上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖南省石門縣。
委托訴訟代理人：卓浦生，鶴峰縣走馬法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審原告）：谷某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省鶴峰縣。
委托訴訟代理人：杜鵬，湖北百興律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：莫玉鳳，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，鶴峰縣供電公司職工，住湖北省鶴峰縣。
委托訴訟代理人：杜鵬，湖北百興律師事務(wù)所律師。

上訴人張某某因與被上訴人谷某某、莫玉鳳房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省鶴峰縣人民法院（2016）鄂2828民初1015號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月21日立案后，依法組成合議庭，進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某某的上訴請求：改判該案。事實和理由：1.谷某某、莫玉鳳未按照2008年5月20日的調(diào)解書約定和《中華人民共和國合同法》第二百一十六條的規(guī)定，提供符合修理大型機械的房屋給張某某；2.一審法院對張某某交付的租金認定有誤；3.一審法院錯誤認定本案未超過訴訟時效；4.張某某租賃房屋所用的土地是國有土地，使用期限為2011年3月14日止，本租賃合同的有效期最多也只能到2011年3月14日。
谷某某、莫玉鳳辯稱，房屋租賃期間，谷某某、莫玉鳳給張某某提供的租賃房屋供水正常，房屋大門被鎖以及供電中斷系張某某自己行為所致；一審判決認定張某某給付20000元租金的事實正確；根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定，本案并未超過訴訟時效；另外，土地使用權(quán)到期，并不影響房屋租賃合同的效力。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
谷某某、莫玉鳳向一審法院起訴請求：1、解除谷某某、莫玉鳳與張某某的房屋租賃協(xié)議；2、張某某支付谷某某、莫玉鳳8年零6個月（自2008年4月1日至2016年10月31日）的房屋租金共計32萬元整；3、張某某賠償欠谷某某、莫玉鳳租金的利息損失55370元（自2008年10月1日計算至2016年10月31日）；4、本案的訴訟費用由張某某承擔(dān)。
一審法院認定事實：2006年，谷某某與張某某合伙開辦江坪河礦山機械鑄造加工修理門市部。后由于經(jīng)營管理不善，生意虧損，谷某某意欲退伙，雙方發(fā)生糾紛。2008年5月21日，經(jīng)鶴峰縣走馬鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會調(diào)解，雙方達成以下協(xié)議：1.張某某與谷某某的合伙關(guān)系從2006年4月16日至2008年4月1日止，張某某與谷某某都自愿中止合伙關(guān)系；2.張某某與谷某某合伙期間的賬目，債務(wù)已全部結(jié)算，外部債務(wù)信用社貸款30000.00元（大寫叁萬元整）及到本月底的利息約2000.00元（大寫貳仟元整）；3.債務(wù)由張某某與谷某某共同承擔(dān)。張某某負責(zé)在2008年10月30日之前還清信用社貸款10000.00元及今后利息，谷某某負責(zé)還清信用社的貸款22000.00元及今后利息，4個煤斗歸谷某某，變賣還抵貸款；4.張某某繼續(xù)租用谷某某在栗山村××組的整棟房屋、前后塔壩及電力設(shè)備等，租期五年（即從2008年4月1日至2013年4月1日止），租費4萬元每年，由張某某每年分上半年和下半年兩次付清當年租費（即6月30日之前和10月30日之前付清），以收據(jù)為準；5.張某某在租房期間不得損壞房屋及設(shè)施，保持房屋原樣、原貌，如有損壞，照價賠償。房屋的自然損壞或自然災(zāi)害由谷某某自行負責(zé)；6.今后谷某某不得無故干涉張某某的生產(chǎn)經(jīng)營活動；7.江坪河電站完工發(fā)電后，雙方自愿約定中止租房協(xié)議。該協(xié)議由張某某、谷某某以及走馬鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會的工作人員簽字確認。同日，莫玉鳳亦參加調(diào)解并在協(xié)議上簽名確認。協(xié)議簽訂以后，張某某支付谷某某、莫玉鳳房租至2009年3月31日。2011年江坪河水電工程因種種原因?qū)е峦９?，江坪河礦山機械鑄造加工修理門市部也因此停止經(jīng)營至今未重新投入運營。修理門市部停止經(jīng)營后，因門市部停水停電，大門被鎖，張某某認為系谷某某、莫玉鳳所為，致使其無法拉走機械，故于2016年7月26日訴至鶴峰縣人民法院，要求谷某某、莫玉鳳返還機械并賠償損失。鶴峰縣人民法院于2016年9月6日作出（2016）鄂2828民初597號民事判決，駁回張某某的訴訟請求。該判決認定：張某某與谷某某、莫玉鳳達成的房屋租賃協(xié)議，是雙方當事人的真實意思表示，合法有效。當事人一方主張解除合同的，應(yīng)當依法通知對方，合同自通知到達對方時解除。張某某主張多次找到谷某某、莫玉鳳要求解除合同，而谷某某、莫玉鳳予以否認，張某某沒有提供書面解除合同的通知，也未提供其他證據(jù)證明。合同法規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當返還租賃物，繼續(xù)使用租賃物，出租人無異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。雙方在合同中約定，租賃期間為五年（2008年4月1日至2013年4月1日），期滿后張某某并未向谷某某、莫玉鳳返還租賃房屋，租賃物未返還，說明該房屋至今仍在張某某的管控中，合同同時還約定江坪河工程完工后，雙方自愿終止租房協(xié)議，而江坪河工程尚未完工，故該合同仍在履行之中。該判決書現(xiàn)已發(fā)生法律效力。2016年11月9日，谷某某、莫玉鳳以張某某未按約定支付房屋租金，構(gòu)成違約為由訴至法院，要求與張某某解除房屋租賃合同，并由張某某支付下欠房租及利息。
一審法院認為，合法有效的合同，對當事人均具有法律約束力，雙方應(yīng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，谷某某、莫玉鳳依約將其位于栗山村××組的整棟房屋、前后塔壩及電力設(shè)備交付給張某某使用，張某某亦應(yīng)按照約定支付房屋租金。張某某未按照協(xié)議約定的時間支付租金，已構(gòu)成違約。因此，谷某某、莫玉鳳要求張某某支付房屋租金的訴訟請求，有事實和法律依據(jù)，予以支持。張某某在簽訂協(xié)議以后，支付谷某某、莫玉鳳房屋租金至2009年3月31日，故其應(yīng)支付谷某某、莫玉鳳2009年4月1日至2016年10月31日房屋租金30萬元，對于超過部分，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：“（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”的規(guī)定，只有違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的時，合同一方當事人才享有法定解除權(quán)。本案中，谷某某、莫玉鳳與張某某簽訂房屋租賃協(xié)議的目的在于收取租金，以期在不改變房屋所有權(quán)的情況下實現(xiàn)該房屋的經(jīng)濟效益。張某某在谷某某、莫玉鳳將房屋交付給其使用后，僅支付房租至2009年3月31日，其該違約行為阻礙了本案房屋租賃協(xié)議的目的的實現(xiàn)。因此，谷某某、莫玉鳳享有法定解除權(quán)，其起訴要求與張某某解除房屋租賃協(xié)議的請求，于法有據(jù)，予以支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責(zé)任的當事人承擔(dān)不利的后果。在本案中，雖然張某某未按照合同約定支付房租構(gòu)成違約，但在庭審中谷某某、莫玉鳳未提供證據(jù)證明張某某的違約行為給其造成的具體損失，故，對于谷某某、莫玉鳳要求張某某賠償損失的訴訟請求，不予支持。張某某在庭審中主張谷某某、莫玉鳳將門市部斷電、斷水，并將大門鎖上，致使張某某無法營業(yè)，亦無法將機械拉走，造成了847312.00元的損失，并向一審法院提交了劉文明的收據(jù)，汪楚南的證明，兩張照片，對向緒漢、林臘娥、陳秋英、蔡冬梅等4人的調(diào)查筆錄等證據(jù)予以證明。劉文明的收據(jù)上沒有時間，只能證實張某某曾經(jīng)向其繳納了2000元的調(diào)解費；汪楚南的證明只能證實大壩停工后，張某某的機械加工修理部的大門就緊閉；兩張照片只能證實張某某的機械加工修理部大門緊閉，周邊的電線被剪斷的事實，但是不能證實系谷某某、莫玉鳳實施了鎖門并剪斷電線的侵權(quán)行為；對向緒漢、林臘娥、陳秋英、蔡冬梅等4人的調(diào)查筆錄中有“可能”字樣，不具有客觀性。以上證據(jù)均不能證實谷某某、莫玉鳳實施了斷電、鎖門等阻礙其使用本案涉案房屋的行為，造成了張某某847312.00元的損失，張某某應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。故，對于張某某的該抗辯主張，不予采納。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第二百一十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定判決：一、解除谷某某、莫玉鳳與張某某于2008年5月21日達成的調(diào)解協(xié)議中關(guān)于房屋租賃的第四、五、六、七條（于判決生效之日起即解除）；二、張某某于判決生效后立即支付谷某某、莫玉鳳房租租金30萬元；三、駁回谷某某、莫玉鳳其他訴訟請求。案件受理費6930.54元，減半收取3465.27元，由張某某負擔(dān)。
本院二審期間，張某某向本院提交了三份證據(jù)，證據(jù)一、張某某的委托訴訟代理人卓浦生于2016年12月24日對向緒漢的調(diào)查筆錄，擬證明涉案租賃房屋的土地是向緒漢的；證據(jù)二、土地登記申請書、土地登記審批表及建設(shè)用地批準書，擬證明涉案租賃房屋的土地是臨時用地，房屋最多只能租賃五年，且谷某某、莫玉鳳未取得權(quán)屬證書，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定不能出租；證據(jù)三、鶴峰縣走馬鎮(zhèn)栗山村村民委員會2010年5月20日出具的證明，擬證明張某某在營業(yè)執(zhí)照到期后未辦到營業(yè)執(zhí)照的情況下，雙方的房屋租賃合同應(yīng)當終止。谷某某、莫玉鳳質(zhì)證認為，對證據(jù)一的真實性無異議，但向緒漢未出庭接受質(zhì)詢，谷某某建房的土地是國有土地，不是集體土地；對證據(jù)二的真實性無異議，認為不能達到張某某的證明目的，土地使用權(quán)到期，并不影響房屋租賃合同的效力；認為證據(jù)三與本案無關(guān)，達不到張某某的證明目的。
本院認為，谷某某、莫玉鳳對張某某提交的證據(jù)一、證據(jù)二的真實性無異議，可以互相佐證，且谷某某、莫玉鳳認為租賃房屋所用的土地歸誰所有以及土地使用權(quán)到期，并不影響房屋租賃合同的效力。綜上，張某某所提交的證據(jù)一、證據(jù)二，本院予以采信。證據(jù)三與本案無關(guān)，本院不予采信。
經(jīng)二審審理查明，一審判決查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，綜合雙方的訴辯意見，本案二審爭議焦點為：一、本案是否超過訴訟時效；二、土地使用權(quán)到期是否影響房屋租賃合同的效力；三、張某某是否應(yīng)當按照調(diào)解書的約定向谷某某、莫玉鳳支付下欠租金。對此，本院分析評判如下：
一、關(guān)于本案是否超過訴訟時效的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條、第二百三十六條的規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當返還租賃物，繼續(xù)使用租賃物，出租人無異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。雙方在合同中約定，租賃期間為五年（2008年4月1日至2013年4月1日）。本案中張某某依照調(diào)解書的約定承租了谷某某、莫玉鳳位于栗山村××組的整棟房屋、前后塔壩及電力設(shè)備，租賃期限屆滿后張某某并未向谷某某、莫玉鳳返還租賃房屋，因此視為其租賃行為延續(xù)。租賃合同雙方當事人約定分期支付租金，雖然各期租金的支付具備一定的獨立性，但該獨立性不足以否認租金債務(wù)的整體性。如果訴訟時效從每一期租金債務(wù)履行期限屆滿之日分別計算，將會割裂同一租賃合同的整體性。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第五條之規(guī)定，當事人約定同一期債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。因此，本案并未超過訴訟時效。
二、關(guān)于土地使用權(quán)到期是否影響房屋租賃合同的效力的問題。二審時，張某某提出租賃房屋所使用的土地是國有土地，且使用期限為2011年3月14日止，認為房屋租賃合同的期限最多也只能算到2011年3月14日。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條的規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”，雖然該租賃房屋的土地使用權(quán)到期，但是不影響谷某某、莫玉鳳對該房屋及其他不動產(chǎn)的合法占有。因此，張某某的該上訴理由不能成立。
三、關(guān)于張某某是否應(yīng)當按調(diào)解書的約定向谷某某、莫玉鳳支付下欠租金的問題。依法成立的合同，對當事人均具有法律約束力，雙方應(yīng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，谷某某、莫玉鳳依約將其位于栗山村××組的整棟房屋、前后塔壩及電力設(shè)備交付給張某某使用，張某某亦應(yīng)按照約定支付房屋租金。張某某在簽訂協(xié)議后已經(jīng)按照協(xié)議的約定向谷某某、莫玉鳳支付了20000元的租金，對下欠的租金，同樣也應(yīng)當按照協(xié)議的約定支付。
綜上所述，張某某的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費5800元，由上訴人張某某擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　南慶敏 審判員　　李　麗 審判員　　楊　芳

法官助理汪宣浩 書記員何奕娥