原告張某某，男，生于1966年6月1日，漢族，湖北省來鳳縣人，住來鳳縣，委托??理人向?qū)拕伲ㄒ话愦恚?，湖南湘龍律師事務所律師。被告彭某某，女，生?965年9月29日，土家族，湖北省來鳳縣人，住來鳳縣，委托代理人吳曉明（特別授權），湖北歐興紅律師事務所律師。

原告張某某訴被告彭某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年1月25日立案受理后，依法組成由審判員曾志擔任審判長，與審判員周健偉、人民陪審員陳龍福參加評議的合議庭，于2018年3月12日公開開庭進行了審理。原告張某某及其委托代理人向?qū)拕?、被告彭某某及其委托代理人吳曉明到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告張某某訴稱，2011年原、被告雙方達成了《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將被告位于來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)土堡12組（四至邊界：東至張樹生土，南至消防道，西至田家屋，北至消防道）面積共計192平方米的宅基地賣給了原告，原告支???了宅基地轉(zhuǎn)讓款148000元。由于原告幾年未在家，直到2014年6月30日原告回家看到被告在原告的宅基地上修了房屋，然后原、被告雙方經(jīng)過了一年多時間的協(xié)調(diào)，原告給被告補足了建房折價款80000元。原告支付了房屋折價款后三四個月，被告以建房未辦理手續(xù)為由讓“兩違辦”把房屋拆除了。故訴至法院要求確認房屋轉(zhuǎn)讓行為無效，并要求被告返還房屋轉(zhuǎn)讓款8萬元及利息，并承擔賠償損失、違約責任及訴訟費用。原告張某某為支持其訴訟請求，向本院提交了如下證據(jù)：證據(jù)一、原告的身份證復印件，證明原告的身份信息。證據(jù)二、宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬證明原、被告雙方于2011年達成了宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。證據(jù)三、收條一份，擬證明彭君代被告收取建房折價款8萬元。被告彭某某辯稱：1、原告自2012年入獄后，原告前妻郭水鳳與被告協(xié)商將該2011年達成轉(zhuǎn)讓的宅基地退換給被告，然后被告才開始在該宅基地上修建房屋。原告出獄回家后多次找到被告協(xié)商要求繼續(xù)購買該宅基地，并同意給被告在該宅基地上修建的房屋補償8萬元。2、被告是將該房屋和宅基地一并賣給原告的，而原告現(xiàn)在只要求返還房屋價款，返還的房屋原告無法行使權利。被告彭某某向本院提交了如下證據(jù)：證據(jù)一、宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議復印件（與原告出示的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議一致），擬證明原、被告雙方于2017年4月2日達成了宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。證據(jù)二、收條及借條復印件各一份，擬證明原告已將購買的宅基地退還給被告的事實。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告及原告對被告提交的證據(jù)的真實性均無異議，對上述證據(jù)本院予以采信。經(jīng)審理查明：2011年，被告將位于來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)土??12組（四至邊界：東至張樹生土，南至消防道，西至田家屋，北至消防道）面積共計192平方米的一塊土地賣給了原告，原告支付了土地轉(zhuǎn)讓款148000元，雙方擬定了該土地的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但原告未在該協(xié)議上簽名和落款時間。2012年，原告因涉嫌重大勞動安全事故罪被本院判處有期徒刑二年，于2014年刑滿出獄。原告在監(jiān)獄服刑期間，被告在該原、被告雙方轉(zhuǎn)讓的土地上修建了房屋。原告于2014年出獄后為被告在轉(zhuǎn)讓土地上修建房屋一事與被告進行協(xié)調(diào)，后于2017年4月2日雙方達成協(xié)商意見：由原告給被告補償建房折價款80000元，房屋轉(zhuǎn)讓給原告。原、被告雙方履行房屋轉(zhuǎn)讓后，將2011年擬定的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議上重新簽署并落款時間“2017年4月2日”，同時亦有見證人簽名。2017年下半年，因該宅基地上修建的房屋未辦理規(guī)劃、審批等建房手續(xù)，來鳳縣“兩違辦”將該房屋強制挖除。關于原告訴稱被告在房屋轉(zhuǎn)讓后以該房屋未辦理手續(xù)叫“兩違辦”將該房屋挖除的意見，因缺乏相關證據(jù)證實，且與本案訴訟內(nèi)容無關，本院不予采信。本院認為，原告張某某與被告彭某某于2017年4月2日自愿達成房屋轉(zhuǎn)讓的協(xié)商意見，并已實際履行轉(zhuǎn)讓的房屋折價款80000元，故雙方達成的買賣合同已經(jīng)成立。但合同的標的即宅基地上的房屋因未辦理規(guī)劃、審批手續(xù)，屬于違章建筑，已違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，原、被告達成的房屋轉(zhuǎn)讓合同屬于無效合同。因合同標的違建房屋已被實際挖除，且該房屋的宅基地尚處于原告的實際控制下，故返還房屋已不能實現(xiàn)，故原告要求返還全部房屋折價款而導致被告在合同中無任何利益的請求于法無據(jù)。導致該房屋轉(zhuǎn)讓合同無效的原因，一方面在于被???建房時未經(jīng)實際權利人許可，且未辦理規(guī)劃、審批手續(xù)，另一方面在于原告與被告已實際達成房屋轉(zhuǎn)讓合同，即對該事實予以默認，故原、被告雙方均應對導致合同無效的原因承擔責任，責任大小基本相當，可確定原、被告雙方各承擔一半的責任。合同的標的即宅基地上的房屋不僅屬于違章建筑，也被執(zhí)法部門強制挖除，已無經(jīng)濟價值和使用價值，故本院對該宅基地上的房屋不予處置，房屋轉(zhuǎn)讓款80000元應由被告返還一半即40000元給原告。依照《中華人民共和國合同法》第十條、第五十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、原告張某某與被告彭某某于達成的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。二、被告彭某某于本判決書生效后十日內(nèi)返還給原告張某某房屋折價款40000元。三、駁回原告張某某的其他訴訟請求。案件受理費800元，由原告張某某、被告彭某某各負擔400元。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，帳號：17×××04（特別提示：用途欄務必注明系某某上訴案訴訟費，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后7日內(nèi)仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。