上訴人（原審被告，反訴原告）：李某。
委托訴訟代理人：陳偉，河北晟舜律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告，反訴被告）：徐某某。
被上訴人（原審原告，反訴被告）：王某。
被上訴人（原審原告，反訴被告）：王虹。
以上三被上訴人委托訴訟代理人：劉文舟，河北厚正律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告，反訴被告）：劉勝寒。

上訴人李某因與被上訴人徐某某、王某、王虹、劉勝寒租賃合同糾紛一案，不服河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院（2015）西民商初字第00007號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年10月15日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某上訴請求：1、撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請求，依法改判；2、本案的全部訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：1、本案審理過程中，馬秀英去世，法院應(yīng)當(dāng)終止訴訟，確定繼承人參加訴訟后，繼續(xù)訴訟，本案法院未通知終止訴訟，也沒有審查繼承人的身份，繼承人均無權(quán)繼承，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求；2、馬秀英與李某簽訂了房屋租賃合同，自下發(fā)拆遷征收公告后，經(jīng)營收到嚴(yán)重影響，李某被迫停止經(jīng)營，直到2013年9月12日，在與馬秀英多次協(xié)商后，馬秀英同意在結(jié)清相關(guān)費用后終止合同，李某于2013年10月份就搬離房屋，此后未再使用過，不應(yīng)承擔(dān)馬秀英房屋閑置的損失；3、馬秀英出具的證明都是庭審后取得的，不應(yīng)作為證據(jù)使用，路士輝未出庭，并且與其所在的物業(yè)公司證言矛盾，是不真實的證據(jù)。
徐某某、王某、王虹辯稱，1、上訴人主張的終止錯誤，應(yīng)該是中止，本案為遺囑繼承，被上訴人有權(quán)參與訴訟；2、公告不存在拆遷，僅是做的調(diào)查，上訴人未與馬秀英協(xié)商過合同終止的事情，上訴人能與徐光才簽合同為什么不與我們簽，合同也是不同的；3、上訴人欠房租，也未恢復(fù)房屋原狀違約，路士輝是給雙方出的證明，也是在舉證期限能提交的。請求法院依法裁判。
劉勝寒未陳述意見。
徐某某、王某、王虹、劉勝寒向一審法院起訴請求：請求法院判令李某支付所欠的房租133200元及違約金48000元。
一審法院認(rèn)定事實：2012年5月11日，馬秀英與李某簽訂房屋租賃合同一份，約定李某租賃馬秀英名下南小街5號3樓、使用面積約435平方米的房產(chǎn)；租賃期限為2012年5月31日至2014年6月1日，年租金16萬元，押金2萬元到期歸還；合同簽訂當(dāng)日，李某向馬秀英付清租金；如中途遇國家拆遷，馬秀英退還當(dāng)年李某未占用剩余月份的租金；馬秀英中途拒租，收到當(dāng)年的租金全部返還，并按合同第九條承擔(dān)違約責(zé)任；如李某中途中止合同，所交的租金不退，李某租賃馬秀英房屋所裝修好的狀況絲毫不能損壞，以此裝修賠償馬秀英原房屋內(nèi)的原狀，并恢復(fù)租房前原三樓中間的隔斷墻，恢復(fù)費用由李某承擔(dān)，并按合同第九條承擔(dān)違約責(zé)任；合同第九條對于違約責(zé)任的約定為租賃期間任何一方違反合同規(guī)定，按年度向?qū)Ψ浇患{年度租金的30%作為違約金，并承擔(dān)給對方造成的一切經(jīng)濟損失，李某逾期未交付租金的，或未按合同約定返還房屋的，每逾期一日，必須按月租金的30%向馬秀英交滯納金。上述租賃合同簽訂前，馬秀英房屋由張岳承租，合同對于恢復(fù)隔斷墻的約定與涉案合同相同。
合同簽訂后，馬秀英將出租房屋交予李某。同日，李某給付馬秀英20萬元，其中18萬元為支付的租金及押金，剩余2萬元，雙方均認(rèn)可為借款。2013年8月20日，李某轉(zhuǎn)賬支付13500元。2013年10月13日，李某通過網(wǎng)銀向馬秀英支付13300元。按照李某支付的租金數(shù)額計算，支付租金至2013年9月15日。李某稱其于2013年9月12日從承租房屋中搬出，并認(rèn)可搬出時未將隔斷墻及衛(wèi)生間恢復(fù)原狀。
另查，2013年2月19日石家莊市橋西區(qū)房屋征收管理辦公室發(fā)布的南花園商業(yè)步行街二期項目房屋征收范圍公告，公告主要內(nèi)容為自房屋征收范圍公布之日起，房屋征收范圍內(nèi)的單位和個人不得實施新建、改建、擴建房屋、非住宅房屋租賃等行為，征收工作人員開始對征收范圍內(nèi)房屋等基本情況入戶調(diào)查登記。李某所承租房屋在征收范圍內(nèi)，但拆遷工作至今未進行。
李某承租的房屋包括馬秀英的房產(chǎn)及案外人徐光才的房產(chǎn)。2013年9月12日，李某與徐光才簽訂合同終止協(xié)議，約定李某于2012年9月12日全部搬離徐光才的房屋，且已全部清算，沒有拖欠。
2013年9月12日，路士輝出具證明，載明李某承租位于橋西區(qū)南小街5號3樓的房屋，因消防手續(xù)無法辦理及橋西拆遷辦下達的拆遷通知，使得場所無法經(jīng)營，所以于2013年9月12日全部搬離，電費已全部結(jié)清，無經(jīng)濟糾紛。并加蓋石家莊元輝物業(yè)服務(wù)有限公司公章。
2014年4月28日，路士輝再次出具證明一份，載明：馬秀英出租的位于橋西區(qū)南小街5號3樓的房屋橋西征收辦發(fā)了征收范圍公告，未下達拆遷通知，不影響經(jīng)營，承租人搬離沒有委托我交馬秀英任何手續(xù)物品。
馬秀英有女兒劉勝寒，養(yǎng)子徐某某。2014年12月9日，馬秀英在律師見證下，立遺囑一份，內(nèi)容為：本遺囑處理的財產(chǎn)范圍為石家莊市橋西區(qū)南小街5號3樓的房產(chǎn)（面積約為490平米），由兒子徐某某、外甥王某、外甥王虹繼承，女兒不得對此提出任何主張。王某、王虹各100平米，其余歸我兒子徐某某繼承。望本人膝下的各個子女及繼承人遵從本人心愿，切勿爭產(chǎn)，和睦相處。2015年1月3日，馬秀英去世。
一審法院認(rèn)為，馬秀英與李某簽訂的房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。馬秀英立有遺囑，指定徐某某、王某、王虹繼承涉案房產(chǎn)，因此本案的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由徐某某、王某、王虹承受，三人按各自繼受份額所占的比例承繼權(quán)利義務(wù)。馬秀英及徐光才的房屋相鄰，由李某一同承租，進行經(jīng)營，而李某與徐光才于2013年9月12日簽訂合同終止協(xié)議，結(jié)清房租及水電物業(yè)等費用，能夠證明李某于該日搬離了租賃房屋。李某稱其于該日與馬秀英解除租賃合同，但未能提供證據(jù)予以證明，且李某于2013年10月13日仍向馬秀英支付房租至2013年9月15日，因此對李某主張的解除合同的時間，不予采信。馬秀英稱并未通知其解除合同，但李某在已搬離租賃房屋的情況下，又于2013年10月13日最后一次支付租金，應(yīng)認(rèn)定李某在最后一次支付租金時，即通知馬秀英解除了租賃合同。因此認(rèn)定李某通知馬秀英解除租賃合同的時間為2013年10月13日。李某尚欠馬秀英2012年9月16日至10月13日的租金12273.97元，應(yīng)當(dāng)支付。李某單方解除租賃合同，且未依約將隔斷墻及衛(wèi)生間恢復(fù)原狀，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)賠償馬秀英合同履行后可以獲得的利益損失，而馬秀英亦有義務(wù)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大，法院酌定李某賠償3個月租金損失即4萬元為宜。上述租金足以彌補徐某某、王某、王虹的損失，故對徐某某、王某、王虹要求李某支付違約金的訴訟請求，不予支持。
租賃合同約定李某應(yīng)在合同簽訂當(dāng)日付清租金，但李某僅支付租金至2013年9月15日，剩余租金并未支付，因此李某依據(jù)租賃合同約定如中途遇國家拆遷，徐某某、王某、王虹退還當(dāng)年李某未占用剩余月份的租金，要求徐某某、王某、王虹退還9個月房租119700元，沒有事實依據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條、第一百一十九條之規(guī)定，判決如下：一、李某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償徐某某、王某、王虹租金損失共計52273.97元；徐某某、王某、王虹按照各自繼承份額所占比例進行分配；二、駁回徐某某、王某、王虹、劉勝寒其他訴訟請求；三、駁回李某的反訴請求。本案受理費3924元，由徐某某、王某、王虹按照各自繼承份額所占比例負(fù)擔(dān)2818元，李某負(fù)擔(dān)1106元；反訴受理費2694元，由李某負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院確認(rèn)一審法院查明的事實。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”的規(guī)定，上訴人未能提供與被上訴人終止合同的證據(jù)，也不能證明上訴人與被上訴人協(xié)商解除合同并達成合意，故原審依據(jù)最后一次交付租金時間確認(rèn)合同解除時間妥當(dāng)，上訴人單方解除租賃合同，且未依約將隔斷墻及衛(wèi)生間恢復(fù)原狀，已構(gòu)成違約，原審酌定的賠償數(shù)額合理。石家莊市橋西區(qū)房屋征收管理辦公室發(fā)布的南花園商業(yè)步行街二期項目房屋征收范圍公告并未確認(rèn)拆遷情況，至今也未實際開展征收，并符合雙方《房屋租賃合同》第三條第2項的約定。故上訴人主張退回租金的請求，本院不予支持。本案有馬秀英留有的遺囑確認(rèn)了被上訴人為其權(quán)利的繼承人，故原審?fù)ㄖ簧显V人參加訴訟符合法律規(guī)定，原審卷宗記載了上訴人簽收了原審法院中止審理的民事裁定書，故原審法院程序合法。
綜上所述，上訴人李某的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1106元，由上訴人李某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審 判 長　郝福海 審 判 員　宋廣道 代審判員　張　楠

書 記 員　趙　曉