上訴人（原審原告）康某某，個(gè)體工商戶。
被上訴人（原審被告）中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司鶴峰縣支行。住所地：湖北省鶴峰縣容美鎮(zhèn)勝利路20號(hào)。
負(fù)責(zé)人陳朝暉，該行行長。
委托代理人（一般代理）崔仕周，湖北立鶴律師事務(wù)所律師。

上訴人康某某因與被上訴人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司鶴峰縣支行（以下簡稱農(nóng)行鶴峰縣支行）確認(rèn)合同無效糾紛一案，不服鶴峰縣人民法院（2014）鄂鶴峰民初字第00666號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年6月23日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案經(jīng)本院院長批準(zhǔn)延長審理期限三個(gè)月，現(xiàn)已審理終結(jié)。
康某某一審時(shí)訴稱：康某某與農(nóng)行鶴峰縣支行于2004年6月16日簽訂了一份《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋買賣協(xié)議書》。合同簽訂后，康某某按照約定向農(nóng)行鶴峰縣支行付清了轉(zhuǎn)讓款，農(nóng)行鶴峰縣支行向康某某交付房屋及房產(chǎn)證，但農(nóng)行鶴峰縣支行至今未向康某某交付土地使用權(quán)證。由于農(nóng)行鶴峰縣支行轉(zhuǎn)讓的土地是以劃撥的方式取得，且尚處在審批階段，其將該宗土地轉(zhuǎn)讓給康某某的行為違反了法律規(guī)定，導(dǎo)致康某某不能辦理土地使用權(quán)證，故起訴請求確認(rèn)雙方于2004年6月16日簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋買賣協(xié)議書》無效。
農(nóng)行鶴峰縣支行一審時(shí)辯稱：一、康某某的訴訟主體不適格。農(nóng)行鶴峰縣支行轉(zhuǎn)讓給康某某的房屋已通過法院的執(zhí)行程序登記在劉金香名下，康某某與本案不具有直接利害關(guān)系。二、康某某起訴超過訴訟時(shí)效。雙方簽訂、履行合同的時(shí)間是2004年，涉案房屋也因康某某欠債于2009年被抵償給他人，距康某某起訴已超過兩年訴訟時(shí)效，其權(quán)利不應(yīng)受到法院的保護(hù)。三、康某某訴稱農(nóng)行鶴峰縣支行未交付土地使用權(quán)證與客觀實(shí)際不符。根據(jù)《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋買賣協(xié)議書》第七條約定“涉及土地轉(zhuǎn)讓和該宗土地的使用權(quán)及房屋面積的資料，甲方在收款前，必須一次性移交給乙方”的內(nèi)容來看，說明農(nóng)行鶴峰縣支行已經(jīng)履行了交付土地使用權(quán)證等資料的義務(wù)。農(nóng)行鶴峰縣支行取得該宗土地使用權(quán)是依據(jù)法院生效文書，權(quán)利取得與是否辦理登記手續(xù)無關(guān)。四、關(guān)于劃撥土地能否轉(zhuǎn)讓的問題。劃撥的土地在經(jīng)過行政審批后轉(zhuǎn)讓有效，雙方在簽訂合同時(shí)，土地使用權(quán)尚未辦理審批手續(xù)，此時(shí)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力待定。但在2009年當(dāng)涉案房屋轉(zhuǎn)讓經(jīng)過房管部門同意并辦理了登記過戶手續(xù)，房屋及所占范圍的土地一并發(fā)生轉(zhuǎn)讓，此時(shí)合同轉(zhuǎn)為有效?？的衬吃诶U納土地出讓金后就可以辦理土地使用權(quán)證，對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力并無影響。同時(shí)雙方簽訂的合同中明確約定由康某某承擔(dān)該筆費(fèi)用。綜上，農(nóng)行鶴峰縣支行轉(zhuǎn)讓給康某某的房屋和土地僅僅是合同中約定的1406.36㎡的廠房及廠房所占范圍的土地，轉(zhuǎn)讓合同合法有效，故應(yīng)當(dāng)裁定駁回康某某的起訴。
原審查明：2004年6月16日，康某某（乙方）與農(nóng)行鶴峰縣支行（甲方）（原為中國農(nóng)業(yè)銀行鶴峰縣支行，后更名為中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司鶴峰縣支行）簽訂了一份《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋買賣協(xié)議書》，協(xié)議內(nèi)容：甲方將位于九峰橋的一宗土地使用權(quán)及地上房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓土地的范圍見國有土地使用權(quán)證所附紅線圖；協(xié)議簽訂后，由乙方負(fù)責(zé)在國土部門辦理土地使用轉(zhuǎn)讓手續(xù)（過戶到乙方），涉及到此后的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)；甲方同意將該宗土地上的房屋（廠房1406.36㎡）賣給乙方；甲方將土地上的建筑物全部賣給乙方，乙方必須一次性向甲方支付轉(zhuǎn)讓款玖萬元整；涉及土地使用權(quán)和房屋面積資料，甲方在收款前必須一次性移交給乙方等。同日，康某某向農(nóng)行鶴峰縣支行支付轉(zhuǎn)讓款90000元，農(nóng)行鶴峰縣支行出具了收條。
2014年，康某某因無法辦理土地使用權(quán)證向鶴峰縣信訪局信訪，農(nóng)行鶴峰縣支行對此進(jìn)行了回復(fù)并附以下相關(guān)資料：（1992）鶴法經(jīng)調(diào)字第06號(hào)民事調(diào)解書、征（撥）土地協(xié)議書、征撥土地四界情況說明、申請劃撥國有土地使用權(quán)協(xié)議書、關(guān)于免征抵債房屋契約的申請、土地管理局送閱審批件、土地管理局建設(shè)用地征詢意見表、地上附著物賠償費(fèi)用明細(xì)表、購鶴峰縣城郊區(qū)晶體茶廠明細(xì)表廠房情況表、土地紅線圖等，上述回復(fù)中所附材料與原告提交的證據(jù)三一一對應(yīng)，即征撥用地呈報(bào)表所含資料，該部分資料農(nóng)行鶴峰縣支行亦提交了復(fù)印件。該份征（撥）用土地呈報(bào)表反映了涉案土地及房屋的相關(guān)情況如下：1992年7月10日鶴峰縣晶體茶廠因欠農(nóng)行鶴峰縣支行借款在法院的主持下達(dá)成調(diào)解協(xié)議，約定鶴峰縣晶體茶廠將其所有的房屋、全部機(jī)械設(shè)備等抵償給農(nóng)行鶴峰縣支行。1992年11月9日，鶴峰縣晶體茶廠的開辦單位鶴峰縣城郊區(qū)公所與農(nóng)行鶴峰縣支行達(dá)成協(xié)議，同意將上述調(diào)解協(xié)議中抵償?shù)娜龡澐课荩ㄥ仩t房、廚房、主廠房及菜地）所占土地面積1010.94㎡（其中菜地106.01㎡）征撥給農(nóng)行鶴峰縣支行使用。1992年11月10日，農(nóng)行鶴峰縣支行又與鶴峰縣民貿(mào)局達(dá)成協(xié)議，將該1010.94㎡的土地轉(zhuǎn)給鶴峰縣民貿(mào)局使用。同日，鶴峰縣民貿(mào)局向土地管理局報(bào)批，鶴峰縣人民政府于1992年11月11日同意劃撥該宗土地。后因民貿(mào)局沒有代為償還鶴峰縣晶體茶廠所欠借款，農(nóng)行鶴峰縣支行于1996年又收回了三棟房屋及相應(yīng)的土地。
2004年6月16日，康某某與農(nóng)行鶴峰縣支行簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋買賣協(xié)議書》后，農(nóng)行鶴峰縣支行轉(zhuǎn)讓給康某某的房屋因康某某與案外人劉志民、張信莉借款合同糾紛被法院強(qiáng)制執(zhí)行給劉志民、張信莉，后又因劉金香代替康某某向劉志民、張信莉償還借款后，該房屋便自2010年9月8日至今登記在劉金香名下?？的衬骋驘o法辦理受讓土地使用權(quán)證，認(rèn)為農(nóng)行鶴峰縣支行違法轉(zhuǎn)讓土地導(dǎo)致雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同無效，故起訴請求確認(rèn)雙方于2004年6月16日簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋買賣協(xié)議書》無效。
原審認(rèn)為：劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。在1992年11月10日農(nóng)行鶴峰縣支行與原鶴峰縣民貿(mào)局簽訂協(xié)議的基礎(chǔ)上，經(jīng)鶴峰縣人民政府的批準(zhǔn)，將該土地劃撥在原鶴峰縣民貿(mào)局名下，后又因原鶴峰縣民貿(mào)局未歸還原晶體茶廠轉(zhuǎn)讓的貸款，1996年該宗土地及地上的三棟房屋又歸還給農(nóng)行鶴峰縣支行。從政府批準(zhǔn)劃撥土地的行為看，雖然以原鶴峰縣民貿(mào)局的名義進(jìn)行，但在當(dāng)時(shí)特定的歷史背景下，表明政府對原晶體茶廠以物抵債的處分行為包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為經(jīng)過了政府的同意。劃撥土地使用權(quán)實(shí)際權(quán)利人應(yīng)當(dāng)是農(nóng)行鶴峰縣支行，農(nóng)行鶴峰縣支行取得了原晶體茶廠的土地使用權(quán)和地上附著房屋的所有權(quán)。關(guān)于康某某與農(nóng)行鶴峰縣支行于2004年6月16日簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋買賣協(xié)議書》的效力認(rèn)定，首先，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效”的規(guī)定所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，因土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃變更，同時(shí)，劃撥土地為無償取得，故需政府審批前置。而當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)時(shí)將該土地上的房產(chǎn)一并概括轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為并不改變土地的使用性質(zhì)、不涉及國家利益和社會(huì)公共利益時(shí)，不應(yīng)適用該司法解釋對合同效力的規(guī)定；其次，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”的規(guī)定來看，劃撥土地及地上房屋并非絕對禁止轉(zhuǎn)讓，只要辦理土地出讓手續(xù)、繳納土地出讓金后即可轉(zhuǎn)讓。康某某在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)明知涉案土地為劃撥土地，此后也未積極辦理相應(yīng)土地出讓手續(xù)，現(xiàn)康某某以此為由主張合同無效無事實(shí)和法律依據(jù)。同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十七條“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”的規(guī)定來看，體現(xiàn)了“地隨房走”的處分原則。本案中，雙方約定轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)雖未經(jīng)過政府部門批準(zhǔn)，但是在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)政府的頒證行為表明政府對該轉(zhuǎn)讓行為予以同意，在雙方約定的概括轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也應(yīng)依法轉(zhuǎn)讓，故本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，康某某請求確認(rèn)《土地使用權(quán)和房屋買賣協(xié)議書》無效的訴訟請求，不予支持。關(guān)于農(nóng)行鶴峰縣支行辯稱康某某訴訟主體不適格的意見，法律雖然規(guī)定康某某必須與本案有直接利害關(guān)系，但該規(guī)定不是以康某某是否為物權(quán)權(quán)利人進(jìn)行的判斷，而是以其與訴爭的法律關(guān)系是否具有直接利害關(guān)系作出判斷，康某某作為合同一方當(dāng)事人，起訴請求確認(rèn)合同的效力，與本案具有法律上的直接利害關(guān)系，故農(nóng)行鶴峰縣支行的辯稱意見，不予采納。關(guān)于農(nóng)行鶴峰縣支行辯稱康某某起訴超過訴訟時(shí)效，由于本案系確認(rèn)之訴，不適用訴訟時(shí)效的有關(guān)規(guī)定，其辯稱意見，不予采納。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條之規(guī)定，判決：駁回原告康某某的訴訟請求。案件受理費(fèi)80元，由原告康某某承擔(dān)。
經(jīng)審理查明：原審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：雙方在協(xié)議書中約定，涉及土地轉(zhuǎn)讓和該宗土地的使用權(quán)及房屋面積的資料，農(nóng)行鶴峰縣支行在收款前，必須一次性移交給康某某。因康某某于同日交付了轉(zhuǎn)讓款并取得農(nóng)行鶴峰縣支行出具的收條，在沒有相反證據(jù)證明農(nóng)行鶴峰縣支行未移交協(xié)議約定資料的情況下，應(yīng)認(rèn)定農(nóng)行鶴峰縣支行已完全將房屋土地的資料移交給了康某某，康某某在交易時(shí)已知曉標(biāo)的物的實(shí)際情況，其上訴稱農(nóng)行鶴峰縣支行故意隱瞞事實(shí)真相無證據(jù)支持。農(nóng)行鶴峰縣支行與康某某簽訂買賣協(xié)議時(shí)，土地上的房屋已經(jīng)固定，涉案房屋有房產(chǎn)證，現(xiàn)被登記在劉金香的名下，載明房屋的建筑面積為1406.36平方米。根據(jù)“地隨房走”的處分原則，地上建筑物處分，其所占建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。農(nóng)行鶴峰縣支行合法的擁有房屋的處分權(quán)，涉案房屋及土地使用權(quán)并非法律禁止轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)?？的衬成显V主張合同無效的理由不能成立，本院不予支持。
綜上，原審判決實(shí)體處理恰當(dāng)。康某某的上訴理由不能成立，本院依法予以駁回。經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人康某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　李　麗 審判員　楊　芳 審判員　李志華

書記員：何奕娥