上訴人（原審被告）：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人：盧勝蘭，湖北英達律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：江漢地區(qū)商業(yè)網點集資建設管理辦公室，住所地武漢市江漢區(qū)北湖正街8-10號。
法定代表人：堵慶新，該辦公室主任。
委托代理人：堵翌峰，該辦公室職員。
委托代理人：昌子敬，湖北星威律師事務所律師。

上訴人徐某某因與被上訴人江漢地區(qū)商業(yè)網點集資建設管理辦公室（以下簡稱江漢地區(qū)網點辦）糾紛一案，不服湖北省武漢市江漢區(qū)人民法院（2014）鄂江漢民一初字第00621號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結。
2014年6月26日，江漢地區(qū)網點辦向一審法院提起訴訟，請求判令：1、徐某某停止侵權，將武漢市江漢區(qū)自治街8號房屋恢復原狀并騰退給江漢地區(qū)網點辦；2、徐某某支付自2013年11月至騰退房屋之日止的房屋租金（每月租金8000元）；3、徐某某結清從使用該房屋之日至騰退該房屋之日止所發(fā)生的所有費用（包括衛(wèi)生費、水電費）；4、徐某某承擔本案訴訟費用。審理中，江漢地區(qū)網點辦撤回了第二項訴訟請求。
一審法院查明，1995年6月經批復，江漢區(qū)社會食品雜貨管理所成立群興裝飾材料經營部，將江漢區(qū)自治街4號作為經營場所，法人代表為張鳴興。2000年元月江漢區(qū)社會商業(yè)管理所與張鳴興簽訂經營承包合同，約定提供江漢區(qū)沿江大道18號和自治街4號作為經營門點，在承包期內不得將門點進行出租、轉租經營，如有違反，有權中止合同，并保留追究違約責任等。2013年9月張鳴興收取徐某某自治街8號門面自2013年10月1日至2016年9月30日的費用144000元。2013年10月江漢區(qū)商務局與張鳴興簽訂協(xié)議，雙方不再承續(xù)人事關系；指定江漢地區(qū)網點辦托管張鳴興，張鳴興與托管方沒有人事勞動關系；收回張鳴興原承包經營資產自治街8號（收回前該資產所發(fā)生的債權債務關系由張鳴興負責，收回后如發(fā)現(xiàn)有收回前該資產所發(fā)生的債權債務關系由張鳴興負責）。因張鳴興未將自治街8號門面交與江漢地區(qū)網點辦，江漢地區(qū)網點辦得知徐某某實際使用江漢區(qū)自治街8號房屋后，即于2014年2月17日向徐某某送達通知：“…由于江漢地區(qū)網點辦未與你處簽訂承租合同，也未委托他人簽訂承租合同，因而你處簽訂的承租合同屬無效合同。請予二○一四年二月底前終止經營行為，江漢地區(qū)網點辦將收回門面”。
另查明，武漢市江漢區(qū)自治街8號房屋（商業(yè)用途）建筑面積51.47平方米，于1999年6月登記在江漢地區(qū)網點辦名下。
一審法院認為，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第三十九條規(guī)定“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。徐某某使用江漢地區(qū)網點辦所有的房屋違反了承包合同的約定，系張鳴興在無處分權的情況下實施的行為，事后未經權利人追認，不符合《中華人民共和國合同法》第五十一條的規(guī)定，應當認定為無效行為；江漢地區(qū)網點辦要求徐某某將武漢市江漢區(qū)自治街8號房屋恢復原狀、騰退給江漢地區(qū)網點辦的請求，予以支持；審理中，江漢地區(qū)網點辦撤回第二項訴訟請求，另行主張，予以照準；江漢地區(qū)網點辦要求判令徐某某結清從使用該房屋之日至騰退該房屋之日止所發(fā)生的所有費用（包括衛(wèi)生費、水電費）的請求，因未提交明確具體相關證據(jù)，待江漢地區(qū)網點辦收集相關證據(jù)后，另行主張。徐某某因此遭受的損失，可根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，另行主張權利。依照《中華人民共和國物權法》第三十四條、第三十九條，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、徐某某于本判決生效后十日內，將武漢市江漢區(qū)自治街8號房屋（商業(yè)用途、建筑面積51.47平方米）恢復原狀、騰退后，交由江漢地區(qū)網點辦管理。二、駁回江漢地區(qū)網點辦其他訴訟請求。減半收取的案件受理費1200元、郵寄費40元，合計1240元由徐某某負擔（江漢地區(qū)網點辦已預付，徐某某于本判決生效后十日內支付給江漢地區(qū)網點辦）。
本院經審理查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。
二審另查明，2000年元月，江漢區(qū)社會商業(yè)管理所與張鳴興簽訂經營承包合同中約定的自治街4號經營門點實為武漢市江漢區(qū)自治街8號房屋。2011年5月28日，張鳴興與徐某某簽訂《合作經營協(xié)議書》，約定張鳴興將案涉房屋交徐某某經營使用，徐某某每月向張鳴興支付4000元租金。

本院認為，圍繞上訴人徐某某的上訴請求和理由，本院評判如下：
關于上訴人徐某某認為一審法院認定事實錯誤，遺漏張鳴興為本案訴訟主體，程序上存在瑕疵的上訴理由。本案案涉房屋屬于江漢地區(qū)網點辦所有，2000年張鳴興與江漢區(qū)社會商業(yè)管理所簽訂《經營承包合同》中明確約定張鳴興在經營承包期內，不得將案涉房屋進行出租、轉租經營，但張鳴興未經案涉房屋所有權人的同意，擅自將房屋轉租給徐某某承租經營，其轉租行為屬于無權處分。且一、二審期間，徐某某均未能提交證據(jù)證明江漢地區(qū)網點辦追認張鳴興將房屋轉租行為的效力。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第三十九條和《中華人民共和國合同法》第五十一條的規(guī)定，一審法院認定張鳴興將案涉房屋轉租徐某某的行為無效正確。因徐某某使用該房屋沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)，江漢地區(qū)網點辦作為房屋產權人有權要求徐某某騰退房屋。本案的實體處理與張鳴興無關，張鳴興不是本案必要的當事人，一審法院對本案審理程序合法。上訴人徐某某的該項上訴理由不能成立，本院不予支持。
關于上訴人徐某某認為其從張鳴興處承租房屋，并支付了2013年10月1日至2016年9月30日的租金，在此期間對房屋具有合法的使用權，應受法律保護的上訴理由。徐某某雖向張鳴興繳納了2013年10月1日至2016年9月30日的租金，但張鳴興與徐某某就案涉房屋的轉租行為無效，徐某某繳納了租金并不能據(jù)此享有案涉房屋的承租使用權，徐某某向張鳴興繳納的租金，可另行主張。上訴人徐某某的該項上訴理由沒有事實和法律依據(jù)，其要求撤銷一審判決，將案件發(fā)回重審的上訴請求，本院不予支持。
綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2400元，由上訴人徐某某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　申　斌 審　判　員　　張文霞 代理審判員　　豐　偉

書記員：賴瑞文