原告廖莉莉。
委托代理人肖軍文，北京盈科（武漢）律師事務所律師。
被告武漢福地明某置業(yè)有限公司，住所地湖北省武漢市江夏區(qū)大橋新區(qū)大花嶺小區(qū)。
法定代表人林鳳輝，董事長。
委托代理人云平，湖北君博律師事務所律師。

原告廖莉莉訴被告武漢福地明某置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法由審判員陳玲霞適用簡易程序公開開庭進行審理。各方當事人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經(jīng)審理查明，2011年11月29日，原告（買受人）與被告（出賣人）簽訂《武漢市商品房買賣合同》（合同編號為夏113188918），約定原告購買被告福地明某公司預售的位于武漢市江夏區(qū)大橋新區(qū)大花嶺村大花嶺村灣改造一期（地塊二）福地家園第AB幢1單元21層1號房，房屋總價款為477803元整。該合同第九條約定：出賣人應在2012年9月30日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質量、消防、人防、燃氣等專項驗收；2、公共配套設施、市政公用設施及園林綠化工程按設計要求建成；并滿足使用功能要求；3、供水、供電、排水等設施按設計要求建成，并經(jīng)有關行業(yè)單位認可達到正常使用；4、完成商品房項目竣工交付使用相關手續(xù)；……。第十一條第一款第（2）項約定：出賣人如未按期將商品房交付買受人使用，逾期超過30日后，買受人有權解除合同；買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同約定的交房日第二日起至實際交付日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之壹的違約金。第十二條約定：商品房達到本合同第九條約定的交付使用條件后，出賣人應當將辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應當攜帶的證件等內容書面通知買受人；雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單；…。第十六條約定：出賣人應當在商品房交付使用之日起90日內辦理完房地產(chǎn)初始登記。合同還約定了其他事項。合同簽訂前及之后，原告依約付清了全部購房款。
2012年11月26日，武漢福地明某置業(yè)有限公司龍發(fā)分公司發(fā)布一份《通知》，內容為“各位業(yè)主：武漢福地家園AB棟按合同約定應于2012年9月30日交房的業(yè)主，現(xiàn)福地家園AB棟已竣工驗收合格，符合交房條件。請各位業(yè)主于2012年11月29日前辦理收房入住手續(xù)為感?！?012年11月30日，武漢福地明某置業(yè)有限公司龍發(fā)分公司再次發(fā)布一份《通知》，內容為“各位業(yè)主：武漢福地明某AB棟按合同約定應于2012年9月30日交房的業(yè)主。我公司通知于2012年11月29日前交房，逾期60天。其中因武漢地區(qū)發(fā)生重大責任事故，建筑工地因政府行政強制措施停工30天。這期間屬于不可抗力，實際逾期30天。我公司承擔違約責任，與業(yè)主協(xié)商后決定認減半年物業(yè)服務費的方式承擔違約責任。特此通知?！?br/>2012年12月3日，原告與武漢福地明某置業(yè)有限公司龍發(fā)分公司簽訂《逾期補償》，內容為：本人廖莉莉購買福地家園AB座A座2101號房，建筑面積100.59㎡。因開發(fā)商逾期交房，本人同意補償半年物業(yè)管理費人民幣捌佰叁拾叁元整（￥833.00），作為違約補償。原告在該協(xié)議“業(yè)主簽章”處簽名，武漢福地明某置業(yè)有限公司龍發(fā)分公司在“開發(fā)商簽章”處加蓋印章。當日，原告辦理收房手續(xù)。此后，武漢澤潔物業(yè)管理有限公司減免了原告半年的物業(yè)管理費。
另查明，2012年9月16日，被告與監(jiān)理單位、施工單位辦理了《住宅工程分戶驗收匯總記錄》，驗收結論為符合住宅工程質量分戶驗收規(guī)范要求。2015年11月5日，武漢市江夏區(qū)國土資源和規(guī)劃局向被告頒發(fā)了武規(guī)（夏）驗（2015）067號《湖北省建設工程竣工驗收規(guī)劃條件核實證明》。
以上事實，有雙方當事人的陳述、武漢市商品房買賣合同、通知、逾期補償、住宅工程分戶驗收匯總記錄、湖北省建設工程竣工驗收規(guī)劃條件核實證明等證據(jù)，上述證據(jù)經(jīng)本院審核，來源合法，內容真實，與本案具有關聯(lián)性，并經(jīng)當庭質證，足以認定。

本院認為，原告與被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當事人應按照合同的約定享有權利履行義務。本案爭議焦點有三個，本院評判如下：
一、被告是否存在逾期交房的違約行為、是否應承擔相應違約責任。
根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用”、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”及國務院發(fā)布的《建設工程質量管理條例》第十六條規(guī)定“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收?！ㄔO工程經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”以及雙方簽訂的商品房買賣合同第九條約定“出賣人應在2012年9月30日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質量、消防、人防、燃氣等專項驗收”，由此可見，包括工程質量驗收在內的各個單項竣工驗收（水、電、氣、人防、消防、規(guī)劃等專項驗收）是由法律和行政法規(guī)規(guī)定的商品房交付條件。鑒于房屋是特殊商品，房屋不但要保障住房人的正常居住使用功能，還要確保住房人的生命財產(chǎn)安全。且雙方在合同第九條約定“4、完成商品房項目竣工交付使用相關手續(xù)”，故雙方將竣工驗收備案證的取得作為約定的交付條件。本案中，截止2016年2月18日，被告向原告交付的房屋尚未辦理竣工驗收備案證，故其交付的房屋仍不符合約定的交房條件，即使原告已于2012年12月3日收房，被告也應承擔逾期交房的違約責任。對于被告辯稱原告辦理了收房手續(xù)，即視為其交付的房屋符合交房條件的意見，本院不予采信。
二、簽訂逾期補償協(xié)議后，被告是否還應承擔逾期交房的違約責任。
被告福地明某公司辯稱，原告于2012年12月3日收房時，被告已經(jīng)通過減免半年的物業(yè)管理費的方式向其支付了逾期交房的違約金，并在《逾期補償》協(xié)議上簽字確認，其不應再主張逾期交房違約金。原告認為，該補償協(xié)議僅能證明被告支付了延期兩個月交房的補償金，而非違約金。
本院認為，武漢福地明某置業(yè)有限公司龍發(fā)分公司于2012年11月30日發(fā)布《通知》“……，合同約定應2012年9月30日交房，我公司通知2012年11月29日前交房，逾期60日?！c業(yè)主協(xié)商后決定減免半年物業(yè)服務費的方式承擔違約責任”及原告于2012年12月3日簽署的《逾期補償》“……，因開發(fā)商逾期交房，本人同意……，作為違約補償”，根據(jù)上述通知可知，原告與被告就原告收房之前的，被告逾期交房的違約金達成了一致意見，對于收房之后的違約金，原告未表示放棄，被告福地明某公司仍應向原告支付違約金。
關于2012年12月3日之后的違約金，根據(jù)合同第十一條第一款第（2）項約定：……；買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同約定的交房日第二日起至實際交付日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之壹的違約金。本案中，房屋總價款為477803元整，合同約定逾期交房違約金按照每日萬分之一的標準，但鑒于原告已于2012年12月3日收房。結合本案的事實和雙方當事人對合同的履行情況以及對因逾期交房而給原告所造成的實際損失情況考量，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金，本院確定本案違約金以日萬分之0.5的標準計算較為合理。故被告福地明某公司應以477803元為基數(shù)，以每日萬分之0.5為標準，向原告支付從2012年12月4日起至房屋實際符合交付條件之日止的違約金。
三、被告是否應限期辦理初始登記。
關于原告要求被告限期辦理初始登記的訴請，本院認為，能否如期辦理初始登記，應該以被告能否交付符合條件的房屋為前提，而被告不能交付符合約定的房屋已經(jīng)既成事實，并被判定承擔違約責任至違約情形消失時止。只有在辦理初始登記的該前提條件成就而被告拒不辦理時，才可以判令其限期完成辦理義務，故原告該項請求不應支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規(guī)定，判決如下：

一、由被告武漢福地明某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內向原告廖莉莉支付逾期交房的違約金，違約金以477803元為基數(shù)，以每日萬分之0.5的標準從2012年12月4日起計算至房屋實際符合交房條件之日止；
二、駁回原告廖莉莉的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費1204元，減半收取為602元，由被告武漢福地明某置業(yè)有限公司負擔500元，由原告廖莉莉負擔102元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預交案件受理費，款匯湖北省武漢市中級人民法院。戶名-湖北省武漢市中級人民法院，帳號-17×××67，開戶行-農行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　陳玲霞

書記員：許念