張某某
杜超（河北十力律師事務(wù)所）
王某某

上訴人（原審原告）張某某。
委托代理人杜超，河北十力律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）王某某。
上訴人張某某因與被上訴人王某某確認(rèn)合同有效糾紛一案，不服邯鄲縣人民法院（2014）邯縣民初字第317號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人張某某及其委托代理人杜超，被上訴人王某某、王某某及閆玉娥的代理人李桂彬到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原判認(rèn)定:被告王某某、閆玉娥系夫妻關(guān)系。原告張某某與被告王某某、閆玉娥均是邯鄲縣劉王莊村村民。原告張某某于2002年9月27日與被告王某某、閆玉娥夫妻協(xié)商后簽訂了《房屋出售協(xié)議》，被告將其位于邯鄲縣劉王莊村內(nèi)的宅基地使用權(quán)及地上建筑物（包括北屋4間，小南屋及院內(nèi)建筑物，另東側(cè)車庫(kù)）一并轉(zhuǎn)讓給原告張某某，價(jià)款共計(jì)42000元，合同簽訂后張某某足額向被告方支付了42000元，并在對(duì)房產(chǎn)裝修后入住至今，現(xiàn)雙方就該合同效力發(fā)生爭(zhēng)議。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為:依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地禁止買賣和非法轉(zhuǎn)讓。依法轉(zhuǎn)讓需經(jīng)村集體同意，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。原、被告之間宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在一審法庭辯論終結(jié)前仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。王某某、閆玉娥抗辯意見符合法律規(guī)定，依法予以支持。一審法院據(jù)此于2014年8月2日判決:駁回原告張某某的訴訟請(qǐng)求。
一審宣判后，上訴人張某某不服，向本院提起上訴，其理由是:1、雙方訂立《房屋出售協(xié)議》房屋買賣關(guān)系明確，但一審法院卻對(duì)買賣房屋只字未提，錯(cuò)誤認(rèn)定是農(nóng)村宅基地買賣合同?；臼聦?shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，就沒(méi)有公正判決。2、一審法院適用法律錯(cuò)誤。本案房屋買賣合同的雙方都是劉王莊村民，屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不存在導(dǎo)致村集體宅基地資源流失的問(wèn)題，因此買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效。一審法院依據(jù)《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》認(rèn)定該農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效顯然屬于適用法律錯(cuò)誤。
本院認(rèn)為:雙方1984年9月27日訂立《房屋出售協(xié)議》，當(dāng)時(shí)已經(jīng)履行完畢，是雙方真實(shí)意思表示，且上訴人張某某搬入爭(zhēng)議的宅院居住至今。2014年將原房屋拆除進(jìn)行了翻建。之后雙方就合同的效力發(fā)生爭(zhēng)議，張某某訴至邯鄲縣法院主張《房屋出售協(xié)議》有效。王某某認(rèn)為其出賣給張某某的房屋是其父母的共同財(cái)產(chǎn)，且沒(méi)有分過(guò)家，其本人沒(méi)有處分權(quán)，主張合同無(wú)效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條 ?規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。該條規(guī)定旨在防止大量買賣合同遭遇無(wú)效認(rèn)定之命運(yùn)，更周到地保護(hù)買受人之權(quán)益，明晰交易主體之間的法律關(guān)系，強(qiáng)化社會(huì)信用，維持交易秩序，確保市場(chǎng)交易順暢，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更加健康有序地發(fā)展，強(qiáng)力維護(hù)誠(chéng)信。況且雖然無(wú)證據(jù)證明王某某兄弟分家，但王某某出賣該房屋之前其家庭在此居住。該房出賣后十二年也無(wú)其他人主張王某某出賣房屋無(wú)效。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條 ?規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條 ?的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！逗颖笔∞r(nóng)村宅基地管理辦法》第九條規(guī)定，出賣和或者出租村內(nèi)住房的農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)使用宅基地。該辦法第十七條規(guī)定，由于住宅轉(zhuǎn)讓、繼承等原因造成集體土地使用權(quán)變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更之日其三十日內(nèi)，向市（縣）土地行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)變更登記，由市（縣）人民政府換發(fā)《集體土地使用證》。從以上規(guī)定看出，我國(guó)法律及河北省的地方法規(guī)均不禁止農(nóng)村村民出賣房屋。只是對(duì)出賣房屋后的村民再申請(qǐng)宅基有所限制。根據(jù)以上規(guī)定，為尊重當(dāng)事人意志，維護(hù)交易安全，應(yīng)認(rèn)定雙方所訂立的《房屋出售協(xié)議》有效。一審法院認(rèn)定雙方所訂合同未生效，與上述規(guī)定相悖，應(yīng)預(yù)糾正。照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷邯鄲縣人民法院（2014）邯縣民初字第317號(hào)民事判決；
二、張某某與王某某2002年9月27日訂立的《房屋出售協(xié)議》有效。
一審案件受理費(fèi)100元，二審案件受理費(fèi)80元由被上訴人王某某負(fù)擔(dān)，上述費(fèi)用已經(jīng)由張某某預(yù)交，由王某某給付張某某。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:雙方1984年9月27日訂立《房屋出售協(xié)議》，當(dāng)時(shí)已經(jīng)履行完畢，是雙方真實(shí)意思表示，且上訴人張某某搬入爭(zhēng)議的宅院居住至今。2014年將原房屋拆除進(jìn)行了翻建。之后雙方就合同的效力發(fā)生爭(zhēng)議，張某某訴至邯鄲縣法院主張《房屋出售協(xié)議》有效。王某某認(rèn)為其出賣給張某某的房屋是其父母的共同財(cái)產(chǎn)，且沒(méi)有分過(guò)家，其本人沒(méi)有處分權(quán)，主張合同無(wú)效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條 ?規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。該條規(guī)定旨在防止大量買賣合同遭遇無(wú)效認(rèn)定之命運(yùn)，更周到地保護(hù)買受人之權(quán)益，明晰交易主體之間的法律關(guān)系，強(qiáng)化社會(huì)信用，維持交易秩序，確保市場(chǎng)交易順暢，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更加健康有序地發(fā)展，強(qiáng)力維護(hù)誠(chéng)信。況且雖然無(wú)證據(jù)證明王某某兄弟分家，但王某某出賣該房屋之前其家庭在此居住。該房出賣后十二年也無(wú)其他人主張王某某出賣房屋無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條 ?規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條 ?的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！逗颖笔∞r(nóng)村宅基地管理辦法》第九條規(guī)定，出賣和或者出租村內(nèi)住房的農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)使用宅基地。該辦法第十七條規(guī)定，由于住宅轉(zhuǎn)讓、繼承等原因造成集體土地使用權(quán)變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更之日其三十日內(nèi)，向市（縣）土地行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)變更登記，由市（縣）人民政府換發(fā)《集體土地使用證》。從以上規(guī)定看出，我國(guó)法律及河北省的地方法規(guī)均不禁止農(nóng)村村民出賣房屋。只是對(duì)出賣房屋后的村民再申請(qǐng)宅基有所限制。根據(jù)以上規(guī)定，為尊重當(dāng)事人意志，維護(hù)交易安全，應(yīng)認(rèn)定雙方所訂立的《房屋出售協(xié)議》有效。一審法院認(rèn)定雙方所訂合同未生效，與上述規(guī)定相悖，應(yīng)預(yù)糾正。照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷邯鄲縣人民法院（2014）邯縣民初字第317號(hào)民事判決；
二、張某某與王某某2002年9月27日訂立的《房屋出售協(xié)議》有效。
一審案件受理費(fèi)100元，二審案件受理費(fèi)80元由被上訴人王某某負(fù)擔(dān)，上述費(fèi)用已經(jīng)由張某某預(yù)交，由王某某給付張某某。

審判長(zhǎng)：陳建英
審判員：楊海山
審判員：馮雪

書記員：常新蕊j