上訴人（原審被告）徐某某，男。
上訴人（原審被告）席某某，女。
二上訴人共同的委托代理人張運國，湖北今天律師事務所律師。特別授權代理。
被上訴人（原審原告）宜昌弘某物業(yè)管理有限公司。住所地：宜昌市夷陵區(qū)明珠路。
法定代表人程濤，該公司董事長。
委托代理人韓慶闊，湖北普濟律師事務所律師。特別授權代理。
委托代理人曾濤，湖北普濟律師事務所律師。特別授權代理。
原審被告宜昌豫商投資發(fā)展有限公司。住所地：宜昌市伍臨路13號。
法定代表人徐某某，該公司董事長。
委托代理人張運國，湖北今天律師事務所律師。特別授權代理。

上訴人徐某某、席某某因與被上訴人宜昌弘某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱弘某物業(yè)公司）、原審被告宜昌豫商投資發(fā)展有限公司（以下簡稱豫商投資公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2013）鄂伍家崗民初字第01446號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月6日立案受理后，依法組成由審判員閆玲玲擔任審判長，審判員鄧愛民、代理審判員聶麗華參加的合議庭審理了本案。本案現已審理終結。
原審認定，2010年8月11日，湖北宜昌天裕房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱天裕房地產公司）與弘某物業(yè)公司簽訂了《“宜昌東郡小區(qū)A區(qū)”前期物業(yè)管理服務合同》。天裕房地產公司將其開發(fā)的“宜昌東郡小區(qū)”A區(qū)委托給弘某物業(yè)公司管理。服務期限：“自協(xié)議簽訂之日起至小區(qū)業(yè)主委員會成立選聘新的物業(yè)公司之日止”。2012年7月27日，徐某某、席某某與天裕房地產公司分別簽訂四份《商品房買賣合同》。徐某某、席某某購買了“宜昌東郡小區(qū)”A區(qū)一期8#商業(yè)營業(yè)用房二層4間（000301－000305）建筑面積共計418.38平方米（門牌號及建筑面積分別為：伍臨路13號71號222.98平方米、72號98.42平方米、73號21.21平方米、74號75.77平方米）。該《商品房買賣合同》附件五為對前期物業(yè)服務內容的約定。其中“二、前期物業(yè)服務費用項目價格：……2、商鋪的物業(yè)服務費按每月3.00元／平方米計收”。合同簽訂次日，天裕房地產公司將上述房屋交付徐某某、席某某，2012年8月19日，徐某某、席某某對其所購買的商業(yè)營業(yè)用房進行裝修。
原審同時認定，弘某物業(yè)公司于2013年7月3日、2013年11月11日向徐某某、豫商投資公司發(fā)出物業(yè)管理費收費通知。由于徐某某、席某某及豫商投資公司并未履行物業(yè)費支付義務，弘某物業(yè)公司遂訴至宜昌市伍家崗區(qū)人民法院，請求判令：1、豫商投資公司向弘某物業(yè)公司支付2012年7月27日至2013年12月31日期間拖欠的物業(yè)服務費21337.38元，并承擔逾期違約金3075.09元，合計24412.77元；2、徐某某、席某某對上述第1項義務承擔連帶清償責任；3、由徐某某、席某某及豫商投資公司承擔訴訟費。
原審法院據以認定上述事實的主要證據有：弘某物業(yè)公司提交的《“宜昌東郡小區(qū)A區(qū)”前期物業(yè)管理服務合同》、《商品房買賣合同》、《裝修開工申請表》、《東郡物業(yè)服務中心收費通知單》及雙方當事人在原審庭審中的陳述等。
原審法院認為：一、天裕房地產公司是案涉小區(qū)宜昌東郡小區(qū)A區(qū)的建設單位，在涉案小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)公司的情況下，該公司與弘某物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，符合國務院《物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定。另根據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。因此徐某某、席某某、豫商投資公司針對《前期物業(yè)管理合同》對業(yè)主和使用人不具有約束力的抗辯意見，不應予以采納。二、關于豫商投資公司是否應承擔物業(yè)服務費的問題，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。而弘某物業(yè)公司未提供證據證明業(yè)主與物業(yè)使用人之間關于物業(yè)服務費的約定，因此，弘某物業(yè)公司的該項訴訟請求于法無據，不應予以支持。三、關于徐某某、席某某是否應承擔物業(yè)服務費的問題。弘某物業(yè)公司已經向包括徐某某、席某某在內的小區(qū)業(yè)主提供了物業(yè)管理服務，雙方形成了事實上的物業(yè)管理關系。故徐某某、席某某理應向弘某物業(yè)公司支付自2012年8月至2013年12月的物業(yè)管理服務費。同時，徐某某、席某某、豫商投資公司庭審中舉出照片一張，其內容為“東郡小區(qū)物業(yè)服務費公示”，該公示表中物業(yè)服務費一欄為1.50元／平方米／月，備注欄為一價清。以此證明物業(yè)服務費應按1.50元／平方米／月收取。由于該照片證據的證明力小于《商品房買賣合同》附件五的約定的證明力，故徐某某、席某某應根據《商品房買賣合同》附件五中的約定向弘某物業(yè)公司支付自2012年8月至2013年12月的商業(yè)營業(yè)用房物業(yè)服務費21337.38元（3.00元／平方米／月×418.38平方米×17個月）。四、關于弘某物業(yè)公司主張違約金的部分，由于《商品房買賣合同》附件五沒有對逾期支付物業(yè)服務費作出約定，且弘某物業(yè)公司并未舉證證明其實際損失是多少，根據日常生活經驗法則，徐某某、席某某逾期支付物業(yè)服務費給弘某物業(yè)公司造成的主要是利息損失，可參照中國人民銀行同期貸款利率標準（年利率6.15%）計算。至于利息損失的起算日，徐某某、席某某應于每月的15日前支付當月的物業(yè)服務費，故利息損失應從欠費期間的每月16日起分段計算。
基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《物業(yè)管理條例》第七條第四款、第五款、第二十一條及《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條、第七條之規(guī)定，判決：一、徐某某、席某某于判決生效后十日內向弘某物業(yè)公司支付2012年8月至2013年12月的物業(yè)管理服務費21337.38元及利息損失（利息損失按年利率6.15%的標準分段計算至判決確定支付之日止）；二、駁回弘某物業(yè)公司的其他訴訟請求。
一審案件受理費410元，減半收取205元，由徐某某、席某某負擔。
本院經審理查明，原審認定的事實屬實。
另查明，天裕房地產公司與弘某物業(yè)公司于2010年8月11日簽訂的《“宜昌東郡小區(qū)A區(qū)”前期物業(yè)管理服務合同》約定的物業(yè)服務內容包括：1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、房頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等；2、房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、公共消防設備、中央供水系統(tǒng)等；3、物業(yè)規(guī)劃紅線內物業(yè)管理范圍的市政共用設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等；4、物業(yè)規(guī)劃紅線內附屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理；5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位；6、交通、車輛行駛及停泊；7、配合當地公安機關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作；8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動；9、整理、保管與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料；10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理。包括責令停止違章行為，要求賠償經濟損失及支付違約金；11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。

本院認為，本案爭議焦點為：1、涉案前期物業(yè)服務合同的效力；2、徐某某、席某某是否應按前期物業(yè)服務合同約定的收費標準交納物業(yè)管理費。針對上述爭議焦點，本院評述如下：
一、關于涉案前期物業(yè)服務合同的效力問題。在涉案小區(qū)未成立業(yè)主委員會的情況下，天裕房地產公司依法選聘弘某物業(yè)公司為該小區(qū)提供前期物業(yè)服務，并簽訂了前期物業(yè)服務合同，該合同系雙方真實意思表示，且弘某物業(yè)公司是依法成立的具有物業(yè)管理資質的物業(yè)服務企業(yè)，其與天裕房地產公司系兩個獨立的法人，對外獨立承擔責任，天裕房地產公司選聘弘某物業(yè)公司為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務，符合國家倡導的關于房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，同時，《物業(yè)管理條例》第二十四條第一款“國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)”之規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，故徐某某、席某某關于涉案小區(qū)建設方天裕房地產公司與物業(yè)服務方弘某物業(yè)公司系關聯(lián)企業(yè)，雙方所簽物業(yè)管理合同違反了《物業(yè)管理條例》第二十四條的規(guī)定應認定無效的主張，本院不予支持。
二、關于徐某某、席某某是否應按前期物業(yè)服務合同約定的收費標準交納物業(yè)費的問題。涉案前期物業(yè)服務合同合法有效，該合同的效力應及于小區(qū)全體業(yè)主。徐某某、徐愛芳作為該小區(qū)的業(yè)主，有義務接受弘某物業(yè)公司的物業(yè)管理及服務，并交納物業(yè)管理費用。物業(yè)服務是一種具有長期性、持續(xù)性的服務，且物業(yè)服務所涵蓋的內容較為廣泛，依涉案前期物業(yè)服務合同之約定，涉案小區(qū)的物業(yè)服務包括小區(qū)房屋建筑本體共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護、物業(yè)規(guī)劃紅線內物業(yè)管理范圍的市政共用設施的維修、養(yǎng)護和管理、物業(yè)共有部分和公共設施設備的清潔衛(wèi)生、維修、養(yǎng)護和管理，以及小區(qū)安全防范等。徐某某、席某某在涉案小區(qū)內的商鋪雖不同于該物業(yè)的普通商品住房，但其與該物業(yè)的其他商品住房在房屋建筑本體、排水、消防、小區(qū)安全防范等方面是共用的，構成了一個整體，屬于同一個物業(yè)管理區(qū)域，且徐某某、席某某亦無證據證實弘某物業(yè)公司未履行涉案前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務義務，故徐某某、席某某不能以其將所購商鋪打通不需要物業(yè)服務來否認弘某物業(yè)公司的全面工作成果。因此，徐某某、席某某關于其不需要物業(yè)服務繼而不應繳納物業(yè)管理費的主張因缺乏事實及法律依據，本院不予支持。此外，涉案前期物業(yè)服務合同及徐某某、席某某與天裕房地產公司所簽《商品房買賣合同》均約定商鋪的物業(yè)費收取標準為3.0元／月／平方米，徐某某、席某某主張物業(yè)費應按1.5元／月／平方米收取因無合同依據，本院亦不予支持。
綜上所述，原審判決認定事實清楚，實體處理恰當，依法應予維持。經合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費410元（徐某某、席某某已預交），由徐某某、席某某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　閆玲玲 審　判　員　　鄧愛民 代理審判員　　聶麗華

書記員：張鵬煒