張奕
康君元（河北世紀(jì)方舟律師事務(wù)所）
石家莊市北方塑料油墨有限公司
李金星（河北石家莊新華誠和法律服務(wù)所）
袁德海

上訴人（原審原告、反訴被告）張奕。
委托代理人康君元，河北世紀(jì)方舟律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告、反訴原告）石家莊市北方塑料油墨有限公司，住所地石家莊市西三莊大街185號。
法定代表人蔡玉芝，公司董事長。
委托代理人李金星，石家莊市新華誠和法律服務(wù)所法律工作者。
委托代理人袁德海，公司經(jīng)理。
上訴人張奕、上訴人石家莊市北方塑料油墨有限公司因租賃合同糾紛一案，不服石家莊市新華區(qū)人民法院（2012）新民三初字第231號民事判決，向本院提起上訴。
本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，原告（反訴被告）張奕（乙方）與被告（反訴原告）石家莊市北方塑料油墨有限公司（甲方）于20100年8月30日簽訂房屋租賃合同。
合同約定租賃期限3年，自2010年9月15日起至2013年9月16日；租金每年12萬元，按季度給付，一次交付一季度。
乙方租用的房屋。
對屋內(nèi)的裝修以不動主體建筑為準(zhǔn)。
同時雙方對違約責(zé)任進行了約定“租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)按時足額向甲方繳納租金，及水、電、暖氣，無故拖欠超過15天時，甲方有權(quán)提出終止合同，并追回欠繳的租金”。
在房屋交付后，原告征得被告同意的情況下，對租賃房屋進行了裝修。
原告分別于2010年8月24日、2011年2月13日、2011年4月22日，繳納了房租。
后雙方為水電費繳納產(chǎn)生糾紛，2011年4月23日，被告將原告承租的房屋封鎖，拒絕原告及工作人員出入經(jīng)營，被告公司工作人員將原告單位的貨車扣押，要求原告支付水電費6700元。
經(jīng)趙陵鋪公安派出所調(diào)解，原告于2011年4月28日，將9700元交付被告。
原告于2011年5月17日以被告無故給租房加鎖，導(dǎo)致工作人員無法進入房屋，無法經(jīng)營為由，將解除租賃合同通知書以郵寄方式送達被告。
庭審中被告認(rèn)可現(xiàn)在租房仍處于封鎖狀態(tài)，原告使用的車輛仍在被告處。
原告主張的損失88208.72元，計算依據(jù):租金17888元（每月1萬元，54天交了房租沒有實際使用，10000元／30天X54天）；水電費5000元，實際支出4700元（估算）；裝修費80950元，三年租期僅使用7個月，要求返還65209.73元；被告賠償原告營業(yè)損失120000元（2011年4月23日暫計算至2011年5月17日），后期損失按上述計算方式從2011年5月18日計算至判決生效之日。
另，扣車費用每天200元到300元，自2011年4月24日至2012年7月24日，計136800元。
關(guān)于反訴原告的損失計算依據(jù):因原告將房屋進行了裝修，改造計劃費用50000元；對方解除合同沒有按照約定提前三個月通知我方，故主張三個月的賠償；賠償反訴原告電費30000元、水費7200元。
庭審中，被告稱因?qū)Ψ酵锨匪娰M等，并且原告在轉(zhuǎn)移相關(guān)物品，4月份貨物就已經(jīng)搬走其他地方經(jīng)營，因此其不存在損失。
原告稱雙方是存在一定誤會，但我方不是要搬走，因此不存在根本違約。
本案審理期間，多次調(diào)解雙方車輛交還問題，因分歧較大未果。
原審認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，雙方應(yīng)按協(xié)議的約定履行。
由于簽訂的房屋租賃合同中對部分事項約定不明，合同履行過程中，雙方缺乏溝通，存在誤解，致2011年4月23日，被告以要求原告支付拖欠水電費的名義，將原告承租房屋封鎖，被告的行為致使原告租賃該房屋的目的不能實現(xiàn)。
原告于2011年5月17日將解除租賃合同通知書送達被告，同時被告庭審中意見為該租賃合同應(yīng)當(dāng)解除，可以認(rèn)定雙方均同意解除《房屋租賃合同》。
原告已按約定交納了2011年第一、二季度（至2011年6月15日期滿）的租金，但被告的行為至原告自2011年5月17日至2011年6月15日期間預(yù)交的租金10000元。
庭審中原告提供了裝修票據(jù)，結(jié)合裝修票據(jù)及本案實際情況，及原告主張返還裝修費65209.73元，根據(jù)公平原則，雙方按照50%的比例分擔(dān)較妥，即被告賠償原告裝修損失32605元。
原告主張的要求返還水電費5000元，因雙方租賃合同中約定不明，庭審中，被告作為出租方對此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，故對原告要求被告返還5000元水電費的訴求予以支持。
原告要求賠償營業(yè)損失120000元的主張，沒有提供相應(yīng)證據(jù)，對該項訴求不予支持。
原告的貨車被扣押一事，被告到庭認(rèn)可扣押車輛一事，被告的扣押行為構(gòu)成侵權(quán)，與本案系二個法律關(guān)系，原告可另案解決，對于原告要求返還車輛并賠償損失的請求不宜一并解決為宜。
關(guān)于2011年5月17日原告向被告送達解除合同通知書后，合同已經(jīng)解除，租賃房屋一直處于封鎖狀態(tài)，無法正常使用，被告提供的電費單據(jù)及電表數(shù)字不足以證實由原告用電產(chǎn)生的費用，故被告要求原告交納2011年6月21日至2011年9月21日的租金及水電費共計67200元的訴訟主張，沒有事實及法律依據(jù)，不予支持。
關(guān)于房屋改造費50000元，雙方簽訂房屋租賃合同，第四條第二項約定“對屋內(nèi)的裝修改造以不動主體建筑為準(zhǔn)”，原告基于經(jīng)營所需對屋內(nèi)進行裝修并未違反協(xié)議約定，且解除合同是由于被告行為導(dǎo)致，對被告要求房屋改造費50000元的主張，不予支持。
據(jù)上，原審判決:一、被告（反訴原告）石家莊市北方塑料油墨有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告（反訴被告）張奕預(yù)交房屋租金10000元；二、被告（反訴原告）石家莊市北方塑料油墨有限公司補償原審（反訴被告）房屋裝修費32605元、水電費5000元；（如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付履行期間的債務(wù)利息）三、駁回原告（反訴被告）張奕其他訴訟請求；四、駁回被告（反訴原告）石家莊市北方塑料油墨有限公司的訴訟請求。
案件受理費4213元，由原告（反訴被告）張奕負(fù)擔(dān)3213元，被告（反訴原告）石家莊市北方塑料油墨有限公司負(fù)擔(dān)1000元，反訴費1322元，由被告（反訴原告）石家莊市北方塑料油墨有限公負(fù)擔(dān)。
判后，雙方均不服向本院提起上訴，原審原告張奕的上訴理由:1、對于被上訴人違約造成的全部損失應(yīng)予賠償，原審只判決賠償了一部分；2、對于其請求返還車輛及賠償損失的主張不予支持系明顯錯誤。
原審被告石家莊市北方塑料油墨有限公司的上訴理由:1、對方拖欠租金、水電費，違約在先，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；2、賠償裝修費沒有依據(jù)，應(yīng)進行評估；3、對方應(yīng)負(fù)擔(dān)水電費。
本院認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋租賃合同》并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)依約履行。
原審認(rèn)定合同解除，雙方對此并未提出異議，本院不再議。
關(guān)于上訴人張奕請求的返還房屋租金，原審依據(jù)上訴人張奕送達解除合同的通知書日期是2011年5月17日，至2011年6月15日期滿，按一個月返還預(yù)交租金并無不當(dāng)。
關(guān)于上訴人張奕主張的裝修費損失，原審依據(jù)本案實際情況判決雙方各半負(fù)擔(dān)，上訴人主張應(yīng)當(dāng)由對方全部分擔(dān)，并未提供充分證據(jù)或充足理由予以支持。
上訴人張奕主張的返還車輛及賠償損失，因涉及的侵權(quán)行為，本案不宜一并處理，上訴人張奕可另行主張。
上訴人石家莊市北方塑料油墨有限公司主張對方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任及承擔(dān)房屋改造費及水電費的主張，因其沒有提供證據(jù)及雙方合同沒有具體約定，故原審駁回其反訴請求并無不妥。
綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律并無不當(dāng)，雙方的上訴理由均不成立，依法應(yīng)予維持。
依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費8426元，由雙方各半負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋租賃合同》并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)依約履行。
原審認(rèn)定合同解除，雙方對此并未提出異議，本院不再議。
關(guān)于上訴人張奕請求的返還房屋租金，原審依據(jù)上訴人張奕送達解除合同的通知書日期是2011年5月17日，至2011年6月15日期滿，按一個月返還預(yù)交租金并無不當(dāng)。
關(guān)于上訴人張奕主張的裝修費損失，原審依據(jù)本案實際情況判決雙方各半負(fù)擔(dān)，上訴人主張應(yīng)當(dāng)由對方全部分擔(dān)，并未提供充分證據(jù)或充足理由予以支持。
上訴人張奕主張的返還車輛及賠償損失，因涉及的侵權(quán)行為，本案不宜一并處理，上訴人張奕可另行主張。
上訴人石家莊市北方塑料油墨有限公司主張對方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任及承擔(dān)房屋改造費及水電費的主張，因其沒有提供證據(jù)及雙方合同沒有具體約定，故原審駁回其反訴請求并無不妥。
綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律并無不當(dāng)，雙方的上訴理由均不成立，依法應(yīng)予維持。

依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費8426元，由雙方各半負(fù)擔(dān)。

審判長：李榮水
審判員：劉云峰
審判員：顏景山

書記員：郭智芳