原告：徐某某（反訴被告），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托訴訟代理人：趙研，河北納達(dá)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張秀宏，河北嘉實律師事務(wù)所律師。
被告：曹某（反訴原告），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托訴訟代理人：武貴鎖，河北厚正律師事務(wù)所律師。

原告徐某某（反訴被告，以下統(tǒng)稱原告）與被告曹某（反訴原告，以下統(tǒng)稱被告）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年12月4日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告徐某某之委托訴訟代理人張秀宏、被告曹某之委托訴訟代理人武貴鎖到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
案件事實
2015年5月18日，原被告雙方簽訂《商鋪租賃合同》，約定原告將坐落于中山華府15號商業(yè)101號，建筑面積：133.43平方米（此面積未含地下室，地下室使用權(quán)也一并給被告）的房屋出租給被告。租賃期限為三年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止。同時就其他事項另行約定如下：“本租約押金為人民幣：20000元，租期滿并不再續(xù)租時無息返還給被告；每年租金為人民幣180000元，從2016年始，房租每年遞增1萬元。承租方以現(xiàn)金方式向出租方支付租金，租金暫定為每6個月支付一次，并必須提前一個月時間。承租方必須按照約定向原告繳納租金，如無故拖欠，出租方有權(quán)向承租方每天按實欠租金的0.1%加收滯納金與違約金。出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負(fù)責(zé)，其經(jīng)營情況也與出租方無關(guān)；租期結(jié)束或中途雙方協(xié)商解除合同，承租方不得破壞已裝修部分及房屋架構(gòu)。租賃期間，承租方如因轉(zhuǎn)讓或其他原因?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先書面向出租方申請，由第三方書面確認(rèn)，征得出租方書面同意。取得使用權(quán)的第三方即成為本合同的承租方，享有原承租方的權(quán)利，承擔(dān)原承租方的義務(wù)。物業(yè)管理費由承租方自行向物業(yè)管理公司交納”。
簽訂合同后，原告向被告交付房屋，被告自行進(jìn)行裝修。被告未向原告交納押金。被告向原告支付房租至2016年12月底，自2017年1月開始拖欠房租。原告提交石家莊森特麥瑞物業(yè)服務(wù)有限公司出具的《中山華府15號商業(yè)0101相關(guān)費用拖欠情況》顯示原告自2016年5月23日起開始拖欠物業(yè)費、水費，至2017年12月31日期間所欠物業(yè)費及水費分別為6435.3元、7592.3元，其中物業(yè)費、水費的收費標(biāo)準(zhǔn)分別為物業(yè)費每平米2.5元，水費2016年5月23日至2017年5月31日每噸6元，2017年6月1日至2017年12月31日每噸7元?，F(xiàn)原告訴至本院，要求依法判令：1.解除原被告之間簽訂的《商鋪租賃合同》，且限被告15日內(nèi)搬離該商鋪；2.被告支付拖欠的租金（自2017年1月1日起至騰清之日止，按2017年年租金19萬元計算，2018年按年租金20萬元算，按合同約定逐年增加1萬元），并按約定支付違約金（按每天所欠租金的0.1%計算至租金付清之日止）；3.被告在搬離前付清在租房期間產(chǎn)生的物業(yè)費用（自2016年5月23日起至搬離之日止，物業(yè)費每月每平2.5元）；4.水費（自2016年5月23日起至2017年5月31日是1157元，到搬離時按實際使用水的噸數(shù)計算，水費6元每噸）；5.被告將商鋪及地下室恢復(fù)原狀（包括但不限于二樓）；6.本案所有訴訟費由被告承擔(dān)。
針對原告所訴，被告稱，其不拖欠原告租金，其于2015年12月1日至2016年12月31日已經(jīng)按照合同約定繳納房屋租金27萬元，在2017年1月1日之后因涉案房屋嚴(yán)重漏水，致使地下室反氣味、反潮，室內(nèi)物品被浸泡，多次與原告協(xié)商處理，當(dāng)時物業(yè)公司也參與其中，另因原告所收的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同地段的商鋪的租金，原告承諾為被告減免租金，致使被告過春節(jié)之后就沒有向原告繳納租金，雙方至今對減免的金額無法達(dá)成一致意見。關(guān)于物業(yè)費，因租賃期間物業(yè)公司更換多次，且涉案房屋于2016年開始，到雨季就漏水，物業(yè)公司不再收取物業(yè)費。
審理過程中，被告向本院提起反訴，稱被告對承租房屋進(jìn)行裝修后，使用不久發(fā)現(xiàn)墻壁濕潮，地面經(jīng)常存有水漬，為此安裝空氣除濕器并每天清理水漬。地下室開始往外反味，直接影響產(chǎn)品銷售及護膚服務(wù)的經(jīng)營活動，多次反映，物業(yè)也未解決滲水問題，后來滲水嚴(yán)重造成物品浸泡、損壞、裝修破損，致使造成經(jīng)濟損失共計268148元。被告反訴請求為：1.被反訴人賠償反訴人經(jīng)濟損失268148元；2.本案反訴費由被反訴人承擔(dān)。
針對被告的反訴，原告稱，反訴事實不是客觀存在的，根據(jù)商鋪租賃合同第五條，租賃期間房屋修繕的責(zé)任義務(wù)應(yīng)由承租人即被告承擔(dān)，從反訴證據(jù)看都是單方出具的手寫清單，原告不予認(rèn)可，即使有一定損失，原告認(rèn)為根據(jù)以上房屋租賃合同第五條約定，從因果關(guān)系看與出租方也無關(guān)，出租方不承擔(dān)任何損失，故反訴根據(jù)現(xiàn)有材料看無事實依據(jù)，應(yīng)予以駁回。

在審理過程中，本院組織雙方對現(xiàn)場進(jìn)行勘驗，發(fā)現(xiàn)地下室有積水。同時查看原告隔壁另行出租的房屋地下室并進(jìn)行拍照，未發(fā)現(xiàn)漏水現(xiàn)象。通過對涉案房屋所在的森特麥瑞物業(yè)公司進(jìn)行走訪調(diào)查，并調(diào)取了被告報告漏水時物業(yè)公司的檢修記錄及房屋圖紙，檢修記錄記載漏水系被告施工改造所致，調(diào)取的房屋圖紙顯示被告在裝修地下室時擅自改變了結(jié)構(gòu)，將圖紙所設(shè)衛(wèi)生間位置改造成廚房。
2018年4月13日，被告申請對訴爭房屋漏水原因及給其造成的損失進(jìn)行鑒定，本院依法委托上海華碧檢測技術(shù)有限公司司法鑒定所進(jìn)行鑒定。2018年6月11日，該鑒定所以被告未在規(guī)定的時間內(nèi)繳納鑒定費用為由退案。后被告放棄對損失的評估申請。
另，勘驗過程中發(fā)現(xiàn)，出租房屋的二樓已由被告擅自另行出租給他人使用。
裁判理由與結(jié)果
本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。原告向被告交付合同項下的出租房屋后，被告應(yīng)按照合同約定給付租金。根據(jù)合同約定，租金每6個月支付一次，必須提前一個月時間，即被告應(yīng)當(dāng)于2016年12月1日起支付2017年1月至6月期間的租金，但至今尚未支付，被告在原告進(jìn)行催交后仍長期拒絕支付租金，符合《合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：。（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”規(guī)定的法定解除的情形，故原告要求解除與被告的《房屋租賃合同》，于法有據(jù)，本院予以支持。解除后，被告未能及時騰清房屋，仍應(yīng)向原告支付房屋使用費。2017年1月至合同解除時2018年6月30日的租金為295000元（190000元/2+200000元），之后應(yīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)（即2018年21萬元，逐年遞增1萬元）向原告支付房屋占有使用費，直至騰清房屋為止。被告逾期支付租金的行為已構(gòu)成違約。關(guān)于違約金，現(xiàn)原告主張按合同約定即每天所欠租金的0.1%計算，該約定過高，應(yīng)從2018年7月1日起，以拖欠租金295000元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率的130%計算為宜。
因物業(yè)費、水費均為合同約定被告應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，故其應(yīng)當(dāng)向原告支付2016年5月23日至2017年12月31日期間所欠物業(yè)費6435.3元及水費7592.3元，并仍應(yīng)按2.5元/月/平米的標(biāo)準(zhǔn)支付自2018年1月1日起至實際騰清之日止的物業(yè)費。被告于2017年12月31日之后所實際使用的用水量尚不確定，原告可待實際數(shù)額確定后另行主張權(quán)利。被告未經(jīng)原告同意將租賃房屋部分結(jié)構(gòu)進(jìn)行改變并將二樓出租給他人使用，侵犯了原告的權(quán)利，應(yīng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)。
關(guān)于被告辯稱房屋租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同地段商鋪租金，屬于顯失公平，應(yīng)當(dāng)減免租金。其作為完全民事行為能力人，在簽訂合同時應(yīng)當(dāng)盡到充分的注意與考察義務(wù)，其自愿簽訂該合同，應(yīng)視為其同意接受合同約定條款的約束，是其真實意思表示，應(yīng)恪守約定并履行，故被告該項辯解意見，本院不予采信。
關(guān)于被告主張漏水所致經(jīng)濟損失問題，雙方對漏水原因及維修義務(wù)主張不一，被告稱原告是房屋的所有權(quán)人，是出租方，依照合同法的規(guī)定原告有義務(wù)保證被告正常使用租賃物，原告否認(rèn)，稱修繕的責(zé)任義務(wù)應(yīng)由被告承擔(dān)。因雙方合同明確約定“出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負(fù)責(zé)?！保桓鎽?yīng)當(dāng)依照約定對自行裝修后使用期間盡到必要的維修義務(wù)，其主張漏水系房屋存在質(zhì)量問題所致，應(yīng)對此負(fù)有舉證義務(wù)。被告在本院依照其對房屋漏水原因申請鑒定并依法選取上海華碧檢測技術(shù)有限公司司法鑒定所作為鑒定機構(gòu)后，因未按規(guī)定的時間繳納鑒定費致使鑒定申請被退回，應(yīng)視為其對鑒定權(quán)利的放棄，但其亦未能提交其他證據(jù)證實房屋質(zhì)量存在缺陷以及漏水與房屋質(zhì)量缺陷之間存在因果關(guān)系，故被告應(yīng)對其主張承擔(dān)舉證不能的法律后果。另，本院在審理過程中，組織雙方進(jìn)行現(xiàn)場勘驗，并對原告另行出租的隔壁房屋地下室進(jìn)行拍照，未發(fā)現(xiàn)漏水現(xiàn)象。同時對所涉房屋所在的森特麥瑞物業(yè)公司進(jìn)行調(diào)查，并調(diào)取了被告曾經(jīng)報告漏水時的物業(yè)檢修記錄及房屋圖紙，顯示被告在裝修地下室時擅自改變了結(jié)構(gòu)，將圖紙所設(shè)衛(wèi)生間位置改造成廚房，且物業(yè)檢修記錄稱漏水系被告施工改造所致。因被告未能完成舉證義務(wù)，結(jié)合本院對本案所進(jìn)行的相關(guān)調(diào)查，綜合認(rèn)定被告要求原告承擔(dān)漏水所致的經(jīng)濟損失理據(jù)不足，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告徐某某（反訴被告）與被告曹某（反訴原告）簽訂的《商鋪租賃合同》；
二、被告曹某（反訴原告）于本判決生效之日起十五日內(nèi)將所租用的坐落于中山華府15號商業(yè)101號房屋騰清、恢復(fù)原狀并交付原告徐某某（反訴被告）；
三、被告曹某（反訴原告）于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告徐某某（反訴被告）支付租金295000元及違約金（以295000元為基數(shù)，自2018年7月1日起至付清之日止，按中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率的130%計算）；
四、被告曹某（反訴原告）于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告徐某某（反訴被告）支付2018年7月1日起至實際騰清之日止的房屋占有使用費（2018年21萬元，以后逐年遞增1萬元）；
五、被告曹某（反訴原告）于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告徐某某（反訴被告）支付2016年5月23日至2017年12月31日期間所欠物業(yè)費6435.3元、水費7592.3元，共計14027.6元；
六、被告曹某（反訴原告）于本判決生效之日起十日內(nèi)按照2.5元/月/平米的標(biāo)準(zhǔn)向原告徐某某（反訴被告）支付2018年1月1日起至實際騰清之日止的物業(yè)費；
七、駁回原告徐某某（反訴被告）的其他訴訟請求；
八、駁回被告曹某（反訴原告）的其他反訴請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5965元，反訴費2661元，由被告曹某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費（收款單位：河北省石家莊市中級人民法院，賬號：62×××47，開戶行：河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審判長 王素青
人民陪審員 張利
人民陪審員 賈巧玲

書記員： 王天文