廣東省從化市人民法院
民事判決書
(2014)穗從法房初字第650號(hào)
原告：林某某。
原告：陳某某。
兩原告共同委托代理人：張曉倦，廣東安國(guó)律師事務(wù)所律師。
被告：從化某房產(chǎn)公司。
原告林某某、陳某某與被告從化某房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由代理審判員薛志軍適用簡(jiǎn)易程序獨(dú)任審判，并公開開庭進(jìn)行了審理。原告林某某本人、兩原告的共同委托代理人張曉倦及被告的委托代理人*到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原 告林某某、陳某某訴稱：*日原告與被告簽訂《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》約定：原告購(gòu)買被告開發(fā)的位于*房，總房款為692842元;被 告應(yīng)在2012年12月31日前將上述房屋交付給原告使用;被告如未能按合同規(guī)定的期限交房，應(yīng)自合同約定的交房日期的次日起至實(shí)際交付之日 止，每日按總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。
合同簽訂后，原告依約支付了全部房 款，但被告卻未能按期交房，被告的行為已違反了合同約定，致使原告蒙受損失。故訴至法院，請(qǐng)求判令：1、被告向原告支付從2013年1月1日起至實(shí)際 交房之日止的遲延交房違約金，每日按照總房?jī)r(jià)692842元的萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;2、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被 告從化某房產(chǎn)公司辯稱：一、被告對(duì)與原告簽訂的商品房買賣合同的真實(shí)性有異議，有待本院對(duì)(2014)穗從法房初字第511號(hào)中《廣州市商品房買賣合 同(預(yù)售)》印章的真實(shí)性進(jìn)行鑒定后方能確定，為此請(qǐng)求法院中止審理本案。2014年前，被告的經(jīng)營(yíng)、管理均由合作方負(fù)責(zé)，該系列合同由合作方簽 署，現(xiàn)合作方退出，被告不清楚該期間涉案商品房預(yù)售合同上印章是否真實(shí)，對(duì)此被告在(2014)穗從法房初字第511號(hào)中特向法院申請(qǐng)了印章鑒定， 因本案所涉合同與(2014)穗從法房初字第511號(hào)案合同同期間簽訂，使用的是同一印章，該印章的真實(shí)性直接影響到合同是否有效、違約金的約定是 否是雙方真實(shí)意思表示均不確定，故被告申請(qǐng)法院對(duì)該案予以中止審理。
二、原告在沒(méi)有 證據(jù)證明其損失的情況下，所主張的違約金明顯過(guò)高，請(qǐng)法院根據(jù)原告的實(shí)際損失予以調(diào)整。違約責(zé)任主要具有補(bǔ)償性，主要目的在彌補(bǔ)或補(bǔ)償因違約行為造成的損 害后果，此是合同法違約責(zé)任的一般原則，也是公平、平等和誠(chéng)實(shí)信用原則的具體體現(xiàn)，其應(yīng)成為法律適用的底線?！逗贤ā返谝话僖皇龡l第一款、第一百一十 四條第二款、最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條、最高院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋 (二)》第二十九條第二款予以了充分的強(qiáng)調(diào)，故任何違背該原則訂立的規(guī)則或約定均違背了此原則，而不應(yīng)被適用。交房這一行為所能帶來(lái)的正常后果是自住或者 出租，故被告逾期交房的后果是原告無(wú)法預(yù)期在其中居住需要租房的租金損失或無(wú)法出租的租金收益損失，即原告的損失實(shí)為房屋的租金損失，對(duì)此，根據(jù)從化市國(guó) 土資源和房屋管理局公布的從國(guó)房字[2013]66號(hào)文件《關(guān)于公布2013年從化市房屋租金參考價(jià)的通知》可知，涉案房屋位于商貿(mào)城片，其租金 標(biāo)準(zhǔn)為6元每平方米每月，即原告的租金支出或租金收益最多為600-800元，即便按同地段最高端的樓盤雅居樂(lè)濱
江花園的租金標(biāo)準(zhǔn)(17元每平方米每月)，其租金損失最多也就1700-2000元，故結(jié)合上述違約責(zé)任的補(bǔ)償性和被告對(duì)損失的可預(yù)見性，請(qǐng)法院以租金損失為基礎(chǔ)上浮30%調(diào)整。此與法院在其他樓盤中以日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)裁判違約金的做法亦相吻合。
三、 被告沒(méi)有違約之悉意，事實(shí)上被告逾期交房在客觀上是天氣和政府行為導(dǎo)致，且現(xiàn)房屋已經(jīng)完工，可以交房(已有150多戶業(yè)主收樓)，更何況過(guò)高的違約金 導(dǎo)致其他樓盤和公共設(shè)施開發(fā)的延遲對(duì)全體業(yè)主并無(wú)益處。首先，近年來(lái)的雨水比往年都偏多是有目共睹的事實(shí)，此直接影響工程的施工，此實(shí)屬不可抗力;其次， 項(xiàng)目施工中因拆遷戶不滿對(duì)其安置一樓的安排提出訴訟并拒絕被告入場(chǎng)，對(duì)此規(guī)劃部門要求在規(guī)劃調(diào)整前不允許建房導(dǎo)致施工一拖再拖，此實(shí)為政府行為;再次，在 如此艱辛條件下，被告依然排除萬(wàn)難，完成工程施工，現(xiàn)房屋已經(jīng)可以交房;最后，過(guò)高的違約金事實(shí)上將掏空被告，其直接后果便是被告無(wú)力開發(fā)后期工程和公共 設(shè)施，其最終受害的仍然是原告等業(yè)主。綜上，請(qǐng)法院考慮被告的難處，考慮原告的實(shí)際損失，從有利于原告的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，按其實(shí)際租金損失為準(zhǔn)對(duì)違約金予以 調(diào)整。
四、2014年5月23日百年一遇的特大暴雨，造成涉案樓盤的首層及地 下室遭受水浸多日，導(dǎo)致涉案樓盤的電機(jī)、風(fēng)機(jī)等嚴(yán)重?fù)p壞，從而直接影響消防及人防工程的成功驗(yàn)收。特大暴雨屬于不可抗力，我方不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，因此應(yīng)從違約 天數(shù)中扣除我方維修電機(jī)等設(shè)備的時(shí)間42天。
五、原告未按照合同約定的時(shí)間支付購(gòu) 房款的首期款，首期款發(fā)票上的時(shí)間是2011年12月8日，合同簽訂的日期是2011年11月28日，根據(jù)合同的約定原告應(yīng)在合同簽訂之日 起(不超過(guò)5日)支付首期款，現(xiàn)原告的首期款遲延付款5天，我方要求與遲延交房違約金相抵扣。
經(jīng) 審理查明：2011年11月28日原告與被告簽訂《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》約定：原告購(gòu)買被告開發(fā)的位*房，總房款為 692842元;被告應(yīng)在2012年12月31日前將上述房屋交付給原告使用;原告按照分期付款方式付款，自合同簽訂之日起(不超過(guò)5 日)支付購(gòu)房款412842元，2012年2月29日之前支付70000元，2012年5月29日之前支付 70000元，2012年8月29日之前支付70000元，2012年11月29日之前支付70000元。被告應(yīng) 于2012年12月31日前將房屋交付原告使用;被告如未能按合同規(guī)定的期限交房，逾期不超過(guò)180日的，被告應(yīng)自交房日期的次日起至實(shí)際交 付之日止，每日按總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金，本合同繼續(xù)履行;被告如逾期交房超過(guò)180日后，原告有權(quán)單方面解除合同，原告要求解除合 同的，應(yīng)書面通知被告，被告應(yīng)在收到原告解除合同通知之日起30日內(nèi)(不超過(guò)30日)退還原告已支付房?jī)r(jià)款并支付利息(利息從原告付款日起至被告退款 日止為期，按中國(guó)人民銀行公布的同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率計(jì)算)，同時(shí)按該商品房總價(jià)款的10%向原告支付違約金，違約金不足以補(bǔ)償原告實(shí)際損失的，被告應(yīng) 辛l、償其差額。原告要求繼續(xù)履行的，合同繼續(xù)履行，被告應(yīng)自本合同第十三條約定的交房日期的次日起至實(shí)際交付之日止，每日按總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)向原 告支付違約金等。原告已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款692842元，但被告未能于2012年12月31日前將房屋交付原告使用。
本 院認(rèn)為，本案為商品房預(yù)售合同糾紛，涉及以下幾方面的問(wèn)題：一、本懸否應(yīng)中止審理及合同真實(shí)性問(wèn)題。被告辯稱對(duì)與原告簽訂的商品房買賣合同的真實(shí)性有異 議，有待法院對(duì)(2014)穗從法房初字第511號(hào)中《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》印章的真實(shí)性進(jìn)行鑒定后方能確定，為此請(qǐng)求本院中止審理本 案。本院認(rèn)為，本案與(2014)穗從法房初字第511號(hào)為相互獨(dú)立的兩個(gè)案件，且雙方簽訂合同的時(shí)間并不相同，因此，(2014)穗從法房初字 第511號(hào)案件公章真?zhèn)闻c本案并無(wú)關(guān)聯(lián)性。另，原告已經(jīng)支付完畢購(gòu)房款，實(shí)際履行了支付購(gòu)房款的義務(wù)，被告也出具了購(gòu)房發(fā)票。因此，本院對(duì)于被告申請(qǐng) 中止本案審理的請(qǐng)求不予采納。原告與被告簽訂的《廣州市商品房買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，且未違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，真實(shí)、合法、有效。
二、 關(guān)于逾期交房違約金問(wèn)題。1.被告辯稱沒(méi)有違約之惡意，被告逾期交樓在客觀上是天氣、拆遷、政府行為等事件導(dǎo)致，且現(xiàn)房屋已經(jīng)完工，可以交樓，因此要求調(diào) 整逾期交樓違約金。本院認(rèn)為被告作為房地產(chǎn)’開發(fā)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的天氣、拆遷等事件應(yīng)有合理預(yù)期，預(yù)留足夠的時(shí)間予以應(yīng)對(duì)，且被告并未提交證據(jù) 證明在約定的交樓時(shí)間之前存在上述原因?qū)е卤桓嬗馄诮粯恰１桓娣Q房屋已經(jīng)完工可以交樓，但未提交雙方合同約定的交樓時(shí)應(yīng)具備的各種文件予以證明，因此，對(duì) 于被告上述答辯意見，本院不予采納。2.根據(jù)雙方合同的約定，被告應(yīng)自交房日期的次日起至實(shí)際交付之日止，每日按總房?jī)r(jià)款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違 約金，該約定是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，對(duì)雙方均具有約束力?，F(xiàn)被告亦未舉證證明原告訴請(qǐng)的違約金過(guò)高的超過(guò)原告的實(shí)際損失。因此，對(duì)被告以為原告主張 的違約金過(guò)高要求予以調(diào)整的意見，本院不予采納。
三、被告辯稱2014年5月 23日的特大暴雨屬于不可抗力，應(yīng)從遲延交樓違約天數(shù)中扣除42天。原告與被告簽訂的合同約定的交房日期為2012年12月31日之前，特大 暴雨天氣發(fā)生在被告違約遲延履行交房義務(wù)之后，不能免除責(zé)任。因此，對(duì)于被告要求扣除42天違約金計(jì)算天數(shù)的答辯，本院不予采納。
四、關(guān)于被告主張?jiān)娲嬖谑灼谫?gòu)房款遲延付款情況。被告認(rèn)為原告首期款存在遲延5天付款情況，要求將原告首期款遲延付款違約金與被告的遲延交樓違約金進(jìn)行抵扣，但被告并未就該主張?zhí)岢龇丛V，且對(duì)于違約金抵扣情況雙方并無(wú)合同約定，本院不予支持。
綜 上，原告依據(jù)雙方簽訂的合同向被告主張每日以692842元購(gòu)房款的萬(wàn)分之五為標(biāo)準(zhǔn)，從2013年1月1日起計(jì)算遲延交房違約金有理有 據(jù)，本院予以支持。因此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第一百一十七條，《中華 人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
被告從化某房產(chǎn)公司應(yīng)在本判決 發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向原告林某某、陳某某支付逾期交房違約金，以692842元為本金，按每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)，從2013年1 月1日起計(jì)至本判決發(fā)生法律效力之日止;本判決發(fā)生法律效力次日起至被告從化某房產(chǎn)公司實(shí)際交房之日止的逾期交房違約金，按照上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，由被告從化國(guó) 泰天彤房地產(chǎn)殲發(fā)有限公司逐月支付給原告林某某、陳某某(違約金總額以原告
林某某、陳某某已付購(gòu)房款692842元為限)。
當(dāng)事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)2104元，由被告從化某房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣州市中級(jí)人民法院。
當(dāng)事人上訴的，應(yīng)在遞交上訴狀之日起七日內(nèi)按不服一審判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額向廣州市中級(jí)人民法院繳交上訴案件受理費(fèi)。逾期不交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
代理審判員薛志軍
二0一四年十月二十二日
此件與原件核對(duì)無(wú)異
書記員鄧毅斌
成為第一個(gè)評(píng)論者