上訴人（原審被告）：唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：唐山市路北區(qū)軍安里建科樓12-3。
法定代表人：許磊，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：徐明，河北唐正律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：常某某，政府紀(jì)委公務(wù)員，現(xiàn)住唐山市曹妃甸區(qū)。

上訴人唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服唐山市曹妃甸區(qū)人民法院（2014）曹民初字第1794號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明：2009年4月14日，常某某與唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，商品房預(yù)售許可證號為（海）房預(yù)售證第8-40號。合同約定常某某從唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買馨港家園第3幢4單元601號房屋一套，建筑面積90.32平方米，價款為325730元，儲藏室一間，價款為17527元，總價款343257元。合同第六條付款方式約定為貸款方式付款，現(xiàn)房款已全部付清。該合同第十條約定：（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年5月20日前向買受人交付商品房。（二）該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、4項所列條件，該商品房為住宅，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。1、該商品房已取得規(guī)劃驗收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗收備案表；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書；4、滿足第十一條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件。第十三條交接手續(xù)約定：（一）該商品房達(dá)到第十條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示第十條約定的證明文件，并滿足第十條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十條約定其它條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十四條處理。第十四條逾期交房責(zé)任約定：除不可抗力外，出賣人未按照第十條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照逾期時間分別處理［（1）和（2）不作累加］（1）、（略）（2）、逾期超過30日［該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項中的日期相同］后，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的1.5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之3.5［該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項中的比率］的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金。第十九條產(chǎn)權(quán)登記約定：（一）初始登記出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年8月20日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，雙方同意按照下列第1種方式處理：1、買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的1%向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿至次日起至實際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之1的違約金，并于出賣人實際取得權(quán)屬證明之日起30日內(nèi)向買受人支付。（二）轉(zhuǎn)移登記1、商品房交付使用后，雙方同意按照下列第1種方式處理：（1）雙方共同向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。2、如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起90日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第1種方式處理：（1）買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照退房時人民銀行公布之一年期個人住房商業(yè)貸款利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿至次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之1的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權(quán)證書之日起30日內(nèi)由出賣人支付。常某某于2009年3月24日向唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付房屋銷售價款50000元，2009年4月9日支付房屋銷售價款47730元及儲藏室價款17527元，2009年5月27日支付房屋銷售價款228000元，2011年3月22日向唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付公共維修基金6865.14元，契稅4885.95元。唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于當(dāng)日將房屋交付常某某，逾期交房306天。
因唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司延期交房及延期辦理房產(chǎn)證，常某某訴至法院，要求確認(rèn)《商品房買賣合同》合法有效，并繼續(xù)履行；要求唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按合同約定支付延期交房違約金36762.82元及延期辦理房產(chǎn)證違約金。
原審法院認(rèn)為：原、被告間簽訂的《商品房賣房合同》系由原唐?？h建設(shè)規(guī)劃局和原唐海縣工商行政管理局監(jiān)制的格式合同，且在雙方自愿的基礎(chǔ)上簽訂，應(yīng)認(rèn)定合法有效。原、被告雙方應(yīng)按合同的約定享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。原告按合同約定支付房屋價款后，被告應(yīng)按約如期交付房屋，逾期交付應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，逾期天數(shù)以查明為準(zhǔn)。被告唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱延期交付房屋的原因系因建筑單位南京市漆橋建筑安裝工程有限公司未按施工合同約定的完工日期交付工程，并申請追加南京市漆橋建筑安裝工程有限公司為本案第三人，但本案系商品房買賣合同糾紛，南京市漆橋建筑安裝工程有限公司并非該商品房買賣合同的主體，亦并非本案必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人，故對被告申請追加南京市漆橋建筑安裝工程有限公司為本案第三人的請求及逾期交房的抗辯事由，不予支持。被告辯稱未能按期辦理房產(chǎn)權(quán)證非其自身原因?qū)е拢涑姓J(rèn)該工程未通過行政管理部門的驗收，不具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的全部條件，故對被告該項答辯主張，亦不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第一百三十八條的規(guī)定，判決如下：一、原告常某某與被告唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》有效，雙方繼續(xù)履行。二、被告唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)向原告常某某支付延期交房違約金36762.82元（343257元×3.5／10000×306天＝36762.82元（2010年5月20日至2011年3月22日））。三、被告唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)向原告常某某支付延期辦理房產(chǎn)證違約金，自2010年8月20日起，每日按已付房款343257元的萬分之一計付至交付房屋所有權(quán)證之日止。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國民事訴訟法第二百五十三條之規(guī)定，加倍給付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費360元，由被告唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
判后，唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，上訴到本院，主要上訴理由為：1、原審法院認(rèn)定合同有效，既超出了被上訴人訴請范圍且缺乏法律依據(jù)。本案商品房買賣合同第一條第二款約定“建設(shè)工程施工合同竣工的日期為2010年8月30日”，而第十條第（一）項又載明“2010年5月20日之前交房”，交房時間早于竣工時間，應(yīng)屬無效。2、本案未及時辦理房產(chǎn)證并非上訴人原因，原審判決上訴人給付被上訴人逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金缺乏法律依據(jù)。3、原審判決上訴人支付被上訴人延期交房、辦證違約金數(shù)額過高，有失公平。4、在2010年10月份，上訴人已經(jīng)電話通知各業(yè)主進(jìn)行交房。被上訴人常某某答辯稱原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，要求維持原審判決。
二審審理過程中，上訴人唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交《答辯狀》一份，證明在61戶業(yè)主集團訴訟中，業(yè)主在二審答辯時認(rèn)可曾接到上訴人以電話或是短信形式通知其收房，且于2010年12月15日收到了短信通知。被上訴人常某某質(zhì)證認(rèn)為上訴人提交的《答辯狀》中簽字的五個人可能和各業(yè)主有不同的情況，不能代表各業(yè)主。
二審另查明，2009年4月14日，上訴人唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為出賣人與，常某某作為買受人簽訂的《商品房買賣合同》第一條載明“建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：2010年8月30日”，第十條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年5月20日前向買受人交付該商品房”。從工程竣工次日起計算逾期交房共計204天。其他查明事實與原審查明事實一致。

本院認(rèn)為：上訴人主張原審法院認(rèn)定合同有效超出了被上訴人訴請范圍且缺乏法律依據(jù)，因被上訴人在原審中訴訟請求第一項為“依法確認(rèn)《商品房買賣合同》合法有效，并繼續(xù)履行”，且上訴人未提交合同無效的依據(jù)，故對其該項上訴主張本院不予支持。上訴人主張2010年10月份，已經(jīng)電話通知各業(yè)主進(jìn)行交房，其提供的證據(jù)不能證實該主張，本院對此不予采信。2009年4月14日，上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》中對交房時間的約定明顯早于工程竣工日期，不符合常理，應(yīng)屬筆誤，故本院酌定逾期交房的天數(shù)從工程竣工之次日起算，即自2010年8月31日起計算至2011年3月22日止，逾期交房天數(shù)合計204天，延期交房違約金為24508.55元（343257元×3.5?×204天）。關(guān)于延期辦理房產(chǎn)證違約金問題，因雙方所簽《商品房買賣合同》第十九條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金，并于出賣人實際取得權(quán)屬證明之日起30日內(nèi)向買受人支付”，現(xiàn)出賣人未實際取得權(quán)屬證明，且延期辦證是否全部系上訴人造成尚不明確，故延期辦理房產(chǎn)證違約金的支付條件并未成就，被上訴人可在條件成就后另行主張權(quán)利。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持唐山市曹妃甸區(qū)人民法院（2014）曹民初字第1794號民事判決第一項，即常某某與唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》有效，雙方繼續(xù)履行；
二、撤銷唐山市曹妃甸區(qū)人民法院（2014）曹民初字第1794號民事判決第二項、第三項；
三、唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)向常某某支付延期交房違約金24508.55元；
四、駁回常某某的其他訴訟請求。
如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費360元，由唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。二審案件受理費360元，由唐山市宏坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　李　巖 審　判　員　　苗立柱 代理審判員　　孫乾輝

書記員：劉莎娜