zhí)行而偽造的合同，徐某某并沒有真實的購買世紀雅苑小區(qū)5號樓102號商服和3號樓25號車庫。所以徐某某的執(zhí)行異議不能成立，不應停止對以上房產(chǎn)的執(zhí)行。二、徐某某不符合法律規(guī)定的排除執(zhí)行的條件。《查封規(guī)定》第十七條規(guī)定“物權期待權保護”的同時也嚴格規(guī)定了適用的條件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干規(guī)定》（簡稱《異議復議規(guī)定》）第二十八條明確規(guī)定：“對于金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。結合本案，首先，徐某某在法院查封之前與和平開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同經(jīng)鑒定可以證實并不是真實買賣合同，不能代表徐某某與和平開發(fā)公司存在真實的房屋買賣關系。其次，徐某某并沒有實際支付房屋價款。現(xiàn)有證據(jù)沒有一份能夠證明徐某某真實的支付了房屋價款。最后，徐某某稱自己購買了世紀雅苑小區(qū)5號樓102商服和3號樓25號車庫，卻在該小區(qū)早在2014年就能夠辦理產(chǎn)權登記的前提下遲遲不辦理，這更說明徐某某的房屋買賣不是真實存在的，不應受到“物權期待權保護”原則的保護。三、不能排除被執(zhí)行人逃避執(zhí)行的嫌疑。本案各證據(jù)和鑒定意見存在矛盾，而且徐某某本人又是和平開發(fā)公司的項目負責人，和平開發(fā)公司是具有商品房銷售資質的企業(yè)，具有隨時出具商品房交易發(fā)票的優(yōu)勢，物業(yè)公司也是由其一家開辦的，所以不能排除徐某某與和平開發(fā)公司之間存在為逃避執(zhí)行而惡意串通，利用同一個月書寫的兩份偽造的商品房買賣合同并出具相關票據(jù)等行為來損害董某某的合法權益的行為。綜上所述，請法院依據(jù)事實和法律駁回徐某某的訴訟請求，保障董某某的合法權益不受侵害，保障法律生效裁判能得到順利執(zhí)行。和平開發(fā)公司陳述稱，和平開發(fā)公司與徐某某的商品房買賣合同是真實、合法的，并且實際支付了現(xiàn)金，世紀雅苑小區(qū)5號樓102號商服在2013年6月第45號憑證已經(jīng)體現(xiàn)，交付現(xiàn)金188,880.00元，世紀雅苑小區(qū)3號樓25號車庫在2012年12月第42號憑證中體現(xiàn)，實際交付現(xiàn)金123,102.00元。徐某某不是和平開發(fā)公司的職工，物業(yè)公司跟徐某某不是一家，物業(yè)公司跟和平開發(fā)公司也不是一家。商品房買賣合同是和平開發(fā)公司與徐某某簽訂的，不是偽造的。本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和庭審質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。徐某某提交的證據(jù)及質證情況：證據(jù)一、購買世紀雅苑小區(qū)5號樓102號商服的相關手續(xù)，其中包括購房合同、收據(jù)、發(fā)票、裝修保證金、垃圾清運費、物業(yè)管理費、電費、水費、電表電卡費、物業(yè)維修基金、2015、2016、2017年（共三年）的熱費收據(jù)。證明徐某某的購房時間以及實際占有使用情況，徐某某已經(jīng)實際進戶，并且連續(xù)多年交了使用期間的各項費用。董某某質證認為，世紀雅苑小區(qū)5號樓102號商服的商品房買賣合同落款時間雖然是2013年4月11日，3號樓25號車庫的買賣合同落款時間雖然是2012年12月16日，但根據(jù)鑒定確認兩份合同的書寫時間為同一個月書寫形成，所以該合同不是真實的。而且在合同第三頁第三行中約定：“當事人選擇按廈門地價的，不適用本約定”，所以黑龍江省工商局出具的統(tǒng)一的商品房買賣合同是不應該出現(xiàn)這種錯誤的，明顯不符合常理，進一步證實該合同是偽造的。該合同最后部分和平開發(fā)公司處法定代表人簽章是徐某某，買受人也是徐某某，可以說明徐某某是該公司員工或者項目負責人，是和平開發(fā)公司把自己的房子賣給自己，是為逃避執(zhí)行所做的假合同。對于不動產(chǎn)發(fā)票真實性沒有異議，但是，該發(fā)票的開具時間是2016年3月18日，根據(jù)董某某在齊齊哈爾市中級人民法院執(zhí)行二庭的執(zhí)行案件中記載，法院查封該房屋的日期是2016年3月16日，發(fā)票是在法院查封之后出具的。另外，和平開發(fā)公司本身就是出具不動產(chǎn)銷售發(fā)票的企業(yè)，開具發(fā)票具有隨意性，對其的負擔就是繳納稅點，完全有理由為了逃避執(zhí)行而開具發(fā)票。對于熱力公司的熱費票據(jù)，2015年10月15日的票據(jù)系手寫形成，不具有真實性，并且該執(zhí)行異議案件與其他執(zhí)行異議案件中的票據(jù)對比，發(fā)現(xiàn)該票據(jù)有倒開現(xiàn)象，存在開票日期在后，票據(jù)序號在前的現(xiàn)象。對于機打票據(jù)無異議，但是日期是在查封之后開具的。因為房屋是徐某某開發(fā)的，不能證明房屋買賣交易的真實性。裝修保證金、垃圾清運費、物業(yè)管理費、電費、水費、電表電卡費、物業(yè)維修基金都是物業(yè)公司手寫出具，時間都是2013年4月11日，不能證明徐某某一直占有該房屋，如果一直占有該房屋，應該提供持續(xù)交費的單據(jù)。另外，這些票據(jù)都是物業(yè)公司手寫出具的、沒有任何標識的收據(jù)，對于這幾張票據(jù)的真實性有異議。和平開發(fā)公司陳述稱，董某某提出的“廈門地價”的問題，由于合同是在印刷廠印制的，屬于印刷前校對有誤，該合同是印刷的并不是購買的，其他的合同也存在這個問題。2016年3月18日開具發(fā)票，依安縣當?shù)厥切枰冉o住戶開三聯(lián)單，如果購買方辦理房照，需要去稅務局填報開發(fā)票明細表，然后再開發(fā)票。徐某某這兩戶房子在2012年12月16日及2013年4月11日當月已經(jīng)交齊了稅金，發(fā)票是2016年3月18日開的，是包括徐某某等人在內的一批買受人統(tǒng)一開具的，和平開發(fā)公司是在2016年2月23日向依安縣地方稅務局上報的開具發(fā)票申請表。熱力公司出具的熱費收據(jù)序號有顛倒，和平開發(fā)公司不清楚是什么原因。所有的進戶費都是和平開發(fā)公司在進戶的時候代物業(yè)公司收取的。證據(jù)二、關于世紀雅苑小區(qū)3號樓25號車庫的相關手續(xù)，包括合同、發(fā)票、收據(jù)、進戶費用、熱費收據(jù)、維修基金等票據(jù)，證明徐某某是該車庫的實際買受人，證明買受時間，以及從買受之后持續(xù)使用至今，車庫應歸徐某某所有。董某某質證認為，對于該組證據(jù)的質證意見，與第一組證據(jù)的質證意見相同。和平開發(fā)公司稱該合同是自己到印刷廠印刷的，工商行政管理局監(jiān)制的公章也是統(tǒng)一印刷的嗎？在齊齊哈爾市中級人民法院民二庭審理的其他執(zhí)行異議案件中（也是董某某申請執(zhí)行的案件），有些合同是沒有“廈門地價”字樣的。對2012年12月16日的熱費票據(jù)董某某有異議，這些票據(jù)都是同一天出具的，車庫的編號就發(fā)生了變化，變成了35號。和平開發(fā)公司陳述稱，這個熱費票據(jù)上面的編號是25號，不是35號。其他的說明意見與第一組證據(jù)的意見一致。證據(jù)三、齊齊哈爾市中級人民法院（2017）黑02執(zhí)異49號執(zhí)行裁定書，在該裁定書中本院另查明部分的事實，可以證明開具發(fā)票的時間是在法院查封之前，開發(fā)票時間是統(tǒng)一開具的，徐某某交款時間和開票的申報時間都是在法院查封之前，是由于稅務局的原因造成正規(guī)發(fā)票的開具時間在法院查封之后。董某某質證認為，對于該執(zhí)行裁定書的真實性沒有異議，該案本來應該由民二庭審理，董某某申請了回避，在申請回避理由中提交了一份申報表，開發(fā)公司2016年2月23日提出申報，其中有一個人叫王帥的，在此時間王帥的房子根本就沒有賣出去，王帥的買賣合同是在發(fā)票日期之后，這就證明該申報表是不真實的，有造假的嫌疑。和平開發(fā)公司陳述稱，關于王帥的問題，是在王帥購買之前房屋已經(jīng)賣出去了，王帥買這個房子屬于再次交易，需要另開發(fā)票，第一次交易的時候交稅了并沒有開發(fā)票，王帥第二次購買的時候是頂名購買，形成這種情況是當?shù)氐慕灰讘T例。董某某提交的證據(jù)及質證情況：重慶市公信物證司法鑒定所出示的司法鑒定意見書，渝公信【2017】（文）鑒字第110號。該鑒定證實2016年12月16日、2013年4月11日的兩份商品房買賣合同，其中填寫的字跡都是在同一個月內書寫形成，時間相隔如此之長的兩份合同是在同一時間書寫的，可以證明該兩份合同是為了逃避執(zhí)行而偽造的，徐某某與和平開發(fā)公司之間并沒有真實的交易，徐某某沒有真實的購買訴爭房產(chǎn)。徐某某質證認為，徐某某也有一份司法鑒定意見書，關于同一事項西南政法大學司法鑒定中心于2017年1月20日也作出了一份司法鑒定意見，這兩個鑒定都是由法院委托做的，作為兩家鑒定機構得出的鑒定意見并不一致，不能證明重慶公信物證司法鑒定所的鑒定結論的可靠性或者證明力高于西南政法大學司法鑒定中心的鑒定意見，兩份鑒定應該是同等地位的。重慶這份鑒定的結論是兩份合同的填寫內容是在同一個月內書寫形成的，徐某某認為一份是2012年12月16日，另一份是2013年4月11日，所以無論按照哪一個日期，合同的形成時間都是在董某某申請執(zhí)行之前，該司法鑒定意見不能證明董某某主張的觀點，合同簽訂的時間都是客觀的，不是在查封之后出現(xiàn)的合同。至于鑒定結論形成的原因問題，與徐某某無關，沒有必要繼續(xù)糾纏鑒定的問題，無論按照哪個日期都是在查封之前，而且房屋買賣的真實性不僅依靠合同來證明，還有其他票據(jù)及第三方的證明，如果認為徐某某與和平開發(fā)公司存在利害關系，那么其他單位及稅務機關不可能出具虛假的證明材料。上述兩份鑒定也沒有得出唯一結論，所以重慶的這個鑒定結論不能作為定案根據(jù)。和平開發(fā)公司陳述稱，同意徐某某的質證意見，和平開發(fā)公司與徐某某簽訂的合同是真實的。和平開發(fā)公司提交的證據(jù)及質證情況：徐某某購買商服房屋和車庫的交款憑證，證明徐某某與和平開發(fā)公司是真實房屋交易，徐某某實際交付現(xiàn)金，兩戶房屋已經(jīng)交付。董某某質證認為，對這兩份交款憑證的真實性有異議，從外觀看，這兩張紙都是后加進去的，表格打印后放進去，沒有其他真實票據(jù)予以支持，這不足以證明徐某某真實購買兩處房屋，與其他購買人的收費情況相比，徐某某的憑證記載并不完整。該組票據(jù)前面的內容都是過路費等票據(jù)，后面為什么要加入房款票據(jù)。徐某某質證意見是：對兩份交款憑證沒有異議。本院對徐某某提交的證據(jù)一、二、三及和平開發(fā)公司提交的證據(jù)予以采信。本院經(jīng)過上述證據(jù)的分析與認定，確認事實如下：董某某訴于長虹、和平開發(fā)公司民間借貸糾紛一案，經(jīng)本院審理后，于2014年7月24日作出（2014）齊商初字第20號民事判決，判決：一、被告于長虹于本判決生效后十日內償還原告董某某借款本金900萬元，給付利息3,291,840.00元，共計12,291,840.00元；二、被告和平開發(fā)公司對上述款項承擔連帶償還責任。判后，被告和平開發(fā)公司不服，上訴至黑龍江省高級人民法院（以下簡稱省高院），經(jīng)省高院審理，于2015年6月25日作出（2015）黑高商終字第6號民事判決，駁回和平開發(fā)公司的上訴，維持原判。董某某于2015年7月25日向本院申請執(zhí)行。執(zhí)行中，根據(jù)董某某的申請，本院于2016年3月16日作出（2015）齊執(zhí)字第142-1號執(zhí)行裁定，對坐落于依安縣世紀嘉園小區(qū)3號樓商服000111號等房產(chǎn)、世紀雅苑小區(qū)1號樓商服000128號等房產(chǎn)予以查封（詳見查封清單），查封期限三年，查封房產(chǎn)中包括案外人徐某某提出異議的兩戶房產(chǎn)，同日本院向依安縣房產(chǎn)部門送達了執(zhí)行裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書，故徐某某向本院提出執(zhí)行異議。本院對徐某某提出的執(zhí)行異議進行了審查，于2017年11月10日作出（2017）黑02執(zhí)異49號執(zhí)行裁定書，該裁定書中查明的事實：2016年2月23日，和平開發(fā)公司將包含上述兩戶房產(chǎn)的開具發(fā)票申請表遞交黑龍江省依安縣地方稅務局，代保管發(fā)票使用情況表中“管理人員審核”和“縣局審核”處都有該地稅局工作人員簽名，“管理人員審核”處簽署的日期為2016年2月23日。經(jīng)本院向該地稅局核實，該局認為上述開具發(fā)票申報表、代保管發(fā)票使用情況表與其局里留存的原件一致，并加蓋該局公章予以證實。同年3月18日，徐某某取得涉案兩戶房產(chǎn)的購房發(fā)票。徐某某向本院提交了2012年12月16日、2013年4月11日與和平開發(fā)公司簽訂的兩份《商品房買賣合同》，用以證實其購買位于依安縣世紀××小區(qū)××樓××商××、××樓××號車庫。董某某向本院申請對上述兩份《商品房買賣合同》簽訂時間是否一致進行鑒定。2016年11月14日，經(jīng)本院技術室委托西南政法大學司法鑒定中心進行鑒定，該中心于2017年1月20日作出司法鑒定意見書，結論為：不能確定送檢的《商品房買賣合同》的簽訂時間是否一致。董某某收到該司法鑒定意見書后，在法定期限內向本院申請重新鑒定，8月18日，經(jīng)本院技術室委托重慶市公信物證司法鑒定所重新鑒定，該鑒定所于9月25日作出司法鑒定意見書，結論為：2012年12月16日、2013年4月11日兩份《商品房買賣合同》中的填寫字跡是同一個月內書寫形成。該司法鑒定意見書于10月20日向徐某某送達，徐某某在接到鑒定書十日內未向本院申請補充鑒定或重新鑒定。本院經(jīng)審查后認為，董某某依據(jù)生效民事判決向本院申請執(zhí)行于長虹、和平開發(fā)公司民間借貸糾紛一案，執(zhí)行中，本院依董某某的申請，作出（2015）齊執(zhí)字第142-1號執(zhí)行裁定，查封登記在和平開發(fā)公司名下的房產(chǎn)。案外人徐某某向本院提出執(zhí)行異議，要求解除對世紀雅苑小區(qū)5號樓102號商服、3號樓25號車庫的查封，并向本院提交了《商品房買賣合同》、購房發(fā)票、交納物業(yè)維修基金、供熱費收據(jù)等證據(jù)。依安縣地稅局向本院證實徐某某提交的開具發(fā)票申報表、代保管發(fā)票使用情況表與該地稅局留存的原件相一致。但因董某某申請本院對徐某某提交的兩份《商品房買賣合同》填寫字跡的形成時間進行鑒定，且重慶市公信物證司法鑒定所出具司法鑒定意見書，認定徐某某提交的2012年12月16日、2013年4月11日兩份《商品房買賣合同》中的填寫字跡是同一個月內書寫形成。故案外人徐某某提交的證據(jù)不能充分印證其購買世紀雅苑小區(qū)5號樓102號商服、3號樓25號車庫的異議主張，徐某某異議理由不成立，本院不予支持，裁定駁回案外人徐某某關于解除依安縣世紀××小區(qū)××樓××商××、××樓××號車庫查封的異議請求。故徐某某根據(jù)《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百零四條的規(guī)定，向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。另查明，2009年12月28日和平開發(fā)公司（甲方）與徐某某（乙方）簽訂《依安縣縣委東側地塊項目掛靠開發(fā)公司協(xié)議書》，雙方協(xié)商就依安縣縣委東側地塊開發(fā)項目，由徐某某掛靠和平開發(fā)公司資質進行房地產(chǎn)開發(fā)，總建造面積約為4萬平方米左右，地塊名稱為世紀雅苑小區(qū)。和平開發(fā)公司同意徐某某利用和平開發(fā)公司的資質和營業(yè)執(zhí)照進行該地段的開發(fā)建設。徐某某支付和平開發(fā)公司掛靠費每平方米5.00元，詳細面積以房產(chǎn)部門審批的面積為準，支付時間為徐某某在取得該項目竣工備案證后繳納給和平開發(fā)公司。雙方對其他事項進行了約定。之后，徐某某以和平開發(fā)公司的名義對該工程進行了開發(fā)建設，并在建設期間，取得了商品房銷售許可證。2012年12月16日，徐某某與和平開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，購買了由徐某某開發(fā)建設的依安縣世紀雅苑小區(qū)3號樓25號車庫。同日，和平開發(fā)公司給徐某某出具123,102.00元的房款收據(jù)；給徐某某出具了528.00元的供熱費收據(jù)（2012年12月16日—2013年4月15日期間）、給徐某某出具176.00元的物業(yè)管理費收據(jù)、給徐某某出具733.00元的物業(yè)維修基金收據(jù)、給徐某某出具840.00元的水費、電費、電表電卡的收款收據(jù)。2015年10月15日、2016年12月、2017年11月28日依安藍天供熱有限公司分別收取了徐某某2015年、2016年、2017年三年的供熱費，均為791.00元，并給徐某某出具了收據(jù)。2013年4月11日，徐某某與和平開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，購買了由徐某某開發(fā)建設的依安縣世紀雅苑小區(qū)5號樓102號商服。同日，和平開發(fā)公司給徐某某出具188,880.00元的房款收據(jù)；給徐某某出具了1,472.00元的裝修保證金、垃圾清運費、物業(yè)管理費收據(jù)、給徐某某出具1,417.00元的物業(yè)維修基金收據(jù)、給徐某某出具840.00元的水費、電費、電表電卡的收款收據(jù)。2015年10月15日、2016年12月、2017年11月11日依安藍天供熱有限公司分別收取了徐某某2015年、2016年、2017年三年的供熱費，均為1,747.00元，并給徐某某出具了收據(jù)。依安縣地方稅務局于2016年3月18日為上述兩處房產(chǎn)分別出具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。關于上述兩份商品房買賣合同文本中出現(xiàn)的“廈門地價”的字樣，在董某某作為被告的其他案外人執(zhí)行異議之訴的案件中也有此類情況，是由于和平開發(fā)公司提供格式性合同印刷校對時出現(xiàn)的錯誤，不是合同雙方約定的內容。
原告徐某某與被告董某某、第三人齊齊哈爾和平房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱和平開發(fā)公司）案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2017年12月21日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告徐某某的委托訴訟代理人李柏濤、被告董某某的委托訴訟代理人杜佳、李曄、第三人和平開發(fā)公司的委托訴訟代理人劉文麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，案外人執(zhí)行異議之訴，是指案外人就執(zhí)行標的物享有足以有效阻止強制執(zhí)行的權利，在執(zhí)行程序終結前，向執(zhí)行法院對申請執(zhí)行人提起的旨在阻止對執(zhí)行標的物強制執(zhí)行的訴訟。根據(jù)《最高人民法院關于辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”根據(jù)上述規(guī)定，人民法院應當對徐某某主張的涉案房屋買賣合同合法性和真實性進行審查。本案中，徐某某與和平開發(fā)公司簽訂的兩份《商品房買賣合同》分別是在2012年12月16日和2013年4月11日，均在人民法院作出查封裁定之前；和平開發(fā)公司分別于簽訂合同當日給徐某某出具了收取房款的收據(jù)；2016年2月23日，黑龍江省依安縣地方稅務局已經(jīng)收到和平開發(fā)公司遞交的開具發(fā)票申請表，同日，由該局出具“代保管發(fā)票使用情況表”，其中包括涉案兩處房產(chǎn)，這一事實可以證明徐某某與和平開發(fā)公司就兩處房產(chǎn)存在交易行為，已向稅務機關報稅并申請開具發(fā)票。上述事實均發(fā)生在人民法院查封涉案房屋之前，因此，徐某某提供的證據(jù)足以證實其購買世紀雅苑小區(qū)3號樓25號車庫和5號樓102號商服的客觀事實，以及交易的真實性。雖然因稅務機關的原因，徐某某取得的發(fā)票日期為2016年3月18日，但不能因此認定雙方買賣合同在人民法院查封之后，也不能否定兩處房產(chǎn)交易的真實性。雖然董某某在本院審查徐某某提出執(zhí)行異議期間，申請對兩份《商品房買賣合同》簽訂時間是否一致進行鑒定，而西南政法大學司法鑒定中心和重慶市公信物證司法鑒定所分別作出兩份結論不同的鑒定意見。盡管重慶市公信物證司法鑒定所作出的鑒定意見為：“2012年12月16日、2013年4月11日兩份《商品房買賣合同》中的填寫字跡是同一個月內書寫形成?！钡?，該鑒定意見不能排除和否定兩份《商品房買賣合同》簽訂日期是在人民法院查封之前。上述鑒定意見不足以證明徐某某與和平開發(fā)公司簽訂房屋買賣合同不真實，且董某某未提供徐某某與和平開發(fā)公司偽造買賣合同的其他證據(jù)，因此，董某某答辯主張徐某某提供的《商品房買賣合同》是偽造的，證據(jù)不夠充分，本院不予采納。另外，徐某某在簽訂合同時，已交納了供熱費、物業(yè)管理費、物業(yè)維修基金、水費、電費、電表電卡費、裝修保證金、垃圾清運費等，后又取得了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。根據(jù)上述證據(jù)，可以認定徐某某在人民法院查封之前，對涉案房產(chǎn)已經(jīng)實際占有，并交付了全部房屋對價。由于徐某某在人民法院查封訴爭房產(chǎn)之前，尚未取得由稅務機關出具的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，不具備辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權過戶登記的條件，因此，非因徐某某自身原因未辦理過戶登記。綜上，徐某某在人民法院查封之前已與和平開發(fā)公司簽訂合法有效的書面合同，并已實際占有和使用購買的房產(chǎn)，已支付全部價款，又非徐某某的原因未辦理過戶登記。因此，徐某某提出的異議符合《最高人民法院關于辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，徐某某對該房屋享有的權利應優(yōu)于董某某的一般債權，其對案涉房屋的物權期待權應予保護。齊齊哈爾市中級人民法院（2015）齊執(zhí)字第142-1號執(zhí)行裁定查封世紀雅苑小區(qū)3號樓25號車庫和5號樓102號商服兩處房產(chǎn)，違反《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封扣押凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，應予解除，并停止對上述房產(chǎn)的強制執(zhí)行。但是，由于涉案房屋尚未辦理產(chǎn)權登記，徐某某并沒有取得該兩處房產(chǎn)的物權，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條“不動產(chǎn)未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力”的規(guī)定，徐某某請求確認世紀雅苑小區(qū)3號樓25號車庫和5號樓102號商服歸其所有，沒有法律根據(jù)，本院不予支持。關于董某某提出徐某某不符合法律規(guī)定的排除執(zhí)行的條件、不能排除被執(zhí)行人逃避執(zhí)行的嫌疑等答辯主張，均證據(jù)不足，不能成立，本院不予采信。綜上所述，徐某某的訴訟請求證據(jù)充分，符合法律規(guī)定，應予支持。依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封扣押凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定，判決如下：

一、立即停止對位于依安縣世紀雅苑小區(qū)5號樓102號商服和3號樓25號車庫的強制執(zhí)行；二、駁回徐某某關于依安縣世紀雅苑小區(qū)5號樓102號商服和3號樓25號車庫歸其所有的訴訟請求。案件受理費5,980.00元，由董某某負擔。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省高級人民法院。

審判長　　梁鐵濱
審判員　　楊志欣
審判員　　王紅娜

書記員：王鶴霏