上訴人（原審原告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省大城縣北位鄉(xiāng)北良村2街2巷**號(hào)，現(xiàn)住址：河間市。委托訴訟代理人：張素杰，女，xxxx年xx月xx日出生，住河北省河間市，系張某某之女。委托訴訟代理人：劉春宅，河北旭寧律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：河北大川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：河北省河間市西大街北側(cè)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91130984563227786C。法定代表人：林三豹，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：任志軍，河北金勝律師事務(wù)所律師。

上訴人張某某的上訴請(qǐng)求：撤銷河間市人民法院（2017）冀0984民初2449號(hào)民事判決，并依法改判解除房屋買賣合同退還張某某購(gòu)房款402000元、利息102056.92元、維修基金3091元，共計(jì)507147.92元；一審、二審訴訟費(fèi)由大川公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審法院認(rèn)定事實(shí)有誤，應(yīng)當(dāng)予以改判。理由為：第一、被上訴人未按照宣傳材料的允諾進(jìn)行房屋建造，建成的房屋與宣傳材料及沙盤展示相差巨大，該房屋不倫不類無(wú)任何應(yīng)用價(jià)值。其表現(xiàn)為：1、二層連廊已經(jīng)封死，行人無(wú)法通行，沒(méi)有行人往來(lái)的商鋪就沒(méi)有任何商用價(jià)值，這違背上訴人購(gòu)買該房屋作為商鋪用的初衷。2、消防通道已堵死，而且礙于商鋪連梁的高度消防車無(wú)法進(jìn)入公共區(qū)域，具有巨大的安全隱患。3、商鋪所謂的步行街過(guò)窄與沙盤展示相差甚遠(yuǎn)，限制了人流數(shù)量，使所謂的步行街淪為河間市二街村民的出入通道。種種表現(xiàn)可以反映出涉案房屋距被上訴人的宣傳及允諾相差甚遠(yuǎn)，而且該房屋無(wú)法重新建造已構(gòu)成根本違約不能實(shí)現(xiàn)合同目的，故此該商品房買賣合同應(yīng)予解除。第二、宣傳材料構(gòu)成要約，被上訴人應(yīng)當(dāng)按照其宣傳和沙盤展示進(jìn)行建造，否則即構(gòu)成違約。本案事實(shí)表現(xiàn)為：1、宣傳材料在本案一審時(shí)被上訴人也是認(rèn)可的，從宣傳材料上看，該商鋪周圍有：歐式景觀休閑商業(yè)步行街、五星級(jí)酒店、國(guó)內(nèi)一線品牌院線、品牌電器城等等高大上的設(shè)施。2、該宣傳材料允諾的設(shè)施被上訴人任何一個(gè)也沒(méi)有做到，目前該商鋪周圍沒(méi)有任何具有繁榮商業(yè)、提高商鋪人流和價(jià)值的設(shè)施存在。3、在2012年上訴人以9754.91元/平方米購(gòu)買了該商鋪，在2012年滄州市的商鋪（底商）均價(jià)在6000至8000元之間，搜狐房產(chǎn)網(wǎng)有相應(yīng)記錄。通過(guò)以上事實(shí)可知，被上訴人就商鋪及相關(guān)設(shè)施在宣傳材料進(jìn)行了說(shuō)明和允諾，上訴人基于該說(shuō)明和允諾以近萬(wàn)元每平方米的高價(jià)購(gòu)買了該商鋪。被上訴人的說(shuō)明及允諾對(duì)房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生了重大影響，依照最高院關(guān)于商品房買賣司法解釋第三條之規(guī)定應(yīng)當(dāng)視為要約。即使該說(shuō)明及允諾未載入合同也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，被上訴人所建房屋完全不符合該說(shuō)明及允諾已經(jīng)構(gòu)成了嚴(yán)重違約。該違約行為無(wú)法彌補(bǔ)，故此該合同也應(yīng)予以解除。第三、一審法院以《商鋪買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》非格式條款進(jìn)而認(rèn)定被上訴人不構(gòu)成違約屬于認(rèn)定事實(shí)嚴(yán)重錯(cuò)誤。上訴人認(rèn)為該補(bǔ)充協(xié)議具有格式條款的全部構(gòu)成要件，具體為：1、該補(bǔ)充協(xié)議留有空格、手寫等部分，且均為打印稿樣式，屬于定型化條款，符合重復(fù)使用的這一特征。從本案類似案件中所提交的補(bǔ)充協(xié)議與上訴人提交的補(bǔ)充協(xié)議的一致也可以印證該補(bǔ)充協(xié)議的重復(fù)使用性。2、《商品房買賣合同》的最后一頁(yè)的附件四標(biāo)明合同補(bǔ)充協(xié)議，從《商品房買賣合同》和補(bǔ)充協(xié)議簽訂時(shí)間為同一時(shí)間這一點(diǎn)可以說(shuō)明該補(bǔ)充協(xié)議被上訴人早已事先擬定完成，與主合同為同一整體且密不可分，該補(bǔ)充協(xié)議具有事先擬定和單方提出的特征。雖然補(bǔ)充協(xié)議名為補(bǔ)充但在本案中并非一次使用，已經(jīng)具有法律意義上的格式條款。通常補(bǔ)充協(xié)議一般主要針對(duì)合同未盡事宜，并非全面取代主合同進(jìn)行約定，本案中的補(bǔ)充協(xié)議已經(jīng)將原《商品房買賣合同》的主要條款改的面目全非，使河北省建設(shè)廳監(jiān)制的《商品房買賣合同》對(duì)被上訴人的約束力減少到幾乎沒(méi)有。被上訴人此舉的目的是免除其責(zé)任規(guī)避自己當(dāng)初的允諾和說(shuō)明。另外該補(bǔ)充協(xié)議第11條違背公平原則，如果該補(bǔ)充協(xié)議有效，那么按照其字面理解就是說(shuō)被上訴人當(dāng)初的允諾只是一個(gè)設(shè)計(jì)思路不算數(shù)，被上訴人作為開發(fā)商對(duì)其開發(fā)的房屋想怎么建就怎么建甚至建成什么樣只要能通過(guò)驗(yàn)收上訴人作為買受人也必須無(wú)條件接受，這顯然是霸王條款。上訴人就是沖著被上訴人當(dāng)初的允諾及說(shuō)明才高價(jià)買房的，被上訴人僅憑一紙事先擬定的補(bǔ)充協(xié)議就把當(dāng)初的所有承諾作廢，違背誠(chéng)實(shí)信用、公平合理的原則，該補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不具有約束力。另外，被上訴人作為提供補(bǔ)充協(xié)議的一方，其協(xié)議內(nèi)容免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除上訴人主要權(quán)利，故此依照合同法的規(guī)定該條款屬于無(wú)效條款，該約定自始至終無(wú)效。在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主相對(duì)于開發(fā)商來(lái)講處于弱勢(shì)地位，購(gòu)房者難以親眼看到施工圖紙和規(guī)劃設(shè)計(jì)，開發(fā)商為了一己私利更是拒絕在宣傳材料或銷售廣告上進(jìn)行張貼。更多情況是依據(jù)沙盤和宣傳材料進(jìn)行選購(gòu)，開發(fā)商為了獲得更大的利益進(jìn)行虛假宣傳和承諾的情形屢見不鮮。具體到本案，被上訴人當(dāng)初允諾的繁榮景象才會(huì)使得上訴人會(huì)以一個(gè)比地級(jí)市還高的商鋪價(jià)格購(gòu)買此房，到目前所有的允諾都不能實(shí)現(xiàn)，上訴人購(gòu)買的商鋪人流通道被堵死并挪作他用，該商鋪無(wú)法居住不能做住宅用，無(wú)法倒車也不能做車庫(kù)用，幾乎沒(méi)有人員進(jìn)入故無(wú)法經(jīng)營(yíng)，從外面看幾乎不能發(fā)現(xiàn)里面有商鋪存在，總之該商鋪無(wú)任何使用價(jià)值。另，上訴人庭審中補(bǔ)充如下：被上訴人在其宣傳中指明了HOPSC，經(jīng)過(guò)查詢可知這屬于城市綜合體，應(yīng)當(dāng)包括商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、交通等各個(gè)城市功能，各功能相互影響，互為補(bǔ)充，缺一不可。其具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，且通過(guò)街區(qū)作用提升了城市的空間價(jià)值進(jìn)而提升各個(gè)功能的價(jià)值。被上訴人所作的這種宣傳無(wú)一做到，至今商鋪的現(xiàn)狀幾乎沒(méi)有人流，其承諾的雙首層涉及也已經(jīng)被完全堵死。被上訴人對(duì)房屋的宣傳不僅是希望他人向自己發(fā)出要約的表示，而是希望和他人訂立合同的意思表示，宣傳行為符合合同的要約要件，應(yīng)視為要約。請(qǐng)二審法院進(jìn)行實(shí)地查看，在保護(hù)弱者的合法權(quán)益下作出公正的判決。被上訴人大川公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不成立，應(yīng)依法駁回。一、本案上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》與《商鋪買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》是雙方平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂，主體、內(nèi)容合法有效。在《商品房買賣合同》和《商鋪買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中，上訴人與被上訴人雙方就商品房的基本情況、裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)、出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、配套承諾、商服用用途等內(nèi)容規(guī)定的詳細(xì)具體，合同中沒(méi)有規(guī)定上訴人所稱的連廊雙首層設(shè)計(jì)、對(duì)面有世紀(jì)商城、五星級(jí)酒店、統(tǒng)一招商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的條款內(nèi)容，也未規(guī)定不得封堵一層通道和二層連廊、不得增設(shè)鋼制樓梯等限制性條款。合同合法有效，依法應(yīng)該得到履行。二、被上訴人完全履行了合同規(guī)定義務(wù)，不存在任何違約情況。被上訴人對(duì)涉案項(xiàng)目的建設(shè)，完全按照政府部門規(guī)劃許可的內(nèi)容進(jìn)行的設(shè)計(jì)建設(shè)，被上訴人不存在任何擅自改變?cè)O(shè)計(jì)規(guī)劃的情況，上訴人所稱被上訴人擅自改變?cè)O(shè)計(jì)之說(shuō)毫無(wú)事實(shí)依據(jù)。被上訴人并未封堵消防通道，上訴人購(gòu)買的2號(hào)樓1層114號(hào)房經(jīng)過(guò)了有關(guān)部門驗(yàn)收合格并備案后，被上訴人于2015年7月1日已通知上訴人結(jié)算收房，被上訴人沒(méi)有違反合同的約定，不存在違約情況。三、上訴人所訴與事實(shí)不符，本案不具備法定解除合同的條件。1、上訴人以被上訴人未對(duì)房屋統(tǒng)一管理為由要求解除合同的理由不成立。首先，雙方在合同中沒(méi)有關(guān)于被上訴人統(tǒng)一招商管理義務(wù)的條款規(guī)定；其次，被上訴人與上訴人之間發(fā)生的是商品房買賣法律關(guān)系，不存在經(jīng)營(yíng)管理關(guān)系，被上訴人的合同義務(wù)即按照合同規(guī)定的條件、時(shí)間交付房屋，被上訴人不具有向上訴人交付特定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式的合同義務(wù)和法定義務(wù)，上訴人以此為由要求解除合同是沒(méi)有法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)的。2、宣傳資料是一種要約邀請(qǐng)，不構(gòu)成合同內(nèi)容。首先，上訴人提供的宣傳資料屬于商業(yè)廣告范疇，是一種要約邀請(qǐng)，不是被上訴人對(duì)商鋪開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾。第二、涉案房屋及設(shè)施的建設(shè)設(shè)置并不屬于擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，這一項(xiàng)目已通過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。第三、更為重要的是補(bǔ)充合同中11條明確約定：“買受人已知悉出賣人所做模型樓書及其他宣傳資料僅為展示設(shè)計(jì)思路，并非合同要約、附件或組成部分。未經(jīng)出賣人書面授權(quán)，出賣人聘請(qǐng)的任何人員的口頭許諾、答復(fù)及個(gè)人出具的任何文件均不構(gòu)成要約，對(duì)雙方不具有法律約束力”，故宣傳資料不構(gòu)成合同內(nèi)容的事實(shí)清楚。四、補(bǔ)充合同不屬于格式化合同，合同中也并未加重買受人的責(zé)任、未排除買受人的主要權(quán)利。補(bǔ)充合同即是雙方針對(duì)合同中未約定的內(nèi)容達(dá)成的補(bǔ)充條款，該條款內(nèi)容清楚明確，雖是被上訴人預(yù)先擬定，但并非在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)不可協(xié)商，故該條款不屬于格式條款。退一步講，即使構(gòu)成格式條款，該條款內(nèi)容既未免除出賣人責(zé)任、也未加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利，上訴人以此為由請(qǐng)求確認(rèn)該條款無(wú)效，于法無(wú)據(jù)。綜合上述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，上訴人的上訴理由沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。請(qǐng)求二審法院依法駁回上訴。張某某向一審法院起訴請(qǐng)求：解除房屋買賣合同關(guān)系；退還房屋價(jià)款402000元及利息；退還維修基金3091元；訴訟費(fèi)用由大川公司承擔(dān)。一審中，張某某提交下列證據(jù)。1、大川世紀(jì)天街宣傳資料一份，證實(shí)大川公司有以下許諾，建成歐式景觀休閑商業(yè)步行街，有超大停車場(chǎng)，對(duì)面有世紀(jì)MALL（商城）、五星級(jí)酒店。超市、電器、百貨影院、家居MALL（商城）即將聯(lián)袂入住。以上宣傳均為虛假，屬于欺詐行為。連廊雙首層設(shè)計(jì)。統(tǒng)一定位、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)。投入運(yùn)營(yíng)后租金保守估計(jì)2元/平方/天。以上內(nèi)容未實(shí)際履行，屬于違約。2、沙盤模型照片一張，街道上沒(méi)有樓梯，街道寬度筆北側(cè)房屋寬度約為2倍，現(xiàn)街道寬度為7-8米，北側(cè)房屋南北寬度13米。街道明顯窄于房屋南北寬度。街道兩側(cè)有景觀。102房以東沒(méi)有通道。3、現(xiàn)場(chǎng)照片6張，證實(shí)二層連廊已經(jīng)封堵，影響通行，街道兩側(cè)沒(méi)有景觀，東側(cè)通道已經(jīng)堵死。102東側(cè)新開通道，改變規(guī)劃。4、房屋買賣合同一份，約定購(gòu)買大川世紀(jì)天街商鋪。用途為商業(yè)，2016年12月31日交付房屋，張某某購(gòu)買的是第2幢1層114號(hào)房，每平方米9754.91元，價(jià)款為402000元。5、商鋪買賣合同補(bǔ)充協(xié)議一份，證實(shí)為培育市場(chǎng)，2013年12月31日至2016年12月31日的使用權(quán)無(wú)償交由大川公司統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)、管理，實(shí)際上，大川公司并沒(méi)有培育市場(chǎng)。6、交付房款收據(jù)2張，交房款402000元。7、維修基金憑證一張，已交3091元。8、白志偉商品房買賣合同復(fù)印件一份，證實(shí)世紀(jì)天街的房屋已經(jīng)貶值，至2017年3月11日已貶值為每平方米6554.06元，由于大川公司的欺詐、違約行為所致。大川公司的質(zhì)證意見：證據(jù)1，真實(shí)性、合法性無(wú)異議，但與本案不具有關(guān)聯(lián)性。雙方在補(bǔ)充合同第11條中明確確認(rèn)買受人已知悉出賣人所做模型、樓書及其他宣傳資料僅為展示設(shè)計(jì)思路，并非合同的邀約、附件、組成部分。對(duì)此張某某完全清楚并在補(bǔ)充協(xié)議中簽字確認(rèn)，故張某某對(duì)提供的宣傳資料的真實(shí)作用應(yīng)非常清楚。宣傳資料并不含有合同邀約、合同附件的作用。證據(jù)2，真實(shí)性、合法性無(wú)法判斷，關(guān)聯(lián)性同證據(jù)一的質(zhì)證意見。證據(jù)3，無(wú)法判斷真實(shí)性、合法性，與本案也無(wú)關(guān)聯(lián)性。不具有張某某提出的證明目的。證據(jù)4、5、6、7證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均認(rèn)可。但上述四組證據(jù)不具有原告提出的證明目的，（1）四組證據(jù)中不含有被告許諾建成歐式景觀步行街，超大停車場(chǎng)，連廊雙首層設(shè)計(jì)，等等情況。（2）上述證據(jù)不能證實(shí)大川公司存在擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)的情況，不能證實(shí)涉案房屋建設(shè)不存在影響通行和環(huán)境等情況。（3）補(bǔ)充合同第七條，關(guān)于統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容，是張某某同意被告統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，是張某某同意義務(wù)，不含有大川公司承諾保證必須統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的意思表示。（4）補(bǔ)充協(xié)議第11條，對(duì)于宣傳資料、沙盤不含有合同的作用之規(guī)定非常明顯。證據(jù)8，為復(fù)印件，真實(shí)性無(wú)法判斷，即使有原件，不具有關(guān)聯(lián)性。商品房買賣的權(quán)利義務(wù)規(guī)定，取決于銷售當(dāng)時(shí)合同向?qū)Ψ綄?duì)價(jià)款、面積、位置等要素的確認(rèn)，不同時(shí)間之間，不同當(dāng)事人之間，不具有可比性。該份證據(jù)不具有原告提出的證明目的。大川公司提交下列證據(jù)：1、（河）房預(yù)售證2012年第040、038號(hào)商品房預(yù)售許可證。2、大川世紀(jì)城商業(yè)步行街項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證。證據(jù)1、2證實(shí)大川公司依法依規(guī)建設(shè)并銷售涉案房屋。3、河北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。4、河間市公安消防大隊(duì)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案抽查合格告知書》5、大川世紀(jì)城商業(yè)步行街2號(hào)樓、5號(hào)樓《工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》，證據(jù)3、4、5證實(shí)被告開發(fā)建設(shè)的涉案房屋已經(jīng)于2014年10月30日驗(yàn)收合格，并于2014年11月2日上報(bào)備案，已經(jīng)具備交房條件。6、交房房屋結(jié)算單。7、入住手續(xù)辦理單，證實(shí)張某某于2015年7月9日即簽署確認(rèn)入住手續(xù)。張某某發(fā)表質(zhì)證意見：1、對(duì)大川公司提交的證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議。2、從證據(jù)的內(nèi)容看，都是商業(yè)步行街的建房手續(xù)，本案爭(zhēng)議的房屋是世紀(jì)天街，大川公司提交的房屋結(jié)算單中也寫的是世紀(jì)天街，其他的都不是世紀(jì)天街。所以這些證據(jù)與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。3、對(duì)于張某某的簽字，需要與本人進(jìn)行核實(shí)，如果為真實(shí)的，也不影響解除買賣合同關(guān)系，還在法定的訴訟時(shí)間內(nèi)。4、消防抽查報(bào)告，只是抽查的結(jié)果，并不是最終的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。大川公司就張某某提出的預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的名稱與雙方簽訂的合同名稱不一致的問(wèn)題，做出說(shuō)明如下：雙方在合同第一條簽訂的項(xiàng)目名稱為暫定名，而雙方確認(rèn)的建設(shè)工程許可證號(hào)是一致的。充分說(shuō)明大川公司依法取得的證件即為涉案房屋的有關(guān)證件。另外，張某某補(bǔ)充提交了署名為魏友波、陳慶平、閆靖宇的商鋪買賣合同補(bǔ)充協(xié)議4份及滄州市人民政府辦公室信息公開頁(yè)面顯示的河間市發(fā)展改革局2016年10月11日發(fā)布的關(guān)于注銷河北大川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大川世紀(jì)城商業(yè)樓項(xiàng)目核準(zhǔn)證的函。大川公司對(duì)此進(jìn)行了質(zhì)證，其質(zhì)證意見為：四份補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性沒(méi)有異議，但該協(xié)議不是格式條款，是雙方當(dāng)事人協(xié)商簽訂的，具有法律效力。關(guān)于核準(zhǔn)證的函根本不存在，我們的樓房已經(jīng)建成并通過(guò)相關(guān)職能部門驗(yàn)收，手續(xù)是完備的。綜合當(dāng)事人陳述及舉證意見，大川公司對(duì)張某某提供的證據(jù)1、4、5、6、7沒(méi)有異議，張某某對(duì)大川公司提供的證據(jù)沒(méi)有異議，一審法院對(duì)上述證據(jù)的效力予以確認(rèn)。張某某提供的沙盤模型照片一張及3現(xiàn)場(chǎng)照片6張、白志偉商品房買賣合同復(fù)印件，大川公司提出異議，一審法院認(rèn)為該證據(jù)不能證實(shí)張某某所述的大川公司改變規(guī)劃以及存在欺詐、違約行為的主張，故對(duì)張某某上述證據(jù)的效力不予認(rèn)定。關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議不能認(rèn)定為格式條款。張某某提供河間市發(fā)展改革局2016年10月11日發(fā)布的關(guān)于注銷河北大川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大川世紀(jì)城商業(yè)樓項(xiàng)目核準(zhǔn)證的函，其內(nèi)容為注銷該局河發(fā)改核字（2016）3號(hào)，大川公司建設(shè)的房屋在2015年6月8日之前即建成并經(jīng)過(guò)相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，故該函不能作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年12月13日，張某某與大川公司簽訂《房屋買賣合同》、《商鋪買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》，合同約定：張某某購(gòu)買（暫定名）大川世紀(jì)天街第2幢1層114號(hào)商鋪一間，價(jià)款為402000元，出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年12月31日前交房。同日雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第7條約定，為確保商業(yè)街的正常運(yùn)營(yíng)與發(fā)展、培育市場(chǎng)，買受人同意將所購(gòu)商品房前三年（即2013年12月31日至2016年12月31日）的使用權(quán)無(wú)償交予出賣人或出賣人指定的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，進(jìn)行統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)管理，買受人在統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)期間，無(wú)論任何理由均不得違約或影響商業(yè)街的正常運(yùn)營(yíng)管理。補(bǔ)充協(xié)議第11條約定，買受人已經(jīng)知悉出賣人所作模型樓書及其他宣傳資料僅為展示設(shè)計(jì)思路，并非合同要約、附件或組成部分。未經(jīng)出賣人書面授權(quán)（僅指蓋公司章及法人代表簽字），出賣人聘請(qǐng)的任何人員的口頭許諾、答復(fù)及個(gè)人出具的任何文件均不構(gòu)成要約，對(duì)雙方不具有法律約束力。買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，張某某交付了房款及維修基金。2014年10月30日出賣人賣給張某某的房屋即經(jīng)有關(guān)部門竣工驗(yàn)收合格，確認(rèn)工程名稱為大川世紀(jì)城商業(yè)步行街。2014年11月29日即上報(bào)備案。2015年6月8日該工程經(jīng)過(guò)河間市公安消防大隊(duì)消防驗(yàn)收，并出具了《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案抽查合格告知書》。被告在2015年7月9日即通知張某某結(jié)算收房，張某某已經(jīng)收房并在入住手續(xù)辦理單上簽字。張某某陳述大川公司擅自改變房屋規(guī)劃，但沒(méi)有舉出相應(yīng)證據(jù)。一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。張某某與大川公司簽訂《房屋買賣合同》、《商鋪買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，予以確認(rèn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行相應(yīng)義務(wù)。關(guān)于張某某提供的大川世紀(jì)天街宣傳資料的內(nèi)容，一審法院認(rèn)為，雙方在補(bǔ)充合同第11條中已經(jīng)確認(rèn)買受人已知悉出賣人所做模型、樓書及其他宣傳資料僅為展示設(shè)計(jì)思路，并非合同的邀約、附件、組成部分。張某某作為具有完全民事行為能力的公民，應(yīng)當(dāng)充分了解該條的內(nèi)容及含義，故張某某以該宣傳資料的內(nèi)容主張大川公司違約不能成立。關(guān)于張某某認(rèn)為該條規(guī)定系格式條款的主張，一審法院認(rèn)為，該補(bǔ)充協(xié)議是雙方當(dāng)事人協(xié)商簽訂的，而且該補(bǔ)充協(xié)議只是在購(gòu)買大川世紀(jì)城商業(yè)步行街的買房人與張某某之間簽訂的，只在雙方簽訂購(gòu)買商業(yè)步行街房屋時(shí)一次使用，故張某某主張?jiān)搮f(xié)議的條款系格式條款不能成立。關(guān)于雙方補(bǔ)充協(xié)議第7條的約定，其目的是限制買受人在2013年12月31日至2016年12月31日期間，無(wú)論任何理由均不得違約或影響商業(yè)街的正常運(yùn)營(yíng)管理，張某某主張?jiān)摋l系大川公司許諾2016年12月31日之后對(duì)房屋統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理，與該約定不符，故張某某的該項(xiàng)主張不予采納。張某某主張大川公司擅自改變房屋規(guī)劃，但沒(méi)有舉出相應(yīng)證據(jù)，對(duì)其主張不予采納。因此，張某某主張大川公司違約，要求解除合同、退還房屋價(jià)款及利息、退還維修基金，證據(jù)不足，其訴訟請(qǐng)求不能成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回張某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理4443元，由張某某負(fù)擔(dān)。本院二審期間，張某某提交證據(jù)如下：1、錄像光盤兩張，其中一張是2012.12.18日形成的，能表明被上訴人沒(méi)有讓上訴人觀看合同內(nèi)容就簽字，證明目的提交書面意見，和以上兩案陳述內(nèi)容基本一致。另一張是2018.5.15日至5.22日錄制的視頻，證實(shí)世紀(jì)天街是一條死街沒(méi)有客流量。2、世紀(jì)天街最近現(xiàn)狀的照片及網(wǎng)頁(yè)打印的世紀(jì)天街的效果圖，用于證實(shí)我方陳述內(nèi)容。其余證據(jù)和意見與閆紀(jì)明等訴大川公司案件的證據(jù)和意見一致。大川公司的質(zhì)證意見是：對(duì)證據(jù)1，由于無(wú)法核實(shí)原件，對(duì)視頻的真實(shí)性不認(rèn)可。對(duì)證據(jù)2，網(wǎng)頁(yè)打印圖不能證實(shí)上訴人的證明目的，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性均有異議，該證據(jù)中沒(méi)有體現(xiàn)上訴人的上訴狀中稱的大型超市等相關(guān)的配套設(shè)施，故對(duì)該證據(jù)不認(rèn)可。對(duì)圖片資料的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性有異議。本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)相一致。
上訴人張某某因與被上訴人河北大川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大川公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服河北省河間人民法院（2017）冀0984民初2449號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月12日立案后，依法組成合議庭審理了本案。上訴人張某某及其委托訴訟代理人張素杰、劉春宅，被上訴人大川公司的委托訴訟代理人任志軍到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條之規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款”；第四十條之規(guī)定“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效”，本案《商鋪買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》系被上訴人在銷售其開發(fā)的商鋪過(guò)程中為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，屬于格式條款。該補(bǔ)充協(xié)議第11條的內(nèi)容具體明確，是被上訴人向上訴人對(duì)于模型樓書及相關(guān)宣傳資料不作為合同要約進(jìn)行的提示，不屬于“免除出賣人責(zé)任、加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利”的內(nèi)容。該補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不存在合同法第五十二條和第五十三條規(guī)定的無(wú)效情形，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。本案雙方當(dāng)事人訂立的《商品房買賣合同》有效，當(dāng)事人應(yīng)按約定全面履行自己的義務(wù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條之規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋的價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”，根據(jù)以上規(guī)定，銷售廣告和宣傳資料的相關(guān)內(nèi)容視為要約要符合以下情形：1、限于對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作具體確定的說(shuō)明和允諾；2、該說(shuō)明和允諾對(duì)于買受人決定是否訂立房屋買賣合同以及房屋價(jià)格影響重大。鑒于《商鋪買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》有效，即使被上訴人所做模型樓書及其他宣傳資料對(duì)其開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出了說(shuō)明和允諾，按該補(bǔ)充協(xié)議第11條的約定，雙方已經(jīng)認(rèn)可上述說(shuō)明和允諾并不構(gòu)成要約，故此，以上說(shuō)明和允諾不應(yīng)視為合同內(nèi)容，對(duì)被上訴人不具有約束力。案涉房屋已經(jīng)有關(guān)部門竣工驗(yàn)收合格和消防驗(yàn)收。上訴人未提供有效證據(jù)證明被上訴人存在擅自改變房屋規(guī)劃等違反《商品房買賣合同》約定的行為。應(yīng)認(rèn)定被上訴人銷售給上訴人的房屋符合合同約定。上訴人請(qǐng)求解除合同、被上訴人承擔(dān)違約責(zé)任，沒(méi)有充分依據(jù)，依法不予支持。綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)、適用法律并無(wú)不當(dāng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)8886元，由上訴人張某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　范秉華
審判員　　郭亞寧
審判員　　畢文娟

書記員：徐菲菲