原告(反訴被告)席計保，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省保定市阜平縣。
委托代理人田白潔、皮軍濤，河北來儀律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告)石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：劉建壟，總經(jīng)理。
住所地：石某某市新華區(qū)泰華街29號。
委托代理人馬杰、韓麗娜，河北世紀聯(lián)合律師事務(wù)所律師。

原告(反訴被告)席計保與被告(反訴原告)石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為房屋買賣合同糾紛一案，本院二0一六年十二月二十六日作出（2016）冀0110民初3257號民事判決書,被告不服，提出上訴，石某某市中級人民法院以（2017）冀01民終4022號民事裁定書將該案發(fā)還重審。本院依法重新組成合議庭，公開開庭進行了審理，原、被告委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2013年4月13日，原告席計保（乙方）與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）簽訂《房屋認購協(xié)議》，協(xié)議約定：一、乙方認購位于石某某市紅旗大街與南三環(huán)交口西側(cè)北降壁村水岸豪庭項目4號樓1單元202室地上建筑面積101.56平方米、單價3464元／平方米；共計總房款351804元。房屋交付時，以實際測量面積為準，按協(xié)議單價，多退少補。交房標準見附件。二、付款方式：合同簽訂當日交首付款105804元。三、約定條款1、甲方于2014年12月31日前將所購房屋交付乙方，甲方如不按協(xié)議規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天按房價總額萬分之一計算違約金賠償乙方。逾期超過六個月，乙方有權(quán)解除本協(xié)議。解除協(xié)議時，甲方除將已收的房款全部退還乙方外，另賠償乙方所付房款的百分之五作為乙方的損失賠償金（不可抗力除外）。協(xié)議并約定了其他違約責任及解決爭議的方法等條款。被告在上述《房屋認購協(xié)議》甲方處蓋章予以確認，原告在上述《房屋認購協(xié)議》乙方處簽名按手印確認。《房屋認購協(xié)議》簽訂當日，原告交付被告房款105804元。又查，被告開發(fā)的水岸豪庭項目后更名為上起瀾灣，被告于2016年3月30日辦理了訴爭房屋的預售許可證。原告為維護自己合法權(quán)益，訴至本院。訴訟中,原告表示，愿意在交付房屋前支付購房余款。

本院認為，一、原告席計保與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋認購協(xié)議》的性質(zhì)及其效力的認定問題。
1、原告席計保與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋認購協(xié)議》的合同性質(zhì)認定問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議約定認定為商品房買賣合同?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項?！北景钢?，原告與被告簽訂的《房屋認購協(xié)議》就當事人名稱及姓名、房屋情況、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間、交付使用條件及日期、面積差異的處理方式、解決爭議的方法、違約責任及其他事項等作出了明確約定，該《房屋認購協(xié)議》具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且被告已按合同約定收取了原告的購房款105804元，據(jù)此原告與被告簽訂的《房屋認購協(xié)議》認定為商品房買賣合同。
2、原告席計保與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋認購協(xié)議》的合同效力認定問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！北景钢校尜徺I的房屋在起訴前取得了商品房預售許可證明，依據(jù)上述法律規(guī)定，原告與被告簽訂的《房屋認購協(xié)議》合法有效。原告訴求繼續(xù)履行合同，本院應(yīng)予支持。
二、關(guān)于要求被告按協(xié)議約定的房價與原告簽訂正式《商品房買賣合同》并辦理商品房買賣合同備案登記、房屋產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請求?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第十條規(guī)定：商品房預售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應(yīng)當在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。故辦理合同備案手續(xù)系被告的法定義務(wù)，被告應(yīng)當與原告簽訂《商品房買賣合同》，并協(xié)助原告辦理訴爭房屋的合同備案及登記手續(xù)。
關(guān)于原告要求被告交付房屋訴訟請求。因原告已按約定履行了自己的部分義務(wù)，被告逾期未按約定向原告交付房屋，訴訟中原告也表示愿意支付購房余款，在達到交房條件下被告應(yīng)向原告交付所購房屋。故本院對被告在達到交房的條件下交付房屋的訴訟請求予以支持。
關(guān)于原告要求被告支付違約金的訴訟請求?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。本案中，原告與被告簽訂的房屋認購協(xié)議約定：被告于2014年12月31日前將所購房屋交付原告，被告如不按協(xié)議規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天按房價總額萬分之一計算違約金賠償原告。被告至今未向原告交付房屋，應(yīng)按約定向原告支付違約金。
關(guān)于被告的抗辯理由。本院認為，當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。被告作為專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的公司，應(yīng)當依法誠信經(jīng)營，被告在經(jīng)營中發(fā)生的商業(yè)風險應(yīng)由自己負擔。政府有關(guān)部門并未對被告開發(fā)的項目進行規(guī)劃變更，亦未曾準許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將小產(chǎn)權(quán)房作為商品房銷售，故被告稱因情勢變更導致建房成本增加，繼續(xù)履行合同對被告不公平的抗辯理由，本院不予采信。
至于石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司反訴解除房屋認購協(xié)議，稱在本案中所涉及的房屋因為種種原因不能正常建設(shè)，同時該房屋也被多次查封，所以被告與涉案26人簽訂的合同無法繼續(xù)履行，按照合同法的有關(guān)規(guī)定不能實現(xiàn)合同目的的應(yīng)當解除，其理據(jù)不足，不符合法定合同解除條件，故該訴求本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十四條，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條的規(guī)定，判決如下：

原告(反訴被告)席計保與被告(反訴原告)石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年4月13日簽訂的《房屋認購協(xié)議》有效,繼續(xù)履行。
二、被告(反訴原告)石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告(反訴被告)席計保簽訂《商品房買賣合同》，并協(xié)助原告(反訴被告)辦理位于石某某市紅旗大街與南三環(huán)交口西側(cè)北降壁村上起瀾灣4號樓1單元202號房屋的合同備案及登記手續(xù)。
三、被告(反訴原告)石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在達到交房條件下交付原告(反訴被告)席計保購買的位于石某某市紅旗大街與南三環(huán)交口西側(cè)北降壁村上起瀾灣4號樓1單元202號房屋。
四、被告(反訴原告)石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告(反訴被告)席計保逾期交房的違約金（以合同約定按照日萬分之一計算，自2015年1月1日始至被告交付房屋之日止）。
五、駁回原告席計保對被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他訴訟請求。
六、駁回反訴原告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求與反訴被告席計保解除《房屋認購協(xié)議》的訴求。
上述第二項、第四項于本判決生效之日起七日內(nèi)履行完畢。
如未在判決規(guī)定期限內(nèi)履行給付金錢的義務(wù)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，應(yīng)當加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費167元、保全費2279元（原告已預交），由被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于石某某市中級人民法院。

審判長　　趙辰紅 審判員　　李　霞 審判員　　李亞斌

書記員：樊曉