原告：廣東康景物業(yè)服務有限公司上海分公司，住所地上海市黃浦區(qū)。
負責人：趙祺，經理。
委托訴訟代理人：汪瀅，北京市中倫文德律師事務所上海分所律師。
委托訴訟代理人：蔣露蓉，北京市中倫文德律師事務所上海分所律師。
被告：上海翼德摩托車有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
法定代表人：王立，執(zhí)行董事兼總經理。
被告：湖南翼星行企業(yè)管理有限公司，住所地湖南省長沙市。
法定代表人：郭志敏，執(zhí)行董事兼總經理。
上列兩被告共同委托訴訟代理人：周文婕，上海市君和律師事務所律師。

原告廣東康景物業(yè)服務有限公司上海分公司(以下簡稱“康景公司”)訴被告上海翼德摩托車有限公司(以下簡稱“翼德公司”)、湖南翼星行企業(yè)管理有限公司(以下稱“翼星行公司”)物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2018年8月6日立案后，依法適用簡易程序進行審理。本案于2018年9月19日公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人汪瀅、兩被告共同委托訴訟代理人周文婕到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告廣東康景物業(yè)服務有限公司上海分公司訴稱：被告翼德公司與案外人上海珠江創(chuàng)展投資有限公司(以下稱“珠江公司”)簽訂《聯銷合同》，約定珠江公司提供位于上海市青浦區(qū)嘉松中路5999弄米格天地2179號房屋(以下稱“系爭商鋪”)作為聯銷商鋪，合同有效期自2014年8月4日至2016年8月3日，實際履行至2017年11月25日。之后，原告與被告翼德公司簽訂《米格天地商業(yè)中心商鋪物業(yè)管理服務協議》(以下稱“物業(yè)管理服務協議”)，就系爭商鋪的物業(yè)管理作出約定，且“物業(yè)管理服務協議”的期限與“聯銷合同”一致?！拔飿I(yè)管理服務協議”簽署后，原告依約履行自身各項義務。但是，被告翼德公司卻自2014年8月起拖欠該房屋的物業(yè)管理費等款項。此外，雙方于2017年11月25日經協商一致解除“聯銷合同”、“物業(yè)管理服務協議”等。之后，出租人原告多次向被告催討欠款，并于2018年2月12日以律師函要求被告支付拖欠的房屋使用費、服務費、物業(yè)費等以及逾期付款違約金，但仍未果。原告認為，“物業(yè)管理服務協議”系原告與被告翼德公司的真實意思表示、合法有效，雙方均應恪守。然而，被告翼德公司拖欠物業(yè)管理費的行為已經構成了嚴重違約，并且給原告造成了重大的經濟損失。此外，被告翼德公司為一人有限公司，被告翼星行公司為唯一股東，依法應當承擔連帶責任。為避免原告的合法權益受到進一步的侵害，特向貴院提起訴訟，請求：1.確認原告與被告翼德公司之間的《米格天地商業(yè)中心物業(yè)管理服務協議》于2017年11月25日解除；2.判令被告翼德公司支付物業(yè)管理費人民幣(以下幣種均為人民幣)392,024.82元，并支付逾期付款違約金(以234,968.93元為基數，按照日千分之一的標準，自2016年8月2日計算至實際支付之日止；2016年9月起的物業(yè)費所對應的違約金按照中國人民銀行同期貸款利率，自該月物業(yè)費應付之日次日起算至實際支付之日止)；3.判令被告翼星行公司對上述第二項付款義務承擔連帶責任；4.訴訟費由被告負擔。
被告上海翼德摩托車有限公司、湖南翼星行企業(yè)管理有限公司共同辯稱：1.確認原告與被告翼德公司簽訂的物業(yè)管理服務協議于2017年11月25日協商一致解除；2.原告訴請主張的2015年10月前的物業(yè)費已超過2年訴訟時效，不同意支付；被告已向原告支付錢款83萬元，其中包含了2015年10月1日至2017年5月31日的物業(yè)管理費199,604.40元，剩余未支付的物業(yè)費自2017年6月1日至2017年11月25日合計58,218.53元，扣除物業(yè)管理保證金19,960.64元，結欠物業(yè)管理費為38,257.89元；但由于珠江公司與被告翼德公司的聯營合同沒有實際履行，且商場人氣差，無法實現以商鋪進行經營使用的目的，故系爭商鋪改為辦公之用，所以原合同中約定的物業(yè)管理費在聯銷營業(yè)款中扣除無法實現，且雙方對于支付方式及時間未達成一致意見，故被告不構成逾期支付，不應支付違約金；3.翼德公司與翼星行公司財產獨立，翼星行公司自2017年8月變更為翼德公司股東，至今未滿一年，還未進行審計。
經開庭審理查明：2014年8月，珠江公司(甲方)與翼德公司(乙方)簽訂《米格天地商業(yè)中心聯銷合同》，約定：甲方將系爭商鋪以聯銷銷售的方式交付乙方使用，經營面積為356.44平方米；聯銷合同有效期限為2年，暫定自2014年8月4日起至2016年8月3日止，聯銷期限起算日具體以聯銷商鋪完成或視為完成交付之日為準；聯銷商鋪的交付日期暫定為2014年8月4日之前，具體交付時間以甲方另行發(fā)出的交付通知為準；甲乙雙方約定，該商鋪裝修期為45日，開業(yè)日期為2014年10月10日；雙方應于每月(對賬月)中旬對上一個月(銷售額發(fā)生月)的乙方銷售額進行對賬，甲方在對賬完畢且收到乙方開立的正式增值稅發(fā)票后，應于對賬月的次月第十五個工作日之前將銷售額發(fā)生月的乙方應得貨款(銷售額-銷售額提成-物業(yè)管理費-綜合管理服務費-其他費用)支付給乙方。合同另對其他內容進行了約定。
2014年8月6日，康景公司(甲方)與翼德公司(乙方)簽訂《米格天地商業(yè)中心物業(yè)管理服務協議》，約定：乙方使用商鋪為米格天地商業(yè)中心2179號商鋪，經營面積為356.44平方米；乙方聘請甲方擔任米格天地物業(yè)管理公司并向甲方支付物業(yè)管理服務費用；物業(yè)管理服務期限與乙方和珠江公司簽訂的《聯銷合同》的合同期限相同，為2014年8月4日起至2016年8月3日止，聯銷合同期限延續(xù)的，本協議服務期限自動同期延續(xù)；乙方應按照商鋪的經營面積向甲方支付該商鋪的物業(yè)管理服務費，物業(yè)管理服務費每月28元/平方米，即乙方每月共計需繳納物業(yè)管理服務費9,980.32元；裝修期間，乙方無需支付物業(yè)管理服務費；乙方需在裝修期間支付裝修管理費，按照每月22.40元/平方米收取，乙方應于裝修前支付；物業(yè)管理費每一個月作為一個支付期，乙方物業(yè)管理費應根據《聯銷合同》中約定的貨款結算期限及方式從乙方銷售額中扣除，最后一個月的物業(yè)管理服務費根據聯銷合同期限在該月所占的天數計算；在本協議簽訂的當天，乙方須向甲方繳納相當于兩個月物業(yè)管理服務費的物業(yè)管理保證金19,960.64元作為本協議履約保證金；如乙方逾期繳納協議3.1條項下任何費用或違反本協議其他約定，則甲方有權從物業(yè)管理保證金中直接扣除乙方應支付的相關費用或違約金等；本協議終止后，如乙方繳清全部應繳費用且無其他違約行為，且該商鋪經珠江公司驗收并就該商鋪產生的一切權利和義務清理完畢的，甲方自收回乙方物業(yè)管理保證金票據原件之日起15日內將保證金無息退還給乙方；若乙方拖欠支付或補足物業(yè)管理服務費，應按拖欠金額每天千分之三的標準向甲方支付違約金。協議另對其他內容進行了約定。
2017年8月3日，翼德公司向珠江公司發(fā)函，載明：接貴司通知，米格天地將對現有商鋪進行整合，需要我們搬離現有的鋪面(1185、2185、1181-1、2179)用以作兒童區(qū)業(yè)態(tài)。結合這幾年的經營狀況及對未來發(fā)展的預估，我公司經過慎重考慮，決定配合貴司的安排，計劃于本年8月搬離(最遲不晚于本年10月)米格天地，終止雙方合同。經過與貴司相關領導多次的溝通協商，我公司現將截止至2017年7月所含的1185、2185、1181-1、2179四個商鋪欠付的租金、物業(yè)管理費、綜合管理費等各項費用共計166萬元向貴司作出安排……。
2018年2月12日，珠江公司向翼德公司寄送律師函，催討欠付租金、物業(yè)管理費及綜合管理費和逾期付款違約金。
另查明，2017年8月25日，翼德公司工商登記變更為一人有限公司，翼星行公司為其唯一股東。
審理中，原、被告一致確認案涉物業(yè)管理服務協議到期后雙方未再簽訂書面合同，物業(yè)費標準沒有變化；系爭商鋪裝修期為66天。
以上查明的事實，由原、被告的陳述，聯銷合同、物業(yè)管理服務協議、工商信息、律師函及郵寄憑證、公函等予以證明，并經庭審出證、質證屬實，本院經審核后依法予以確認。
審理中，雙方當事人對被告83萬元已付款及兩被告責任如何承擔存在爭議：
一、83萬元已付款的認定
原告表示被告翼德公司使用系爭商鋪期間，未曾支付過物業(yè)費或裝修管理費，根據物業(yè)管理服務協議約定的物業(yè)費標準并結合被告欠繳期間，被告應向原告支付的物業(yè)費金額為392,024.82元；由于翼德公司欠繳物業(yè)費，應由被告翼德公司按照物業(yè)協議約定向原告支付逾期付款違約金；被告翼德公司未支付過物業(yè)保證金；翼德公司雖曾向珠江公司支付過83萬元錢款，但是上述錢款用以支付的是結欠珠江公司的租金等，并非本案所涉物業(yè)費；原告一直向被告催討欠付費用，且被告在2017年8月3日出具給原告的公函中確認并承諾支付欠付的租金、物業(yè)費、綜合管理費等錢款，故即使存在訴訟時效問題，訴訟時效在此時應重新起算。為此，原告提供發(fā)票作為證據。
被告對原告提供的發(fā)票的真實性無異議，確認收到上述發(fā)票，但認為不應抵扣個案的租金，應按照雙方協商一致的抵扣166萬元中的費用。同時，被告主張：1.物業(yè)合同是原、被告簽訂的，而公函的致函單位是珠江公司，不能視為對本案物業(yè)費的認可，故2015年10月前的物業(yè)費及違約金已超過訴訟時效，被告不同意支付；即使按照公函的時間，最早2015年8月4日之前的物業(yè)費也超過了訴訟時效；2.2017年6月至11月期間共計向原告支付錢款83萬元，其中的199,606.40元用于抵扣系爭商鋪2015年10月1日至2017年5月31日的物業(yè)費，剩余未支付的物業(yè)管理費從2017年6月1日至2017年11月25日共計58,218.53元，扣除物業(yè)保證金19,960.64元，欠繳物業(yè)費為38,257.89元；3.珠江公司與翼德公司在協商過程中通過郵件形式對終止雙方合作達成終止協議，雖最終未簽字，但被告已按照協議約定向珠江公司支付錢款，珠江公司也向翼德公司開具發(fā)票，說明終止協議已實際成立，協議已通過雙方協商一致解除，原告現主張的物業(yè)費、違約金等無依據；4.經協商一致后被告向珠江公司發(fā)送了公函，且原告作為證據提供，說明原告對公函的內容是予以認可的，包括欠款金額及違約金等，故被告不需再向原告或珠江公司支付166萬元之外的其他錢款；5.由于系爭商鋪未做商鋪使用，聯銷合同未實際履行，物業(yè)費從聯銷營業(yè)額中扣除無法實現，雙方對于新的支付方式未達成一致意見，故不應支付違約金；即使需支付逾期付款違約金，由于物業(yè)管理協議為格式合同，違約金約定過高，應按照中國人民銀行同期存款利率計算。為此，被告提供轉賬憑證、公證書等作為證據。原告對上述證據的真實性無異議，但認為上述83萬元錢款均系支付租金所用，并未用于支付物業(yè)費；同時公證郵件所顯示的為雙方工作人員就終止雙方關系進行的協商，并未簽署書面終止協議，原告公司也未就終止協議進行審批，說明終止協議并未最終達成，不應按照終止協議的內容履行；再者被告結欠原告錢款，原告無理由不接收被告支付的款項。
本院認為，雙方當事人對上述證據的真實性均無異議，本院予以確認。結合證據材料內容，本院認定雙方未就相關終止事項達成一致意見，被告仍應按照實際產生的費用向原告支付錢款；被告未提供其支付物業(yè)保證金的依據，且原告不予認可，故本院認定翼德公司未向原告支付物業(yè)保證金；物業(yè)管理費、綜合管理費等均系基于作為基礎法律關系的租賃關系或聯銷關系產生，且原告向被告開具了相應價款的發(fā)票后被告亦未提出異議，故本院認定案涉83萬元所對應的欠款應為租金或聯銷費用。
二、兩被告責任如何承擔
原告主張被告翼德公司為一人有限公司，被告翼星行公司作為其股東，應對公司債務承擔連帶責任。
被告表示雖然被告翼德公司為一人有限公司，但翼星行公司在2017年8月份入股后兩公司的財產是獨立核算的，且入股時間不足一個財務年度，故不應對翼德公司的債務承擔連帶責任。為此，被告提供利潤表及資產負債表作為證據。原告對翼德公司的利潤表及資產負債表的真實性無異議，對翼星行公司的利潤表及資產負債表不予確認，且認為僅憑財務報表無法顯示兩公司財務獨立。
根據庭審查明的事實，本院認為，案涉《物業(yè)管理服務協議》是原、被告的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效?，F雙方當事人對上述協議于2017年11月25日解除沒有異議，本院予以確認。被告對占用系爭商鋪的期間及物業(yè)費標準無異議，且未提供支付物業(yè)費及物業(yè)保證金的證據，故對原告主張的欠繳物業(yè)費金額本院予以確認。針對被告提出的訴訟時效問題，本院認為，被告2017年8月3日出具的公函已確認結欠物業(yè)費并同意支付，雖致函對象為珠江公司且物業(yè)費金額未確定，但結合聯銷合同與物業(yè)管理服務協議的關聯關系、被告自述其付款給珠江公司款項應抵扣物業(yè)費等情形，本院認定被告于此日同意支付截止2017年7月欠付的物業(yè)費，訴訟時效應自此時起重新起算，原告主張的物業(yè)費未超過訴訟時效?，F被告拖欠協議約定之款項，顯屬違約，理應支付逾期付款違約金之責任，故原告要求被告支付逾期付款違約金之訴請，合法有據，本院予以支持。對于違約金計算標準，根據合同法的相關規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。本案中，原、被告約定的違約金計算標準為拖欠金額的日千分之三，對此被告方認為約定標準過高要求法院調整為銀行同期存款利率、原告方亦認為約定標準過高而主動予以調低至未付款項的日千分之一(2016年8月3日前租金)及中國人民銀行同期貸款利率(2016年8月4日起租金)。綜合考量原告的實際損失，參酌合同的履行情況、當事人的過錯程度，以及預期利益等因素，本院認定違約金標準為中國人民銀行同期貸款利率。對于違約金的起算時間，結合聯銷合同中關于貨款結算及物業(yè)費支付時間的約定，物業(yè)管理費應為先用后付形式，即物業(yè)費支付時間應延后使用時間一個半月，故結合當事人對違約金的起算主張，本院認定2016年8月前租金的違約金起算時間為2016年9月16日，2016年8月至2017年11月25日期間每月租金的違約金自該月延后一個半月起算。被告翼德公司雖為一人有限公司，但結合被告翼星行公司的入股時間及其提供的證據材料，本院對原告提出的由被告翼星行公司承擔連帶責任的主張不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國公司法》第六十三條、《最高人民法院關于適用

若干問題的解釋(二)》第二十九條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、原告廣東康景物業(yè)服務有限公司上海分公司與被告上海翼德摩托車有限公司簽訂的《米格天地商業(yè)中心物業(yè)管理服務協議》于2017年11月25日解除；
二、被告上海翼德摩托車有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告廣東康景物業(yè)服務有限公司上海分公司物業(yè)管理費392,024.82元；
三、被告上海翼德摩托車有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告廣東康景物業(yè)服務有限公司上海分公司逾期付款違約金(以234,968.93元為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率，自2016年9月16日起算至實際支付之日止；2016年9月至2017年10月每月物業(yè)費的逾期付款違約金，以9,980.32元為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率，分別自下個月16日起算至實際支付之日止；2017年11月份物業(yè)費的逾期付款違約金，以8,316.93元為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率，自2017年12月16日起算至實際支付之日止)；
四、對原告廣東康景物業(yè)服務有限公司上海分公司的其余訴訟請求不予支持。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費8,264.90元，減半收取計4,132.45元，由被告上海翼德摩托車有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員 張分

書記員： 黃琛陶