上訴人（原審原告）：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市夷陵區(qū)。委托訴訟代理人：姜啟偉，湖北誠業(yè)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。被上訴人（原審被告）：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。被上訴人（原審被告）：劉偉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。上列二被上訴人共同委托訴訟代理人：陳俊，宜昌市夷陵區(qū)龍泉法律服務(wù)所法律工作者。特別授權(quán)代理。

徐某某上訴請求：請求二審法院依法撤銷原判，改判支持徐某某的訴訟請求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實和理由：1、一審判決遺漏徐某某提交的重要證據(jù)，致使認(rèn)定事實有誤。（1）一審判決遺漏徐某某在法庭調(diào)查階段已提交的兩份通話錄音。（2）一審判決認(rèn)定“徐某某按誠實信用原則在交付第一筆購房款后應(yīng)當(dāng)盡快繳納稅收支付二期購房款，不應(yīng)在第三期房款落實后支付，徐某某在合同的履行上有怠慢的過錯”，屬于事實認(rèn)定錯誤。合同中并未明確約定支付時間，劉偉、張某某表示可以給予寬松的條件，徐某某為了買房一直在積極履行合同約定的義務(wù)。二、一審判決適用法律錯誤。（一）一審判決認(rèn)為“徐某某僅支付10000元，占履行額的0.0905%，請求張某某、劉偉支付違約金331500元，有違公平”，這一認(rèn)定違反當(dāng)事人意思自治原則且無法律依據(jù)。（二）一審判決認(rèn)為“從徐某某的實際損失來看，徐某某未舉證證實其損失額”，這一認(rèn)定屬于舉證責(zé)任分配錯誤，徐某某主張違約金的數(shù)額是基于雙方合同約定，若張某某、劉偉主張調(diào)整，應(yīng)由其舉證證明，一審法院并未向徐某某釋明舉證責(zé)任分配存在程序失當(dāng)。（三）一審法院對于違約金的調(diào)整，違反法律規(guī)定且?guī)順O其負(fù)面的社會效果。（四）張某某、劉偉一審中并未主張調(diào)整違約金，但一審法院主動調(diào)整違約金，程序明顯不當(dāng)。三、徐某某有新證據(jù)足以證明一審判決認(rèn)定的事實存在錯誤。張某某、劉偉辯稱，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。1、徐某某的上訴理由不能成立，本案房屋買賣交易過程中真正違約的是徐某某，雙方對首付款的時間約定不清楚，徐某某沒有在合理的時間內(nèi)支付房款。2、徐某某在一審?fù)徑Y(jié)束以后再次通過中介購買商品房，這個事實與本案沒有關(guān)聯(lián)性。徐某某向一審法院起訴請求：1、判令解除徐某某與張某某、劉偉于2017年5月13日簽訂的《房屋買賣合同》；2、判令張某某、劉偉向徐某某返還首付款10000元，并支付違約金331500元；3、判令張某某、劉偉承擔(dān)本案訴訟費。一審法院認(rèn)定事實：徐某某與張某某、劉偉經(jīng)宜昌環(huán)球房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司中介達(dá)成房屋買賣意向。2017年5月13日，雙方簽訂了《房屋買賣合同》一份，合同約定：張某某、劉偉將座落于小溪塔街辦無石山莊的房屋出售給徐某某，房屋產(chǎn)權(quán)證號：00××37，土地證號02××80（2），面積為278.61平方米。合同第三條約定：房屋成交價為人民幣1105000元，該房屋產(chǎn)權(quán)過戶的相關(guān)費用由徐某某負(fù)擔(dān)。合同第四條付款方式約定：簽訂合同當(dāng)天，徐某某向張某某、劉偉支付首付款人民幣10000元，二次房款人民幣195000元在產(chǎn)權(quán)繳稅簽字當(dāng)天支付，余款人民幣900000元在產(chǎn)權(quán)過戶完畢銀行放款當(dāng)天一次性付清。合同第五條約定：張某某承諾于房款付清當(dāng)天將房屋交付給徐某某。合同第七條約定，雙方任何一方拒絕履行或解除合同，均由違約方向另一方支付違約金，違約金的總額為成交總房價款的30%。實際損失超過違約金總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實賠償。合同第九條約定：張某某自收該房屋首付款之日起承諾：該房屋產(chǎn)權(quán)人與共有權(quán)人一致同意按上述條款出售該房屋，并且不能以其他任何原因不賣、或者將該房屋出售給第三方、以及任意漲價，否則將按照總房款的30%支付給徐某某作違約金。合同簽訂當(dāng)日，徐某某向張某某支付人民幣10000元，張某某出具收據(jù)一份載明：今收到徐某某購買無石山莊9601號房屋定金款人民幣壹萬元整（小寫：10000元）。收款人：張某某。繳納一期房款后，徐某某與張某某共同前往葛洲壩工商銀行聯(lián)系貸款事宜，葛洲壩工商銀行答復(fù)，因徐某某有貸款，不予放貸。徐某某即到其他銀行聯(lián)系貸款籌集購房款。之后，張某某將房屋賣給吳心榮，2017年7月20日，張某某與吳心榮在宜昌市夷陵區(qū)房管部門辦理了房屋過戶手續(xù)。一審法院同時認(rèn)定，張某某與劉偉系合法的夫妻關(guān)系。一審法院認(rèn)為，2017年5月13日雙方簽訂了《房屋買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，不違背法律及行政法規(guī)的規(guī)定，對雙方當(dāng)事人有法律約束力。合同約定雙方任何一方拒絕履行或解除合同均構(gòu)成違約。張某某在收到第一期購房款后，將房屋賣給第三人構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于違約金的確定問題是本案爭議的焦點問題。雙方當(dāng)事人約定，一方違約應(yīng)支付總價款30%的違約金，該約定過高，其理由如下：從公平原則上看，徐某某僅支付購房款10000元，占履行額的0.905%，請求張某某、劉偉支付違約金331500元，有違公平原則。從合同約定的履行上看，合同對第二、三期購房款的給付時間約定不明，第二期購房款人民幣195000元在產(chǎn)權(quán)繳稅簽字當(dāng)天支付，而繳稅義務(wù)人是徐某某，徐某某應(yīng)按誠實信用原則在交付第一筆購房款后應(yīng)當(dāng)盡快繳納稅收支付二期購房款，不應(yīng)在第三期房款落實后支付，徐某某的履行上有怠慢的過錯，應(yīng)當(dāng)減輕張某某的責(zé)任。從徐某某的實際損失上看，徐某某未舉證證實其損失額?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條、第一百一十四條第二款規(guī)定，一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或履行合同不符合約定的，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。約定違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定違約金高于造成損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以減少。一審法院考慮合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯因素及預(yù)期收益等因素，確定由張某某與劉偉承擔(dān)違約金20000元。故徐某某請求張某某與劉偉331500元的訴訟請求，一審法院支持20000元。徐某某請求張某某與劉偉付款10000元的請求成立，予以支持。徐某某請求解除2017年5月13日簽訂的《房屋買賣合同》理由，因《房屋買賣合同》已履行不能，其請求成立，予以支持。綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第四款、第九十七條、第一百一十三條、第一百一十四條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、解除2017年5月13日徐某某與張某某簽訂的《房屋買賣合同》；二、判決書生效后，由張某某、劉偉立即返還徐某某購房款10000元，并賠償徐某某違約損失20000元；三、駁回徐某某其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費3216元（已減半），由張某某、劉偉負(fù)擔(dān)2000元。該費用徐某某已預(yù)交，由張某某、劉偉在履行判決確定義務(wù)時一并轉(zhuǎn)付給徐某某。本院二審期間，徐某某提交了《宜昌市存量房屋買賣合同》（復(fù)印件）一份，收據(jù)2張，《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》一份、提款申請書（復(fù)印件）一份、支付放貸通知書（復(fù)印件）一份、不動產(chǎn)登記證明（復(fù)印件）一份、賬戶明細(xì)查詢一份、稅收完稅證明一份，擬證明徐某某于2017年11月9日購買了無石山莊其他房屋，總價為120萬元，徐某某繳納契稅時間為2017年11月9日，2017年11月22日徐某某辦理了抵押貸款，兩次交易的房屋差價為每平方米1113元，按照案涉房產(chǎn)面積計算，徐某某的預(yù)期收益應(yīng)為310092元，與合同約定的違約金數(shù)額相當(dāng)，故合同約定的違約金數(shù)額不需要調(diào)整。張某某、劉偉質(zhì)證認(rèn)為：前述證據(jù)不能證明徐某某的觀點，且與本案不具有關(guān)聯(lián)性。雙方糾紛發(fā)生在2017年6月，而徐某某提交的證據(jù)都是在11月以后，房屋價格上漲不能視為徐某某的損失，而且徐某某與他人簽訂房屋買賣合同，價格是協(xié)商確定的，不能代表市場行情，故該差額不能計算為徐某某的損失。本院經(jīng)審查認(rèn)為，徐某某提交的證據(jù)相互印證，本院對證據(jù)的真實性予以認(rèn)定，前述證據(jù)證實如下事實：徐某某于2017年11月9日在無石山莊購買房屋一套，價格為120萬元，其中簽訂買賣合同之前支付2萬元，簽訂合同時繳納契稅并支付房款38萬元，下余80萬元辦理了銀行貸款，除前述事實外，本院對一審法院認(rèn)定的事實予以確認(rèn)。
上訴人徐某某因與被上訴人張某某、劉偉房屋買賣合同糾紛一案，不服宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2017）鄂0506民初2253號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月1日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點在于徐某某是否存在違約行為以及應(yīng)如何確定雙方違約責(zé)任。綜觀全案，徐某某與劉偉、張某某簽訂的房屋買賣合同中并未明確約定每一期房款的具體支付時間，而是為支付房款設(shè)定了一定的條件，雙方均應(yīng)依據(jù)誠信原則履行合同。徐某某于2017年5月13日支付了1萬元“定金”后，本應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納契稅，從而使合同履行向前推進(jìn)，但徐某某堅持要待銀行貸款獲得批準(zhǔn)以后，方能支付第二筆房款19.5萬元，此舉與雙方合同約定本不一致，即使劉偉、張某某同意暫緩付款，徐某某亦應(yīng)該積極籌款償還銀行貸款以獲得新的貸款，但在劉偉、張某某將標(biāo)的房屋轉(zhuǎn)賣他人之前，并無證據(jù)顯示徐某某對履行合同保有積極的態(tài)度并有積極促成付款條件成就的行為，劉偉、張某某要求提高首付款金額亦是基于對徐某某履約能力的不信任，結(jié)合徐某某二審中提交的新證據(jù)可知，徐某某另行購買無石山莊的房屋時，首付款金額（40萬元）遠(yuǎn)高于本案合同約定的20.5萬元，兩次付款時間也僅間隔20余天，契稅更是在簽訂購房合同當(dāng)天繳納，通過對兩份合同的履行情況進(jìn)行比較，本院只能得出徐某某在履行案涉合同時未能恪守誠信原則的結(jié)論。最終劉偉、張某某采取了不恰當(dāng)?shù)姆绞揭员Ｕ献陨砝娌皇軗p害，此種方式本院并不提倡，但徐某某亦不能基于劉偉、張某某的行為，獲取與其損失明顯不相當(dāng)?shù)睦妫ǚ课莩山粌r的30%計33萬余元）。一審?fù)忂^程中，徐某某亦認(rèn)為房屋的差價應(yīng)依照房屋轉(zhuǎn)賣他人時確定，即2017年7月，但其在二審提交的買賣合同為2017年11月9日簽訂，合同所載明的價格并不能作為其損失的依據(jù)，一審法院結(jié)合徐某某的實際付款數(shù)額以及雙方在履行合同過程中的過錯，判令劉偉、張某某承擔(dān)2萬元違約金公平合理。綜上所述，徐某某理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費6243元，由徐某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

代理審判員　　胡曉靜