上訴人（原審被告）：平谷地產(chǎn)發(fā)展（大連）有限公司，住所地大連市保稅區(qū)填海區(qū)通港路200號1單元9層4號。
法定代表人：李曉娜，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：侯惠珍，遼寧正壘律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：呂某某。
被上訴人（原審第三人）：中國銀行股份有限公司大連中山支行（原中國銀行股份有限公司大連中山廣場支行），住所地：遼寧省大連市中山區(qū)延安路9-1號1-4層。
負(fù)責(zé)人：姚波，該行行長。
委托訴訟代理人：王嵐，遼寧和昌律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：鄒曰康，遼寧和昌律師事務(wù)所律師。
原審第三人：大連市住房公積金管理中心，住所地：大連市中山區(qū)武漢街51號。
法定代表人：于保和，該中心主任。
委托訴訟代理人：趙展，該中心工作人員。

上訴人平谷地產(chǎn)發(fā)展（大連）有限公司（以下簡稱平谷地產(chǎn)）因與被上訴人呂某某、中國銀行股份有限公司大連中山支行（以下簡稱中國銀行）、原審第三人大連市住房公積金管理中心（以下簡稱公積金中心）商品房銷售合同糾紛一案，不服大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2016）遼0291民初3283號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月8日立案后，依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
平谷地產(chǎn)上訴請求：依法撤銷一審判決第八項關(guān)于平谷地產(chǎn)給付中國銀行律師費(fèi)4749.51元的判項。事實和理由：1、一審判決第八項屬超范圍判決，違反法律規(guī)定。一審中，中國銀行只請求判令呂某某承擔(dān)律師費(fèi)，并沒有要求平谷地產(chǎn)承擔(dān)，也沒有要求平谷地產(chǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。呂某某起訴時也沒有要求平谷地產(chǎn)承擔(dān)律師費(fèi)。2、對律師費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任沒有任何約定，中國銀行沒有訴權(quán)。3、一審法院并沒有支持中國銀行除了律師費(fèi)以外的訴訟請求，訴訟費(fèi)不應(yīng)當(dāng)由平谷公司承擔(dān)。
呂某某辯稱，不同意平谷地產(chǎn)的上訴請求。律師費(fèi)是因為平谷地產(chǎn)違約導(dǎo)致的。
中國銀行辯稱，不同意平谷地產(chǎn)的上訴請求。律師費(fèi)系中國銀行向呂某某及平谷地產(chǎn)主張債權(quán)所產(chǎn)生的費(fèi)用，根據(jù)合同約定呂某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該項費(fèi)用。一審法院認(rèn)為中國銀行與呂某某所簽訂的個人一手住房貸款合同的解除，是因為平谷地產(chǎn)不能按期交房導(dǎo)致，所以給呂某某造成的損失應(yīng)當(dāng)由平谷地產(chǎn)承擔(dān)，中國銀行認(rèn)為該項主張并不違反法律規(guī)定，平谷地產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)該項費(fèi)用。關(guān)于訴訟費(fèi)中國銀行認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由敗訴方平谷地產(chǎn)承擔(dān)。
公積金中心述稱，原審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。
呂某某向一審法院起訴請求：1、解除原告與被告平谷地產(chǎn)就大連保稅區(qū)填海區(qū)通港路x號第x幢x單元x層x號房屋簽訂的《商品房買賣合同》；2、解除原告與第三人中國銀行簽訂的《個人一手住房貸款合同》；3、解除原告與第三人公積金中心簽訂的《個人住房抵押借款合同》；4、被告平谷地產(chǎn)向原告返還房屋首付款171,294元及利息（以171,294元為基數(shù)，自2014年6月22日至判決確定的給付日止，按照中國人民銀行公布的同期貸款利率計算）；5、被告平谷地產(chǎn)向原告償還截至2016年5月8日已向第三人中國銀行償還的借款本金4,274.48元及利息9,401.17元，共計13,675.65元；6、被告平谷地產(chǎn)向原告償還截至2016年5月10日已向第三人公積金中心償還的借款本金5,762.57元及利息14,308.63元，共計20,071.20元；7、被告平谷地產(chǎn)向原告支付違約金5,692.94元；8、被告平谷地產(chǎn)償還第三人中國銀行就《個人一手住房貸款合同》剩余的貸款121,725.52元及利息；9、被告平谷地產(chǎn)償還第三人公積金中心就《個人住房抵押借款合同》剩余的貸款266,237.43元及利息；10、被告平谷地產(chǎn)承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
中國銀行作為第三人向一審法院提出獨(dú)立請求：1.判令呂某某賠償因其違約給中國銀行造成的律師費(fèi)損失4,749.51元；2.判令中國銀行對大連市保稅區(qū)填海區(qū)通港路x號x-x-x-x號房屋享有優(yōu)先受償權(quán);3.判令呂某某償還貸款本息人民幣123,422.16元（利息、罰息等按合同約定標(biāo)準(zhǔn)計算至全部貸款還清之日止，暫計日期截止于2015年11月18）；4.判令平谷地產(chǎn)對上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
一審法院認(rèn)定事實：2014年6月22日，原告與被告平谷地產(chǎn)簽訂《商品房買賣合同》，約定原告購買被告平谷地產(chǎn)開發(fā)的位于大連保稅區(qū)填海區(qū)通港路x號第x幢x單元x層x號房屋，金額為569,294元，房屋交付日期為2015年10月30日；如被告平谷地產(chǎn)未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付原告使用，逾期超過60日，原告有權(quán)解除合同，被告按原告累計已付款的1%向原告支付違約金。2014年6月22日，原告向被告平谷地產(chǎn)繳納首付款171,294萬元，同時原告與被告平谷地產(chǎn)簽訂《商品房買賣合同墊付協(xié)議》，約定被告平谷地產(chǎn)借給原告151,294元用于支付案涉房屋購房首付款。
2015年1月19日，原告與第三人中國銀行簽訂《個人一手房住房貸款合同》，約定原告向第三人中國銀行貸款126,000元，貸款期限20年，還款日為每月的8日，同時，原告自愿提供案涉商品房作為抵押。2015年2月12日，第三人中國銀行向原告指定的賬戶匯入126,000元整，截止至2016年9月10日，原告已償還第三人中國銀行貸款19筆，共計償還本金5,369.16元、利息10,532.35元，剩余貸款本金120,630.84元。第三人中國銀行為實現(xiàn)債權(quán)及抵押權(quán)產(chǎn)生律師費(fèi)4749.51元。
2015年1月22日，原告與第三人公積金中心簽訂《大連市住房公積金管理中心個人住房抵押借款合同》，約定原告向第三人公積金中心借款272,000元，借款期限為30年，自2015年2月10日至2045年2月9日，年利率為4.25%，原告用自有的案涉房屋作為抵押。2015年2月10日，第三人公積金中心向原告指定賬戶內(nèi)劃撥借款272,000元，截止至2016年9月10日，原告已償還第三人公積金中心貸款19筆，共計償還本金7998.13元及利息16,312.03元，剩余貸款本金264,001.87元。
2015年8月19日，被告平谷地產(chǎn)（甲方）與原告（乙方）簽訂一份《協(xié)議書》，約定雙方同意解除《商品房買賣合同》，并退房返款；本協(xié)議簽訂后，原告須于10個工作日內(nèi)到貸款銀行提交提前還款申請書，待銀行審批同意后原告立即書面通知被告；如果原告未按照本協(xié)議第二條約定的時間辦理相關(guān)手續(xù)，視為原告自愿放棄本協(xié)議中解除合同、退房還款的約定，本協(xié)議終止，原告仍需履行雙方于2014年6月22日簽訂的《商品房買賣合同》?！秴f(xié)議書》簽訂后，因原告未辦理相關(guān)手續(xù)，《協(xié)議書》終止。
第三人公積金中心與中國銀行股份有限公司遼寧省分行簽訂《個人住房組合貸款合作協(xié)議》，約定就個人住房組合貸款業(yè)務(wù)，第三人公積金中心優(yōu)先對抵押物行使受償權(quán)。
一審法院認(rèn)為，原告與被告平谷地產(chǎn)在2014年6月22日簽訂的《商品房買賣合同》，原告與第三人中國銀行在2015年1月19日簽訂的《個人一手房住房貸款合同》，原告與第三人公積金中心在2015年1月22日簽訂的《大連市住房公積金管理中心個人住房抵押借款合同》，系各方當(dāng)事人的真實意思表示，且未違反相關(guān)法律法規(guī)，應(yīng)為有效，各方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。
案涉《商品房買賣合同》約定被告應(yīng)在2015年10月30日前交付房屋，逾期超過60日，原告有權(quán)解除合同。被告至今未交付房屋，故原告要求解除其與被告簽訂的《商品房買賣合同》的訴請于法有據(jù)，予以支持。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。本案中，因案涉《商品房買賣合同》已經(jīng)解除，原告與第三人中國銀行簽訂的《個人一手房住房貸款合同》、與第三人公積金中心簽訂的《大連市住房公積金管理中心個人住房抵押借款合同》的合同目的均不能實現(xiàn)，故原告要求解除與第三人中國銀行簽訂的《個人一手住房貸款合同》、解除與第三人公積金中心簽訂的《大連市住房公積金管理中心個人住房抵押借款合同》，予以支持。
案涉《商品房買賣合同》解除后，被告平谷地產(chǎn)應(yīng)將原告已經(jīng)繳納的首付款171,294萬及利息返還給原告；首付款中的151,294元系平谷地產(chǎn)墊付，應(yīng)當(dāng)予以扣除,并且要求原告根據(jù)墊付協(xié)議每日按借款總額1%向被告平谷地產(chǎn)支付違約金的抗辯意見，一審法院認(rèn)為，根據(jù)墊付協(xié)議第四條約定，被告平谷地產(chǎn)請求從首付款中扣除借款151,294元于法有據(jù)，應(yīng)予支持。根據(jù)墊付協(xié)議第三條約定，原告應(yīng)于房屋交付使用前（即2015年10月10日之前）還清借款，但是由于被告平谷地產(chǎn)的原因?qū)е路课葜两裎茨芙桓?，原告未償還借款屬于行使先履行抗辯權(quán)，所以被告平谷地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向原告返還首付款20,000元及利息損失。
根據(jù)《商品房買賣合同》第九條約定，買受人解除合同的，出賣人按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。本案中，原告已經(jīng)通過借款、貸款的方式，向被告平谷地產(chǎn)全額支付購房款569,294元，故原告請求被告平谷地產(chǎn)支付違約金5692.94元，予以支持。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條之規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。本案中，因案涉《商品房買賣合同》的解除，原告要求被告平谷地產(chǎn)返還已向第三人中國銀行、第三人公積金中心償還的貸款本息應(yīng)予支持。第三人中國銀行、公積金中心關(guān)于剩余借款應(yīng)由原告一次性清償，被告平谷地產(chǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任的抗辯意見，不符合法律規(guī)定，不予采信。第三人中國銀行、公積金中心未清償?shù)馁J款本金及利息應(yīng)當(dāng)由被告平谷地產(chǎn)償還。
根據(jù)《個人一手房住房貸款合同》附件一第三條第2款，第三人中國銀行有權(quán)要求原告承擔(dān)為實現(xiàn)債權(quán)所產(chǎn)生的律師費(fèi)4749.51元，但是，原告與第三人中國銀行簽訂的《個人一手房住房貸款合同》的解除系因被告平谷地產(chǎn)不能按期交房導(dǎo)致，屬于被告平谷地產(chǎn)違約給原告造成的損失，第三人中國銀行的律師費(fèi)4749.51元應(yīng)由被告平谷地產(chǎn)承擔(dān)。
原告與第三人中國銀行簽訂的《個人一手房住房貸款合同》、與第三人公積金中心簽訂的《大連市住房公積金管理中心個人住房抵押借款合同》，均以案涉商品房作為抵押，并辦理抵押登記，故作為抵押權(quán)人，均對大連保稅區(qū)填海區(qū)通港路x號第x幢x單元x層x號房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)第三人公積金中心與中國銀行的約定，第三人公積金中心優(yōu)先于第三人中國銀行對案涉抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條第二款、第九十八條，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條、第二十五條之規(guī)定，判決：一、解除原告呂某某與被告平谷地產(chǎn)發(fā)展（大連）有限公司簽訂的《商品房買賣合同》；二、解除原告呂某某與第三人中國銀行股份有限公司大連中山廣場支行簽訂的《個人一手住房貸款合同》；三、解除原告呂某某與第三人大連市住房公積金管理中心簽訂的《大連市住房公積金管理中心個人住房抵押借款合同》；四、被告平谷地產(chǎn)發(fā)展（大連）有限公司于判決生效后十日內(nèi)向原告返還房屋首付款20,000元及利息（自2014年6月22日至實際給付之日止，按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計算）；五、被告平谷地產(chǎn)發(fā)展（大連）有限公司于判決生效后十日內(nèi)向原告呂某某返還呂某某已向第三人中國銀行股份有限公司大連中山廣場支行支付的貸款本金5369.16元及利息10,532.35元；六、被告平谷地產(chǎn)發(fā)展（大連）有限公司于判決生效后十日內(nèi)向原告呂某某返還呂某某已向第三人大連市住房公積金管理中心支付的貸款本金7998.13元及利息16,312.03；七、被告平谷地產(chǎn)發(fā)展（大連）有限公司于判決生效后十日內(nèi)向原告支付違約金5692.94元；八、被告平谷地產(chǎn)發(fā)展（大連）有限公司于判決生效后十日內(nèi)償還第三人中國銀行股份有限公司大連中山廣場支行律師費(fèi)4749.51元、貸款本金120,630.84元，并按照《個人一手住房貸款合同》的約定給付利息（含罰息）；九、被告平谷地產(chǎn)發(fā)展（大連）有限公司于判決生效后十日內(nèi)償還第三人大連市住房公積金管理中心貸款本金264,001.87元，并按照《大連市住房公積金管理中心個人住房抵押借款合同》的約定給付利息（含罰息）；十、第三人大連市住房公積金管理中心對大連保稅區(qū)填海區(qū)通港路x號第x幢x單元x層x號房屋享有優(yōu)先受償權(quán)；十一、第三人中國銀行股份有限公司大連中山廣場支行對大連保稅區(qū)填海區(qū)通港路x號第x幢x單元x層x號房屋，在第三人大連市住房公積金管理中心對該房屋享有的優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)后，對該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)；十二、駁回原告呂某某其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4911元，由原告負(fù)擔(dān)1223元，由被告平谷地產(chǎn)發(fā)展（大連）有限公司負(fù)擔(dān)3688元。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。
本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒有提出請求的，不予審理。根據(jù)平谷地產(chǎn)的上訴請求，本案二審審理的焦點(diǎn)問題為平谷公司應(yīng)否直接賠償中國銀行的律師費(fèi)損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百二十一條規(guī)定，因合同當(dāng)事人以外的第三人造成損失的，由一方當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任后，再向第三人主張。故通常情況下中國銀行因解除擔(dān)保貸款合同的損失，應(yīng)當(dāng)由借款人呂某某承擔(dān)后再向出賣人平谷地產(chǎn)主張。但是，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條之規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。出賣人與貸款銀行間并不存在直接的合同關(guān)系，上述規(guī)定突破了合同相對性原則，由出賣人直接向貸款銀行返還本金及利息，主要是基于充分發(fā)揮訴訟資源解決糾紛的功能，避免當(dāng)事人的訴累，在此基礎(chǔ)上保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利。該條規(guī)定雖未將違約造成的損失納入直接返還的范圍，但是考慮到該項規(guī)定的立法目的，考慮到本案將商品房買賣合同與商品房貸款合同并案處理的實際情況，考慮到案涉商品房買賣合同以及商品房貸款合同是因平谷地產(chǎn)的違約行為導(dǎo)致解除，依據(jù)審判經(jīng)濟(jì)性、效率性原則，從減少當(dāng)事人和法院訴累立場出發(fā)，在中國銀行于一審答辯階段明確提出要求平谷地產(chǎn)對貸款合同解除導(dǎo)致的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任后，一審法院判決平谷公司直接向中國銀行賠償律師費(fèi)，并無不當(dāng)。
綜上所述，平谷地產(chǎn)的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人平谷地產(chǎn)發(fā)展（大連）有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　趙　虹 審判員　張萍萍 審判員　陳　偉

書記員：杜玉潔