原告：張某縣中央大道小區(qū)業(yè)主委員會，住所地張某縣張某鎮(zhèn)中央大道小區(qū)。負(fù)責(zé)人：殷志海，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人。委托訴訟代理人：楊美杰，北京卓浩律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：阮東梅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族,業(yè)委會成員,住張某縣。被告：張某景某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地張某鎮(zhèn)張庫南區(qū)中央大道A11商住樓。法定代表人：葉立潘，該公司董事長。委托訴訟代理人：宋壽青，河北隆業(yè)律師事務(wù)所律師。

業(yè)委會向本院提出訴訟請求：1、請求法院依法判決張某縣中央大道小區(qū)全體業(yè)主享有小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)被告享有所有權(quán)權(quán)屬登記的地上車位的優(yōu)先使用權(quán)（該部分車位小區(qū)業(yè)主愿意與開發(fā)商協(xié)商以出售或出租的方式行使權(quán)力）；2、請求法院依法判決張某縣中央大道小區(qū)全體業(yè)主享有駕車自由進(jìn)出和在小區(qū)車位緊張或者無車位時，不影響小區(qū)居民正常通行情況下在小區(qū)內(nèi)公共空地停車的權(quán)利；3、請求法院依法判決張某縣中央大道小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)新增且占用了業(yè)主共有道路或其他場地的地上車位由小區(qū)業(yè)主共有或由被告恢復(fù)至原始規(guī)劃狀態(tài)（該部分小區(qū)業(yè)主愿意與開發(fā)商協(xié)商解決）；4、請求法院依法判決張某縣中央大道小區(qū)建筑區(qū)劃外新增且占用了業(yè)主共有道路或其他公共用地的地上車位由小區(qū)業(yè)主共有；5、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。事實和理由：張某縣中央大道小區(qū)系被告景某房開開發(fā)的一個商住小區(qū)，2012年12月交付業(yè)主使用，現(xiàn)1期、2期、3期住房均已建成。業(yè)主入住后的2014年，被告并未將地上共有部分讓全體業(yè)主無償使用，而是私自將地上共有車位，強行以每個車位3-4萬元的價格向業(yè)主銷售，否則業(yè)主的車輛就無法進(jìn)入小區(qū)。為此小區(qū)業(yè)主多次向縣領(lǐng)導(dǎo)反映此事，后在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)調(diào)下，被告暫停了地上車位的銷售，2017年被告再次將地上共有部分私自劃設(shè)為車位進(jìn)行銷售，并設(shè)置路障阻止業(yè)主的車輛停泊，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主車輛“有家難回”，無奈之下，訴至人民法院。景某房開辯稱：一、業(yè)主委員會的成立不符合法律程序，業(yè)主委員會的組成也不符合法律規(guī)定。首先召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會時參加業(yè)主大會的業(yè)主未達(dá)到“雙過半”的法定要求。業(yè)主委員會籌備組于2017年5月31日通知召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會，根據(jù)被告提供的業(yè)主花名冊及入住業(yè)主的收樓書證明，中央大道小區(qū)到2017年5月31日前共已入住業(yè)主1612戶，即至少需要807名業(yè)主參加并全部表決同意，才能召開業(yè)主大會并形成合法有效的決議。而根據(jù)原告2017年6月9日公示的業(yè)主委員會成員選舉結(jié)果，只有極少數(shù)業(yè)主參加了業(yè)主大會，業(yè)主委員會成員得票最多的殷志海才56票，因此，無論是參加業(yè)主大會的業(yè)主人數(shù)，還是表決的票數(shù)，均未達(dá)到法定的要求。其次，召開業(yè)主大會未提前15天公告全體業(yè)主。本案中央大道小區(qū)業(yè)委會籌備組于2017年5月31日才張貼了關(guān)于召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的通知，于2017年6月8日就選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，從公告到選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的期間只有8天，程序嚴(yán)重違法，且業(yè)主委員會成員的最高得票才只有56票。再次業(yè)主委員會的組成不合法，本案當(dāng)選的業(yè)主委員會主任殷志海雖然在中央大道小區(qū)居住，但其本人不是房屋的所有權(quán)人，不具有業(yè)主的主體資格。二、中央大道小區(qū)業(yè)主委員會提起起訴未經(jīng)業(yè)主大會的合法授權(quán)，主體不適格?！段飿I(yè)管理條例》并沒有明確規(guī)定業(yè)主委員會有提起訴訟的法定職權(quán)，且業(yè)主委員會作為一個群眾性組織，既沒有相應(yīng)的財產(chǎn)，也沒有獨立承擔(dān)民事責(zé)任的能力，其提起訴訟的法律后果，是需要由全體業(yè)主共同承擔(dān)。但根據(jù)原告提供的證據(jù)，并不能證明業(yè)主委員會的起訴經(jīng)過了業(yè)主大會的合法授權(quán)。三、小區(qū)地上車位車庫所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商支配，最終的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)由購買車位的業(yè)主享有。車輛可以進(jìn)入小區(qū)，但我方要行使管理權(quán)。規(guī)劃局要求小區(qū)車位的數(shù)量不應(yīng)該低于454個，不是僅限于454個，小區(qū)的工程已經(jīng)通過了驗收，我們是符合規(guī)劃要求的?，F(xiàn)在地上的規(guī)劃車位預(yù)期達(dá)到328個，我們都是建在了規(guī)劃車位的場地上，我們沒有占用共用的場地，如果占用了小區(qū)公共場地是不可能經(jīng)過規(guī)劃驗收的。對規(guī)劃車位出售、出租、贈與是開發(fā)商的權(quán)利，不用和業(yè)主商量。規(guī)劃用于停放車輛之外的是歸業(yè)主所有的。我們在規(guī)劃之外建設(shè)了19個臨時車位，目前開發(fā)商沒有做任何處理，至于下步怎么使用可以協(xié)商。綜上所述，原告訴求的主體資格業(yè)主委員會不享有訴訟主體資格。對實體的主張沒有任何法律依據(jù)。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，法庭組織雙方對證據(jù)進(jìn)行了交換及質(zhì)證，根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：2011年被告景某房開取得張某縣中央大道小區(qū)的土地使用權(quán)，2011年1月3日張某縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局作出關(guān)于核定原一中儲備地塊規(guī)劃設(shè)計條件的復(fù)函，明確了中央大道小區(qū)的規(guī)劃總用地面積為130975.49平方米，居住戶數(shù)2109戶，車庫建筑面積8897.11平方米，停車位454個，其中地上露天停車位239個，地下停車位215個，并經(jīng)審批通過。2016年6月23日張某縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局將規(guī)劃方案進(jìn)行了調(diào)整，原A21號樓由原18層調(diào)整為12層，原A22號樓由18層調(diào)整為11層，原A20號樓由1個單元18層調(diào)整為2個單元18層?，F(xiàn)中央大道小區(qū)的地上停車328個固定車位，19個臨時車位，地下停車位180個。另查，2018年4月14日在張某縣房地產(chǎn)管理處召開了中央大道業(yè)主大會，會議記錄：主持人殷志海，參會人員有街道龔海生書記，司法局李軍局長、房地產(chǎn)管理處周文峰科長、業(yè)委會成員殷志海等全體成員、業(yè)主代表岳承鑫等。業(yè)主大會決議為討論通過《關(guān)于提請委托業(yè)委會依法起訴中央大道小區(qū)開發(fā)商非法出售出租本小區(qū)停車位和占用公共用地的決議》。中央大道業(yè)主代表于2017年5月18日向張某縣房地產(chǎn)管理處、張某鎮(zhèn)張庫南街辦事處提出成立業(yè)主委員會的申請，2017年5月31日向小區(qū)業(yè)主張貼通知成立了籌備組及業(yè)主委員會的候選人名單，通知期限7日。2017年6月8日第二次業(yè)主大會進(jìn)行了業(yè)委會候選人選舉，產(chǎn)生了殷志海等十人組成的小區(qū)業(yè)委會，并第二日進(jìn)行了公示。另于2017年7月27日在業(yè)委會中選舉產(chǎn)生了業(yè)委會主任殷志海等，第二日進(jìn)行了公示。中央大道小區(qū)業(yè)委會在張某縣張庫南街辦事處及張某縣房地產(chǎn)管理處進(jìn)行了備案登記，2018年1月15日中央大道業(yè)委會向張某縣張庫南街辦事處和房地產(chǎn)管理處申請辦理了公章。
原告張某縣中央大道小區(qū)業(yè)主委員會（簡稱：業(yè)委會）與被告張某景某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：景某房開）建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛一案，本院于2018年4月17日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理，本院受理案件后開庭審理前原告申請追加第三人張家口誠富物業(yè)服務(wù)有限公司，后于第一次開庭審理中又撤回對第三人的訴訟，本院當(dāng)庭予以準(zhǔn)許。原告業(yè)委會及其委托訴訟代理人楊美杰與被告景某房開的委托訴訟代理宋壽青到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告業(yè)委會已經(jīng)在街道辦事處及房管部門備案登記，已具備形式要件，由于本案為建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，對業(yè)委會成立的實質(zhì)要件的審查不屬于本案審理范圍，故被告提出的關(guān)于原告主體資格的抗辯理由不足，不予審理。原告主張張某縣中央大道小區(qū)全體業(yè)主享有小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)被告享有所有權(quán)權(quán)屬登記的地上車位的優(yōu)先使用權(quán)，符合《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。因此，中央大道小區(qū)的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)享有首先滿足業(yè)主的需要；原告請求法院依法判決張某縣中央大道小區(qū)全體業(yè)主享有駕車自由進(jìn)出和在小區(qū)車位緊張或者無車位時，不影響小區(qū)居民正常通行情況下在小區(qū)內(nèi)公共空地停車的權(quán)利，屬于小區(qū)內(nèi)管理問題，可與物業(yè)管理部門協(xié)商解決；原告主張張某縣中央大道小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)新增且占用了業(yè)主共有道路或其他場地的地上車位由小區(qū)業(yè)主共有或由被告恢復(fù)至原始規(guī)劃狀態(tài)，《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。本案中車位的設(shè)置，規(guī)劃設(shè)計方案規(guī)劃，停車位454個，其中地上露天停車位239個，地下停車位215個，后經(jīng)二次規(guī)劃，減少了地下停車位的數(shù)量增大了地上停車位的數(shù)量。已設(shè)置地上停車328個固定車位，19個臨時車位，地下停車位180個。在規(guī)劃外增加了73個車位，由于中央大道小區(qū)人口較多，車位如果局限在規(guī)劃內(nèi)的數(shù)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到現(xiàn)在居民車位配置要求，應(yīng)當(dāng)鼓勵房開公司在不占用綠化及公共道路的情況下增加公共停車位，按照《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。因此，除景某房開在規(guī)劃內(nèi)的454個（地上239個，地下215個）停車位可以通過出售、附贈或出租方式約定，其余增加設(shè)置的規(guī)劃以外的車位屬于業(yè)主共有。綜上所述，本案系建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，涉及小區(qū)廣大業(yè)主的利益，望業(yè)主委員會與房開公司及物業(yè)公司本著和諧居住共同管理的態(tài)度，多進(jìn)行協(xié)商和溝通，使矛盾化解，共建和諧家園。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十二條、第七十三條、第七十四條、第七十五條之規(guī)定，判決如下：

一、被告張某景某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要；二、被告張某景某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在規(guī)劃外增加設(shè)置的車位所有權(quán)歸業(yè)主共有。案件受理費80元，減半收取計40元，由被告張某景某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，原告張某縣中央大道小區(qū)業(yè)主委員會預(yù)交的案件受理費40元予以退還。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，并交納上訴案件受理費，上訴于河北省張家口市中級人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　李亞南

書記員：趙小娟