原告(反訴被告)：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：徐浩，上海市志君律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：趙某某，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省六安市。
　　委托訴訟代理人：程若朋，上海市華天成律師事務所律師。
　　原告徐某某訴被告趙某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法適用簡易程序審理。審理中，被告趙某某于2018年8月6日提起反訴，本院依法受理后與本訴合并審理，并于2018年9月13日公開開庭進行了第一次庭審。后因案情復雜，本案于2018年10月31日轉為適用普通程序，并于2018年12月19日公開開庭進行了第二次庭審。原告徐某某及其委托訴訟代理人徐浩，被告趙某某及其委托訴訟代理人程若朋均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告徐某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告搬離并返還位于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)鼓浪路XXX號-XXX號房屋(以下簡稱“系爭房屋”)；2、判令被告支付原告自2017年9月24日起至2018年3月23日止的租金70,000元；3、判令被告支付原告自2018年3月24日起至實際返還房屋之日止的房屋占有使用費(以年租金140,000元標準)；4、判令被告支付原告違約金23,333.30元。審理中，原告放棄第1項訴訟請求并明確第3項訴訟請求為：判令被告支付原告自2018年3月24日起至2018年9月23日止的房屋占有使用費(以年租金140,000元標準)。事實與理由：2014年3月26日，被告因經(jīng)營電瓶車需要，向原告承租系爭房屋，原、被告簽訂《房屋租賃合同》一份，租賃期自2014年3月24日起至2017年3月23日止，年租金為140,000元，一年支付一次，每次提前30天支付，逾期支付的，被告需按日租金的1倍支付逾期違約金，并對雙方權利義務及違約責任作出了約定。合同到期前，應被告要求，雙方于2017年2月25日簽訂了1年的續(xù)租合同，約定房租支付手續(xù)變更為半年支付一次，每次提前30日。但直至2017年8月份，被告遲遲不予支付下半年度房租，經(jīng)多次催討未果，故原告訴至法院，望判如所請。
　　被告趙某某辯稱，1、原告已于2017年6月21日與案外人簽訂了拆遷安置補償協(xié)議，將房屋所有權讓渡給拆遷人，原告簽訂安置補償協(xié)議后無權出租涉案房屋，也就無權收取租金；2、即便被告需要支付租金，也因拆遷對被告產(chǎn)生影響應減免相應的房租，因被告是做電瓶車經(jīng)營生意，當?shù)赜嘘P系爭房屋拆遷的說法，導致很多人以為拆遷后無法得到售后維修，沒有前來買車，導致被告生意受影響；3、被告也不同意支付房屋占有使用費；4、對違約金，被告也不同意支付，原告要求被告支付違約金沒有事實依據(jù)，雙方簽訂的最后一份租賃合同對于違約金沒有任何約定。
　　審理中，被告趙某某向本院提出反訴請求：1、判令原告支付被告系爭房屋拆遷的裝飾裝修費用244,324元、停產(chǎn)停業(yè)費274,908元、搬遷費5,499元，合計524,731元；2、判令原告賠償被告未提前通知損失35,000元(年租金140,000元除以12個月乘以3個月)；3、判令原告退還被告押金10,000元。審理中，被告趙某某變更第1項反訴請求為：判令原告支付被告系爭房屋拆遷的裝飾裝修費用244,324元。事實和理由：被告因經(jīng)營電瓶車生意之需，于2014年3月26日與原告就系爭房屋簽訂《房屋租賃合同》，租賃期自2014年3月24日起至2017年3月23日止。被告承租系爭房屋后，遂對系爭房屋進行裝飾裝修，并于2014年2月7日注冊個體工商戶營業(yè)執(zhí)照，上述合同到期前，雙方協(xié)商又續(xù)訂一份《房屋租賃合同》，約定租賃期限自2017年3月24日起至2018年3月23日，并約定動遷過程中賠償?shù)难b修費是歸被告所有。但被告了解到原告與案外人簽訂了相關拆遷補償安置協(xié)議，原告遲遲未將相關裝修補償款支付給被告，故被告提出如上反訴請求，望判如所請。
　　原告徐某某對被告趙某某的反訴辯稱，不同意被告的全部反訴請求。1、原、被告補充租賃合同系前一份租賃合同的延續(xù)，租賃合同約定未經(jīng)原告同意，被告不得對房屋進行裝修添附，至今被告也未舉證證明對系爭房屋裝修的證據(jù)，且系爭房屋裝修包含的是之前承租戶的裝修和購房時原有的裝修；2、拆遷安置補償協(xié)議的對象為原告，并非被告，涉案裝修費與被告無關，原、被告之間是租賃合同糾紛，而被告反訴是基于動拆遷利益糾紛，不應當在本案中一并處理；3、系爭房屋租賃合同是無效的，故相關的合同條款也應當是無效的，根據(jù)相關司法解釋的規(guī)定，在房屋租賃合同無效的情形下，只有租金條款可以參照，其他條款是無效的。
　　經(jīng)審理查明，2014年3月26日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：原告將系爭房屋出租給被告使用，租賃期限自2014年3月24日起至2017年3月23日止，年租金為140,000元,租賃保證金為10,000元。另，該份合同對雙方權利與義務等相關事宜作出了約定。
　　2017年2月25日，原告作為甲方與被告作為乙方，簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：甲方將系爭房屋出租給乙方，租期自2017年3月24日至2018年3月23日；房租每半年付一次，每次提前30天，押金10,000元；如拆遷須提前3個月通知乙方，退還余下房租，如動遷開發(fā)商賠償裝修費給乙方和甲方無關；如合同期內發(fā)生一切人身安全違法事件與甲方無關；如不拆遷可一直續(xù)租。
　　2018年9月24日，原、被告雙方就系爭房屋辦理了房屋交接手續(xù)。
　　另查明，系爭房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證。2003年12月3日，原告與案外人松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)趙非涇村民委員會(以下簡稱“趙非涇村委會”)簽訂《集資房屋買賣契約》一份，約定：原告向案外人趙非涇村委會購買系爭房屋，建筑面積229.09平方米，房屋總價款為801,815元，系爭房屋于2003年12月3日前交付原告；2007年6月26日，案外人趙非涇村委出具《證明》一份，寫明：系爭房屋建筑面積240平方米，該房產(chǎn)權純屬原告所有。
　　2017年6月21日，被告同案外人上海大得同置業(yè)有限公司(以下簡稱“大得同公司”)簽訂《上海市城市非居住房屋拆遷補償安置協(xié)議》一份，約定：就系爭房屋，案外人大得同公司補償原告裝修裝飾費244,324元、房屋補償款等各項費用。
　　再查明，2007年7月10日，原告將系爭房屋出租給案外人許某某，后案外人許某某在系爭房屋上注冊個體工商戶營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍及方式為電動車、自行車零售；原告分別于2008年8月25日、2011年3月25日，將系爭房屋出租給案外人黃鄭孫經(jīng)營洗腳店經(jīng)營使用；2014年1月5日，被告與案外人謝某某簽訂《轉讓協(xié)議》一份，寫明：本人經(jīng)房東徐玉紅同意將鼓浪路207-209原《依雪足浴》轉讓給趙某某先生，裝讓費一次性付清(空房轉讓)，三方達成一致，同意合同期內可以轉讓。
　　庭審中，原、被告一致確認，被告租金支付至2017年9月23日；被告支付押金10,000元。原告陳述，系爭房屋交付給被告時有地磚等簡單裝修；對此，被告則認為其在2013年年底、2014年年初對系爭房屋進行了相應裝修，2017年簽訂第二份租賃合同后并未進行裝修。另，對合同載明的“如動遷開發(fā)商賠償裝修費給乙方和甲方無關”條款的理解，原告認為該句話的意思是開發(fā)商如果與被告簽合同的話，錢款與原告無關；被告則認為開發(fā)商只會跟房屋的權利人即原告商談，裝修補償是基于房屋現(xiàn)狀的補償，系爭房屋是由被告裝修的，理應賠償給被告。
　　審理中，2018年10月8日，本院向案外人上海大得同置業(yè)有限公司(以下簡稱“大得同公司”)發(fā)送《協(xié)助調查函》一份，就本案相關事實請案外人大得同公司予以協(xié)助調查；后案外人大得同公司出具《復函》一份，其中關于裝飾裝修費計算依據(jù)，寫明按照案外人上海百盛房地產(chǎn)估價有限責任公司(以下簡稱“百盛估價公司”)的評估報告為依據(jù)；案外人大得同公司提供案外人百盛估價公司出具的《裝修估價情況表》一份，載明系爭房屋的裝修評估金額為244,324元，其中包括拋光磚、瓷磚等裝修項目。
　　以上事實，由房屋租賃合同、證明、集資房屋買賣契約、上海市城市非居住房屋拆遷補償安置協(xié)議、裝修估價情況表、收條、復函、轉讓協(xié)議、出租房屋合同、租房合同、營業(yè)執(zhí)照副本、上海市房屋租賃合同以及當事人的陳述等證據(jù)予以證實。
　　本院認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。因系爭房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證，故原、被告就系爭房屋所簽訂的《房屋租賃合同》無效。就本案原、被告之間就租賃合同無效的過錯責任而言，原告明知未取得建設工程規(guī)劃許可證仍將系爭房屋出租給被告，應承擔主要責任；被告作為承租人，簽約前未謹慎審查租賃標的物的相關情況，應承擔次要責任。雖合同無效，被告仍應參照合同約定的標準向被告支付其占有使用系爭房屋期間的占有使用費，現(xiàn)被告僅向原告支付截止2017年9月23日的占有使用費，故原告要求被告支付2017年9月24日起至2018年9月23日止的占有使用費140,000元，于法有據(jù)，本院予以支持。另，鑒于合同無效，原告要求被告支付違約金的訴請，于法無據(jù)，本院不予支持。
　　關于被告的反訴請求，因原、被告于2017年2月25日簽訂租賃合同時，均明知系爭房屋即將被拆遷，對有關裝修部分的拆遷利益作出了約定，但原、被告雙方對合同載明的“如動遷開發(fā)商賠償裝修費給乙方和甲方無關”存在不同解釋，該條款未能明確原告根據(jù)動拆遷協(xié)議取得的系爭房屋裝修部分即等同于動遷開發(fā)商賠償給乙方的裝修費，且被告未提供證據(jù)證明其對系爭房屋進行裝修的具體內容，基于誠實信用原則及公平原則，本院酌定被告應獲得的系爭房屋裝修裝飾費為171,026.80元(244,324元*70%)。另，因合同無效，原、被告已就系爭房屋辦理了交接手續(xù)，故被告要求原告退還押金10,000元的反訴訴請，于法有據(jù)，本院予以支持。而被告要求原告賠償未提前通知所造成損失35,000元的反訴訴請，因被告在2017年簽訂租賃合同已明知系爭房屋即將被拆遷，且對其主張的損失，未提供充分證據(jù)予以證實，該項反訴訴請，本院難以支持。
　　據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第五十二條第(五)項、第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)徐某某與被告(反訴原告)趙某某于2017年2月25日簽訂的《房屋租賃合同》無效；
　　二、被告(反訴原告)趙某某于本判決生效之日起十日內支付原告(反訴被告)徐某某自2017年9月24日起至2018年9月23日止的占有使用費140,000元；
　　三、原告(反訴被告)徐某某于本判決生效之日起十日內支付被告(反訴原告)趙某某裝修補償款171,026.80元；
　　四、原告(反訴被告)徐某某于本判決生效之日起十日內返還被告(反訴原告)趙某某租房押金10,000元；
　　五、駁回原告(反訴被告)徐某某的其余訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)趙某某的其余反訴訴訟請求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費3,100元，反訴案件受理費減半收取計2,820元，合計訴訟費5,920元，由原告(反訴被告)徐某某負擔1,960元(已付)，被告(反訴原告)趙某某負擔3,960元(已付2,820元，剩余1,140元于本判決生效之日起七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：李??娜

書記員：黃??勇