原告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，現(xiàn)住張家口市橋東區(qū)。委托訴訟代理人：張暉，河北華研律師事務(wù)所律師。被告：張家口市凱某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地張家口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高新路9號。法定代表人：金立民，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：朱震，該公司銷售總監(jiān)。委托訴訟代理人：趙東生，該公司法務(wù)。

原告徐某某向本院提出訴訟請求：1、依法判令被告支付原告因被告違約所致?lián)p失40000元，違約金31500元，合計71500元。2、訴訟費由被告承擔(dān)。事實與理由：原、被告于2016年9月30日簽訂《房屋租賃合同》，合同約定被告租賃原告位于張家口市橋東區(qū)鉆石北路××小區(qū)××商業(yè)××號房屋（建筑面積418.08平方米）作為售樓處，租賃期限2年，約定當(dāng)年租金300000元，次年租金315000元。合同簽訂后雙方均按約定履行各自的合同義務(wù)，直至2017年10月1日，即合同約定第二年租金支付之日，被告突然提出要求終止合同，不再承租原告房屋，并短信通知原告。后被告于2017年10月10日搬離該房，對于被告違約賠償事宜雙方未能達(dá)成一致意見。被告的上述行為導(dǎo)致原告房屋至今閑置，給原告造成極大損失?；诤贤诰艞l第四款約定：“承租方需提前退租的，應(yīng)當(dāng)提前60日通知出租方，并按年租金的10%向出租方支付違約金?！惫时桓鎽?yīng)當(dāng)向原告支付基于被告未提前通知原告而導(dǎo)致原告的房租損失40000元，并向原告支付當(dāng)年租金10%的違約金31500元。綜上所述，請求人民法院查明事實，依法支持原告訴訟請求，以維護(hù)原告合法權(quán)益。被告凱博公司辯稱，原、被告雙方簽訂了房屋租賃合同，租期為兩年，一年期滿的時候，由于被告銷售計劃已經(jīng)完成，就向原告方提出解除合同，2017年10月10日雙方對于租賃房屋進(jìn)行了交接，現(xiàn)在不應(yīng)該再行承擔(dān)原告所訴的60天房租損失40000元，雖然被告沒有提前60天通知原告解除合同，但是雙方已經(jīng)協(xié)商解除合同，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因沒有提前通知的違約損失。對于原告主張的31500元違約金，在合同中有相關(guān)約定按照年租金10%支付違約金，我方認(rèn)為違約金約定的偏高，不應(yīng)該支付10%的違約金，請法院酌情降低。在簽訂租賃合同的過程中，原告收取了被告房屋押金10000元，在本案解決過程中應(yīng)當(dāng)將這10000元進(jìn)行抵頂。據(jù)被告了解，原告已經(jīng)將房屋另行出租他人，原告方?jīng)]有其他的損失，也不應(yīng)該向被告主張。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：原、被告雙方于2016年9月30日簽訂了《房屋租賃合同》，約定被告承租原告位于張家口市橋東區(qū)鉆石北路××號鑫業(yè)小區(qū)的房屋，租期為2年，約定2016年租金為300000元，次年租金315000元。雙方約定提前收回或者退租房屋的，應(yīng)當(dāng)提前60日通知對方，并按年租金10%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。租期滿一年后，被告于2017年10月1日提出解除合同，不再承租原告房屋，并于2017年10月10日搬離，雙方簽訂了房屋交接合同，合同于當(dāng)日解除，約定善后事宜協(xié)商解決。被告在租賃房屋時，交付原告押金10000元。對于以上當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭議的事實，本院予以確認(rèn)。雙方存在爭議的有：被告是否構(gòu)成違約，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，是否應(yīng)當(dāng)對原告的損失進(jìn)行賠償。原告為證明其訴訟請求向法院提交：1.原、被告之間的房屋租賃合同1份，證明原、被告之間的房屋租賃協(xié)議的內(nèi)容，以及租賃期限，違約責(zé)任等。2.房屋租賃交接合同1份，證明被告沒有按合同約定提前盡到通知義務(wù)，雙方為避免進(jìn)一步擴大損失，而簽訂了擱置爭議的房屋交接合同。以上證據(jù)擬證明被告違反合同約定，在未提前通知原告的情況下，要求提前解除合同，雙方對于賠償事宜以及違約金等內(nèi)容未能達(dá)成一致。3.房產(chǎn)證復(fù)印件1份。4.原告與王肇生簽訂的房屋租賃合同1份，擬證明2017年10月11日原告與第三人王肇生簽訂房屋租賃合同，約定該房屋自2017年11月12日起租于王肇生，年租金為300000元，折合每月租金25000元，租賃期限自2017年11月12日至2022年12月11日。該合同和原、被告之間的租賃合同能夠說明從2017年10月10日至2018年10月9日，也就是原、被告之間的合同約定的第二個租期，該一年度原告預(yù)期的租金為315000元，而實際上2017年10月10日至2017年11月11日該房屋是閑置的，從2017年11月12日到2018年10月9日原告實際的房租收益為25000元×11個月=275000元，所以該一年度原告的收入差距為315000元-275000元=40000元，該40000元是原告的直接損失。原、被告之間的合同約定房屋用途是售樓，后一個合同是作為飯店，中間由于供暖期將至，房屋不好租賃，原告為了減少損失而不得已將該房屋租給了第三人王肇生，飯店的經(jīng)營也會導(dǎo)致房屋的價值造成一定的減損，此部分為原告的間接損失，間接損失原告沒有直接的證據(jù)，所以不主張。合同約定的違約金是年租金的10%，數(shù)額應(yīng)該是315000元×10%=31500元，原告損失共計71500元。被告的質(zhì)證意見為：對證據(jù)1的真實性無異議，對于證明目的有異議，雖然合同約定應(yīng)該提前60日通知，但約定按年租金10%支付違約金，并非約定支付60日的任何損失，租賃合同第4條對于租金押金的約定，當(dāng)時原告收取了被告的押金10000元。對于證據(jù)2的真實性無異議，對于原告的證明目的有異議，從房屋租賃交接合同能夠說明雙方已經(jīng)協(xié)議將房屋租賃合同解除，而且被告方已經(jīng)將房屋交還給了原告。對于證據(jù)3無異議。對于證據(jù)4的真實性無異議，從該租賃合同中可以看出，租期為五年，原告稱新的租賃合同和我方的租賃合同有差額，但是不應(yīng)該由被告方承擔(dān)，合同已經(jīng)解除，就不應(yīng)該由被告方承擔(dān)差額損失，該合同約定的租賃期限是五年，原告沒有損失，即便是被告承擔(dān)違約責(zé)任，也只能按照合同約定來承擔(dān)，而且該標(biāo)準(zhǔn)也偏高，希望法院可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕档?，將原告收取?0000元押金進(jìn)行抵頂。本院的認(rèn)證意見為：對證據(jù)的真實性予以認(rèn)定。被告向法院提交：10000元押金收據(jù)復(fù)印件1張，證明原告向被告收取10000元押金。原告對該證據(jù)無異議，本院予以認(rèn)定。
原告徐某某與被告張家口市凱某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱凱博公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年10月20日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告徐某某的委托訴訟代理人張暉，被告凱博公司的委托訴訟代理人趙東生到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。本案中，原告作為出租人將房屋承租于被告，并簽訂房屋租賃合同，該合同系原、被告雙方的真實意思表示，且合同內(nèi)容不違反法律的強制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。被告基于自身需要于租賃期屆滿前單方提出解除合同，原告并無提前解除合同的意思表示，故被告提前解除合同的行為系違約行為。為解決后續(xù)爭議，雙方商定2017年10月10日為合同解除日，該約定并非《合同法》規(guī)定的雙方協(xié)商一致解除合同的情形，被告仍應(yīng)依照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同約定，承租方提前退租的，應(yīng)當(dāng)提前60日通知出租方，并支付年租金10%的違約金。被告提前退租，應(yīng)當(dāng)按照約定向原告支付違約金，即年租金315000元×10%=31500元。被告主張該違約金約定過高，但該約定系原、被告自愿達(dá)成，根據(jù)違約金的懲罰性質(zhì)，結(jié)合當(dāng)?shù)亟灰琢?xí)慣，雙方約定的數(shù)額雖然高于一個月的房租，但也在合理范圍內(nèi)，故對原告主張由被告承擔(dān)31500元違約金的訴訟請求，本院予以支持。原告稱其直接損失為將房屋出租給被告與出租給第三人之間的租金差額，主張其直接損失為40000元。本院認(rèn)為，原告與第三人另行簽訂租賃合同，出租于第三人的房租價格均由原告與第三人協(xié)商決定，房租價格會受其他主、客觀因素的影響，租金多少與被告無直接關(guān)系，故對于原告主張的房租差額40000元，不宜認(rèn)定為因被告提前解除合同而造成的直接損失，對原告要求被告賠償租金差額的請求本院不予支持。被告向原告支付了租賃房屋的押金10000元，因合同解除，雙方的權(quán)利義務(wù)終止，原告應(yīng)返還被告押金10000元。被告主張用押金抵頂后支付違約金，本院予以支持，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告違約金21500元。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告張家口市凱某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告徐某某違約金21500元。二、駁回原告徐某某的其他訴訟請求。如果被告張家口市凱某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行債務(wù)期間的債務(wù)利息。案件受理費1900元，減半收取計950元，由原告承擔(dān)706元，被告承擔(dān)244元。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張家口市中級人民法院。

書記員：宇宙