原告（反訴被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住天津市塘沽區(qū)。
原告（反訴被告）：黃某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住天津市塘沽區(qū)。
原告（反訴被告）張某某、黃某某的共同委托訴訟代理人：黃育文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省十堰市茅箭區(qū)北京北路。
原告（反訴被告）張某某、黃某某的共同委托訴訟代理人：何增宏，湖北薈才律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：杜某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省十堰市茅箭區(qū)。
被告（反訴原告）：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省十堰市茅箭區(qū)。
被告（反訴原告）杜某、陳某的共同委托訴訟代理人：張子林，湖北經(jīng)立律師事務(wù)所律師。訴訟代理權(quán)限為：一般訴訟代理。

原告張某某、黃某某訴被告杜某、陳某房屋租賃合同糾紛及被告杜某、陳某反訴原告張某某、黃某某房屋租賃合同糾紛一案，本院作出（2015）鄂茅箭民一初字第00138號民事判決后，雙方均提起上訴。經(jīng)湖北省十堰市中級人民法院二審并作出（2015）鄂十堰中民四終字第00353號民事裁定，裁定發(fā)回重審。本院于2016年8月18日重新立案受理后，依法另行組成由審判員劉海清擔(dān)任審判長并主審、審判員陳亞明、助理審判員陳燕參加的合議庭，于2016年10月18日公開開庭進行了審理，原告（反訴被告）張某某、黃某某的共同委托訴訟代理人黃育文、何增宏，被告（反訴原告）杜某、陳某的共同委托訴訟代理人張子林到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某某、黃某某訴稱，請求法院：一、判令解除雙方簽訂的《商鋪租賃合同》；二、判令杜某、陳某支付拖欠租金的滯納金76482.9元；三、判令杜某、陳某支付拖欠的租金54810.8元；四、判令張某某、黃某某不退還杜某、陳某已支付的押金30000元；五、判令杜某、陳某支付違約金50000元；六、判令杜某、陳某支付違約賠償金78444元。本案的訴訟費由杜某、陳某負擔(dān)。事實和理由：2014年6月23日，張某某、黃某某委托黃育文和杜某簽訂一份《商鋪租賃合同》，合同約定了商鋪的基本情況、位置、面積及用途；租賃期限、租金的支付方式、時間及租賃押金、違約金等。合同簽訂后，張某某、黃某某按照合同約定將商鋪交給了杜某，但杜某沒有按合同約定支付租金。張某某、黃某某多次打電話及書面通知，杜某以各種理由拒付而違約。因?qū)俣拍场㈥惸郴橐龃胬m(xù)期間所欠共同債務(wù)，應(yīng)當(dāng)共同償還。
張某某、黃某某對杜某、陳某的反訴辯稱，杜某、陳某的反訴請求沒有事實依據(jù)。《商鋪租賃合同》合法有效，且已經(jīng)部分履行，不存在違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。張某某、黃某某在2014年6月24日就已將出租商業(yè)用房的鑰匙交給了杜某。2014年8月16日是杜某、陳某交物業(yè)費的時間，而不是接收出租房屋的時間。因此，杜某、陳某的反訴請求不能成立，應(yīng)當(dāng)予以駁回。
張某某、黃某某為支持其本訴訴訟主張及反訴辯解，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、商品房預(yù)售合同、商品房買賣合同登記備案證明。用以證明張某某、黃某某是出租房屋的所有權(quán)人。
證據(jù)二、商鋪租賃合同、授權(quán)委托書。用以證明張某某、黃某某委托黃育文與杜某簽訂的商鋪租賃合同合法有效，合同約定了房屋租金的支付方式和違約責(zé)任。
證據(jù)三、婚姻登記檔案。用以證明本案債務(wù)發(fā)生于杜某、陳某夫妻關(guān)系存續(xù)期間。
證據(jù)四、東方明珠的項目經(jīng)理胡朝輝出具的證明兩份。第一份證明用以證明胡朝輝從頭到尾都參與了所有的事情，簽訂合同當(dāng)天，張某某、黃某某就已將出租房屋的鑰匙交給了杜某。第二份證明用以證明胡朝輝之前給杜某、陳某出具了假證明，有電話記錄證明杜某不想繼續(xù)承租房屋而單方違約。
證據(jù)五、告示、照片。用以證明張某某、黃某某曾多次催告杜某、陳某交納房屋租金，但杜某、陳某拒不支付。
證據(jù)六、十堰市宏城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱宏城房地產(chǎn)公司）出具的證明、建設(shè)工程消防驗收意見書、物業(yè)管理服務(wù)合同及驗房表。用以證明張某某、黃某某購買的位于東方明珠城市花園16號樓1—5、1—6號兩間商業(yè)用房的手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)歸屬無爭議；杜某、陳某所說的出租房屋夾層隔墻的缺口是為預(yù)留施工及看房通道，開發(fā)商宏城房地產(chǎn)公司可隨時進行完善。
杜某、陳某對張某某、黃某某的本訴不予認可，認為根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，張某某、黃某某在出租房屋時未取得該商業(yè)用房的房屋產(chǎn)權(quán)證，杜某、陳某承租的商業(yè)用房權(quán)屬有爭議，也不符合安全標準，使合同目的不能實現(xiàn)。因此，杜某與張某某、黃某某簽訂的《商鋪租賃合同》無效。張某某、黃某某于2014年8月16日才交付出租房屋。杜某、陳某不存在逾期支付租金的事實。綜上，張某某、黃某某請求杜某、陳某支付滯納金、違約金、賠償損失沒有事實根據(jù)，應(yīng)依法駁回張某某、黃某某的全部訴訟請求。
杜某、陳某反訴稱，請求判決張某某、黃某某返還杜某、陳某已經(jīng)交付的房屋租金117666元及押金30000元，并賠償杜某、陳某的損失519544元。事實和理由：張某某、黃某某逾期交付出租房屋而違約，因合同目的不能實現(xiàn)，給杜某、陳某造成了損失。因此，應(yīng)返還已收取的房屋租金、押金，并賠償損失。
杜某、陳某為支持其本訴答辯意見及反訴主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、商鋪租賃合同。用以證明合同約定了出租房屋的交付時間、裝修期間免租及雙方的權(quán)利義務(wù)。
證據(jù)二、收條。用以證明張某某、黃某某于2014年6月23日收到押金30000元。
證據(jù)三、轉(zhuǎn)賬信息。用以證明杜某于2014年8月15日共交付房屋租金117666元。
證據(jù)四、商鋪物業(yè)管理服務(wù)合同。用以證明出租房屋的實際交付時間為2014年8月16日。
證據(jù)五、收據(jù)。用以證明杜某已支付物業(yè)管理費8344元。
證據(jù)六、照片、轉(zhuǎn)賬憑證。用以證明杜某對出租房屋的消防管道進行了改造，并支付消防管道改造費7000元。
證據(jù)七、證明書、圖紙、交易回單。用以證明杜某委托所代理品牌的公司制作樣品、門頭設(shè)計及支付的費用。
證據(jù)八、照片。用以證明張某某、黃某某出租的商業(yè)用房不符合安全標準。
證據(jù)九、通話記錄。用以證明杜某向張某某、黃某某催要房產(chǎn)證及安全隱患整改的事實。
證據(jù)十、短信記錄。用以證明張某某、黃某某所出租房屋的所有權(quán)存在爭議。
證據(jù)十一、短信記錄、證明。用以證明杜某要求張某某、黃某某提供商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)證明，以及杜某在2014年11月初要求交還出租房屋鑰匙，張某某、黃某某拒收的事實。
證據(jù)十二、驗房表。用以證明張某某、黃某某交付出租房屋的日期是2014年8月16日。
本院依法組織當(dāng)事人對雙方圍繞本訴及反訴訴訟請求而提交的證據(jù)進行了質(zhì)證。
杜某、陳某對張某某、黃某某提交的證據(jù)二、三、五無異議。張某某、黃某某對杜某、陳某提交的證據(jù)一、二、三無異議。本院對以上當(dāng)事人無爭議的證據(jù)依法予以確認并在卷佐證。
杜某、陳某對張某某、黃某某提交的對證據(jù)一、六的真實性無異議，但認為房屋買賣合同及備案證都不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證。出租房屋有個缺口，交房時這個缺口仍然存在，張某某、黃某某有義務(wù)將出租房屋維修到能夠出租的條件。驗房表恰證明交房時間是在2014年8月16日，杜某、陳某當(dāng)天跟物業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同后才交的物業(yè)費。對證據(jù)四有異議，認為胡朝輝的證言以及他對杜某、陳某提供的證言是相矛盾的，與驗房表、物業(yè)服務(wù)合同證明的交房時間不符，因書證的效力大于證人證言的效力，且在原一審開庭時，張某某、黃某某向法庭提交的證據(jù)證明，胡朝輝還收取了張某某、黃某某20000元現(xiàn)金，由于胡朝輝跟張某某、黃某某有利害關(guān)系，因此該證據(jù)無效。
張某某、黃某某對杜某、陳某提交的證據(jù)四、六、八、十、十二的真實性無異議，但認為證據(jù)四并不能證明交付出租房屋的時間，出租房屋在2014年6月24日已經(jīng)實際交付。證據(jù)六不具備其證明目的，合同規(guī)定的是出租毛坯房。證據(jù)八不具備其證明目的，開發(fā)商預(yù)留有樓梯道，缺口是杜某、陳某自己改造的，張某某、黃某某出租的房屋是合格的；墻上的洞也是開發(fā)商預(yù)留的通道。證據(jù)十不具備其證明目的，出租房屋的產(chǎn)權(quán)不存在爭議。證據(jù)十二不具備其證明目的，交物業(yè)費的時間不等同于交付出租房屋的時間。對證據(jù)五認為不清楚杜某、陳某具體交了多少物業(yè)費。對證據(jù)七認為不清楚，反而更能說明出租房屋沒質(zhì)量問題，是杜某、陳某單方毀約。對證據(jù)九有異議，認為雙方是通過電話，但不能證明杜某、陳某向張某某、黃某某催要房產(chǎn)證和要求安全隱患整改。對證據(jù)十一有異議，認為杜某承租張某某、黃某某的商業(yè)用房同時還想買另外一個商鋪，胡朝輝同意賣給杜某，但是房產(chǎn)證一直沒辦下來，該證據(jù)與本案無關(guān)。
本院對真實性無異議，但對證明目的有異議的證據(jù)，依法按證據(jù)本身所具備的證明力予以確認并在卷佐證。對真實性及證明目的均有異議的證據(jù)，本院結(jié)合已依法予以確認并在卷佐證的其他證據(jù)及當(dāng)事人的陳述，并根據(jù)該證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，按其能證明的證明內(nèi)容予以確認并在卷佐證。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2013年10月17日，張某某、黃某某與宏城房地產(chǎn)公司訂一份《商品房買賣合同》，合同簽訂后，宏城房地產(chǎn)公司按約將其位于湖北省十堰市茅箭區(qū)五堰街辦北京北路99號16幢1－5、1－6兩間商業(yè)用房出售給了張某某、黃某某，并在房屋管理部門辦理了備案登記。2014年6月23日，張某某、黃某某委托黃育文與杜某簽訂了一份《商鋪租賃合同》，合同約定：甲方（張某某、黃某某）將前述兩間商業(yè)用框架結(jié)構(gòu)毛坯房租賃給乙方（杜某），用于品牌櫥柜展示及銷售經(jīng)營；甲方于2014年6月24日前向乙方交付房屋；房屋租賃期限10年，自2014年9月11日起至2024年9月10日止，其中2014年6月25日起至2014年9月10日共兩個半月為免租裝修期；第一、二、三年的月租金為39222元，季度租金為117666元；租金實行預(yù)付制，每季度預(yù)付一次，每期租金提前一個月支付；2014年8月10日前，支付2014年9月11日至2014年12月10日期間的房租；2014年11月10日前支付2014年12月11日至2015年3月10日期間的房租；以此類推；乙方必須按約支付租金，如無故拖欠，甲方給予7天的寬限期，從第8天開始，甲方有權(quán)向乙方每天按實欠租金的1%加收滯納金；乙方在簽訂合同當(dāng)日向甲方支付房屋租賃押金30000元；租賃關(guān)系終止后，除用以沖抵合同約定由乙方承擔(dān)的水、電、煤氣、通訊、物業(yè)、停車等相關(guān)費用及房屋經(jīng)營所產(chǎn)生的所有費用外，剩余部分無息歸還；甲方未按時交付房屋，經(jīng)乙方催告后15日內(nèi)仍未交付，以及甲方交付的房屋不符合本合同的約定，致使不能實現(xiàn)租賃目的或交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的，乙方可書面通知甲方解除本合同，甲方應(yīng)支付違約金50000元，并賠償乙方的經(jīng)濟損失；乙方逾期不支付租金累計超過30日的，甲方可書面通知乙方解除本合同，乙方應(yīng)支付違約金50000元，并賠償甲方的經(jīng)濟損失。合同簽訂當(dāng)日，杜某向張某某、黃某某支付租房押金30000元，張某某、黃某某的代理人黃育文向杜某出具了收條。2014年8月15日，杜某以銀行轉(zhuǎn)賬方式向張某某、黃某某支付房屋租金117666元。2014年8月16日。杜某、陳某向物業(yè)公司交納物業(yè)費8344元。因張某某、黃某某認為杜某自2014年12月10日之后，未按合同約定支付租金，已構(gòu)成違約，經(jīng)催要未果而提起訴訟。因訂立合同、引起糾紛均發(fā)生在杜某、陳某夫妻關(guān)系存續(xù)期間，杜某、陳某遂在訴訟過程中，以商鋪租賃合同無效，張某某、黃某某逾期交付出租房屋，從而給杜某、陳某造成嚴重損失為由，提出反訴。

本院認為，張某某、黃某某出租的商業(yè)用房已辦理備案登記，是出租房屋的合法所有人。依據(jù)合同約定，張某某、黃某某出租給杜某、陳某的是商業(yè)用框架結(jié)構(gòu)毛坯房，由杜某、陳某自己裝修，故不存在交付的出租房屋是否符合安全標準的問題?！渡啼佔赓U合同》雖是雙方真實意思表示，但雙方關(guān)于拖欠租金“每天按實欠租金的1%加收滯納金”的約定過高。因此，雙方簽訂的《商鋪租賃合同》除拖欠租金滯納金的過高部分無效外，其他部分均合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同有效部分的約定全面履行自已的義務(wù)。張某某、黃某某交付出租房屋的具體時間是本案基本事實和最主要的爭議焦點。張某某、黃某某稱其已依約于2014年6月24日將房屋交付給了杜某，而杜某、陳某則認為實際交房時間是2014年8月16日。因雙方未辦理交接手續(xù)而無直接證據(jù)予以證實，交納物業(yè)費日期不能等同于交付出租房屋的日期，因此雙方所提交的旁證也均不足以佐證，只能根據(jù)合同條款、交易習(xí)慣，并結(jié)合雙方的實際履行情況加以綜合判斷。由于張某某、黃某某在簽訂《商鋪租賃合同》前已取得出租房屋的所有權(quán)并實際占有，因此張某某、黃某某在2014年6月24日前履行交付商業(yè)用毛坯房屋的合同義務(wù)并無任何障礙。否則，經(jīng)杜某催告后15日內(nèi)仍未交付，杜某可書面通知張某某、黃某某解除本合同及支付違約金50000元。鑒于杜某、陳某于簽訂合同當(dāng)日支付30000元押金后，在2014年8月15日向張某某、黃某某支付房屋租金時，不僅未向張某某、黃某某催告交付出租房屋，也沒有要求變更免租裝修日期，并從所交房租中扣減違約金等實際履行情況，應(yīng)認定張某某、黃某某按約履行了交付出租房屋義務(wù)。相應(yīng)，按合同約定，杜某、陳某于2014年8月16日所付117666元系支付2014年9月11日起至2014年12月10日期間的房屋租金。杜某、陳某未按約于2014年11月10日前支付2014年12月11日起至2015年3月10日期間的房屋租金，且超過30日，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！渡啼佔赓U合同》已因雙方于2015年1月21日辦理了返還出租房屋鑰匙的交接手續(xù)而實際解除，故本院對張某某、黃某某要求解除《商鋪租賃合同》的訴請予以支持。本債務(wù)發(fā)生在杜某、陳某夫妻關(guān)系存續(xù)期間，因家庭生產(chǎn)經(jīng)營對外所負夫妻共同債務(wù)，陳某負有共同償還義務(wù)。故杜某、陳某應(yīng)共同支付張某某、黃某某自2014年12月11日至2015年1月20日止的房屋租金52296元。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。本案中，張某某、黃某某既請求違約金、又請求拖欠租金的滯納金及違約賠償金，屬重復(fù)請求。因商鋪租賃合同中約定的違約金數(shù)額已足以彌補張某某、黃某某的損失，故本院對張某某、黃某某請求杜某、陳某支付50000元違約金的訴請予以支持，對張某某、黃某某請求杜某、陳某支付拖欠租金的滯納金及違約賠償金的訴請不予支持。張某某、黃某某無證據(jù)證實房屋租賃關(guān)系終止后，尚有應(yīng)沖抵由杜某、陳某承擔(dān)的水電、煤氣、通訊、物業(yè)等費用，因此張某某、黃某某應(yīng)向杜某、陳某返還租房押金30000元。由于張某某、黃某某并無違約行為，故杜某、陳某的其他反訴請求無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，引起本糾紛的主要責(zé)任是因杜某、陳某未按約支付房屋租金，但張某某、黃某某在糾紛發(fā)生后，未積極、合理地處理，使損失擴大，亦應(yīng)負有一定責(zé)任。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十六條、第九十三條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條、二百二十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第四十條、第六十四條、第一百四十二條規(guī)定，判決如下:
一、解除本訴原告張某某、黃某某委托黃育文和本訴被告杜某于2014年6月23日簽訂的《商鋪租賃合同》（已于2015年1月21日實際解除）；
二、本訴被告杜某、陳某于本判決生效之日起15日內(nèi)共同支付本訴原告張某某、黃某某自2014年12月11日起至2015年1月20日止的商業(yè)用房的租金52296元；
三、本訴被告杜某、陳某于本判決生效之日起15日內(nèi)共同支付本訴原告張某某、黃某某違約金50000元；
四、駁回本訴原告張某某、黃某某的其他訴訟請求；
五、反訴被告張某某、黃某某于本判決生效之日起15日內(nèi)共同返還反訴原告杜某、陳某租房押金30000元；
六、駁回反訴原告杜某、陳某的其他反訴請求。
義務(wù)人如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5648元，本訴原告張某某、黃某某承擔(dān)3765元，本訴被告杜某、陳某承擔(dān)1883元；反訴案件受理費5236元，反訴原告杜某、陳某承擔(dān)4713元，反訴被告張某某、黃某某承擔(dān)523元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院，上訴人應(yīng)在遞交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費。戶名：湖北省十堰市中級人民法院，賬戶號：17×××01。開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司北京路支行。通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市浙江路66號。上訴人應(yīng)將注明一審案號的交費憑證復(fù)印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預(yù)交上訴費通知）。

審　判　長　　劉海清 審　判　員　　陳亞明 代理審判員　　陳　燕

書記員：曾靖雯