上訴人（原審被告）：張北縣萬(wàn)正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
法定代表人：倪振錦。
委托代理人：王全成，河北鴻義律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：張北縣潔佳物業(yè)服務(wù)有限公司。
法定代表人：趙衛(wèi)東。
委托代理人：孫東博，河北思洋律師事務(wù)所律師。

上訴人張北縣萬(wàn)正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)正房地產(chǎn)公司）因排除妨害糾紛一案，不服河北省張北縣人民法院（2015）北商初字第281號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人萬(wàn)正房地產(chǎn)公司的法定代表人倪振錦及委托代理人王全成，被上訴人張北縣潔佳物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)潔佳物業(yè)公司）的法定代表人趙衛(wèi)東及委托代理人孫東博到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
潔佳物業(yè)公司在一審中訴稱(chēng)，2015年10月21日下午，被告的工作人員無(wú)端對(duì)原告張北鎮(zhèn)興華北區(qū)17號(hào)樓2單元101辦公室強(qiáng)行占有該辦公室，將原告的工作人員拒之門(mén)外。原告作為上述小區(qū)的物業(yè)公司在該101室內(nèi)辦公，是由該小區(qū)的業(yè)主設(shè)立并同意的，也是原告的合法辦公場(chǎng)所。且該101室的使用權(quán)屬該小區(qū)的業(yè)主，這一事實(shí)并經(jīng)張北縣房產(chǎn)管理局確認(rèn)。被告的行為不僅嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，也給原告的工作造成了經(jīng)濟(jì)損失。事發(fā)后，原告向當(dāng)?shù)貛煼堵放沙鏊鶊?bào)案，該派出所認(rèn)為此事不屬于治安案件。無(wú)奈，原告只得提起訴訟，要求被告停止對(duì)張北鎮(zhèn)興華北區(qū)17號(hào)樓2單元101室的侵害，并恢復(fù)該101室辦公設(shè)施的原狀，賠償由此給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失10000元，以維護(hù)原告的合法權(quán)益。
萬(wàn)正房地產(chǎn)公司在一審中辯稱(chēng)，一、原告對(duì)本案所涉標(biāo)的物不具所有權(quán)，同時(shí)原告作為合同的一方當(dāng)事人也無(wú)權(quán)主張物權(quán)。因此，不具備原告的訴訟主體資格。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條的規(guī)定，被告作為房開(kāi)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配置并必要的物業(yè)管用房。其一，法規(guī)要求房開(kāi)企業(yè)配置物業(yè)管理用房，但不能改變房屋的所有性質(zhì)。其二，就本小區(qū)來(lái)說(shuō)，東西門(mén)房和東棚平房足以供業(yè)主作為物業(yè)用房使用，17號(hào)樓2單元101室無(wú)需作為物業(yè)用房。其三，物業(yè)用房的使用權(quán)歸全體業(yè)主、物業(yè)公司僅是根據(jù)與房開(kāi)企業(yè)的前期服務(wù)合同或其房屋。如果需要行使物權(quán)保護(hù)，權(quán)利在全體業(yè)主，物業(yè)公司無(wú)此項(xiàng)權(quán)利。二、原被告之間訂立的《前期物業(yè)服務(wù)合同》違反了國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條的強(qiáng)制性規(guī)定，沒(méi)有通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，合同無(wú)效。三、原告主張其與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)中的兩個(gè)自然人訂立了《物業(yè)服務(wù)合同》，并提交了證據(jù)。原告提交的所謂證據(jù)是虛假的，也是違法的，同時(shí)也違反了法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其一，原告提交的證據(jù)那兩個(gè)人是否真實(shí)存在不清楚，是不是本小區(qū)業(yè)主，是不是業(yè)主委員會(huì)委員更無(wú)從考證。其二，退一萬(wàn)步講，即使這二人存在，所謂的合同也是違法的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)選聘，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)選聘。而業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，同時(shí)應(yīng)有相關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)，并有法定比例。原告作為物業(yè)公司，并非由業(yè)主委員會(huì)選舉、由業(yè)主委員會(huì)選聘。因此，原告提交的所謂合同也是無(wú)效合同。四、原告主張的損失無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。五、本案發(fā)生的根源在于原告不忠實(shí)履行物業(yè)服務(wù)，只收費(fèi)不服務(wù)。就物業(yè)服務(wù)的相關(guān)問(wèn)題小區(qū)業(yè)主經(jīng)常多次找被告，要求被告解決，被告也只能解決。更為嚴(yán)重的是物業(yè)用房的取暖費(fèi)原告連續(xù)3年不交供熱企業(yè)，致使供熱單位問(wèn)被告書(shū)面索要，被告只能支付。原告這種不誠(chéng)實(shí)的行為，根本無(wú)法也不可能為業(yè)主服務(wù)?？傊?，請(qǐng)求法院依法駁回其訴訟請(qǐng)求。
一審法院經(jīng)審理查明，潔佳物業(yè)公司于2012年6月26日經(jīng)張北縣工商行政管理局審核成立公司，經(jīng)營(yíng)范圍為物業(yè)服務(wù)。2010年萬(wàn)正房地產(chǎn)公司以張家口市悅城房地產(chǎn)有限責(zé)任公司張北第一分公司的名義開(kāi)發(fā)張北縣興華北區(qū)的商品樓，開(kāi)發(fā)面積138202.55㎡，小區(qū)建設(shè)過(guò)程中，潔佳物業(yè)公司法定代表人趙衛(wèi)東找萬(wàn)正房地產(chǎn)公司的法定代表人倪振錦協(xié)商，由潔佳物業(yè)公司方負(fù)責(zé)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。潔佳物業(yè)公司與張家口市悅城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司張北第一分公司又簽訂了張家口市前期物業(yè)服務(wù)合同。萬(wàn)正房地產(chǎn)公司提供興華家園北區(qū)17號(hào)樓2單元101室（建筑面積97.44平方米）作為物業(yè)辦公用房。2015年10月21日下午，萬(wàn)正房地產(chǎn)公司的工作人員強(qiáng)行更換該物業(yè)用房的門(mén)鎖，將潔佳物業(yè)公司的工作人員拒之辦公室門(mén)外。
另查明，張北縣興華家園北區(qū)于2013年2月20日成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)委托張北縣佳潔物業(yè)服務(wù)有限公司在興華北區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，并在張北縣房地產(chǎn)管理處物業(yè)科備案。
一審法院認(rèn)為，萬(wàn)正房地產(chǎn)公司以張家口市悅城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司張北第一分公司的名義開(kāi)發(fā)張北縣張北鎮(zhèn)興華家園北區(qū)的商品樓。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。萬(wàn)正房地產(chǎn)公司將興華家園北區(qū)的17號(hào)2單元101室作為物業(yè)辦公用房。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條的規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。潔佳物業(yè)公司作為興華北區(qū)的物業(yè)公司雖不享有對(duì)該物業(yè)用房的所有權(quán)，但依照法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)公司享有對(duì)物業(yè)用房的使用權(quán)，且萬(wàn)正房地產(chǎn)公司沒(méi)有證據(jù)證明潔佳物業(yè)公司改變了房屋用途，故萬(wàn)正房地產(chǎn)公司不得占有該物業(yè)用房，應(yīng)恢復(fù)潔佳物業(yè)公司對(duì)該房的使用。張北縣興華家園北區(qū)于2013年2月20日成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)委托張北縣潔佳物業(yè)公司在興華家園北區(qū)服務(wù)，并在張北縣房地產(chǎn)管理處備案。張北縣房地產(chǎn)管理處于2013年6月28日參與對(duì)興華家園住宅北區(qū)進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收，并證明按照規(guī)定配建相關(guān)物業(yè)及其它公用設(shè)備，設(shè)施符合相關(guān)規(guī)定條件，予以驗(yàn)收。潔佳物業(yè)公司一直履行物業(yè)公司的服務(wù)業(yè)務(wù)，至于潔佳物業(yè)公司作為興華北區(qū)的物業(yè)公司是否通過(guò)合法途徑取得，可向有關(guān)部門(mén)反映，由相應(yīng)的職能部門(mén)依法律法規(guī)作出決定。潔佳物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)是否到位，應(yīng)由該住宅小區(qū)的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提出。萬(wàn)正房地產(chǎn)公司繳納的物業(yè)用房的取暖費(fèi)，可與潔佳物業(yè)公司協(xié)商處理，協(xié)商不成，可另案處理。潔佳物業(yè)公司主張的10000元損失，證據(jù)不足，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》三十五條，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十四條第一款第（一）項(xiàng)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條，第三十八條之規(guī)定，判決，張北縣萬(wàn)正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司停止對(duì)張北興華北區(qū)17號(hào)樓2單元101室的侵害，由潔佳物業(yè)服務(wù)有限公司作為物業(yè)管理用房繼續(xù)使用。本判決生效之日起即履行。
上訴人萬(wàn)正房地產(chǎn)公司上訴理由是，被上訴人不是興華家園北區(qū)合法的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因而被上訴人對(duì)興華家園北區(qū)17號(hào)樓2單元101室就不具有合法的使用權(quán)。
本院二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，興華家園北區(qū)的17號(hào)2單元101室作為物業(yè)辦公用房。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條的規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。潔佳物業(yè)公司作為興華北區(qū)的物業(yè)公司雖不享有對(duì)該物業(yè)用房的所有權(quán)，但依照法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)公司享有對(duì)物業(yè)用房的使用權(quán)。萬(wàn)正房地產(chǎn)公司沒(méi)有證據(jù)證明潔佳物業(yè)公司改變了房屋用途，故萬(wàn)正房地產(chǎn)公司不得占有該物業(yè)用房，應(yīng)恢復(fù)潔佳物業(yè)公司對(duì)該房的使用。張北縣興華家園北區(qū)于2013年2月20日成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)委托張北縣潔佳物業(yè)公司在興華家園北區(qū)服務(wù)，并在張北縣房地產(chǎn)管理處備案。本院予以確認(rèn)。至于潔佳物業(yè)公司作為興華北區(qū)的物業(yè)公司是否通過(guò)合法途徑取得，可向有關(guān)部門(mén)反映，由相應(yīng)的職能部門(mén)依法律法規(guī)作出決定。因此，上訴人上訴主張的被上訴人不是興華家園北區(qū)合法的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因而被上訴人對(duì)興華家園北區(qū)17號(hào)樓2單元101室就不具有合法的使用權(quán)。理由不能成立，本院不予支持。原審法院判決并無(wú)不當(dāng)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人萬(wàn)正房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　王艷龍 代理審判員　　姜　兵 代理審判員　　閆　格

書(shū)記員：宋力