原告徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住任丘市。
委托代理人劉崇陽，河北春至律師事務(wù)所律師。
被告ＸＸ光，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住任丘市。
委托代理人韓春艷，河北遠(yuǎn)通律師事務(wù)所律師。
被告蔡某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住任丘市。
委托代理人王松洪，任丘市利民法律服務(wù)所法律工作者。
第三人河北宏座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：河北省石家莊市長安區(qū)和平東路**號榮景園*******室。統(tǒng)一社會信用代碼91130100681392782Q。
法定代理人吳某，該公司總經(jīng)理。
委托代理人郭向東，河北海岳（任丘）律師事務(wù)所律師。

原告徐某某與被告ＸＸ光、蔡某，第三人河北宏座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司買賣合同糾紛一案，本院于2018年3月19日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告徐某某及其委托代理人劉崇陽，被告ＸＸ光及其委托代理人韓春艷、被告蔡某及其委托代理人王松洪、第三人河北宏座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人郭向東到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告徐某某向本院提出訴訟請求：1、依法確認(rèn)二被告簽訂房屋買賣協(xié)議及收據(jù)更名無效；2、訴訟費由二被告承擔(dān)。事實和事由：2013年3月2日，原告與蔡某協(xié)商購買盛世郡小區(qū)9號樓1單元2103室房屋一套，交納預(yù)付款10萬元，該房產(chǎn)權(quán)利系夫妻共同財產(chǎn)。2015年7月25日，第三人向原告承諾，因如期未能交房，第三人將給原告如下補償：1、自2015年5月31日起至2016年5月31日期間，按照銀行定期（一年期）存款利息標(biāo)準(zhǔn)，按照客戶所交款數(shù)進(jìn)行補償，2、租房補償2015年5月31日起至2016年5月31日，每月每戶按1200元房租補償，全年14400元，3、采暖補償2000元，4、免費贈送沙子送到室內(nèi)，5、免收一年物業(yè)費。第三人給客戶的承諾至今未兌現(xiàn)，在第三人處尚有約5萬元待兌現(xiàn)利益。2017年2月19日，二被告背著原告簽訂房屋買賣協(xié)議，以20萬元價格將盛世郡小區(qū)9號樓1單元2103室房屋出售給被告ＸＸ光，并辦理了收據(jù)更名。二被告簽訂的房屋買賣協(xié)議及收據(jù)更名行為，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，并且違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第四項、第六項的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。為維護(hù)原告合法權(quán)益，特起訴至法院，請依法支持原告訴訟請求。
被告ＸＸ光辯稱，對原告徐某某訴請不予認(rèn)可。被告蔡某轉(zhuǎn)讓的只是涉案房屋購買權(quán)，在沒有將涉案房屋轉(zhuǎn)移給享有房屋指標(biāo)的人并辦理涉案房屋所有權(quán)登記取得房屋所有權(quán)證書之前，購房指標(biāo)享有人不享有房屋所有權(quán)。指標(biāo)所有人出賣房屋所有權(quán)應(yīng)屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓。且涉案房屋不存在專屬性，即不存在經(jīng)濟(jì)適用房等不能轉(zhuǎn)讓的情形。轉(zhuǎn)讓合同未違反法律、行政法規(guī)的強制規(guī)定，故合同效力應(yīng)屬于有效。
被告蔡某辯稱，被告蔡某與原告徐某某系夫妻關(guān)系。2017年2月19日在原告徐某某不知情的情況下將涉案房屋以20萬元價格出售轉(zhuǎn)讓給被告ＸＸ光，違反了相關(guān)法律法規(guī)。2017年2月19日被告蔡某與被告ＸＸ光簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是附條件的民事行為，且所附條件是無法兌現(xiàn)的，無法實現(xiàn)的民事行為，故二被告簽訂的協(xié)議是無效的。綜上，收據(jù)改名亦是無效的。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》及相關(guān)法律規(guī)定，無效行為自始無效，應(yīng)雙向返還，在房屋買賣協(xié)議簽訂過程中二被告均有過錯，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第三人河北宏座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，被告ＸＸ光與蔡某之間的買賣協(xié)議屬于無權(quán)處分，本案房屋在預(yù)售給被告蔡某時，并沒有取得房屋預(yù)售許可證，第三人與被告蔡某簽訂的協(xié)議違反法律規(guī)定，屬于無效。在簽訂協(xié)議后，第三人及其法定代表人吳某、股東吳紅旺被涉嫌非法經(jīng)營罪判處刑罰。第三人與被告蔡某的房屋買賣行為是無效的，被告ＸＸ光與第三人未簽訂房屋買賣合同。
經(jīng)審理查明，原告徐某某與被告蔡某系夫妻。2013年3月2日，被告蔡某向第三人河北宏座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付購房款10萬元。同日，第三人河北宏座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為被告蔡某開具了收據(jù)。2017年2月19日，被告蔡某作為甲方與作為乙方的被告ＸＸ光簽訂房屋買賣協(xié)議，約定主要內(nèi)容：甲方將盛世郡小區(qū)9號1單2103室出售給乙方；甲方已于2013年3月2日交首付10萬元。雙方議定買方ＸＸ光付給賣方蔡某20萬元，甲方即將此房產(chǎn)的繳款收據(jù)給買方，買方享有該房產(chǎn)的后續(xù)繳款權(quán)及其繳足款項后該房產(chǎn)的使用權(quán)和居住權(quán)；乙方一次性付清貳拾萬款項，甲方協(xié)助乙方在3月30日前辦理收據(jù)改名事宜，辦理不了，甲方將款項如數(shù)退還乙方；首付款10萬之外的其余款項，按照甲方購房時的標(biāo)準(zhǔn)及第三人河北宏座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的要求簽訂合同，由乙方繳納?？涩F(xiàn)款分期交清，也可通過銀行住房按揭方式交付；改名之后，此協(xié)議失效，甲方不再干涉乙方對房子的一切事宜。
另查明，原告徐某某在被告蔡某與被告ＸＸ光簽訂協(xié)議時不在現(xiàn)場；協(xié)議簽訂后，被告ＸＸ光銀行轉(zhuǎn)賬給被告蔡某20萬元，被告ＸＸ光通過微信向被告蔡某支付1萬元；2017年3月6日，二被告在第三人河北宏座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處辦理了收據(jù)更名。涉案房屋沒有交付；協(xié)議簽訂前，被告蔡某與第三人河北宏座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未簽訂房屋買賣合同，被告蔡某沒有取得房屋所有權(quán)證書；協(xié)議簽訂后，被告ＸＸ光亦未向第三人河北宏座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司另繳納房屋款項，亦未簽訂買賣合同。
再查明，2017年7月12日，第三人河北宏座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得位于任丘市會戰(zhàn)道西側(cè)、裕華西路南側(cè)商品房預(yù)售許可證。2017年8月19日,被告蔡某通過中國農(nóng)業(yè)銀行返還被告ＸＸ光房屋價款21萬元及利息16000元。
上述事實有原、被告及第三人陳述、身份證、常住人口登記卡、結(jié)婚證、房屋買賣協(xié)議、收據(jù)、中國農(nóng)業(yè)銀行進(jìn)賬單、視頻資料、中國農(nóng)業(yè)銀行交易明細(xì)、存款回執(zhí)，商品房預(yù)售許可證、（2017）冀09民終6800號民事裁定書等證據(jù)證實。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！北景府?dāng)事人訴爭的任丘市盛世郡小區(qū)9號1單2103室房屋其開發(fā)單位第三人河北宏座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本次庭審結(jié)束前已取得商品房預(yù)售許可證，故其向被告蔡某預(yù)售房屋的行為有效；夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。原告徐某某與被告蔡某系夫妻，被告蔡某在原告徐某某不知情的情況下將涉案房屋以20萬元價格轉(zhuǎn)讓給被告ＸＸ光，故被告蔡某與被告ＸＸ光于2017年2月19日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效、被告蔡某與被告ＸＸ光于2017年3月6日收據(jù)更名無效。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國婚姻法》第十七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、《最高人民法院關(guān)于適用
若干問題的解釋（一）》第十七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告蔡某與被告ＸＸ光于2017年2月19日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效。
二、被告蔡某與被告ＸＸ光于2017年3月6日收據(jù)更名無效。
案件受理費80元，由被告蔡某承擔(dān)40元、由被告ＸＸ光承擔(dān)40元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級人民法院。

審判長 周素英
人民陪審員 邊雪蓮
人民陪審員 韓會蘭

書記員： 張桂毓