上訴人（原審被告）張某某。
委托代理人吳學勝，湖北京中金律師事務所律師，一般代理。
上訴人（原審被告）劉某某。
委托代理人方在平，湖北京中金律師事務所律師，一般代理。
被上訴人（原審原告）周某，無業(yè)。
委托代理人周華，湖北新天律師事務所律師，特別授權代理。

上訴人張某某、劉某某為與被上訴人周某合同糾紛一案，不服荊門市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00113號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年2月18日受理后，依法組成合議庭，于2014年2月28日公開開庭審理了本案。上訴人張某某及其委托代理人吳學勝、上訴人劉某某的委托代理人方在平，被上訴人周某的委托代理人周華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審法院查明，2004年12月30日，周某以瞿德勤的名義開辦個體工商戶，工商管理部門核準的字號為“荊門市金龍商行”，位于荊門市虎牙關大道12號（現(xiàn)掇刀星球家私門口），該商行擁有面積為1163.58m2的土地使用權。周某父母周高榮、魯?shù)缕荚袆⒛衬车钠拮油趺穾椭D讓該商行及土地使用權未果。之后，劉某某的妻子王梅介紹，張某某提出購買，雙方多次協(xié)商達成一致。2006年4月26日，在周某父母家中，周某父親周高榮、母親魯?shù)缕?，張某某及其妻張永芳，劉某某及其妻王梅，張某某之姐張元秀一并在場，周高榮以周某的名義與張某某簽訂《購地協(xié)議》，約定周某將其位于荊門市虎牙關大道7號（實際為12號）面積為1163.58㎡的金龍商行的土地使用權以168.8萬元的價格轉讓給張某某；并約定簽訂協(xié)議時付20萬元，余款5天內付清；還約定張某某變更法人，周某協(xié)助張某某辦理手續(xù)。張某某委托張元秀簽名，署名張某某，一式兩份，周高榮、張某某各持一份。協(xié)議簽訂后，周某父母向劉某某提出，在其建房后以成本價購買一套住房，劉某某同意后，遂在周某持有的《購地協(xié)議》上手書第7條“乙方在該宗地上所建的住宅樓任甲方選購壹套，作價叁萬元，房屋面積不得小于120㎡”。該條由劉某某注明，并在乙方張某某簽字處的下方簽名“劉頂興”。張某某當天付款20萬元，同年4月28日又付款104萬元，4月29日再付款44.8萬元，周某的母親魯?shù)缕紴閺埬衬撤謩e書寫三張收條。
2008年6月23日，荊門市金龍商行的經營者由瞿德勤變更為劉某某的妻子王梅。2008年8月8日，荊門市人民政府召開專題會議協(xié)調，張某某、劉某某準備將上述土地使用權與湖北荊門星球置業(yè)有限公司（以下簡稱星球置業(yè)公司）擁有的位于荊門市白云大道1號另一宗土地使用權進行置換。2009年1月6日，張某某與張道元設立湖北金龍時代置業(yè)發(fā)展有限公司，劉某某成為其股東，法定代表人為張某某。2009年1月23日，湖北金龍時代置業(yè)發(fā)展有限公司與星球置業(yè)公司簽訂《土地使用權及地上附著物置換協(xié)議》，張某某將上述土地置換給星球置業(yè)公司，星球置業(yè)公司在該宗地上進行房產開發(fā)，于2011年開始上市交易。周某父親周高榮遂多次找劉某某，要求其履行《購地協(xié)議》第7條未果。
周某訴至一審法院，認為張某某、劉某某未按照合同約定以3萬元的價款提供位于該地段面積不低于120㎡的房屋，現(xiàn)該地段的房屋銷售均價在5000元／㎡以上，按此計算，扣除應由周某支付的3萬元，請求判令張某某、劉某某應連帶賠償其57萬元。
原審法院認為，關于周某的訴訟請求是否超過訴訟時效。本案雙方約定履行的標的物沒有交付期限，其土地使用權轉讓給張某某、劉某某后，二人又于2009年1月23日與星球置業(yè)公司進行了土地置換，張某某、劉某某在此之前不能向周某履行約定的義務后，星球置業(yè)公司在置換的土地上開發(fā)建設，于2011年開始上市交易，周某遂不能實現(xiàn)其合同目的，其權利開始被侵害，因此，訴訟時效從2011年開始計算，周某于2012年2月29日起訴，未超過訴訟時效期間。張某某、劉某某對訴訟時效提出抗辯，不予支持。
關于周某持有的《購地協(xié)議》第7條是否生效，是否約束張某某。周某起訴請求的內容及陳述的理由均認為張某某、劉某某是合同當事人，而張某某、劉某某在該院第一次開庭審理應訴答辯稱，“被告劉某某的妻子受原告父母委托，幫助將涉案土地以160萬元轉讓，但一直沒有轉讓。被告提出購買，雙方經過多次協(xié)商，于2006年4月26日簽訂《購地協(xié)議》第1至6條。在簽訂協(xié)議后，原告的父母又提出，被告做了房子之后要購買一套，于是劉某某在雙方已經簽訂好的《購地協(xié)議》上補簽第7條，兩被告與原告之間的《購地協(xié)議》已全部履行完畢”。從上述二人答辯意見看，本案中的土地轉讓協(xié)議中受讓土地使用權的受讓方系張某某、劉某某二人，非張某某一人，符合《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十四條“在訴訟過程中，當事人在起訴狀、答辯狀、陳述及其委托代理人的代理詞中承認的對己方不利的事實和認可的證據(jù)，人民法院應當予以確認，但當事人反悔并有相反證據(jù)足以推翻的除外”的規(guī)定，張某某、劉某某已對其共同受讓涉案土地使用權構成自認。張某某雖在重審時抗辯劉某某補簽的第7條與其無關，但未能提交新的證據(jù)推翻自認的事實，故不能反悔，可以免除周某就張某某、劉某某共同受讓涉案土地使用權事實的舉證責任。劉某某在雙方的土地轉讓協(xié)議中補簽第7條屬于張某某、劉某某的共同民事行為，應約束張某某，其抗辯不應承擔責任的理由缺乏事實依據(jù)，不予采納。張某某、劉某某與周某協(xié)商的第7條，不符合預約合同的構成要件，該條款是基于《購地協(xié)議》的一個補充，符合合同法關于合同邀約與承諾的構成要件，雙方形成合意，權利義務清楚，且合同主體適格，內容、形式合法，故該條款成立且有效。但由于該條款附有條件，即“二被告在該宗地上所建的住宅樓”，因該宗地已被二人與星球置業(yè)公司置換，張某某、劉某某無法履行合同，不能履約的責任在于張某某、劉某某阻卻了條件成就，應視為條件已成就，現(xiàn)張某某、劉某某已無法履行合同，故構成違約，理應承擔違約賠償責任。
關于周某的損失數(shù)額認定問題。根據(jù)周某與張某某、劉某某的約定，周某欲以3萬元購買涉案土地上新建的房屋一套，面積不小于120㎡，周某的損失應為簽訂合同后該宗地上房屋的成本價扣除約定支付3萬元的剩余價值?？紤]到現(xiàn)在該宗地的房屋重置成本價，以及荊門當前的房地產價格市場行情，考量同地段周邊普通住宅現(xiàn)行賣價等多種因素，酌情確定以2250元／㎡計算房屋建筑成本價較為適宜，扣除周某約定的應支付3萬元成本價，總計損失為24萬元。
綜上，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十五條、第一百零七條、第一百一十條第（一）項、第一百一十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、被告張某某、劉某某于本判決生效之日起15日內連帶賠償原告周某損失240000元。二、駁回原告周某其他訴訟請求。如未按判決書指定的期間履行給付金錢義務的，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費9500元，原告周某負擔4750元，被告張某某、劉某某負擔4750元。
本院經審理查明，一審判決認定事實屬實，本院予以確認。

本院認為，一、關于一審法院認定張某某與劉某某是否為合伙受讓的問題。兩上訴人在上訴狀中稱一審判決認定張某某與劉某某為合伙關系錯誤，經與各方當事人當庭查閱一審判決書，一審判決書并未認定兩上訴人是合伙關系，故對張某某、劉某某的該上訴理由，本院不予采信。
二、關于《購地協(xié)議》第7條是否生效的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第四十五條第一款規(guī)定“當事人對合同的效力可以約定條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效?！碑斒氯藢贤男Яs定所附條件，是指在合同中特別約定一定的條件，以條件成就與否作為合同效力發(fā)生的根據(jù)。該條件必須是將來發(fā)生的、不確定的、約定的、合法的事實。而預約，是相對于本約而言的一種特殊合同，其指向本約的締結。通常情況下，預約乃約定將來成立一定契約之契約。預約合同通常應具備合意性、約束性、確定性和期限性等四個基本特性。本案中，爭議的《購地協(xié)議》第7條約定，“乙方在該宗地上所建的住宅樓任甲方選購壹套，作價叁萬元，房屋面積不得小于120㎡?！彪m該條款所約定的為將來發(fā)生的事實，但在2006年雙方簽訂合同時，其目的就是為了在該宗地上建設住宅樓，且合同雙方當事人對這一事實均知曉。故該條款應自簽訂之日生效，并不是附條件合同，亦不是預約合同。上訴人張某某及劉某某認為該條款系附條件及預約合同的上訴理由，本院不予采信。
三、關于張某某與劉某某是否應共同承擔違約責任的問題。張某某受讓涉案土地使用權后，將荊門市金龍商行的經營者變更為劉某某的妻子王梅，后張某某、劉某某作為股東成立湖北金龍時代置業(yè)發(fā)展有限公司，該公司將涉案土地使用權與湖北荊門星球置業(yè)有限公司的一宗土地使用權進行置換?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。”《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十四條規(guī)定，“訴訟過程中，當事人在起訴狀、答辯狀、陳述及其委托代理人的代理詞中承認的對己方不利的事實和認可的證據(jù)，人民法院應當予以確認，但當事人反悔并有相反證據(jù)足以推翻的除外?！睆埬衬?、劉某某在一審法院第一次開庭審理時的應訴答辯意見中明確載明：“兩答辯人與被答辯人之間的《購地協(xié)議》已全部、實際履行完畢?！睆埬衬?、劉某某亦確認該答辯意見系其二人本人簽名，一審法院根據(jù)上述規(guī)定認定此系二人對共同受讓涉案土地使用權構成自認并無不當。因張某某未能提交新的證據(jù)推翻該自認的事實，劉某某亦未提交證據(jù)證明其只是中間介紹人而非受讓人的事實，故對于張某某、劉某某認為其二人不是共同受讓土地使用權，不應承擔連帶責任的上訴理由，不予采信。張某某與劉某某應共同承擔不能履行合同導致的違約賠償責任。
四、關于判決賠償周某24萬元損失是否適當?shù)膯栴}?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十九條規(guī)定，“買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據(jù)當事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進行認定?！狈梢筮`約當事人僅對其在訂約時能夠合理預見到的可得利益承擔賠償責任，而合理預見的判斷標準應以一般人的預見能力作為標準。本案中，劉某某明知該受讓的土地上要建設商品房，在與周某簽訂第7條時，其合理預見到的可得利益應為該商品房依計劃建成后的市場價格。一審法院綜合考慮當時在該宗地上應當建成的房屋重置成本價、市場行情及同地段住宅售價等多種因素，酌定以2250元／㎡計算房屋建筑成本扣除應付款3萬元后，確定周某損失為24萬元并無不當。張某某、劉某某認為應以2006年簽訂合同時的房價計算損失的上訴理由與上述規(guī)定不符，本院不予采信。
五、關于是否超過訴訟時效的問題。星球置業(yè)公司在置換的土地上開發(fā)建設的房屋于2011年上市交易，周某在2011年不能依合同實現(xiàn)其目的，雙方發(fā)生糾紛，此時周某知道其權利被侵害，訴訟時效應從2011年開始計算，故周某于2012年2月起訴，未超過訴訟時效期間。張某某、劉某某認為超過訴訟時效的上訴理由，本院不予采信。
綜上，上訴人張某某及劉某某的上訴理由不能成立，本院不予采信。一審判決認定基本事實清楚，適用法律及處理適當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費9500元，由張某某、劉某某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　楊紅艷 審　判　員　　董菁菁 代理審判員　　王　冉

書記員：曾靖